Provision ohne Maklerlizenz? Was Gelegenheitsvermittler bei Immobiliengeschäften verlangen dürfen
Provision ohne Maklerlizenz: Eine Immobilie wird verkauft, weil ein Bekannter den entscheidenden Kontakt hergestellt hat. Später verlangt dieser Bekannte eine Provision. Der Verkäufer reagiert überrascht: Schließlich handelt es sich nicht um einen gewerblichen Immobilienmakler. Muss trotzdem gezahlt werden?
Die Antwort hängt nicht allein davon ab, ob die vermittelnde Person ein Maklergewerbe betreibt. Entscheidend sind vielmehr die konkrete Vereinbarung, der tatsächliche Beitrag zum Vertragsabschluss und die Frage, ob der Eigentümer von der Vermittlung wusste. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: OGH vom 05.03.2019, 1 Ob 27/19f. Zur Entscheidung.
Der Fall: Ein Hotelier vermittelt den Kontakt zu einer Käuferin
In dem Verfahren ging es um einen Hotelier, der normalerweise nicht als Immobilienmakler tätig war. Er half jedoch bei einem konkreten Verkauf einer Liegenschaft.
Der Hotelier informierte eine spätere Käuferin erstmals über die Verkaufsabsicht. Er übermittelte ihr die Kontaktdaten der Eigentümerin und nannte einen ungefähren Kaufpreis. Zusätzlich stellte er eine mögliche Kooperation mit seinem angrenzenden Hotel in Aussicht. Nach den Feststellungen des Gerichts erleichterte er dadurch auch die weiteren Verhandlungen über den Kaufpreis.
Zwischen dem Hotelier und der Eigentümerin bestand außerdem eine schriftliche Vereinbarung über eine Provision. Diese sollte anfallen, wenn der Verkauf durch einen vom Hotelier gewonnenen Interessenten zustande kommt.
Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen worden war, verlangte der Hotelier die vereinbarte Provision. Die Eigentümerin wandte unter anderem ein, dass der Hotelier kein gewerblicher Immobilienmakler sei. Deshalb müssten ihrer Ansicht nach die für gewerbliche Immobilienmakler geltenden Provisionshöchstgrenzen berücksichtigt werden.
Was der OGH zur Provision ohne Maklerlizenz entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts aufrecht.
Das Gericht stellte insbesondere klar, dass auch eine Person, die nur gelegentlich eine Immobilie vermittelt, grundsätzlich dem Maklergesetz unterliegen kann. Ein Hotelier ist also nicht schon deshalb außerhalb des Maklerrechts, weil er kein gewerbsmäßiger Immobilienmakler ist und solche Tätigkeiten normalerweise nicht ausübt.
Gleichzeitig genügt bei einem solchen Gelegenheitsvermittler nicht jede beliebige Kontaktweitergabe. Für einen Provisionsanspruch kommt es darauf an, ob die Tätigkeit für den Vertragsabschluss ursächlich und ausreichend nützlich war. Im konkreten Fall ging die Leistung nach Ansicht des Gerichts über eine bloße Weitergabe einer Adresse hinaus.
Der Hotelier hatte:
- die Käuferin erstmals auf die Verkaufsabsicht aufmerksam gemacht,
- den Kontakt zur Eigentümerin hergestellt,
- wesentliche Informationen zum möglichen Geschäft weitergegeben,
- eine mögliche Kooperation mit seinem Hotel in Aussicht gestellt und
- damit die späteren Verhandlungen und den Verkauf gefördert.
Von Bedeutung war außerdem, dass die Eigentümerin noch vor Abschluss des Kaufvertrags erfahren hatte, dass die Käuferin durch den Hotelier auf die Liegenschaft aufmerksam geworden war.
Warum eine bloße Namens- oder Adressweitergabe oft nicht reicht
Bei einem gewerblichen Immobilienmakler kann unter bestimmten Voraussetzungen bereits der Nachweis einer konkreten Abschlussgelegenheit ausreichen. Bei einem nicht gewerbsmäßigen Gelegenheitsvermittler gilt dieser erleichterte Maßstab jedoch nicht ohne Weiteres.
Wer nur sagt: „Ich kenne jemanden, der vielleicht kaufen möchte“, hat damit nicht automatisch einen Provisionsanspruch erworben. Entscheidend ist, ob eine echte Vermittlungsleistung vorliegt und ob diese für den späteren Vertragsabschluss wesentlich war.
Eine Rolle können daher mehrere Umstände spielen:
- Wurde der erste Kontakt zwischen Eigentümer und Interessent hergestellt?
- Wurden Informationen über die Immobilie, den Verkauf oder den Kaufpreis übermittelt?
- Hat die vermittelnde Person Gespräche oder Verhandlungen gefördert?
- War der spätere Käufer ohne diese Tätigkeit überhaupt auf die Immobilie aufmerksam geworden?
- Gab es vor Beginn der Tätigkeit eine klare Provisionsvereinbarung?
Je stärker die Tätigkeit über eine rein zufällige Kontaktweitergabe hinausgeht, desto eher kann sie als provisionspflichtige Vermittlung beurteilt werden.
Die Provisionsvereinbarung ist der zentrale Ausgangspunkt
Ein Provisionsanspruch entsteht nicht allein deshalb, weil ein Verkauf stattgefunden hat. Grundsätzlich braucht es eine Vereinbarung über die Vergütung oder Umstände, aus denen sich eine Provisionspflicht ergibt. Gerade bei privaten oder geschäftlichen Kontakten wird die Vergütung aber oft nur mündlich oder ungenau besprochen. Das kann später erhebliche Beweisprobleme verursachen.
Eine klare Vereinbarung sollte daher möglichst vor Beginn der Vermittlung festhalten:
- welche konkrete Tätigkeit geschuldet ist,
- unter welchen Voraussetzungen die Provision entsteht,
- wie hoch die Provision ist,
- ob die Provision nur bei einem bestimmten Interessenten anfällt,
- wie lange die Vereinbarung gilt und
- ob die Provision auch bei einem späteren Vertragsabschluss geschuldet ist.
Ebenso sollte eindeutig geregelt werden, ob es sich um einen bloßen Nachweis eines Interessenten oder um eine weitergehende Vermittlungstätigkeit handelt. Je unklarer die Formulierung, desto eher wird später darüber gestritten, was tatsächlich vereinbart wurde.
Der Auftraggeber muss von der Vermittlung wissen
Ein wesentlicher Schutz für Eigentümer und Verkäufer besteht darin, dass sie vor Abschluss des Hauptvertrags über die Tätigkeit des Vermittlers informiert sein müssen. Damit soll verhindert werden, dass eine Person erst nach dem erfolgreichen Verkauf überraschend eine Provision fordert.
Im entschiedenen Fall wusste die Eigentümerin noch vor Abschluss des Kaufvertrags, dass die Käuferin den Hinweis auf die Liegenschaft und die Kontaktdaten vom Hotelier erhalten hatte. Dieser Umstand war für die Beurteilung des Provisionsanspruchs wichtig.
Für die Praxis bedeutet das: Wer als Eigentümer erfährt, dass ein Interessent durch eine bestimmte Person vermittelt wurde, sollte die Provisionsfrage nicht unbeachtet lassen. Eine kurze schriftliche Klarstellung kann spätere Auseinandersetzungen verhindern. Das gilt auch dann, wenn der Kontakt zunächst unentgeltlich oder nur „unter Bekannten“ hergestellt wurde.
Gewerbliche Provisionshöchstgrenzen gelten nicht automatisch
Ein weiterer wichtiger Punkt der Entscheidung betrifft die Provisionshöchstbeträge der Immobilienmaklerverordnung. Nach der Beurteilung des OGH gelten diese Höchstgrenzen nicht automatisch für einen Gelegenheitsvermittler, der kein gewerblicher Immobilienmakler ist.
Der Umstand, dass die vermittelnde Person kein Maklergewerbe betreibt, schützt den Auftraggeber daher nicht zwingend vor einer höheren vertraglich vereinbarten Provision. Maßgeblich bleiben insbesondere:
- der genaue Wortlaut der Provisionsvereinbarung,
- die Höhe der vereinbarten Vergütung,
- die tatsächlich erbrachte Leistung,
- der Zusammenhang zwischen Vermittlung und Vertragsabschluss sowie
- die Kenntnis des Auftraggebers von der Vermittlung.
Das bedeutet nicht, dass jede beliebige Provisionsforderung automatisch berechtigt ist. Auch bei einem Gelegenheitsvermittler müssen die Voraussetzungen des konkreten Anspruchs erfüllt sein. Die Entscheidung zeigt aber deutlich, dass fehlende Gewerbsmäßigkeit allein kein ausreichendes Gegenargument darstellt.
Was Eigentümer, Vermittler und Käufer jetzt beachten sollten
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen
Klären Sie vor der Weitergabe von Informationen oder Kontaktdaten, ob jemand lediglich behilflich sein oder tatsächlich gegen Provision vermitteln soll. Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest. Wenn ein Interessent durch eine dritte Person zu Ihnen gelangt, dokumentieren Sie, wann Sie davon erfahren haben und welche Absprachen zur Vergütung bestehen.
Wenn Sie gelegentlich vermitteln
Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Zusage. Eine schriftliche Vereinbarung schützt beide Seiten. Dokumentieren Sie außerdem Ihre Tätigkeit, etwa durch E-Mails, Gesprächsnotizen, übermittelte Kontaktdaten oder Informationen zu Kaufpreisvorstellungen.
Im Streitfall reicht die bloße Behauptung, man habe den Käufer „gebracht“, möglicherweise nicht aus. Entscheidend ist, welchen konkreten Beitrag Sie geleistet haben und ob dieser Beitrag für den Verkauf ursächlich war.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen
Auch Käufer sollten darauf achten, wer den Erstkontakt hergestellt hat und ob eine dritte Person dafür eine Vergütung erwartet. Unklare Absprachen sollten möglichst früh angesprochen und schriftlich festgehalten werden. So lässt sich vermeiden, dass erst nach Abschluss des Kaufvertrags eine unerwartete Forderung auftaucht.
Checkliste: So vermeiden Sie spätere Provisionsstreitigkeiten
- Treffen Sie Provisionsabsprachen vor Beginn der Vermittlung.
- Definieren Sie genau, welche Leistung bezahlt werden soll.
- Halten Sie die Provisionshöhe eindeutig fest.
- Regeln Sie, wann der Anspruch entsteht und wann nicht.
- Dokumentieren Sie die Herstellung des Kontakts.
- Bewahren Sie E-Mails, Nachrichten und Gesprächsnotizen auf.
- Klären Sie, ob die Vereinbarung für einen bestimmten Interessenten oder einen bestimmten Zeitraum gilt.
- Lassen Sie eine unklare oder ungewöhnlich hohe Forderung rechtlich prüfen, bevor Sie sie anerkennen oder bezahlen.
Häufige Fragen zur Provision bei gelegentlicher Immobilienvermittlung
Muss ich einem Bekannten Provision zahlen, obwohl er kein Makler ist?
Nicht automatisch. Entscheidend sind die konkrete Provisionsvereinbarung, die tatsächliche Vermittlungsleistung und der Zusammenhang mit dem späteren Vertragsabschluss. Eine fehlende Gewerbeberechtigung schließt einen Provisionsanspruch jedoch nicht zwingend aus.
Reicht es, wenn mir jemand nur die Adresse eines Käufers gibt?
Eine reine Kontaktweitergabe muss bei einem Gelegenheitsvermittler nicht ausreichen. Es kommt darauf an, ob die Tätigkeit ausreichend nützlich und für den Abschluss des Kaufvertrags ursächlich war. Eine weitergehende Kontaktanbahnung oder Unterstützung der Verhandlungen kann deutlich stärker ins Gewicht fallen.
Kann die Provision auch verlangt werden, wenn der Verkauf erst Monate später erfolgt?
Das hängt von der Vereinbarung und den Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb sollte ausdrücklich geregelt werden, wie lange die Provisionsvereinbarung gilt und ob auch ein späterer Vertragsabschluss erfasst ist.
Was kann ich tun, wenn nach dem Verkauf plötzlich eine Provision gefordert wird?
Prüfen Sie zunächst, ob es eine Vereinbarung gibt, welche Tätigkeit tatsächlich erbracht wurde und ob Sie vor Abschluss des Kaufvertrags von der Vermittlung wussten. Sichern Sie alle Unterlagen und lassen Sie die Forderung rechtlich beurteilen, bevor Sie eine Zahlung zusagen.
Rechtliche Beratung durch Rechtsanwalt Wien
Die Entscheidung des OGH vom 05.03.2019, 1 Ob 27/19f, zeigt: Auch eine gelegentliche Vermittlung kann rechtliche und finanzielle Folgen haben. Ob eine Provision geschuldet ist, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die Vereinbarung, die konkrete Tätigkeit und die Umstände des Vertragsabschlusses an.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Käufer und Personen, die gelegentlich Kontakte bei Immobiliengeschäften vermitteln. Lassen Sie eine Provisionsvereinbarung oder eine bereits erhobene Forderung rechtzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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