Parkplatz Nutzungsrecht: Kann eine mündliche Absprache widerrufen werden?
Parkplatz Nutzungsrecht: Ein Parkplatz wird jahrelang auf dieselbe Weise genutzt. Die Nachbarn sind sich einig, niemand beschwert sich – und alle gehen davon aus, dass diese Lösung dauerhaft funktioniert. Doch was gilt, wenn ein Eigentümer seine Meinung ändert und die bisherige Nutzung plötzlich untersagt?
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit genau dieser Frage beschäftigt. Die Entscheidung zeigt: Eine langjährig praktizierte Parkplatzregelung begründet nicht automatisch ein dauerhaftes Nutzungsrecht. Wer einen Parkplatz aufgrund einer bloßen Absprache benützt, kann sich daher in einer rechtlich unsicheren Position befinden. Das gilt insbesondere dann, wenn das Parkplatz Nutzungsrecht nicht schriftlich geregelt wurde.
Der konkrete Fall: Praktische Parkplatzlösung nach einer Eigentümerversammlung
In einer Wohnanlage mit Reihenhäusern und Parkplätzen waren die einzelnen Stellplätze rechtlich jeweils bestimmten Wohnungseigentümern zugeordnet. Die Anordnung der Parkplätze war allerdings nicht besonders praktisch: Die Stellplätze lagen schräg versetzt, sodass für die Bewohner häufig der Parkplatz direkt gegenüber dem eigenen Reihenhaus besser erreichbar und bequemer zu benutzen war.
Bei einer Eigentümerversammlung im Jahr 2010 einigten sich die Wohnungseigentümer mündlich auf eine pragmatische Lösung. Jeder sollte jeweils den gegenüberliegenden Parkplatz verwenden – also nicht unbedingt jenen Stellplatz, der ihm rechtlich zugeordnet war.
Diese Regelung wurde über Jahre gelebt. Später wollte eine Eigentümerin jedoch nicht mehr, dass ihre Nachbarn den ihr zugeordneten Parkplatz benützen. Sie untersagte die weitere Nutzung schriftlich. Die Nachbarn stellten das Befahren des Parkplatzes trotzdem nicht ein.
Daraufhin brachte die Eigentümerin eine Unterlassungsklage ein. Nachdem bereits das Erstgericht und das Berufungsgericht zu ihren Gunsten entschieden hatten, wandten sich die Nachbarn an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH zum Parkplatz Nutzungsrecht entschieden hat
In seiner Entscheidung OGH vom 22.05.2020, 5 Ob 70/20k wies der Oberste Gerichtshof die Revision der Nachbarn zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht. Zur Entscheidung.
Die Nachbarn durften den Parkplatz nicht weiter befahren. Die Eigentümerin durfte die bisherige Nutzung beenden. Zusätzlich mussten die Nachbarn der Eigentümerin die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 460,40 Euro ersetzen.
Entscheidend war die rechtliche Einordnung der mündlichen Absprache. Nach der Auslegung der Vorinstanzen, die der OGH nicht beanstandete, lag kein dauerhaftes und einseitig nicht beendbares Nutzungsrecht vor. Vielmehr handelte es sich um einzelne unentgeltliche Nutzungsüberlassungen zwischen den Eigentümern.
Eine solche freiwillige Überlassung kann grundsätzlich widerrufen werden. Juristisch wird eine derartige Gestaltung als Präkarium bezeichnet. Gemeint ist damit vereinfacht gesagt die unentgeltliche Nutzung einer Sache, die grundsätzlich wieder beendet werden kann. Ein dauerhaftes Parkplatz Nutzungsrecht entstand dadurch nicht automatisch.
Warum jahrelange Nutzung allein nicht genügt
Für viele Betroffene wirkt die Entscheidung zunächst überraschend. Wenn eine Regelung zehn Jahre oder länger funktioniert hat, liegt die Annahme nahe, dass daraus ein dauerhaftes Recht entstanden sein muss. Genau dieser Schluss ist jedoch nicht zwingend.
Die Gerichte unterscheiden zwischen einer verbindlichen, auf Dauer angelegten Vereinbarung und einer bloßen praktischen Erlaubnis. Entscheidend ist daher nicht nur, wie lange ein Parkplatz tatsächlich genutzt wurde. Wichtig ist vielmehr, was die Beteiligten ursprünglich vereinbaren wollten und wie diese Vereinbarung rechtlich einzuordnen ist.
Im konkreten Fall waren mehrere Punkte offen geblieben:
- Es war nicht festgelegt, wie lange die Parkplatzregelung gelten sollte.
- Die Eigentümer hatten keine Kündigungs- oder Widerrufsregel vereinbart.
- Es war nicht geklärt, ob die Regelung auch für spätere Käufer gelten sollte.
- Es gab keine schriftliche Vereinbarung mit einer eindeutigen Beschreibung der gegenseitigen Rechte und Pflichten.
Dass die Regelung mehrere Eigentümer betraf und für die gesamte Wohnanlage praktisch sinnvoll war, machte sie nach der Beurteilung der Gerichte noch nicht zu einem unkündbaren Dauervertrag. Im Zweifel ist nicht ohne Weiteres anzunehmen, dass ein Eigentümer sich dauerhaft in der Nutzung seines eigenen Eigentums beschränken wollte.
Wohnungseigentum ist nicht gleich Wohnungseigentum
Eine weitere wichtige Frage betraf die rechtliche Stellung der Parkplätze. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht für bestimmte allgemeine Teile der Liegenschaft die Möglichkeit vor, eine schriftliche Benützungsvereinbarung zu treffen. Eine solche Vereinbarung kann ein dauerhaftes Nutzungsverhältnis schaffen.
Diese Regelung war im konkreten Fall jedoch nicht unmittelbar anwendbar. Die Parkplätze waren keine frei verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft. Sie waren vielmehr konkrete Wohnungseigentumsobjekte beziehungsweise einzelnen Eigentümern zugeordnet.
Das Gesetz unterscheidet daher zwischen der Nutzung allgemeiner Teile einer Wohnanlage und der Nutzung eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts. Eine Regelung, die für allgemeine Teile passend sein kann, lässt sich nicht automatisch auf einen individuell zugeordneten Parkplatz übertragen.
Gerade bei Stellplätzen ist deshalb eine genaue Prüfung erforderlich. Die Bezeichnung im Kaufvertrag, im Wohnungseigentumsvertrag, im Nutzwertgutachten oder in anderen Unterlagen kann entscheidend dafür sein, welche rechtliche Stellung ein Eigentümer tatsächlich hat. Davon hängt auch ab, ob ein Parkplatz Nutzungsrecht wirksam vereinbart oder übertragen wurde.
Was bedeutet das für den Alltag?
1. Der Nachbar widerruft die bisherige Erlaubnis
Wer einen fremden Parkplatz aufgrund einer mündlichen Absprache nutzt und eine ausdrückliche Untersagung erhält, sollte die Nutzung grundsätzlich sofort einstellen. Wird der Parkplatz trotzdem weiter befahren, kann eine Unterlassungsklage folgen.
2. Die Eigentümergemeinschaft hat sich jahrelang arrangiert
Eine über Jahre einheitlich praktizierte Lösung ist ein wichtiges tatsächliches Indiz. Sie ersetzt aber nicht automatisch eine klare rechtliche Vereinbarung. Besonders riskant ist die Situation, wenn niemand mehr genau weiß, was ursprünglich besprochen wurde.
3. Eine Wohnung wird verkauft
Bei einem Eigentümerwechsel kann sich die Frage stellen, ob die bisherige Parkplatzregelung auch gegenüber dem Käufer gilt. Ist nicht geregelt, ob und wie eine Vereinbarung auf Rechtsnachfolger übergeht, können neue Konflikte entstehen.
4. Die Nutzung wird trotz Widerrufs fortgesetzt
Wer einen Parkplatz nach einer klaren Untersagung weiterhin nutzt, riskiert nicht nur einen Prozess. Je nach Situation können zusätzlich Kosten und weitere Streitigkeiten entstehen, etwa wenn der Eigentümer an der eigenen Nutzung gehindert wird oder ein Fahrzeug beschädigt wird.
So schaffen Eigentümer mehr Rechtssicherheit
Eine längerfristige Parkplatzregelung sollte nicht nur auf einem Handschlag oder einer beiläufigen Wortmeldung bei einer Eigentümerversammlung beruhen. Die Vereinbarung sollte schriftlich und möglichst eindeutig festgehalten werden.
Folgende Punkte gehören jedenfalls auf den Prüfstand:
- Welcher konkrete Parkplatz darf von welcher Person genutzt werden?
- Handelt es sich um eine bloße Gefälligkeit oder um eine verbindliche Nutzungsvereinbarung?
- Für welchen Zeitraum soll die Regelung gelten?
- Kann die Vereinbarung widerrufen oder gekündigt werden?
- Welche Kündigungs- oder Widerrufsfrist ist vorgesehen?
- Was passiert beim Verkauf der Wohnung oder des Parkplatzes?
- Gilt die Regelung nur zwischen den derzeitigen Eigentümern oder auch für deren Rechtsnachfolger?
- Sind weitere Zustimmungen oder eine bestimmte Form erforderlich?
Auch eine schriftliche Vereinbarung sollte allerdings nicht isoliert betrachtet werden. Ob sie rechtlich ausreicht, hängt unter anderem davon ab, wem der Parkplatz zugeordnet ist und welche Regelungen in den wohnungseigentumsrechtlichen Unterlagen bestehen.
Häufige Fragen zu mündlichen Parkplatzabsprachen
Kann ich einen Parkplatz nach zehn Jahren einfach weiterbenützen?
Nicht unbedingt. Die lange Dauer der Nutzung allein beweist noch kein dauerhaftes Nutzungsrecht. Entscheidend sind der Inhalt und die rechtliche Einordnung der ursprünglichen Vereinbarung.
Gilt eine Absprache bei einer Eigentümerversammlung automatisch für immer?
Nein. Eine mündliche Einigung schafft nicht automatisch eine unkündbare Dauerregelung. Es muss geprüft werden, was genau vereinbart wurde und ob die erforderliche Form eingehalten wurde.
Was soll ich tun, wenn mir die Nutzung plötzlich verboten wird?
Sie sollten zunächst prüfen lassen, ob tatsächlich nur eine widerrufbare Nutzungserlaubnis vorlag oder ob ein verbindliches Recht besteht. Bis zur Klärung sollte der Parkplatz nicht weiter genutzt werden, wenn eine eindeutige Untersagung ausgesprochen wurde. Dadurch lassen sich zusätzliche Konflikte und Kosten vermeiden.
Reicht eine kurze schriftliche Nachricht zwischen den Nachbarn aus?
Eine schriftliche Nachricht ist besser als gar keine Dokumentation. Für eine belastbare Regelung sollten jedoch insbesondere Parkplatz, Nutzungsumfang, Dauer, Beendigung und Eigentümerwechsel klar geregelt sein. Zusätzlich ist zu prüfen, ob weitere wohnungseigentumsrechtliche Schritte erforderlich sind.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen statt jahrelang streiten
Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2020 zeigt, dass eine praktische Lösung im Alltag rechtlich nicht immer dauerhaft abgesichert ist. Wer einen Parkplatz überlässt oder nutzt, sollte deshalb nicht erst bei einer Klage klären, welche Rechte tatsächlich bestehen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei der Beurteilung von Parkplatzregelungen, mündlichen Absprachen und Fragen zur Unterlassung. Durch jahrelange anwaltliche Praxis können bestehende Vereinbarungen und wohnungseigentumsrechtliche Unterlagen auf ihre rechtliche Bedeutung geprüft werden.
Sind Sie von einem Streit über einen Stellplatz betroffen oder soll eine bestehende Regelung schriftlich abgesichert werden? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung bei der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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