Mündlicher Grundstückskauf: Wann ist ein Grundstücksteil auch ohne Vertrag verbindlich verkauft?
Ein mündlicher Grundstückskauf wird häufig mit einem unterschriebenen Vertrag, einem Lageplan und einem Notartermin verbunden. Rechtlich kann die Bindung der Parteien jedoch bereits früher entstehen. Auch eine mündliche Einigung über den Kauf eines Grundstücksteils kann verbindlich sein, wenn feststeht, welche Fläche verkauft werden soll und welcher Kaufpreis vereinbart wurde.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017: Im OGH vom 18.12.2017, 9 Ob 70/17k, hatte sich der Gerichtshof mit der Frage zu befassen, ob ein Grundstücksteil trotz fehlendem schriftlichem Vertrag und ohne fertigen Teilungsplan wirksam verkauft worden war. Die Entscheidung ist zwar nicht neu, bleibt für die Praxis aber von erheblicher Bedeutung. Zur Entscheidung.
Mündlicher Grundstückskauf: Der Ausgangsfall: Ein Grundstücksteil wurde nur mündlich beschrieben
Die Parteien hatten mündlich über den Verkauf eines Teils eines Grundstücks gesprochen. Die Grenze des verkauften Bereichs sollte drei Meter nördlich der Gebäudegrenze eines Betriebsgebäudes verlaufen.
Ein unterschriebener Kaufvertrag lag zunächst nicht vor. Auch ein fertiger Teilungsplan war nicht erstellt worden. Dennoch verlangten die Käufer, dass die Verkäuferseite den vereinbarten Grundstücksteil überträgt und alle dafür notwendigen Erklärungen abgibt.
Die Verkäuferseite wandte dagegen ein, die Beschreibung sei nicht ausreichend genau. Außerdem stimme sie nicht mit einem vorgelegten Plan überein. Ohne Teilungsplan könne der Grundstücksteil nicht wirksam verkauft worden sein. Zusätzlich wurde geltend gemacht, dass eine zugunsten der Verkäuferseite vorgesehene Parkmöglichkeit im Verfahren nicht ausreichend berücksichtigt worden sei.
Die Vorinstanzen gaben den Käufern recht. Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Verpflichtung der Verkäuferseite zur Mitwirkung an der Übertragung bestehen.
Was der OGH zum mündlichen Grundstückskauf klargestellt hat
Der OGH stellte mehrere Punkte klar, die für Grundstückskäufe und Grundstücksteilungen besonders wichtig sind.
Eine mündliche Einigung kann ausreichen
Ein Grundstückskauf muss nicht zwingend erst durch einen unterschriebenen Vertrag wirksam werden. Entscheidend ist grundsätzlich, ob sich die Parteien über die wesentlichen Punkte geeinigt haben. Dazu gehören vor allem:
- der konkrete Kaufgegenstand und
- der dafür vereinbarte Kaufpreis.
Hinzukommen muss der erkennbare Wille, tatsächlich einen Vertrag abzuschließen. Eine bloße unverbindliche Besprechung oder eine Absichtserklärung ist nicht automatisch ausreichend. Wird jedoch bereits verbindlich vereinbart, welcher Grundstücksteil zu welchem Preis verkauft werden soll, kann der Vertrag trotz fehlender Unterschrift zustande gekommen sein. Das kann insbesondere bei einem mündlichen Grundstückskauf entscheidend sein.
Der Grundstücksteil muss nicht sofort vermessen sein
Der verkaufte Bereich muss zum Zeitpunkt der Einigung nicht zwingend bereits vermessen, grundbücherlich geteilt oder in einem fertigen Teilungsplan eingezeichnet sein. Es genügt, wenn sich aus der Vereinbarung eindeutig feststellen lässt, welche Fläche gemeint ist.
Im konkreten Fall hielt der OGH die Beschreibung „drei Meter nördlich der Gebäudegrenze des Betriebsgebäudes“ für ausreichend klar. Der maßgebliche Bezugspunkt war in der Natur vorhanden und konnte vermessen werden. Dass die exakte Vermessung und die Erstellung eines Teilungsplans erst später erforderlich waren, beseitigte die Verbindlichkeit der Einigung daher nicht.
Der Teilungsplan ist nicht immer Voraussetzung für den Vertrag
Ein Teilungsplan kann für die spätere grundbücherliche Durchführung notwendig sein. Er ist jedoch nicht in jedem Fall Voraussetzung dafür, dass zuvor bereits ein wirksamer Vertrag über einen Grundstücksteil geschlossen wurde.
Diese Unterscheidung wird in der Praxis häufig übersehen. Der Kaufvertrag und seine grundbücherliche Umsetzung sind nicht dasselbe. Ein Vertrag kann bereits bestehen, während für die Eintragung des Eigentums noch Vermessungsarbeiten, behördliche Schritte, ein Teilungsplan und weitere Erklärungen erforderlich sind.
Was bedeutet das für Verkäufer und Käufer?
Wer glaubt, ohne Unterschrift noch völlig frei zu sein, kann sich irren. Eine mündliche Einigung kann rechtliche Verpflichtungen auslösen. Das gilt insbesondere dann, wenn bei den Gesprächen bereits ein konkreter Preis genannt und eine bestimmte Fläche eindeutig festgelegt wurde.
Auf Käuferseite kann umgekehrt der Eindruck entstehen, ein Grundstücksteil sei ohne Plan niemals einklagbar. Auch das ist zu pauschal. Wenn die Fläche anhand objektiver Merkmale bestimmt werden kann, kann ein Anspruch auf Mitwirkung an der Übertragung bestehen.
Die Verkäuferseite kann dann verpflichtet sein, die für die Eigentumsübertragung notwendigen Schritte zu unterstützen. Dazu kann auch die Mitwirkung an der Erstellung eines Teilungsplans gehören.
Vier typische Alltagssituationen mit erheblichem Risiko
1. Die Einigung beim gemeinsamen Lokalbesuch
Ein Eigentümer erklärt gegenüber dem Nachbarn, er könne ihm den hinteren Teil seines Grundstücks um einen bestimmten Preis verkaufen. Beide besprechen, dass die Grenze entlang einer bestehenden Mauer verlaufen soll. Später wird der Preis schriftlich bestätigt, ein Kaufvertrag aber nicht mehr erstellt.
Je nach Inhalt und Umständen der Gespräche kann bereits eine verbindliche Vereinbarung vorliegen. Dass die Parteien ursprünglich geplant hatten, „später alles schriftlich zu machen“, verhindert den Vertragsabschluss nicht automatisch.
2. Der Plan passt nicht zur mündlichen Absprache
Die Parteien einigen sich mündlich auf eine Fläche nördlich eines Gebäudes. Ein später angefertigter Plan zeigt jedoch eine etwas andere Grenze. In einem solchen Fall muss geklärt werden, welche Vereinbarung tatsächlich getroffen wurde und ob der Plan überhaupt Vertragsbestandteil werden sollte.
Widersprüchliche Unterlagen erhöhen das Prozessrisiko erheblich. Ein Plan sollte daher eindeutig bezeichnet und ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden.
3. Die Verkäuferseite will eine Parkmöglichkeit behalten
Bei den Gesprächen wird nebenbei erwähnt, dass die bisherige Nutzung eines Parkplatzes weiterhin möglich bleiben soll. Im späteren Vertrag findet sich dazu nichts. Kommt es zum Streit, kann sich die Durchsetzung einer solchen Nebenabrede als schwierig erweisen.
Parkplätze, Zufahrten, Geh- und Fahrrechte sowie sonstige Nutzungsmöglichkeiten sollten ausdrücklich geregelt werden. Eine bloße mündliche Nebenbemerkung bietet keinen verlässlichen Schutz.
4. Die Fläche ist noch nicht grundbücherlich geteilt
Die Käufer gehen davon aus, dass der Erwerb erst nach der Teilung im Grundbuch verbindlich wird. Die Verkäuferseite verkauft den Bereich zwischenzeitlich jedoch an jemand anderen oder lehnt die weitere Mitwirkung ab.
Ob der erste Vertrag bereits wirksam zustande gekommen ist, hängt nicht allein davon ab, ob ein Teilungsplan vorhanden war. Entscheidend sind vielmehr die konkrete Einigung, die Bestimmbarkeit der Fläche und der Vertragswille der Parteien.
Warum genaue Formulierungen beim mündlichen Grundstückskauf entscheidend sind
Eine mündliche Beschreibung kann im Einzelfall ausreichen. Sie ist aber besonders streitanfällig. Schon kleine Unklarheiten können später die Frage aufwerfen, welche Fläche tatsächlich verkauft wurde.
Bei einem Grundstücksteil sollten daher insbesondere folgende Punkte schriftlich festgehalten werden:
- die genaue Lage und Größe der zu übertragenden Fläche,
- die maßgeblichen Grenzlinien und Bezugspunkte,
- der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten,
- bestehende Zufahrten sowie Geh- und Fahrrechte,
- Park- und sonstige Nutzungsmöglichkeiten,
- die Kosten für Vermessung, Teilungsplan und grundbücherliche Durchführung,
- die Verpflichtung der Parteien zur Mitwirkung an allen erforderlichen Schritten.
Wenn eine Skizze oder ein Vermessungsplan verwendet wird, sollte klar feststehen, welche Version gilt. Unterschiedliche Pläne ohne eindeutige Bezeichnung schaffen unnötige Unsicherheit.
Handlungsempfehlung: So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten
- Keine endgültige Einigung ohne klare Unterlagen: Besprechen Sie Grundstücksgrenzen nicht nur anhand allgemeiner Angaben wie „hinter dem Haus“ oder „bis zum Zaun“.
- Fläche fachgerecht bestimmen: Lassen Sie die Grenze möglichst früh vermessen oder zumindest anhand dauerhaft erkennbarer Bezugspunkte eindeutig festlegen.
- Schriftlichen Vertrag erstellen: Halten Sie Kaufgegenstand, Preis, Nebenrechte und Durchführung in einem klaren Vertrag fest.
- Pläne ausdrücklich einbeziehen: Bezeichnen Sie Lagepläne und Skizzen mit Datum und Version und erklären Sie sie zum Vertragsbestandteil.
- Nebenabreden nicht vergessen: Regelungen über Parkplätze, Zufahrten, Leitungen oder weitere Nutzungen gehören ausdrücklich in die Vereinbarung.
- Beweise sichern: Bewahren Sie E-Mails, Nachrichten, Skizzen und Gesprächsnotizen auf. Sie können später entscheidend sein.
- Frühzeitig rechtlich prüfen lassen: Wenn die andere Seite die Mitwirkung verweigert oder eine abweichende Fläche behauptet, sollten Sie nicht erst den Ausgang eines langen Streits abwarten.
Was gilt im Verfahren vor dem OGH?
Die Entscheidung zeigt außerdem, dass eine Revision kein zweites Berufungsverfahren ist. Der Oberste Gerichtshof überprüft nicht ohne Weiteres sämtliche Beweise und Feststellungen der Vorinstanzen neu. Die Frage, ob eine Skizze oder eine Aussage überzeugender ist, betrifft regelmäßig die Beweiswürdigung.
Ebenso wichtig ist der richtige Zeitpunkt für Einwendungen. Wesentliche Argumente müssen bereits im Berufungsverfahren vorgebracht werden. Wer einen Einwand erst in der Revision erhebt, riskiert, damit nicht mehr gehört zu werden.
Für Betroffene bedeutet das: Die Aufarbeitung des Sachverhalts, die Vorlage relevanter Unterlagen und die Entwicklung der rechtlichen Argumentation müssen frühzeitig erfolgen.
Häufige Fragen zum mündlichen Grundstückskauf
Kann ich einen Grundstücksteil ohne unterschriebenen Vertrag kaufen?
Eine mündliche Vereinbarung kann verbindlich sein, wenn sich die Parteien über den Grundstücksteil, den Kaufpreis und den Abschluss eines Vertrags geeinigt haben. Ob das im konkreten Fall tatsächlich so ist, hängt vom Inhalt der Gespräche und den vorhandenen Beweisen ab.
Brauche ich immer einen fertigen Teilungsplan?
Nicht zwingend für den Abschluss des Kaufvertrags. Der Grundstücksteil muss aber anhand der Vereinbarung eindeutig bestimmbar sein. Für die spätere grundbücherliche Durchführung kann ein Teilungsplan erforderlich sein.
Was passiert, wenn der Verkäufer nicht mehr mitwirken will?
Liegt ein wirksamer Vertrag vor, kann grundsätzlich ein Anspruch auf die erforderlichen Erklärungen und Mitwirkungshandlungen bestehen. Ob eine gerichtliche Durchsetzung möglich ist, muss anhand des konkreten Vertragsinhalts und der Beweislage geprüft werden.
Reicht eine mündliche Zusage für einen Parkplatz oder ein Wegerecht?
Eine mündliche Nebenabrede kann rechtlich relevant sein. Sie ist jedoch besonders schwer zu beweisen und kann für die grundbücherliche Absicherung nicht genügen. Parkplätze, Zufahrten sowie Geh- und Fahrrechte sollten daher ausdrücklich und möglichst schriftlich geregelt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Grundstückskäufen und Grundstücksteilungen
Der Fall des OGH vom 18.12.2017, 9 Ob 70/17k, macht deutlich: Ein fehlender Vertrag oder ein noch nicht erstellter Teilungsplan bedeutet nicht automatisch, dass keinerlei rechtliche Bindung besteht. Gerade deshalb sollten mündliche Absprachen über Grundstücke nicht unterschätzt werden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Umgang mit vertraglichen und grundbücherlichen Fragen berät die Kanzlei Pichler Käufer und Verkäufer bei der Prüfung von Vereinbarungen, der Gestaltung von Verträgen und der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen. Lassen Sie insbesondere unklare Grundstücksgrenzen, Nebenabreden und verweigerte Mitwirkung frühzeitig prüfen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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