Mitmieter nach der Scheidung: Wann endet das Mietrecht wirklich?
Mitmieter nach der Scheidung bleiben nicht automatisch aus allen gemeinsamen Verträgen ausgeschlossen. Das gilt auch für den Mietvertrag. Wer gemeinsam mit dem Ehepartner eine Wohnung gemietet hat, bleibt grundsätzlich Mitmieter, solange das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis wirksam vereinbart wurde.
Der bloße Auszug reicht nicht. Ebenso wenig genügt es, wenn die Mietzinsvorschreibungen plötzlich nur noch an eine Person adressiert werden oder der verbleibende Mieter die Miete allein bezahlt. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 besonders deutlich.
Der Fall: Eine geschiedene Ehefrau blieb Mitmieterin
Ein Ehepaar hatte im Jahr 1985 gemeinsam eine Wohnung gemietet. Beide standen daher als Mitmieter im Mietvertrag. 1989 wurde die Ehe geschieden. Die damalige Ehefrau lebte anschließend offenbar nicht mehr in der Wohnung.
Die Vermieterin behandelte in weiterer Folge jedoch nur mehr den damaligen Ehemann als Ansprechpartner. Die Mietzinsvorschreibungen wurden nach der Scheidung nur an ihn gerichtet. Später wurde die Miete offenbar allein vom Vater beziehungsweise vom Sohn bezahlt. Nach dem Tod des Vaters trat der Sohn in das Mietverhältnis ein.
Als die Vermieterin die Beendigung des Mietverhältnisses beziehungsweise die Räumung durchsetzen wollte, richtete sie ihr Vorgehen allerdings nur gegen den Sohn. Die ehemalige Ehefrau wurde nicht als weiterhin mögliche Mitmieterin einbezogen.
Das Problem: Die Ehefrau war nie ausdrücklich aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Die Hausverwaltung hatte sie insbesondere nicht kontaktiert, um ihr mitzuteilen, dass die Vermieterin mit ihrem Ausscheiden einverstanden sei.
Was der OGH zum Mitmieter nach der Scheidung entschieden hat
Der OGH wies in seiner Entscheidung OGH vom 17.12.2019, 3 Ob 227/19g, die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen. Zur Entscheidung des OGH.
Die wesentliche Aussage lautet: Die ehemalige Ehefrau war weiterhin Mitmieterin. Der Vermieterin standen daher nach wie vor zwei Mieter aus dem Mietvertrag gegenüber.
Der Gerichtshof stellte damit klar, dass ein Mitmieter nicht automatisch aus dem Mietvertrag ausscheidet, nur weil er:
- nach einer Scheidung nicht mehr in der Wohnung lebt,
- keine Mietzinsvorschreibungen mehr erhält,
- keine Mietzahlungen mehr leistet oder
- im Kontakt mit der Hausverwaltung nicht mehr in Erscheinung tritt.
Für ein wirksames Ausscheiden ist vielmehr eine Vereinbarung erforderlich. Diese kann ausdrücklich getroffen werden, etwa durch eine schriftliche Vertragsänderung. Unter bestimmten Umständen ist auch eine stillschweigende Vereinbarung möglich. Dafür muss aber eindeutig feststehen, dass alle erforderlichen Beteiligten das Ausscheiden wollten und dieses Verhalten auch entsprechend verstanden werden konnte.
Warum der Auszug allein nicht genügt
Ein Mietvertrag besteht nicht nur zwischen den Mietern untereinander. Auch der Vermieter ist Vertragspartei. Deshalb können die Mieter nicht einseitig entscheiden, dass einer von ihnen künftig nicht mehr am Mietvertrag beteiligt sein soll.
Das gilt auch dann, wenn sich die geschiedenen Ehepartner untereinander einig sind. Eine Vereinbarung zwischen den ehemaligen Ehegatten kann zwar ihre interne Beziehung regeln. Sie beendet aber nicht automatisch die Rechtsbeziehung zum Vermieter.
Erforderlich ist daher grundsätzlich eine Einigung zwischen:
- dem ausscheidenden Mitmieter,
- dem verbleibenden oder neu eintretenden Mieter und
- dem Vermieter.
Man kann in diesem Zusammenhang von einer Dreiparteieneinigung sprechen. Sie muss nicht zwingend in einem förmlichen neuen Mietvertrag bestehen. Auch ein eindeutiges, von allen Beteiligten getragenes Verhalten kann ausreichen. Gerade weil ein stillschweigendes Ausscheiden später schwer zu beweisen sein kann, ist eine schriftliche Vereinbarung jedoch dringend zu empfehlen.
Dass die Hausverwaltung nur noch einer Person Mietzinsvorschreibungen schickt, beweist für sich genommen keine solche Vereinbarung. Im konkreten Fall war nicht festgestellt, dass die ehemalige Ehefrau von diesem Vorgehen überhaupt wusste. Aus ihrer Sicht hatte die Vermieterin daher nicht erkennbar erklärt, mit ihrem Ausscheiden aus dem Mietvertrag einverstanden zu sein.
Warum eine Räumungsklage gegen nur einen Mitmieter scheitern kann
Mehrere Mitmieter sind gemeinsam am Mietvertrag beteiligt. Ihre Rechte können daher nicht ohne Weiteres isoliert voneinander beurteilt werden.
Das wirkt zunächst formal. Die praktische Bedeutung ist jedoch erheblich: Hat ein Mitmieter weiterhin ein Mietrecht, kann die Wohnung nicht ohne Weiteres nur gegenüber einem anderen Mitmieter zur Räumung freigegeben werden. Der Vermieter muss daher vor einer Kündigung oder Räumungsklage sorgfältig klären, wer tatsächlich noch Vertragspartei ist.
Eine Klage nur gegen einen einzelnen Mitmieter kann abgewiesen werden, wenn weitere Personen weiterhin Mitmieter sind und in das Verfahren einbezogen werden müssten. Das kann für Vermieter zu Zeitverlusten und zusätzlichen Kosten führen. Es besteht außerdem das Risiko, dass ein an sich bestehender Kündigungs- oder Räumungsgrund nicht geprüft wird, weil bereits die falsche Person beziehungsweise nicht alle notwendigen Personen belangt wurden.
Was die Entscheidung für Vermieter und Mieter bedeutet
Für Vermieter: Vertragsverhältnisse vor einer Klage genau prüfen
Vermieter sollten nicht allein auf die tatsächlichen Wohnverhältnisse abstellen. Wer nicht mehr in der Wohnung lebt, muss nicht automatisch aus dem Mietvertrag ausgeschieden sein.
Vor einer Kündigung oder Räumungsklage sollte daher geprüft werden:
- Wer ist im ursprünglichen Mietvertrag als Mieter angeführt?
- Wurde später eine schriftliche Vertragsänderung abgeschlossen?
- Gibt es eine eindeutige Erklärung zum Ausscheiden eines Mitmieters?
- Hat der Vermieter diesem Ausscheiden zugestimmt?
- Wurde die Änderung allen Beteiligten nachweisbar mitgeteilt?
- Muss das Vorgehen gegen mehrere Mitmieter gemeinsam gerichtet werden?
Auch interne Abläufe der Hausverwaltung können problematisch sein. Wenn Vorschreibungen jahrelang nur an eine Person gesendet werden, ändert das den Mietvertrag nicht automatisch. Eine klare schriftliche Dokumentation schafft hier wesentlich mehr Rechtssicherheit.
Für Mieter: Ein Mietrecht kann trotz Auszug fortbestehen
Wer nach einer Scheidung aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, verliert sein Mitmietrecht nicht automatisch. Das kann einerseits ein Schutz sein. Andererseits bleiben damit möglicherweise auch Pflichten aus dem Mietvertrag bestehen.
Wer tatsächlich aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte, sollte daher nicht bei einer mündlichen Absprache mit dem ehemaligen Ehepartner stehen bleiben. Notwendig ist eine klare Vereinbarung mit dem Vermieter und den übrigen Mietern. Darin sollten insbesondere der Zeitpunkt des Ausscheidens sowie die Frage geregelt werden, wer künftig für Mietzins, Betriebskosten und sonstige Verpflichtungen einsteht.
Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen
- Mietvertrag kontrollieren: Prüfen Sie, wer im ursprünglichen Vertrag als Mieter genannt wird.
- Nachträgliche Vereinbarungen sammeln: Suchen Sie nach schriftlichen Ergänzungen, E-Mails oder Erklärungen zum Ausscheiden eines Mitmieters.
- Keine vorschnellen Schlüsse ziehen: Ein Auszug oder alleinige Mietzahlungen beweisen nicht automatisch das Ende eines Mitmietrechts.
- Vermieter schriftlich kontaktieren: Wenn ein Mitmieter ausscheiden soll, sollte die Zustimmung des Vermieters ausdrücklich eingeholt werden.
- Den Zeitpunkt festhalten: Die Vereinbarung sollte klar bestimmen, ab wann das Ausscheiden gilt.
- Vor einer Klage alle Mieter feststellen: Vermieter sollten sicherstellen, dass Kündigung und Räumung gegen die richtigen und erforderlichen Personen gerichtet werden.
- Unterlagen rechtlich prüfen lassen: Bei unklaren Erklärungen kann entscheidend sein, ob aus dem bisherigen Verhalten tatsächlich eine gemeinsame Vereinbarung abgeleitet werden kann.
Häufige Fragen zum Mitmietrecht nach einer Scheidung
Bin ich nach meinem Auszug noch Mitmieter?
Das ist möglich. Der Auszug allein beendet das Mietverhältnis nicht. Entscheidend ist, ob das Ausscheiden mit dem Vermieter und den übrigen Beteiligten wirksam vereinbart wurde.
Reicht es, wenn mein Ex-Partner die Miete allein bezahlt?
Nein, alleinige Mietzahlungen führen nicht automatisch zum Ausscheiden eines Mitmieters. Sie können ein Indiz für die tatsächliche Nutzung oder interne Aufgabenverteilung sein, ersetzen aber grundsätzlich keine klare Vertragsänderung.
Kann der Vermieter nur gegen den aktuellen Bewohner klagen?
Das kann problematisch sein. Wenn eine weitere Person weiterhin Mitmieterin oder Mitmieter ist, muss das Mietverhältnis grundsätzlich gegenüber allen maßgeblichen Vertragsparteien berücksichtigt werden. Eine Klage nur gegen den Bewohner kann daher bereits aus rechtlichen Gründen scheitern.
Was muss ich unterschreiben, wenn ich aus dem Mietvertrag herauswill?
Am sichersten ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem ausscheidenden Mitmieter, dem verbleibenden beziehungsweise eintretenden Mieter und dem Vermieter. Darin sollten das Ausscheiden, der genaue Zeitpunkt und die weitere Verantwortung für die mietvertraglichen Pflichten eindeutig geregelt sein.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unsicherheit frühzeitig klären
Ob ein Mitmieter wirksam aus einem Mietvertrag ausgeschieden ist, hängt häufig von den konkreten Erklärungen und dem nachweisbaren Verhalten aller Beteiligten ab. Unklare Schreiben, alte Mietverträge oder jahrelange abweichende Zahlungsabläufe können dabei eine wichtige Rolle spielen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zum Mietvertrag, zum Ausscheiden von Mitmietern sowie zu Kündigung und Räumung. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei dabei, die Vertragslage zu prüfen und die nächsten Schritte realistisch einzuschätzen.
Sind Sie betroffen oder ist unklar, wer noch als Mieter gilt? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung unter 01/5130700 oder schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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