Mitmieter Kündigung: Warum alle Beteiligten berücksichtigt werden müssen
Mitmieter Kündigung: Was passiert, wenn ein Mietvertrag von mehreren Personen unterschrieben wurde, eine Kündigung aber nur gegenüber einer Person ausgesprochen oder eingeklagt wird? Diese Frage ist in der Praxis von erheblicher Bedeutung. Denn Mitmieter stehen rechtlich nicht bloß zufällig nebeneinander. Sie bilden grundsätzlich eine gemeinsame Rechtsgemeinschaft.
Das kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter entscheidend sein. Wird ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren nicht gegen alle betroffenen Mitmieter geführt, entstehen möglicherweise erhebliche verfahrensrechtliche Probleme. Der Oberste Gerichtshof hat diese Grundsätze bereits in einer Entscheidung vom 26.09.2018, 1 Ob 156/18z, bestätigt.
Der typische Streit: Ein Mietvertrag, mehrere Mitmieter
Mehrere Personen können auf unterschiedliche Weise zu Mitmietern werden. Häufig unterschreiben zwei oder mehr Personen den Mietvertrag gemeinsam. Möglich ist aber auch, dass eine Person später in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt und dadurch ebenfalls Mitmieter wird.
Kommt es später zu einem Konflikt, stellt sich oft die Frage, gegen wen eine Kündigung oder Räumungsklage tatsächlich gerichtet werden muss. Ein Vermieter könnte etwa annehmen, dass es genügt, nur jene Person zu belangen, die den Mietzins nicht bezahlt oder gegen eine andere Vertragspflicht verstoßen haben soll.
Diese Sichtweise kann zu kurz greifen. Soll das gesamte gemeinsame Mietverhältnis beendet werden, betrifft die Entscheidung regelmäßig die Rechtsposition aller Mitmieter. Eine gerichtliche Entscheidung gegenüber nur einer Person kann daher nicht ohne Weiteres das gesamte Mietverhältnis beenden.
Was hat der OGH in der Entscheidung 1 Ob 156/18z ausgesprochen?
In dem Verfahren wollten die Kläger eine Entscheidung des Berufungsgerichts mit einer sogenannten außerordentlichen Revision beim Obersten Gerichtshof bekämpfen. Der OGH ließ dieses Rechtsmittel jedoch nicht zu und wies die außerordentliche Revision zurück.
Der OGH verwies dabei auf seine ständige Rechtsprechung: Mehrere Mitmieter bilden eine gemeinsame Rechtsgemeinschaft. In einem Kündigungsprozess müssen sie daher grundsätzlich gemeinsam am Verfahren beteiligt sein. Juristisch wird in diesem Zusammenhang von einer notwendigen Streitgenossenschaft gesprochen.
Das bedeutet vereinfacht gesagt: Das Gericht soll über die Beendigung des gemeinsamen Mietverhältnisses nicht nur gegenüber einer einzelnen Person entscheiden, wenn die Entscheidung auch die übrigen Mitmieter betrifft.
Nach der Entscheidung spielt es grundsätzlich keine entscheidende Rolle, auf welche Weise die Mitmietereigenschaft entstanden ist. Es kommt daher nicht nur auf den ursprünglichen gemeinsamen Vertragsabschluss an. Auch ein späterer Eintritt in das Mietverhältnis kann dazu führen, dass die betreffende Person im Kündigungsprozess berücksichtigt werden muss.
Wichtig ist zugleich eine klare Abgrenzung: Der OGH entschied in diesem Beschluss nicht darüber, ob die konkrete Kündigung inhaltlich berechtigt war. Im Mittelpunkt stand vielmehr die Frage, ob die außerordentliche Revision überhaupt zulässig war und welche verfahrensrechtlichen Anforderungen bei mehreren Mitmietern gelten.
Warum müssen alle Mitmieter gemeinsam berücksichtigt werden?
Ein Mietverhältnis mit mehreren Mitmietern besteht nicht aus voneinander unabhängigen Einzelverträgen. Die Mitmieter sind regelmäßig gemeinsam am Mietverhältnis beteiligt. Wird dieses beendet, wirkt sich das daher nicht nur auf eine einzelne Person aus.
Eine Kündigung oder Räumung kann beispielsweise dazu führen, dass alle Bewohner die Wohnung verlieren. Ebenso kann eine gerichtliche Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses die vertragliche Position jener Person berühren, die selbst keinen Anlass für den Streit gegeben hat.
Würde ein Gericht nur über die Rechtsposition eines Mitmieters entscheiden, könnte das zu widersprüchlichen Ergebnissen führen. Gegenüber einer Person wäre das Mietverhältnis beendet, während die übrigen Mitmieter nicht vollständig in das Verfahren einbezogen wurden. Gerade das soll die gemeinsame Beteiligung aller Betroffenen verhindern.
Was bedeutet das für Vermieter?
Für Vermieter ist die korrekte Bezeichnung der Parteien ein zentraler Schritt. Soll das gesamte Mietverhältnis beendet werden, sollte zunächst sorgfältig geprüft werden, wer tatsächlich Mitmieter ist.
- Wer ist im Mietvertrag als Mieter angeführt?
- Ist später eine weitere Person in das Mietverhältnis eingetreten?
- Gibt es Nachträge, Vereinbarungen oder sonstige Unterlagen zur Mitmietereigenschaft?
- Wurde die Kündigung allen betroffenen Mitmietern gegenüber erklärt?
- Richtet sich eine Klage gegen sämtliche Personen, deren Rechtsposition betroffen ist?
Eine Kündigung oder Klage nur gegen einen Mitmieter kann riskant sein, wenn in Wahrheit das gesamte gemeinsame Mietverhältnis beendet werden soll. Die fehlende Einbeziehung einer weiteren betroffenen Person kann zu verfahrensrechtlichen Schwierigkeiten führen und den Ausgang des Verfahrens gefährden.
Das gilt insbesondere dann, wenn nicht eindeutig dokumentiert ist, wer Vertragspartei geworden ist. Die Prüfung sollte daher nicht erst bei Einbringung einer Klage beginnen. Bereits vor einer Kündigung ist es sinnvoll, den Mietvertrag und sämtliche späteren Vereinbarungen vollständig zu kontrollieren.
Welche Folgen hat die Entscheidung für Mitmieter?
Auch Mitmieter sollten ein gerichtliches Schreiben nicht ignorieren, nur weil es scheinbar an eine andere Person gerichtet ist. Eine Kündigung, Räumungsklage oder sonstige gerichtliche Auseinandersetzung kann die eigene Wohn- und Vertragsposition unmittelbar betreffen.
Wer gemeinsam mit einer anderen Person Mieter ist, sollte rasch klären, ob die eigene Person im Verfahren berücksichtigt wurde. Das gilt auch dann, wenn die behauptete Pflichtverletzung ausschließlich dem anderen Mitmieter zugerechnet wird.
In der Praxis können etwa folgende Situationen entstehen:
Beispiel 1: Gemeinsamer Mietvertrag von Ehepartnern
Beide Ehepartner sind im Mietvertrag genannt. Der Vermieter bringt eine Kündigungsklage aber nur gegen einen Ehepartner ein. Soll dadurch das gesamte Mietverhältnis beendet werden, stellt sich die Frage, ob der zweite Mitmieter ordnungsgemäß am Verfahren beteiligt wurde.
Beispiel 2: Wohngemeinschaft mit späterem Eintritt
Eine Person tritt einige Monate nach Beginn des Mietverhältnisses offiziell in den Vertrag ein. Später kommt es zu einem Kündigungsstreit. Auch wenn diese Person den ursprünglichen Mietvertrag nicht unterschrieben hat, kann sie als Mitmieter eine eigene rechtlich relevante Stellung haben.
Beispiel 3: Kündigung wegen behaupteter Zahlungsrückstände
Der Vermieter wirft einem Mitmieter vor, Mietzinszahlungen nicht geleistet zu haben. Der andere Mitmieter hat die Zahlungen möglicherweise regelmäßig übernommen. Trotzdem kann die Beendigung des gemeinsamen Mietverhältnisses beide Personen betreffen und darf nicht automatisch nur auf eine Person reduziert werden.
Beispiel 4: Räumung nach gerichtlicher Auseinandersetzung
Eine Person erhält eine Räumungsklage und nimmt an, dass der andere Mitmieter die Angelegenheit erledigen wird. Das kann gefährlich sein. Entscheidend ist, welche Personen im Mietvertrag stehen und wie das gerichtliche Verfahren konkret geführt wird.
Außerordentliche Revision: Nicht jeder Rechtsstreit kommt zum OGH
Der OGH befasste sich in der Entscheidung vom 26.09.2018, 1 Ob 156/18z, nicht mit einer vollständigen neuen Prüfung des Mietstreits. Er hatte vor allem zu beurteilen, ob die außerordentliche Revision zulässig war.
Eine außerordentliche Revision setzt voraus, dass die Entscheidung von einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung abhängt. Der OGH sah im konkreten Fall keine solche Rechtsfrage, die eine Entscheidung durch ihn rechtfertigen würde. Die Rechtslage zur gemeinsamen Beteiligung mehrerer Mitmieter im Kündigungsprozess war nach Ansicht des Gerichts bereits durch die ständige Rechtsprechung geklärt.
Die Zurückweisung der Revision bedeutete daher, dass die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen blieb. Daraus folgt aber nicht, dass der OGH die konkrete Kündigung inhaltlich bestätigt hätte. Der Beschluss sagt insbesondere nicht, ob die Kündigungsgründe im Einzelfall tatsächlich vorlagen.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
Wer von einer Kündigung oder Räumungsklage betroffen ist, sollte nicht abwarten. Im Mietrecht können Fristen laufen, und eine verspätete Reaktion kann die Rechtsverteidigung erschweren.
- Mietvertrag vollständig kontrollieren: Prüfen Sie, wer als Mieter angeführt ist und ob es spätere Ergänzungen gibt.
- Gerichtliche Unterlagen genau lesen: Entscheidend ist, gegen wen sich Kündigung, Klage oder Beschluss tatsächlich richten.
- Mitmieter informieren: Alle betroffenen Personen sollten über die Auseinandersetzung und mögliche Fristen Bescheid wissen.
- Fristen notieren: Gerichtliche Schriftstücke enthalten häufig konkrete Fristen für Einwendungen oder Rechtsmittel.
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie Mietvertrag, Nachträge, Zahlungsbelege, Schriftverkehr und gerichtliche Dokumente vollständig auf.
- Rechtzeitig beraten lassen: Eine frühe Prüfung kann helfen, formale und inhaltliche Fehler rechtzeitig zu erkennen.
Häufige Fragen zu Mitmietern und Kündigung
Kann der Vermieter nur einen Mitmieter kündigen?
Das hängt von der konkreten rechtlichen Gestaltung und dem Ziel der Kündigung ab. Soll das gesamte gemeinsame Mietverhältnis beendet werden, müssen grundsätzlich alle betroffenen Mitmieter im Verfahren berücksichtigt werden. Eine pauschale Kündigung oder Klage nur gegen eine Person kann daher problematisch sein.
Ich habe den ursprünglichen Mietvertrag nicht unterschrieben. Bin ich trotzdem betroffen?
Ja, das ist möglich. Wenn Sie später wirksam in das Mietverhältnis eingetreten und dadurch Mitmieter geworden sind, kann Ihre Rechtsposition im Kündigungsprozess ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Maßgeblich ist nicht allein, wer den ursprünglichen Vertrag unterschrieben hat.
Was bedeutet die Entscheidung des OGH für meine Kündigung?
Die Entscheidung betrifft vor allem die Beteiligung aller Mitmieter am Verfahren. Sie beantwortet nicht automatisch die Frage, ob eine bestimmte Kündigung inhaltlich gerechtfertigt ist. Dafür müssen unter anderem der Mietvertrag, der Kündigungsgrund und die konkreten Umstände geprüft werden.
Was soll ich tun, wenn eine Räumungsklage nur an meinen Mitmieter gegangen ist?
Lassen Sie umgehend prüfen, wer tatsächlich Partei des Mietverhältnisses ist und wie das Verfahren geführt wird. Ignorieren Sie die Angelegenheit nicht. Auch wenn das gerichtliche Schreiben zunächst nur eine andere Person betrifft, kann die Entscheidung Ihre eigene Rechtsposition berühren.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Kündigung und Räumung
Bei mehreren Mitmietern kommt es auf Details an: den genauen Inhalt des Mietvertrags, spätere Vereinbarungen, die Form der Kündigung und die richtige Beteiligung aller Parteien. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei mietrechtlichen Fragen und prüft, welche Schritte im konkreten Fall sinnvoll sind.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Umgang mit rechtlichen Konflikten unterstützt die Kanzlei Pichler sowohl Vermieter als auch Mitmieter bei der Prüfung von Kündigungen, Räumungsklagen und verfahrensrechtlichen Fragen.
Sie sind von einer Kündigung oder Räumung betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Erstabklärung unter 01/5130700 oder schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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