Mietzinsüberprüfung nach Räumungsklage: Warum Mieter Fristen nicht unterschätzen dürfen
Mietzinsüberprüfung nach Räumungsklage ist für viele Betroffene ein wichtiges Thema: Wer eine Wohnung wegen Mietzinsrückständen räumen muss, denkt häufig zuerst an die offene Zahlung, den Auszug und die Sicherung einer neuen Unterkunft. Die Frage, ob der bisher verlangte Mietzins vielleicht überhöht war, kommt oft erst später auf. Genau das kann problematisch sein.
Eine Mietzins- und Räumungsklage kann das Mietverhältnis bereits mit ihrer Zustellung vorzeitig beenden. Dadurch kann auch die Frist für eine spätere Mietzinsüberprüfung zu laufen beginnen. Ein nachfolgender gerichtlicher Vergleich oder eine vereinbarte Räumungsfrist verlängert diese Frist nicht automatisch.
Der konkrete Fall: Mietzinsrückstand und später Prüfungsantrag
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2023 hatte sich der Oberste Gerichtshof mit dieser Frage zu befassen. Der Mieter hatte eine befristete Wohnung vom 1. Mai 2017 bis zum 30. April 2020 gemietet. Ab September 2019 entrichtete er den Mietzins nicht mehr vollständig. Dadurch entstand ein Rückstand von rund 1.754 Euro.
Die Vermieterin brachte im Jänner 2020 eine Mietzins- und Räumungsklage ein. Darin erklärte sie, das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands vorzeitig aufzulösen.
Im März 2020 schlossen die Parteien vor Gericht einen Vergleich. Der Mieter verpflichtete sich darin, die Wohnung bis zum 30. April 2020 zu räumen sowie den offenen Mietzins und die Verfahrenskosten zu bezahlen. Der Vergleich konnte bis zum 15. April 2020 widerrufen werden. Ein Widerruf erfolgte jedoch nicht.
Erst am 10. September 2020 beantragte der Mieter bei der Schlichtungsstelle eine Überprüfung des Hauptmietzinses. Er wollte feststellen lassen, ob die Vermieterin in den Jahren zuvor einen zu hohen Mietzins verlangt hatte.
Was der OGH zur Mietzinsüberprüfung nach Räumungsklage entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies den Revisionsrekurs des Mieters zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 14.04.2023, 5 Ob 15/23a. Damit blieb die Entscheidung des Rekursgerichts bestehen, das den Antrag wegen Versäumung der gesetzlichen Frist zurückgewiesen hatte.
Nach Ansicht der Gerichte war das Mietverhältnis bereits mit der Zustellung der Mietzins- und Räumungsklage vorzeitig beendet worden. Der spätere Vergleich änderte daran nichts. Er wurde nicht als Fortsetzung des Mietverhältnisses verstanden, sondern als Vereinbarung über die Zahlung der offenen Beträge und die Räumung der Wohnung.
Der Mieter musste daher auch die Kosten seines erfolglosen Rechtsmittels tragen.
Zur Entscheidung des OGH vom 14.04.2023, 5 Ob 15/23a.
Warum der Zeitpunkt der Klagezustellung entscheidend sein kann
Nach § 16 Abs 8 MRG muss ein Antrag auf Überprüfung eines möglicherweise überhöhten Mietzinses grundsätzlich innerhalb von drei Jahren gestellt werden. Bei einem befristeten Mietverhältnis besteht eine wichtige Besonderheit: Die Frist endet frühestens sechs Monate nach der Auflösung des Mietverhältnisses.
Diese Regelung soll Mieter schützen. Während eines laufenden Mietverhältnisses könnten sie befürchten, dass eine Mietzinsüberprüfung das Verhältnis zum Vermieter belastet oder eine Verlängerung des Mietvertrags gefährdet. Die gesetzliche Regelung berücksichtigt deshalb, dass die maßgebliche Frist bei einem befristeten Mietverhältnis nicht ohne Weiteres schon während der Vertragslaufzeit abläuft.
Entscheidend ist aber zunächst, wann das Mietverhältnis rechtlich beendet wurde. Nach der im Verfahren herangezogenen ständigen Rechtsprechung wird ein Mietverhältnis wegen Mietzinsrückständen grundsätzlich bereits durch die Zustellung einer entsprechenden Mietzins- und Räumungsklage aufgelöst. Ein rechtskräftiges Räumungsurteil muss dafür nicht unbedingt abgewartet werden.
Im konkreten Fall kam hinzu, dass der Mieter den geltend gemachten Rückstand nicht ausreichend substantiiert bestritt. Im gerichtlichen Vergleich verpflichtete er sich außerdem, nahezu den gesamten eingeklagten Betrag zu bezahlen. Er widerrief den Vergleich nicht und brachte nach den Feststellungen des Gerichts auch nicht ausreichend vor, dass ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden traf.
Aus diesen Umständen folgte, dass die maßgebliche Frist bereits mit der Zustellung der Räumungsklage zu laufen begonnen hatte. Nicht entscheidend waren dagegen der spätere Räumungstermin, der Ablauf der Widerrufsfrist oder das ursprünglich vereinbarte Ende des befristeten Mietvertrags.
Ein Räumungsvergleich setzt das Mietverhältnis nicht automatisch fort
Viele Betroffene verbinden einen gerichtlichen Vergleich mit einer Art Aufschub: Die Wohnung darf noch bis zu einem bestimmten Termin genutzt werden, daher müsse das Mietverhältnis bis dahin weiterbestehen. Rechtlich ist das jedoch nicht zwingend der Fall.
Ein Vergleich kann ausschließlich regeln, wann die Wohnung zurückzustellen ist und wie offene Beträge bezahlt werden. Daraus folgt noch nicht, dass der Vermieter auf die bereits erklärte vorzeitige Auflösung verzichtet oder das Mietverhältnis bis zum Räumungstermin fortsetzt.
Auch eine Widerrufsfrist ist nicht automatisch eine Verlängerung des Mietverhältnisses. Im entschiedenen Fall bedeutete die Möglichkeit zum Widerruf lediglich, dass die Parteien ihre im Vergleich übernommenen Verpflichtungen noch hätten lösen können. Aus dem Vergleich ergab sich jedoch keine ausdrückliche Vereinbarung, wonach die Vermieterin die Auflösung des Mietverhältnisses rückgängig machen oder das Mietverhältnis fortsetzen wollte.
Was bedeutet das im Alltag?
Eine spätere Überprüfung kann zu spät kommen
Wer erst nach dem Auszug prüft, ob der Hauptmietzins zulässig war, kann eine wichtige Frist bereits versäumt haben. Das gilt insbesondere dann, wenn zuvor eine Mietzins- und Räumungsklage zugestellt wurde.
Ein Vergleich kann rechtlich weitreichend sein
Die Formulierungen eines gerichtlichen Vergleichs sind entscheidend. Wer darin den Zahlungsrückstand weitgehend anerkennt und sich zur Räumung verpflichtet, schafft damit möglicherweise Grundlagen, die später gegen ihn sprechen können. Das betrifft vor allem die Frage, wann das Mietverhältnis beendet wurde und ob ein ausreichender Einwand gegen das Verschulden am Rückstand erhoben wurde.
Eine Räumungsfrist bedeutet nicht zwingend eine Vertragsverlängerung
Dass eine Wohnung noch bis zu einem bestimmten Datum bewohnt werden darf, sagt allein nicht sicher aus, dass der Mietvertrag bis zu diesem Tag unverändert weiterläuft. Die Vereinbarung kann auch nur die praktische Abwicklung der bereits eingeleiteten Beendigung betreffen.
Auch Vermieter sollten Vereinbarungen klar formulieren
Für Vermieter zeigt die Entscheidung, dass die konkrete Gestaltung von Klage und Vergleich erhebliche Bedeutung hat. Soll lediglich die Räumung geregelt werden? Oder soll das Mietverhältnis ausdrücklich bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fortgesetzt werden? Unklare Formulierungen können später zu Streit führen.
Was Mieter jetzt beachten sollten
- Fristen sofort prüfen: Nach Erhalt einer Mietzins- und Räumungsklage sollte unverzüglich geklärt werden, wann die Klage zugestellt wurde und welche Fristen dadurch ausgelöst werden können.
- Mietzinsrückstand nicht ungeprüft anerkennen: Die Höhe des Rückstands, bereits geleistete Zahlungen und mögliche Gegenforderungen sollten genau kontrolliert werden.
- Verschulden rechtzeitig thematisieren: Wenn der Rückstand nicht grob schuldhaft entstanden ist, muss dies im Verfahren ausreichend und nachvollziehbar vorgebracht werden.
- Vergleiche vor der Unterzeichnung prüfen lassen: Besonders wichtig sind Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses, zur Räumung, zu Zahlungsverpflichtungen und zu einem möglichen Verzicht auf Einwendungen.
- Mietzinsüberprüfung nicht aufschieben: Wer Zweifel an der Höhe des Mietzinses hat, sollte die Prüfung möglichst früh veranlassen und nicht bis zum Auszug oder zum Ende eines Gerichtsverfahrens warten.
- Unterlagen sichern: Mietvertrag, Mietzinsaufstellungen, Zahlungsbelege, Schriftverkehr, Klage und Vergleich sollten vollständig aufbewahrt werden.
Häufige Fragen von Mietern
Kann ich den Mietzins auch nach dem Auszug noch überprüfen lassen?
Das kann grundsätzlich möglich sein, hängt aber von den gesetzlichen Fristen und dem konkreten Ende des Mietverhältnisses ab. Wurde zuvor eine Mietzins- und Räumungsklage zugestellt, kann die Frist bereits zu diesem Zeitpunkt zu laufen begonnen haben. Eine individuelle Fristenberechnung ist daher wichtig.
Ich habe einen Räumungsvergleich unterschrieben. Ist damit jede Mietzinsüberprüfung ausgeschlossen?
Nicht automatisch. Entscheidend sind der Inhalt des Vergleichs, der Zeitpunkt der Klagezustellung, die Dauer des Mietverhältnisses und die weiteren Umstände des Falls. Ein Vergleich kann jedoch Auswirkungen darauf haben, wann das Mietverhältnis als beendet gilt und welche Einwendungen noch möglich sind.
Verlängert eine Widerrufsfrist im Vergleich die Frist zur Mietzinsüberprüfung?
Eine Widerrufsfrist verlängert die Frist nicht automatisch. Sie bedeutet zunächst nur, dass der Vergleich innerhalb dieses Zeitraums widerrufen werden kann. Ob das Mietverhältnis fortgesetzt wurde, hängt vom Inhalt der Vereinbarung und den Umständen des Einzelfalls ab.
Was soll ich tun, wenn ich gerade eine Räumungsklage erhalten habe?
Warten Sie nicht ab. Lassen Sie die Klage, den behaupteten Zahlungsrückstand und mögliche Ansprüche wegen eines überhöhten Mietzinses rasch prüfen. Jede weitere Erklärung – insbesondere ein Anerkenntnis oder ein Vergleich – sollte erst nach rechtlicher Beratung abgegeben werden.
Rechtzeitig handeln statt Fristen zu verlieren
Die Entscheidung des OGH vom 14.04.2023, 5 Ob 15/23a zeigt deutlich: Bei Mietzinsrückständen kommt es nicht nur auf den tatsächlichen Auszug an. Bereits die Zustellung einer Mietzins- und Räumungsklage kann für die Beendigung des Mietverhältnisses und den Beginn einer Frist entscheidend sein.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zu Mietzinsrückständen, Räumungsklagen, gerichtlichen Vergleichen und Mietzinsüberprüfungen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen, bevor eine gesetzliche Frist abläuft oder eine unklare Vereinbarung unterschrieben wird.
Rechtsanwalt Wien für Mietzinsüberprüfung und Räumungsklage
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