Mietzinsrückstand und Räumung: Wann darf der Vermieter den Mietvertrag auflösen?
Mietzinsrückstand und eine drohende Räumung können für Mieter und Vermieter schnell existenzielle Folgen haben. Für Vermieter geht es um ausstehende Zahlungen und die Frage, ob sie ein Mietobjekt zurückbekommen. Für Mieter steht oft die gesamte berufliche oder private Lebensgrundlage auf dem Spiel. Eine Räumung wegen nicht bezahlter Mietzinse ist jedoch nicht automatisch zulässig. Entscheidend sind die genauen Zahlungsflüsse, die rechtlichen Erklärungen und die Reihenfolge der einzelnen Schritte.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich: Der OGH vom 26.08.2024, 8 Ob 46/24h, befasste sich mit einem umfangreichen Mietzinsstreit, einer behaupteten Vertragsauflösung und dem Räumungsbegehren der Vermieterin. Der Fall macht deutlich, dass ein behaupteter Rückstand allein noch nicht genügt. Zur Entscheidung.
Ein Mietvertrag kann auch ohne Unterschrift entstehen
Im Ausgangsfall war zunächst strittig, ob überhaupt ein verbindlicher Mietvertrag zustande gekommen war. Zwischen der damaligen Fruchtgenussberechtigten und dem bisherigen Mieter war über einen neuen Mietvertrag verhandelt worden. Es gab ein schriftliches „Anbot auf Abschluss eines Mietvertrages“, das allerdings nicht unterschrieben war.
Dennoch wurde dieses Dokument gemeinsam mit einer Urkunde zur Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch eingereicht. Die Gerichte schlossen daraus, dass die Beteiligten ihren Vertragswillen ausreichend zum Ausdruck gebracht hatten. Nach ihrer Beurteilung war daher trotz der fehlenden Unterschrift ein Mietvertrag zustande gekommen.
Das ist für die Praxis wichtig: Eine fehlende Unterschrift bedeutet nicht automatisch, dass kein Mietvertrag besteht. Ein Vertrag kann grundsätzlich auch durch übereinstimmende Erklärungen und schlüssiges Verhalten entstehen. Entscheidend ist, ob sich die Parteien über die wesentlichen Punkte geeinigt haben. Dazu zählen insbesondere das Mietobjekt und der Mietzins.
Auch Vertragsentwürfe, E-Mails, Zahlungsvereinbarungen, die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts oder die gemeinsame Verwendung von Vertragsunterlagen können bei der Beurteilung eine Rolle spielen. Wer sich ausschließlich darauf beruft, dass ein Dokument nicht unterschrieben wurde, hat daher nicht immer das letzte Wort.
Der konkrete Streit: Mehr als 80.000 Euro und eine verlangte Räumung
Die Vermieterin verlangte Mietzinse für den Zeitraum von Mai 2020 bis März 2023. Im Verfahren ging es zuletzt um rund 80.983,78 Euro zuzüglich Zinsen. Zusätzlich begehrte sie die Räumung der Geschäftsräumlichkeiten wegen Mietzinsrückständen.
Die Angelegenheit wurde dadurch erschwert, dass sich der Mieter zwischenzeitlich in Insolvenz befand. Teile der behaupteten Mietzinse wurden nicht direkt an die Vermieterin überwiesen, sondern gerichtlich beziehungsweise auf ein Anderkonto des Rechtsanwalts hinterlegt.
Das Erstgericht gab der Vermieterin teilweise Recht und sprach auch die Räumung aus. Das Berufungsgericht hob die Entscheidung über die Räumung jedoch auf. Es verlangte eine genauere Prüfung mehrerer Fragen:
- Welche Mietzinse waren tatsächlich offen?
- Welche Zahlungen wurden wann geleistet?
- Wurde der Mieter ordnungsgemäß gemahnt?
- Wurde eine Nachfrist gesetzt oder gewährt?
- Wann wurde die Auflösung des Mietvertrags erklärt?
- War das Mietrechtsgesetz anwendbar?
- Trifft den Mieter ein grobes Verschulden am Rückstand?
Sowohl der Mieter als auch die Vermieterin wandten sich anschließend an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies beide Rechtsmittel zurück. Die außerordentliche Revision des Mieters blieb ebenso erfolglos wie der Rekurs der Vermieterin gegen die Aufhebung des Räumungsausspruchs. Die Vermieterin musste dem Mieter außerdem 602,54 Euro an Kosten für dessen Rekursbeantwortung ersetzen.
Damit war aber nicht endgültig entschieden, dass der Mieter jedenfalls ausziehen muss. Ebenso wurden nicht sämtliche Zahlungsfragen abschließend neu beurteilt. Vielmehr blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts im Wesentlichen bestehen: Über die Räumung muss das Erstgericht nochmals entscheiden und die offenen Punkte genauer feststellen.
Der OGH ist grundsätzlich keine dritte Tatsacheninstanz. Er prüft vor allem Rechtsfragen. Ob Erklärungen im konkreten Fall bereits zu einem Vertragsabschluss geführt haben, ist häufig eine Frage der Vertragsauslegung. Dass auch eine andere Auslegung denkbar wäre, reicht für eine erfolgreiche Revision normalerweise nicht aus. Erforderlich wäre vielmehr eine grundlegende Rechtsfrage oder eine völlig unvertretbare Beurteilung durch die Vorinstanzen.
Räumung wegen Mietzinsrückständen: Auf die Reihenfolge kommt es an
Eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags wegen Mietzinsrückständen setzt mehrere Schritte voraus. Vereinfacht dargestellt muss der Mietzins zunächst fällig sein. Wird er nicht oder nicht vollständig bezahlt, muss der Mieter grundsätzlich gemahnt werden. Danach muss eine Nachfrist gesetzt oder gewährt werden. Erst anschließend kann die Auflösung des Mietvertrags erklärt werden.
Diese Schritte dürfen nicht beliebig miteinander vermischt werden. Eine Klage kann unter bestimmten Umständen eine Mahnung ersetzen. Die Klage ist jedoch nicht automatisch auch die Erklärung, dass der Vermieter den Mietvertrag auflösen will. Nach Ablauf einer Nachfrist muss daher weiterhin erkennbar sein, dass der Vermieter die Vertragsbeendigung tatsächlich erklärt.
Ebenso wichtig ist der genaue Zeitpunkt der Zahlungen. Wird der Mietzinsrückstand vor der Auflösungserklärung vollständig beglichen, kann dies die Wirksamkeit der Auflösung beeinflussen. Deshalb muss im Verfahren präzise festgestellt werden, welche Beträge für welche Monate offen waren und wann sie eingelangt sind.
Unklare Formulierungen können erhebliche Schwierigkeiten verursachen. Eine wiederholte „Kündigung“ sagt nicht zwingend eindeutig aus, ob tatsächlich eine vorzeitige Vertragsauflösung wegen Mietzinsrückständen erklärt werden soll. Aus den Schreiben muss möglichst klar hervorgehen, welche Rückstände bestehen und welche rechtliche Konsequenz der Vermieter daraus zieht.
Warum das Mietrechtsgesetz und das Verschulden entscheidend sein können
Ist das Mietrechtsgesetz anwendbar, gelten für eine Räumung wegen Mietzinsrückständen zusätzliche Anforderungen. Eine zentrale Frage kann dabei sein, ob den Mieter ein „grobes Verschulden“ am Rückstand trifft.
Grobes Verschulden liegt nicht bereits bei jedem Versehen oder jeder falschen rechtlichen Einschätzung vor. Gemeint ist ein besonders sorgloses Verhalten, etwa aus Leichtsinn, Willkür, Rechthaberei oder Streitsucht. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
Gerade bei hinterlegten oder zurückgehaltenen Mietzinszahlungen ist daher Vorsicht geboten. Ein Mieter kann etwa der Ansicht sein, dass der verlangte Mietzins falsch berechnet wurde oder dass eine andere Person zur Entgegennahme berechtigt ist. Das allein bedeutet aber nicht automatisch, dass die Zahlung folgenlos unterbleiben darf.
Eine Zahlung auf ein Anwalts-Anderkonto ist außerdem nicht ohne Weiteres mit einer Zahlung an den Vermieter gleichzusetzen. Mieter müssen daher prüfen lassen, ob die konkrete Hinterlegung rechtlich wirksam ist, ob der Vermieter ihr zugestimmt hat und ob zumindest der unstrittige Teil des Mietzinses ordnungsgemäß bezahlt wurde.
Was Vermieter und Mieter jetzt beachten sollten
Für Vermieter
Wer wegen Mietzinsrückständen eine Räumung durchsetzen möchte, sollte die Angelegenheit von Beginn an nachvollziehbar dokumentieren. Besonders wichtig sind:
- eine monatlich gegliederte Aufstellung der behaupteten Rückstände,
- die vollständige Dokumentation sämtlicher Zahlungen,
- eine klare und nachweisbare Mahnung,
- eine korrekt gesetzte Nachfrist,
- eine eindeutige Erklärung der Vertragsauflösung,
- die Einhaltung der richtigen zeitlichen Reihenfolge und
- die vorherige Prüfung, ob das Mietrechtsgesetz anwendbar ist.
Auch Zahlungen auf ein Treuhand- oder Anderkonto müssen genau geprüft werden. Es darf nicht vorschnell davon ausgegangen werden, dass ein solcher Betrag unbeachtlich ist. Umgekehrt sollte aber ebenso wenig angenommen werden, dass jede Hinterlegung den Mietzinsrückstand automatisch beseitigt.
Für Mieter
Mieter sollten Mietzinse nicht eigenmächtig vollständig zurückbehalten, nur weil sie mit der Höhe oder der Berechtigung einer Forderung nicht einverstanden sind. Ein Streit über Vertragsbedingungen, Betriebskosten oder die Person des Vermieters kann rechtlich berechtigt sein. Die vollständige Zahlungseinstellung kann dennoch zu einer erheblichen Gefährdung des Mietverhältnisses führen.
Wer eine Zahlung hinterlegen möchte, sollte insbesondere klären:
- Ist die Hinterlegung rechtlich zulässig?
- Wurde sie dem Vermieter wirksam angeboten oder mit ihm vereinbart?
- Wurde der unstrittige Mietzins vollständig bezahlt?
- Sind sämtliche Zahlungs- und Kommunikationsvorgänge beweisbar?
- Kann erklärt werden, weshalb die Zahlung nicht direkt an den Vermieter erfolgte?
Bei einer Insolvenz kommen zusätzliche rechtliche Fragen hinzu. Dann ist besonders sorgfältig zu prüfen, an wen Zahlungen zu leisten sind und welche Wirkungen eine Zahlung oder Hinterlegung im konkreten Verfahren hat.
Checkliste bei Streit über Mietzins und Räumung
Unabhängig davon, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, sollten Sie in einer solchen Situation rasch Ordnung in die Unterlagen bringen:
- Sammeln Sie Mietvertrag, Vertragsentwürfe und Nachträge.
- Bewahren Sie alle Mahnungen, E-Mails und sonstigen Schreiben auf.
- Erstellen Sie eine chronologische Liste sämtlicher Zahlungen.
- Ordnen Sie jede Zahlung dem jeweiligen Mietzinsmonat zu.
- Prüfen Sie, wann welche Erklärung abgegeben wurde.
- Dokumentieren Sie Absprachen über Stundungen, Ratenzahlungen oder Hinterlegungen.
- Reagieren Sie auf eine Räumungs- oder Zahlungsklage fristgerecht.
Je früher die Unterlagen geprüft werden, desto leichter lässt sich feststellen, ob tatsächlich ein relevanter Mietzinsrückstand besteht und ob die Voraussetzungen für eine Räumung erfüllt sind.
Häufige Fragen zu Mietzinsrückstand und Räumung
Kann ein Mietvertrag ohne Unterschrift gültig sein?
Ja. Ein Mietvertrag kann grundsätzlich durch übereinstimmende Erklärungen und schlüssiges Verhalten zustande kommen. Entscheidend ist, ob sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsinhalte geeinigt haben. Die fehlende Unterschrift ist daher ein wichtiges Indiz, aber nicht immer ausschlaggebend.
Reicht es für eine Räumung, wenn ich einmal zu spät bezahlt habe?
Eine verspätete Zahlung führt nicht automatisch zur Räumung. Entscheidend sind unter anderem die Höhe und Dauer des Mietzinsrückstands, die Fälligkeit, eine allfällige Mahnung, die Nachfrist, die Vertragsauflösung und – bei Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes – das Verschulden des Mieters.
Ist Geld auf einem Anwaltskonto dasselbe wie eine Mietzinszahlung?
Nicht automatisch. Es kommt darauf an, weshalb das Geld dort liegt, ob der Vermieter der Vorgangsweise zugestimmt hat und ob die Hinterlegung rechtlich wirksam ist. Eine solche Zahlung sollte daher nicht ohne rechtliche Prüfung als erledigt angesehen werden.
Ist nach einer Räumungsklage alles endgültig entschieden?
Nein. Auch nach Einbringung einer Klage können wesentliche Fragen offen sein. Insbesondere muss geprüft werden, welche Rückstände tatsächlich bestanden, ob die formalen Schritte eingehalten wurden und ob die Vertragsauflösung wirksam erklärt wurde.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann eine Räumung verhindern oder absichern
Der OGH vom 26.08.2024, 8 Ob 46/24h, zeigt, wie entscheidend Details bei einem Mietzinsrückstand sein können. Nicht nur der Zahlungsrückstand selbst zählt. Ebenso wichtig sind der Vertragsabschluss, die konkrete Zuordnung der Zahlungen, die Form der Mahnung, die Nachfrist, die Auflösungserklärung und die Frage eines groben Verschuldens.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in mietrechtlichen Streitigkeiten berät die Kanzlei Pichler Vermieter und Mieter bei der Prüfung von Mietverträgen, Zahlungsrückständen und Räumungsfragen. Wenn eine Räumung angedroht wurde, Mietzinse strittig sind oder eine Klage bereits zugestellt wurde, sollte die rechtliche Beurteilung nicht aufgeschoben werden.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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