Mietzinsrückstand und Räumung: Warum auch offene Betriebskosten gefährlich werden können
Mietzinsrückstand entsteht nicht nur, wenn eine Monatsmiete gar nicht bezahlt wird. Wer eine Miete nicht vollständig bezahlt, riskiert mehr als eine Zahlungsaufforderung. Auch offene Betriebskosten können zu einem rechtlich erheblichen Rückstand führen – und damit eine Räumungsklage auslösen. Das gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass bestimmte Kosten direkt an die Gemeinde oder andere Stellen zu bezahlen sind.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie schnell mehrere Streitpunkte zusammenwirken können: offene Mietzinse, nicht bezahlte Gemeindeabgaben, eine nicht aufgefüllte Kaution, Schimmel und behauptete Gegenforderungen. Der OGH vom 15.05.2018, 5 Ob 60/18m, stellte klar, dass solche Einwände einen bestehenden Mietzinsrückstand nicht automatisch beseitigen. Zur Entscheidung des OGH.
Wenn aus einzelnen offenen Beträgen eine Räumungsklage wird
Im zugrunde liegenden Fall hatten Mieter ein Einfamilienhaus gemietet. Im Verlauf des Mietverhältnisses blieben Mietzinse und Betriebskosten offen. Die Mieter waren verpflichtet, bestimmte Kosten – darunter Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Strom und Heizung – teilweise direkt an die Gemeinde zu bezahlen. Diese Zahlungen erfolgten nicht rechtzeitig.
Die Vermieterin beglich daraufhin bestimmte Beträge selbst und verlangte sie später von den Mietern zurück. Zusätzlich war die Kaution teilweise zur Abdeckung offener Forderungen verwendet worden. Einer der Mieter hatte zugesagt, die Kaution mit seinem Urlaubsgeld wieder aufzufüllen.
Im Haus trat außerdem Schimmel auf. Die Mieter beriefen sich deshalb auf eine mögliche Mietzinsminderung. Sie behaupteten auch eigene Schadenersatz– und Rückforderungsansprüche gegen die Vermieterin und wollten diese ihren Zahlungspflichten entgegenhalten.
Die Vermieterin klagte dennoch auf Zahlung und Räumung. Das Berufungsgericht verpflichtete die Mieter unter anderem zur Zahlung von 2.022,99 EUR samt Zinsen und zur Räumung des Einfamilienhauses. Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Ein Teil der Zahlungsforderung musste vom Erstgericht noch näher geprüft werden.
Was der OGH zur Bedeutung von Betriebskosten gesagt hat
Der zentrale Punkt der Entscheidung betrifft die Betriebskosten. Nach der im Verfahren maßgeblichen Rechtsprechung können fällige Betriebskosten rechtlich zum Mietzins zählen. Werden sie nicht bezahlt, können sie daher den Mietzinsrückstand erhöhen.
Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Kosten nicht an den Vermieter, sondern unmittelbar an die Gemeinde oder einen anderen Zahlungsempfänger überweisen muss. Entscheidend ist, dass eine entsprechende Verpflichtung bestand und der Betrag fällig war.
Dass die Vermieterin die Kosten später selbst bezahlte, änderte daran nichts. Die ursprüngliche Verpflichtung der Mieter blieb bestehen. Die von der Vermieterin übernommenen Beträge konnten daher grundsätzlich weiterhin eingefordert werden.
Bei einem Einfamilienhaus, das nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegt, kommt dem konkreten Mietvertrag besondere Bedeutung zu. Maßgeblich sind vor allem die getroffenen Vereinbarungen und die allgemeinen Regeln des ABGB. Deshalb sollte genau geprüft werden, welche Kosten übernommen wurden, wann sie fällig waren und wie die Zahlungspflichten vereinbart wurden.
Schimmel rechtfertigt nicht automatisch den Abzug alter Rückstände
Schimmel ist ein ernstzunehmender Mangel. Wenn die Brauchbarkeit eines Mietobjekts dadurch beeinträchtigt wird, kann grundsätzlich eine Mietzinsminderung in Betracht kommen. Das bedeutet aber nicht, dass sämtliche bereits fälligen Forderungen nachträglich entfallen.
Im Verfahren waren bestimmte Betriebskosten bereits fällig, bevor die Mieter die eingeschränkte Brauchbarkeit wegen der Schimmelbildung geltend machten. Eine mögliche Mietzinsminderung konnte diese älteren Rückstände daher nicht beseitigen.
Hinzu kam, dass nach den Feststellungen der Vorinstanzen selbst bei einer vollständigen Mietzinsminderung für die Wohnräume weiterhin ein Teil des Entgelts für den mitgemieteten Garten zu zahlen gewesen wäre. Auch deshalb verblieb jedenfalls ein Zahlungsrückstand.
Für die Praxis ist das besonders wichtig: Ein Mangel und ein Zahlungsrückstand müssen getrennt betrachtet werden. Wer wegen Schimmel, Feuchtigkeit oder anderer Mängel eigenmächtig den gesamten Mietzins einbehält, setzt sich dem Risiko aus, dass die Kürzung rechtlich zu hoch war und ein Mietzinsrückstand entsteht.
Die Kaution muss nicht immer aufgefüllt werden – eine Vereinbarung kann aber verbindlich sein
Eine gesetzliche Pflicht, eine verbrauchte Kaution in jedem Fall wieder aufzufüllen, besteht nicht automatisch. Entscheidend ist, was die Vertragsparteien vereinbart haben.
Im behandelten Fall hatte der Erstbeklagte zugesagt, die Kaution mit seinem Urlaubsgeld wieder aufzufüllen. Diese Erklärung wurde als verbindliche Vereinbarung beurteilt. Eine solche Zusage kann daher eine eigenständige Zahlungspflicht begründen.
Gleichzeitig stellte der OGH klar: Der Anspruch auf Auffüllung der Kaution allein rechtfertigt nicht automatisch eine Räumung. Für die Räumung waren hier vor allem die offenen Mietzins- und Betriebskostenforderungen ausschlaggebend.
Wer eine Kaution teilweise verbraucht hat, sollte daher nicht nur die Höhe der offenen Forderungen prüfen. Auch mündliche oder schriftliche Zusagen zur Wiederauffüllung können rechtliche Folgen haben.
Warum Gegenforderungen nicht einfach vom Mietzins abgezogen werden dürfen
Die Mieter beriefen sich auf mögliche Schadenersatz- und Rückforderungsansprüche gegen die Vermieterin. Ein solcher Einwand kann grundsätzlich relevant sein. Er führt aber nicht automatisch dazu, dass ein Mietzinsrückstand verschwindet.
Bei einer Räumungsklage wegen Nichtzahlung des Mietzinses kann eine bloße gerichtliche Aufrechnung mit nicht gleichartigen Geldforderungen grundsätzlich nicht ohne Weiteres vorgenommen werden. Eine Aufrechnung muss rechtzeitig und ausreichend konkret erklärt werden. Dazu gehören insbesondere eine klare Bezeichnung der Gegenforderung und die erforderliche Bezifferung.
Ein allgemeiner Hinweis wie „Ich habe selbst noch Ansprüche“ reicht daher regelmäßig nicht. Ebenso wenig genügt es, erst in einem späteren Verfahrensstadium neue rechtliche Argumente vorzubringen. Der OGH betonte, dass Einwände, die im Berufungsverfahren nicht rechtzeitig geltend gemacht wurden, in der Revision grundsätzlich nicht erstmals nachgeholt werden können.
Rechtsanwalt Wien: Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter
- Betriebskosten nicht unterschätzen: Auch direkt an die Gemeinde oder andere Stellen zu zahlende Beträge können Teil des relevanten Mietzinsrückstands werden.
- Bei Mängeln sofort reagieren: Schimmel, Feuchtigkeit oder andere Beeinträchtigungen sollten unverzüglich schriftlich gemeldet werden. Fotos, Nachrichten und Belege sollten aufbewahrt werden.
- Den Mietzins nicht vorschnell vollständig einbehalten: Die richtige Höhe einer Mietzinsminderung hängt von den konkreten Umständen ab. Eine zu hohe Kürzung kann selbst einen Mietzinsrückstand verursachen.
- Gegenforderungen konkret geltend machen: Schadenersatz- oder Rückforderungsansprüche sollten genau bezeichnet, beziffert und rechtzeitig erklärt werden.
- Vorsicht bei Zusagen: Wer verspricht, eine Kaution wieder aufzufüllen oder offene Beträge zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen, kann daran gebunden sein.
Für Vermieter
- Zahlungspflichten klar vereinbaren: Im Mietvertrag sollte eindeutig stehen, welche Betriebskosten der Mieter trägt, an wen sie zu bezahlen sind und wann sie fällig werden.
- Rückstände dokumentieren: Rechnungen, Zahlungsbelege, Fälligkeiten und Mahnungen sollten vollständig nachvollziehbar sein.
- Mängelmeldungen ernst nehmen: Schimmel oder andere Mängel sollten geprüft und die Kommunikation mit dem Mieter dokumentiert werden.
- Vor einer Räumungsklage sorgfältig prüfen: Entscheidend sind unter anderem die Höhe des Rückstands, die Fälligkeit der Forderungen und die Einhaltung der verfahrensrechtlichen Anforderungen.
Häufige Fragen zu Mietzinsrückstand, Schimmel und Räumung
Kann ich wegen Schimmel einfach weniger oder gar keine Miete zahlen?
Eine Mietzinsminderung kann bei einer erheblichen Beeinträchtigung grundsätzlich möglich sein. Die Höhe hängt jedoch von den konkreten Umständen ab. Wer zu viel abzieht oder bereits fällige andere Forderungen unberücksichtigt lässt, kann in einen Mietzinsrückstand geraten. Eine eigenmächtige vollständige Zahlungseinstellung ist daher riskant.
Zählen offene Gemeindeabgaben wirklich als Mietrückstand?
Das kann der Fall sein, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Zahlungspflicht vorsieht und die Beträge fällig sind. Nach der im Verfahren behandelten Rechtsprechung können fällige Betriebskosten rechtlich zum Mietzins zählen. Ob das im konkreten Mietverhältnis gilt, hängt von der Vereinbarung und den Umständen ab.
Kann ich meine Schadenersatzforderung vom Mietzins abziehen?
Nicht automatisch. Eine Gegenforderung muss rechtzeitig und konkret geltend gemacht werden. Ein bloßer Hinweis auf mögliche Ansprüche schützt nicht zuverlässig vor einer Zahlungsklage oder Räumung. Die Voraussetzungen einer Aufrechnung sollten vor einer Kürzung rechtlich geprüft werden.
Kann eine nicht aufgefüllte Kaution zur Räumung führen?
Eine vereinbarte Pflicht zur Auffüllung der Kaution kann eine Zahlungspflicht begründen. Für eine Räumung müssen jedoch die rechtlichen Voraussetzungen gesondert erfüllt sein. Im Fall des OGH vom 15.05.2018, 5 Ob 60/18m, waren vor allem die offenen Mietzins- und Betriebskostenforderungen für die Räumung maßgeblich.
Rechtzeitig prüfen lassen, bevor der Rückstand wächst
Ein Mietzinsrückstand entsteht nicht immer nur durch eine ausbleibende Monatsmiete. Betriebskosten, unklare Zahlungsvereinbarungen, eine zu weitgehende Mietzinsminderung oder nicht korrekt erklärte Gegenforderungen können die Situation zusätzlich verschärfen. Gleichzeitig dürfen berechtigte Mängel und Ansprüche von Mietern nicht einfach ignoriert werden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Wohnrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Zahlungsforderungen, Mängeln, Mietzinsminderungen, Aufrechnungen und Räumungsfragen. Lassen Sie die konkrete Situation möglichst früh rechtlich beurteilen, bevor aus einer offenen Forderung ein gerichtliches Verfahren wird.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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