Mietzinsrückstand und Aufkündigung: Wann eine Mahnung zur Kündigung führen kann
Mietzinsrückstand beginnt oft unspektakulär: Eine Zahlung wird zurückgehalten, weil ein Schaden in den Mieträumen besteht. Eine Rechnung fehlt. Oder die Parteien verhandeln bereits über eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses. Was zunächst wie eine vorübergehende Unstimmigkeit wirkt, kann jedoch rasch zu einem gerichtlichen Verfahren und zum Verlust der Geschäftsräume führen.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie streng die Folgen sein können: In der Entscheidung OGH vom 27.05.2021, 4 Ob 75/21i wurde eine gerichtliche Aufkündigung wegen ausstehender Mietzinse bestätigt. Der Fall macht deutlich, wann eine Mahnung ausreichend sein kann, warum der Mietzins grundsätzlich auch ohne monatliche Rechnung fällig wird und weshalb eine eigenmächtig angenommene Mietzinsminderung riskant ist. Zur Entscheidung
13 Monate ohne Mietzinszahlung: Der Ausgangsfall
Eine Speditionsunternehmerin hatte ab Juni 2018 einen abgetrennten Teil einer Lagerhalle gemietet. Der monatliche Mietzins betrug 840 Euro brutto. Über einen Zeitraum von 13 Monaten zahlte die Mieterin überhaupt keinen Mietzins.
Die Vermieterin schlug daraufhin eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses vor. Gleichzeitig verlangte sie einen Teil der aufgelaufenen Mietzinsschulden, nämlich 4.200 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, ausdrücklich zur unverzüglichen Zahlung. Die Mieterin kam dieser Aufforderung jedoch nicht vollständig nach.
In weiterer Folge brachte die Vermieterin eine gerichtliche Aufkündigung wegen Nichtzahlung des Mietzinses ein. Die Mieterin wandte dagegen unter anderem ein, dass die Mietzinse mangels ordnungsgemäßer Rechnungen noch nicht fällig gewesen seien. Außerdem berief sie sich auf Wassereintritte in der Lagerhalle und eine Mietzinsminderung von 75 Prozent. Sie meinte zudem, nicht ausreichend gemahnt worden zu sein.
Während des Verfahrens zahlte die Mieterin erstmals einen Teilbetrag und erklärte, dabei bereits eine Mietzinsminderung berücksichtigt zu haben.
Der OGH bestätigte die Aufkündigung
Der OGH gab der Vermieterin Recht. Die gerichtliche Aufkündigung wurde für rechtswirksam erklärt. Die Mieterin musste die Lagerhalle innerhalb von 14 Tagen geräumt von ihren Sachen an die Vermieterin zurückgeben.
Zusätzlich hatte sie der Vermieterin die Kosten des Verfahrens in allen drei Instanzen in Höhe von 5.665,66 Euro zu ersetzen.
Ihre Kernaussagen zur Bedeutung einer Mahnung, zur Fälligkeit des Mietzinses und zum sorgfältigen Umgang mit Mietzinsminderungen sind für vergleichbare Fälle weiterhin von praktischer Bedeutung.
Mietzinsrückstand: Was muss eine Mahnung wegen Mietzinsrückstands enthalten?
Bei einer Aufkündigung wegen Mietzinsrückstands müssen grundsätzlich mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Bei Zustellung der Aufkündigung besteht noch ein Mietzinsrückstand.
- Die offenen Mietzinse waren bereits fällig.
- Der Vermieter hat den Mieter nach Eintritt der Fälligkeit gemahnt und ihm eine Möglichkeit zur Zahlung gegeben.
Eine Mahnung muss nicht zwingend in einer bestimmten Form erfolgen. Sie kann beispielsweise in einem anwaltlichen Schreiben enthalten sein. Entscheidend ist ihr Inhalt: Für den Mieter muss erkennbar sein, dass der Vermieter die Zahlung ernsthaft verlangt und bei Nichtzahlung rechtliche Schritte bis hin zur Aufkündigung drohen können.
Im entschiedenen Fall war der Rückstand ausreichend nachvollziehbar beschrieben. Die Vermieterin hatte den Gesamtbetrag von 9.100 Euro zuzüglich Umsatzsteuer und den betroffenen Zeitraum – vom Beginn des Mietverhältnisses bis einschließlich Juli 2019 – genannt. Da die Mieterin während des gesamten Mietverhältnisses überhaupt keine Zahlungen geleistet hatte, ließ sich der Rückstand objektiv nachvollziehen.
Auch die Aufforderung zur Zahlung eines Teilbetrags kann genügen
Die Vermieterin hatte nicht den gesamten Rückstand sofort eingefordert, sondern zunächst 4.200 Euro zuzüglich Umsatzsteuer verlangt. Gleichzeitig fanden Gespräche über eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses statt.
Nach Ansicht des OGH machte dies die Mahnung nicht unwirksam. Die Zahlungsaufforderung erfolgte ausdrücklich und mit dem Hinweis auf eine unverzügliche Zahlung. Die Formulierung, dass die Zahlung unbeschadet der laufenden Vergleichsgespräche verlangt werde, war ausreichend deutlich.
Für die Mieterin musste daher klar sein, dass die Vermieterin zumindest diesen Betrag ernsthaft forderte. Die laufenden Verhandlungen konnten nicht als stillschweigender Verzicht auf eine Zahlung oder als bloß unverbindlicher Vorschlag verstanden werden.
Eine monatlich genaue Aufschlüsselung des Teilbetrags war nach dieser Entscheidung nicht zwingend erforderlich. In der Praxis ist eine möglichst genaue Aufstellung dennoch sinnvoll. Sie erleichtert die Prüfung, reduziert Missverständnisse und verbessert die Beweislage.
Keine Rechnung bedeutet nicht automatisch: keine Fälligkeit
Die Mieterin argumentierte außerdem, sie habe keine ordnungsgemäßen Rechnungen mit UID-Nummer erhalten. Deshalb seien die Mietzinse noch nicht fällig gewesen. Dieser Einwand hatte keinen Erfolg.
Nach § 15 Abs 3 MRG ist der Mietzins grundsätzlich am Fünften eines jeden Monats im Voraus zu bezahlen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Eine gesonderte monatliche Rechnung oder Zahlungserinnerung ist daher nicht automatisch Voraussetzung dafür, dass der Mietzins fällig wird.
Das bedeutet nicht, dass Rechnungsfragen grundsätzlich bedeutungslos sind. Bei der Umsatzsteuer, bei abweichenden vertraglichen Zahlungsmodalitäten oder bei Unklarheiten über die konkrete Höhe der Forderung können Rechnungen eine wichtige Rolle spielen. Der bloße Umstand, dass keine monatliche Rechnung übermittelt wurde, beseitigt eine bestehende Zahlungspflicht aber nicht ohne Weiteres.
Mietzinsminderung: Warum vollständiges Zurückbehalten gefährlich ist
Bei erheblichen Mängeln kann eine Mietzinsminderung grundsätzlich in Betracht kommen. Die Höhe hängt jedoch von den konkreten Umständen ab. Maßgeblich sind unter anderem Art, Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung sowie die tatsächliche Nutzbarkeit der Mieträume.
Im gegenständlichen Fall berief sich die Mieterin auf Wassereintritte und eine Mietzinsminderung von 75 Prozent. Gleichzeitig hatte sie aber bereits mehrere Monate vor dem behaupteten Beginn der Wasserschäden überhaupt keinen Mietzins bezahlt. Selbst wenn die behauptete Minderung berücksichtigt worden wäre, wäre nach ihren eigenen Angaben noch ein erheblicher Rückstand verblieben.
Der OGH kam deshalb zum Ergebnis, dass weiterhin Mietzinse geschuldet waren und das Verschulden der Mieterin am Zahlungsrückstand schwer genug wog, um die Aufkündigung zu rechtfertigen.
Für Mieter bedeutet das: Ein Mangel berechtigt nicht automatisch dazu, den gesamten Mietzins einzubehalten. Wer die Höhe einer Mietzinsminderung selbst einschätzt und dabei zu großzügig vorgeht, riskiert einen Rückstand. Dieser kann trotz eines tatsächlich vorhandenen Mangels rechtlich problematisch werden.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Wenn Sie Mieter sind
- Dokumentieren Sie Mängel sofort mit Fotos, Videos und einer schriftlichen Beschreibung.
- Melden Sie den Schaden nachweisbar an den Vermieter und bewahren Sie die Kommunikation auf.
- Halten Sie den Mietzins nicht ohne rechtliche Prüfung vollständig zurück.
- Prüfen Sie bei einer behaupteten Mietzinsminderung genau, ab welchem Zeitpunkt und in welchem Ausmaß sie tatsächlich gerechtfertigt sein kann.
- Nehmen Sie eine Mahnung ernst, auch wenn darin nur ein Teilbetrag verlangt wird.
- Reagieren Sie rasch auf ein anwaltliches Schreiben oder eine gerichtliche Aufkündigung.
Wenn Sie Vermieter sind
- Bezeichnen Sie den offenen Zeitraum und den aushaftenden Betrag möglichst konkret.
- Formulieren Sie eindeutig, welcher Betrag unverzüglich zu bezahlen ist.
- Weisen Sie darauf hin, welche rechtlichen Schritte bei Nichtzahlung drohen.
- Dokumentieren Sie auch während laufender Vergleichsgespräche, dass die Zahlungsforderung aufrecht bleibt.
- Prüfen Sie behauptete Mängel und Mietzinsminderungen zeitnah.
- Lassen Sie vor einer Aufkündigung kontrollieren, ob Fälligkeit, Rückstand und Mahnung ausreichend nachweisbar sind.
Häufige Fragen zum Mietzinsrückstand
Kann der Vermieter sofort kündigen, wenn ich einmal zu spät zahle?
Eine einmalige verspätete Zahlung führt nicht automatisch zu einer wirksamen Aufkündigung. Entscheidend sind unter anderem die Höhe und Dauer des Rückstands, die Fälligkeit, eine ausreichende Mahnung sowie die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen. Trotzdem sollte auch ein kleiner Rückstand sofort geklärt werden.
Darf ich wegen eines Wasserschadens die Miete komplett einbehalten?
Das ist riskant. Ein Wasserschaden kann eine Mietzinsminderung rechtfertigen, die konkrete Höhe muss aber nachvollziehbar sein. Wird zu viel einbehalten, kann der Differenzbetrag als Mietzinsrückstand bestehen bleiben.
Ist eine Mahnung unwirksam, wenn der Vermieter gleichzeitig über eine Vertragsauflösung verhandelt?
Nein, nicht automatisch. Nach der Entscheidung des OGH können Vergleichsgespräche und eine ernsthafte Zahlungsaufforderung nebeneinander bestehen. Entscheidend ist, ob klar erkennbar bleibt, dass die Zahlung verlangt wird und bei Nichtzahlung rechtliche Schritte drohen.
Was soll ich tun, wenn ich eine gerichtliche Aufkündigung erhalte?
Warten Sie nicht ab. Lassen Sie den Mietvertrag, die Zahlungsbelege, die Mahnung und allfällige Mängeldokumentationen umgehend rechtlich prüfen. Gerade bei gerichtlichen Verfahren können Fristen entscheidend sein.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietzinsrückstand und Aufkündigung
Ein Mietzinsrückstand lässt sich häufig nicht allein anhand einer einzelnen Rechnung beurteilen. Entscheidend sind der Mietvertrag, die vereinbarten Zahlungstermine, die Kommunikation zwischen den Parteien, allfällige Mängel und die genaue Formulierung einer Mahnung.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Mietzinsrückständen, Mietzinsminderungen, Mahnungen und gerichtlichen Aufkündigungen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei dabei, die vorhandenen Unterlagen einzuordnen und die nächsten Schritte rechtzeitig festzulegen.
Wenn Sie von einer Mahnung, einem Mietzinsrückstand oder einer gerichtlichen Aufkündigung betroffen sind, erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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