Mietzinsrückstand und Kündigung: Wann ist eine Aufkündigung des Mietvertrags wirksam?
Ein Mietzinsrückstand kann für Mieter und Vermieter schnell existenzbedrohend werden. Für Vermieter geht es um die rechtzeitige Zahlung der vereinbarten Miete. Für Mieter kann eine Aufkündigung des Mietvertrags die berufliche oder wirtschaftliche Grundlage gefährden – insbesondere dann, wenn sich das Mietobjekt in einem Geschäftslokal befindet.
Doch ein offener Betrag allein macht eine Kündigung nicht automatisch wirksam. Entscheidend ist auch, ob der Rückstand richtig berechnet, ausreichend konkret eingefordert und trotz wirksamer Mahnung nicht bezahlt wurde. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2016 besonders deutlich: OGH vom 19.02.2016, 8 Ob 115/15t. Zur Entscheidung.
Wenn die Parteien über die Höhe des Rückstands streiten
In dem Verfahren waren die Kläger Vermieter eines Geschäftslokals. Sie kündigten den Mietvertrag zum 31. März 2013 auf und verlangten anschließend die Räumung des Lokals. Zur Begründung führten sie mehrere Vorwürfe an. Unter anderem behaupteten sie, der Mieter habe das Geschäftslokal erheblich nachteilig genutzt, das notwendige Vertrauen schwer verletzt und Mietzinse nicht vollständig bezahlt.
Besonders strittig waren offene Beträge aus nicht verrechneten Indexanpassungen. Vor der Kündigung forderten die Vermieter den Mieter schriftlich zur Zahlung auf. Sie nannten dabei jedoch keinen konkreten Betrag. Stattdessen verwiesen sie darauf, dass der Mieter die Höhe des Rückstands ohnehin kenne.
Der Mieter berechnete daraufhin selbst einen Rückstand von 5.804,67 Euro und überwies diesen Betrag noch vor Einbringung der Aufkündigung. Die Vermieter vertraten allerdings die Ansicht, dass darüber hinaus weiterhin ein weiterer Betrag offen sei.
Damit stellte sich eine entscheidende Frage: Hatte der Vermieter diesen zusätzlichen Rückstand zuvor ausreichend konkret eingemahnt?
Was verlangt das Gesetz bei einer Kündigung wegen Mietzinsrückstands?
Nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG kann ein Mietvertrag wegen eines Mietzinsrückstands gekündigt werden. Dafür müssen jedoch mehrere Voraussetzungen zusammentreffen. Eine Kündigung darf nicht allein darauf gestützt werden, dass irgendwann ein Betrag unbezahlt geblieben ist.
Grundsätzlich muss insbesondere Folgendes vorliegen:
- Zum Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung besteht noch ein Mietzinsrückstand.
- Die betroffenen Mietzinse sind seit mindestens acht Tagen fällig.
- Der Vermieter hat den Mieter nach Eintritt der Fälligkeit wirksam gemahnt.
- In der Mahnung wurde eine angemessene Nachfrist zur Zahlung gesetzt.
- Der Rückstand wurde innerhalb dieser Frist nicht beglichen.
Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Mietzinsrückstand einen Kündigungsgrund bilden. Zusätzlich können weitere Fragen eine Rolle spielen, etwa ob den Mieter an der verspäteten Zahlung ein grobes Verschulden trifft. Diese Frage stellt sich allerdings erst dann, wenn überhaupt eine wirksame Mahnung vorliegt.
Warum eine pauschale Zahlungsaufforderung problematisch sein kann
Eine Mahnung muss nicht zwingend einer bestimmten Form entsprechen. Sie muss aber so klar sein, dass der Mieter erkennen kann, welche Zahlung konkret verlangt wird.
Eine Formulierung wie „Bitte bezahlen Sie den Ihnen bekannten Rückstand“ kann daher zu unbestimmt sein. Das gilt vor allem dann, wenn die Parteien unterschiedliche Berechnungen anstellen oder der Rückstand aus mehreren Positionen besteht. Bei einer Indexanpassung kann etwa unklar sein, für welche Monate welcher Betrag verlangt wird. Auch bereits geleistete Zahlungen oder abweichende Mietzinsberechnungen können eine Rolle spielen.
Eine ausreichende Mahnung sollte deshalb möglichst nachvollziehbar darlegen:
- für welche Monate Mietzins verlangt wird,
- welche einzelnen Beträge offen sein sollen,
- ob und in welcher Höhe Indexanpassungen berücksichtigt wurden,
- welche Zahlungen bereits eingelangt sind,
- welcher Gesamtbetrag noch aushaftet und
- bis wann die Zahlung erfolgen muss.
Der Mieter muss nicht zwingend jede rechtliche Beurteilung des Vermieters teilen. Er muss aber erkennen können, welche konkrete Forderung durch die Zahlung erledigt werden soll.
Die Entscheidung des OGH: Die Kündigung ersetzt keine vorherige Mahnung
Der OGH gab der Revision des Mieters statt. Er hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück.
Das bedeutet: Der OGH entschied nicht endgültig, dass der Mieter jedenfalls im Geschäftslokal bleiben durfte. Ebenso bestätigte er nicht abschließend, dass die Kündigung wirksam war. Das Erstgericht musste den Sachverhalt ergänzen und insbesondere prüfen, ob der damals noch behauptete weitere Mietzinsrückstand überhaupt ausreichend und wirksam eingemahnt worden war.
Von zentraler Bedeutung war dabei, dass der Mieter den von ihm selbst errechneten Betrag bezahlt hatte. Es war nicht eindeutig festgestellt, ob die Vermieter dem Mieter danach konkret mitgeteilt hatten, dass sie noch einen zusätzlichen Betrag forderten. Möglich war daher, dass der Mieter von diesem weiteren Betrag erst durch die Aufkündigung erfuhr.
Der OGH stellte damit klar: Die Kündigung selbst kann eine erforderliche vorherige Mahnung nicht ersetzen. Ein Vermieter kann einen Rückstand nicht erstmals in der Aufkündigung genau beziffern und dadurch die zuvor fehlende Mahnung nachholen. Der Kündigungsgrund muss bereits im Zeitpunkt der Kündigung vollständig verwirklicht sein.
Auch eine Zahlungsfrist, die erst in der Kündigung gesetzt wird, kann nicht ohne Weiteres dazu führen, dass ein Kündigungsgrund nachträglich entsteht. Entscheidend ist vielmehr, ob die gesetzlichen Voraussetzungen bereits vor der Kündigung erfüllt waren.
Was bedeutet das in der Praxis?
Für Mieter: Eine Kündigung ist nicht automatisch gültig
Ein Mietzinsrückstand kann rechtlich relevant sein. Trotzdem sollten Mieter eine Aufkündigung nicht ungeprüft akzeptieren. Zu klären ist unter anderem:
- Welche konkreten Beträge werden verlangt?
- Für welche Monate soll ein Rückstand bestehen?
- Wurden Indexanpassungen nachvollziehbar berechnet?
- Wurden bereits geleistete Zahlungen berücksichtigt?
- Gab es vor der Kündigung eine ausreichende Mahnung?
- Wurde eine angemessene Nachfrist gesetzt?
Wer eine unklare Zahlungsaufforderung erhält, sollte diese nicht einfach beiseitelegen. Eine schriftliche Rückfrage kann sinnvoll sein. Ebenso wichtig ist es, Zahlungen nachvollziehbar zu dokumentieren und Überweisungsbelege, E-Mails, Briefe sowie Berechnungen aufzubewahren.
Für Vermieter: Genauigkeit kann über die Durchsetzbarkeit entscheiden
Vermieter sollten eine Kündigung wegen Mietzinsrückstands sorgfältig vorbereiten. Eine pauschale Aufforderung kann später zu Beweisschwierigkeiten führen. Insbesondere bei laufenden Indexanpassungen oder mehreren Teilzahlungen muss klar feststehen, wie sich der geforderte Betrag zusammensetzt.
Auch der Zugang der Mahnung sollte dokumentiert werden. Im Streitfall kann entscheidend sein, wann der Mieter die Zahlungsaufforderung erhalten hat und ob aus ihrem Inhalt eindeutig hervorging, welche Forderung innerhalb welcher Frist zu begleichen war.
Bei Geschäftslokalen können die Folgen besonders schwer wiegen
Bei einem Geschäftslokal betrifft eine Kündigung nicht nur die Wohnsituation. Der Verlust des Mietobjekts kann den Betriebsstandort, Kundenkontakte und laufende Geschäftsabläufe gefährden. Gerade deshalb sollten beide Seiten frühzeitig klären, ob tatsächlich ein Rückstand besteht und wie dieser berechnet wird.
Eine rechtliche Prüfung kann helfen, die Position zu beurteilen, bevor Fristen verstreichen oder ein Räumungsverfahren eingeleitet wird.
Was Betroffene jetzt tun sollten
- Alle Unterlagen sammeln: Dazu gehören Mietvertrag, Vorschreibungen, Mahnungen, Aufkündigung, Zahlungsbelege und Schriftverkehr.
- Rückstand selbst nachvollziehen: Prüfen Sie, welche Monate und welche Beträge betroffen sind.
- Indexanpassungen kontrollieren: Achten Sie darauf, ob die Berechnung und der Zeitpunkt der Anpassung verständlich dargestellt wurden.
- Keine Frist ignorieren: Eine Aufkündigung oder gerichtliche Zustellung sollte umgehend geprüft werden.
- Unklare Forderungen dokumentieren: Halten Sie schriftlich fest, welche Beträge Sie anerkennen, bereits bezahlt haben oder nicht nachvollziehen können.
- Rechtzeitig beraten lassen: Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt häufig von Details der Kommunikation und dem zeitlichen Ablauf ab.
Häufige Fragen zur Kündigung wegen Mietzinsrückstands
Reicht es, wenn tatsächlich noch Geld offen ist?
Nein, nicht zwingend. Neben dem bestehenden Rückstand müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören insbesondere eine ausreichende Mahnung, eine angemessene Nachfrist und die Nichtzahlung innerhalb dieser Frist.
Kann der Vermieter den offenen Betrag erst in der Kündigung nennen?
Das kann problematisch sein. Nach der Entscheidung des OGH kann die Kündigung eine notwendige vorherige Mahnung nicht ersetzen. Der Mieter muss grundsätzlich bereits vor der Kündigung erkennen können, welche konkrete Zahlung verlangt wird.
Was soll ich tun, wenn ich die Berechnung des Vermieters nicht verstehe?
Prüfen Sie die Berechnung anhand des Mietvertrags und der bisherigen Zahlungen. Fragen Sie schriftlich nach, welche Monate und Positionen betroffen sind. Bewahren Sie die gesamte Kommunikation auf und lassen Sie die Forderung rechtlich beurteilen, wenn eine Kündigung droht.
Ist die Kündigung unwirksam, wenn ich den Rückstand bezahlt habe?
Das hängt vom Zeitpunkt, von der Höhe des Rückstands und von den weiteren Umständen ab. Entscheidend kann sein, ob zum Zeitpunkt der Kündigung noch ein Rückstand bestand und ob zuvor wirksam gemahnt wurde. Eine Zahlung allein beantwortet daher nicht jede rechtliche Frage.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig handeln, bevor aus einer Unklarheit ein Räumungsverfahren wird
Bei einer Kündigung wegen Mietzinsrückstands kommt es nicht nur darauf an, dass Geld offen ist. Ebenso wichtig ist, ob der Vermieter den Rückstand rechtzeitig, nachvollziehbar und ausreichend konkret eingefordert hat. Unklare Beträge oder eine fehlende vorherige Mahnung können die Durchsetzbarkeit der Kündigung erheblich beeinflussen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Mietzinsrückständen, Mahnungen und Aufkündigungen. Wenn Sie eine Kündigung erhalten haben oder eine solche vorbereiten, lassen Sie die rechtlichen Voraussetzungen möglichst früh prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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