Mietzinsrückstand bei Dienst- und Naturalwohnungen: Was gilt, wenn der Vermieter plötzlich mehr verlangt?
Mietzinsrückstand: Viele Arbeitnehmer wissen nicht, dass für eine Dienst- oder Naturalwohnung besondere Mietzinsregelungen gelten können. Besonders problematisch wird es, wenn der Eigentümer einer Liegenschaft Jahre später einen höheren, ortsüblichen Mietzins verlangt und eine Kündigung wegen angeblicher Mietzinsrückstände ausspricht.
Ob tatsächlich ein Rückstand besteht, hängt nicht automatisch vom aktuellen Marktniveau ab. Entscheidend ist zunächst der Mietvertrag. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015: OGH vom 16.06.2015, 4 Ob 99/15k. Zur Entscheidung.
Mietzinsrückstand bei Dienst- und Naturalwohnungen
Wenn die behördliche Vorschreibung nicht dem Marktmietzins entspricht
In dem vom OGH behandelten Fall vermietete die Bundesimmobiliengesellschaft mehrere Wohnungen in Lienz. Dabei handelte es sich unter anderem um sogenannte Dienst- und Naturalwohnungen, die von Bediensteten oder ehemaligen Bediensteten genutzt wurden.
Der Mietvertrag stammte aus dem Jahr 2000. Darin war vorgesehen, dass als Hauptmietzins jene Grundvergütung zu bezahlen ist, die dem jeweiligen Bewohner von der zuständigen Verwaltungsbehörde vorgeschrieben wird.
Im Jahr 2006 wurde die Liegenschaft an eine andere Gesellschaft verkauft. Die Käuferin trat in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Einige Jahre später kündigte sie mehrere Naturalwohnungen wegen angeblicher Mietzinsrückstände.
Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass nicht lediglich die behördlich vorgeschriebenen Grundvergütungen geschuldet seien. Ihrer Auffassung nach hätte vielmehr ein höherer, ortsüblicher beziehungsweise angemessener Mietzins bezahlt werden müssen. Daraus errechnete sie einen Rückstand von rund 13.771,83 Euro.
Die Mieterin hielt dem entgegen, sie habe genau jene Beträge bezahlt, die ihr von der Verwaltungsbehörde vorgeschrieben worden waren. Nach dem Mietvertrag sei damit der gesamte geschuldete Mietzins entrichtet gewesen.
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2015 klargestellt hat
Der OGH befasste sich mit zwei unterschiedlichen Fragen: Zum einen ging es um den behaupteten Mietzinsrückstand. Zum anderen ging es um die gerichtliche Entscheidung über die Aufkündigung und die Räumung.
Der Vertragswortlaut war maßgeblich
Zum behaupteten Mietzinsrückstand wurde das Rechtsmittel der Vermieterin zurückgewiesen. Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage, die eine weitere Prüfung rechtfertigte. Die Auslegung des Mietvertrags durch das Rekursgericht war jedenfalls vertretbar.
Nach dieser Auslegung bildeten die behördlich vorgeschriebenen Grundvergütungen den geschuldeten Mietzins. Die Mieterin durfte daher grundsätzlich davon ausgehen, dass sie mit der Zahlung dieser Beträge ihre vertragliche Verpflichtung erfüllte.
Das bedeutet nicht, dass jede ungewöhnliche Mietzinsvereinbarung automatisch zugunsten des Mieters auszulegen ist. Es zeigt aber deutlich: Enthält der Mietvertrag eine konkrete Regelung zur Berechnung des Mietzinses, kann der Vermieter nicht ohne Weiteres nachträglich einen höheren Betrag verlangen, nur weil dieser dem Ortsüblichen oder einem angenommenen Marktwert entspricht.
Der Eigentümerwechsel änderte den Mietvertrag nicht automatisch
Die Liegenschaft war nach Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags verkauft worden. Der neue Eigentümer trat damit in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Der bloße Eigentümerwechsel führte aber nicht dazu, dass die bisherige Mietzinsvereinbarung entfiel.
Auch der Hinweis, die bisherigen Grundvergütungen seien möglicherweise zu niedrig oder nicht sachgerecht festgesetzt, änderte an der vertraglichen Ausgangslage nichts. Der Käufer einer Liegenschaft übernimmt nicht nur deren wirtschaftliche Chancen, sondern muss auch die bestehenden vertraglichen Bindungen berücksichtigen.
Keine endgültige Entscheidung über die Wirksamkeit der Aufkündigung
Wichtig ist eine weitere Besonderheit: Der OGH entschied nicht endgültig, dass die Aufkündigung wirksam oder unwirksam war.
Das Rekursgericht hatte über die Aufkündigung und das Räumungsbegehren mit Urteil entschieden, obwohl es dafür in diesem Verfahrensstadium nicht zuständig war. Wegen dieses Verfahrensfehlers hob der OGH die entsprechende Entscheidung auf. Das zuständige Erstgericht musste über die Aufkündigung und die Räumung noch in der vorgesehenen Form entscheiden.
Die Entscheidung ist deshalb differenziert zu lesen. Sie bestätigt nicht pauschal, dass jede Kündigung wegen Mietzinsrückstands bei einer Naturalwohnung unwirksam ist. Sie zeigt vielmehr, dass zuerst genau festgestellt werden muss, welcher Mietzins tatsächlich geschuldet war. Erst danach kann beurteilt werden, ob überhaupt ein Rückstand vorliegt. Zusätzlich müssen die gerichtlichen Verfahrensschritte korrekt eingehalten werden.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Der Vermieter fordert plötzlich den ortsüblichen Mietzins
Eine Mieterin bezahlt seit Jahren die in behördlichen Vorschreibungen ausgewiesene Grundvergütung. Nach einem Eigentümerwechsel verlangt der neue Vermieter plötzlich einen deutlich höheren Betrag. In diesem Fall ist nicht allein die Höhe der neuen Forderung entscheidend. Zuerst muss der Mietvertrag geprüft werden: Verweist er ausdrücklich auf behördliche Vorschreibungen, kann diese Vereinbarung gegen eine einseitige Anhebung sprechen.
2. Eine Kündigung wird mit Zahlungsrückständen begründet
Erhält ein Mieter eine Aufkündigung wegen Mietzinsrückstands, sollte er nicht vorschnell davon ausgehen, tatsächlich im Rückstand zu sein. Maßgeblich ist, ob die verlangten Mehrbeträge überhaupt Vertragsbestandteil geworden sind. Zahlungsbelege, Vorschreibungen und der ursprüngliche Mietvertrag können für diese Beurteilung entscheidend sein.
3. Eine Liegenschaft wird gekauft
Wer eine Liegenschaft mit bestehenden Dienst- oder Naturalwohnungen erwirbt, kann nicht ohne Weiteres von einem frei bestimmbaren Mietzins ausgehen. Sondervereinbarungen, alte Vertragsklauseln und behördliche Berechnungsmodelle können weiterhin maßgeblich sein. Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf kann spätere Streitigkeiten verhindern.
4. Der Mietvertrag ist ungewöhnlich formuliert
Gerade bei älteren Verträgen finden sich Formulierungen, die nicht dem heutigen Sprachgebrauch entsprechen. Das bedeutet nicht, dass sie bedeutungslos sind. Entscheidend ist, wie die Klausel nach ihrem Wortlaut und im Zusammenhang mit dem gesamten Vertrag zu verstehen ist. Bei erheblichen finanziellen Forderungen sollte die Klausel rechtlich geprüft werden, bevor Zahlungen eingestellt oder Anerkenntnisse abgegeben werden.
Diese Unterlagen sollten Betroffene jetzt sichern
- den vollständigen Mietvertrag einschließlich allfälliger Nachträge,
- behördliche Vorschreibungen oder Berechnungen der Grundvergütung,
- Bankbelege und sonstige Nachweise über geleistete Mietzinszahlungen,
- Schreiben des Vermieters zur Erhöhung des Mietzinses,
- eine allfällige Aufkündigung, Räumungsaufforderung oder gerichtliche Zustellung,
- Unterlagen zum Eigentümerwechsel oder zur Änderung der Vermieterin.
Wichtig ist außerdem, Fristen nicht zu übersehen. Gerichtliche Schriftstücke sollten rasch geprüft werden. Wer auf eine Aufkündigung oder eine Zahlungsaufforderung nicht reagiert, kann seine Verteidigungsmöglichkeiten erschweren.
Vier Fragen, die sich Mieter häufig stellen
Kann der neue Eigentümer den Mietzins einfach erhöhen?
Der Eigentümerwechsel allein berechtigt grundsätzlich nicht dazu, den bestehenden Mietzinsvertrag einseitig durch einen völlig neuen Betrag zu ersetzen. Ob eine Erhöhung möglich ist, hängt von der konkreten Vereinbarung, den anwendbaren mietrechtlichen Regelungen und allfälligen späteren Änderungen des Vertrags ab.
Was ist, wenn ich immer genau den vorgeschriebenen Betrag bezahlt habe?
Das kann ein wichtiges Argument sein, insbesondere wenn der Mietvertrag ausdrücklich auf die behördlich vorgeschriebene Grundvergütung verweist. Eine abschließende Beurteilung ist nur anhand des Vertrags und der Zahlungsunterlagen möglich. Die bloße Behauptung des Vermieters, der Mietzins sei zu niedrig, reicht nicht automatisch aus.
Droht mir sofort die Räumung, wenn der Vermieter Rückstände behauptet?
Eine behauptete Forderung bedeutet noch nicht, dass tatsächlich ein Mietzinsrückstand besteht oder die Aufkündigung berechtigt ist. Es muss geprüft werden, welcher Betrag geschuldet war und ob dieser offen ist. Zugleich müssen die formellen und verfahrensrechtlichen Voraussetzungen eingehalten werden.
Was soll ich tun, wenn bereits ein Gerichtsschreiben gekommen ist?
Das Schreiben sollte unverzüglich rechtlich geprüft werden. Halten Sie insbesondere das Zustelldatum fest und sammeln Sie alle Nachweise über die vereinbarten und bezahlten Beträge. Bei gerichtlichen Fristen kann verspätetes Handeln erhebliche Nachteile verursachen.
Rechtsanwalt Wien: Unterstützung bei Mietzinsrückstand und Kündigung
Bei einem behaupteten Mietzinsrückstand, einer unerwarteten Nachforderung oder einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung entscheidend sein. Ein Rechtsanwalt Wien kann den Mietvertrag, behördliche Vorschreibungen, Zahlungsbelege und gerichtliche Schriftstücke im Zusammenhang beurteilen.
Die zentrale Lehre aus der Entscheidung
Bei einer Kündigung wegen Mietzinsrückstands kommt es nicht darauf an, welchen Mietzins der Vermieter heute für angemessen hält. Entscheidend ist zunächst, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Eine besondere Mietzinsklausel für eine Dienst- oder Naturalwohnung kann dazu führen, dass behördlich vorgeschriebene Beträge den geschuldeten Mietzins bestimmen.
Gleichzeitig macht die Entscheidung deutlich, dass ein Verfahren über Mietzinsrückstände, eine Aufkündigung und eine Räumung nicht beliebig behandelt werden darf. Sowohl die materielle Vertragsauslegung als auch die Einhaltung der richtigen gerichtlichen Schritte können den Ausgang des Verfahrens beeinflussen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Wohnrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und Liegenschaftskäufer bei der Prüfung von Mietzinsforderungen, Dienstwohnungsverträgen und Aufkündigungen. Sind Sie mit einer unerwarteten Nachforderung oder einer Kündigung wegen angeblicher Mietzinsrückstände konfrontiert, lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst früh prüfen.
Pichler Rechtsanwalt GmbH
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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