Mietzinsrückstand bezahlt [Rechtsanwalt Wien]

Mietzinsrückstand bezahlt – verhindert das eine Räumung?

Mietzinsrückstand bezahlt – ein Mietzinsrückstand kann schnell existenzbedrohend werden. Besonders belastend ist die Situation, wenn die offenen Beträge inzwischen bezahlt wurden, dennoch aber eine Räumungsklage im Raum steht. Viele Mieter fragen sich dann: Ist die Wohnung oder das Geschäftslokal trotz nachträglicher Zahlung verloren?

Die Antwort lautet nicht automatisch ja oder nein. Entscheidend sind mehrere Faktoren: Wann wurde der Rückstand bezahlt? Warum kam es zur verspäteten Zahlung? Wie hat sich der Mieter davor und danach verhalten? Und liegt ein sogenanntes grobes Verschulden vor?

Mit diesen Fragen befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019. Im OGH vom 29.08.2019, 6 Ob 60/19w wurde deutlich, dass eine verspätete Mietzinszahlung nicht automatisch ein besonders schwerwiegendes Fehlverhalten darstellt.

Mietzinsrückstand bezahlt: Der typische Konflikt – die Klage bleibt bestehen

Gerät ein Mieter mit Mietzinszahlungen in Rückstand, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. Das gilt auch dann, wenn der Mieter später versucht, die offenen Beträge auszugleichen. Die nachträgliche Zahlung beseitigt zwar den Rückstand, sie beantwortet aber nicht zwingend alle rechtlichen Fragen.

Nach § 33 Abs 2 MRG kann ein Mieter einen Mietzinsrückstand unter bestimmten Voraussetzungen noch während des gerichtlichen Verfahrens begleichen. Für die weitere Beurteilung kommt es dann unter anderem darauf an, ob den Mieter am Zahlungsrückstand ein grobes Verschulden trifft.

Das bedeutet: Eine bloße Verspätung genügt nicht automatisch. Andererseits schützt die spätere Zahlung auch nicht in jedem Fall vor den Folgen einer Räumungsklage. Das Gericht betrachtet die gesamten Umstände des Einzelfalls.

Was geschah im Fall des OGH?

In dem vom OGH beurteilten Fall war eine Mieterin betroffen, die ein Unternehmen betrieb. Sie war mit Mietzinszahlungen in Rückstand geraten. Die offenen Beträge wurden jedoch noch vor dem Ende der entscheidenden Verhandlung beim Erstgericht vollständig bezahlt.

Die finanziellen Schwierigkeiten waren nicht völlig grundlos oder dauerhaft entstanden. Nach der Scheidung der Geschäftsführerin und einem anschließenden Aufteilungsverfahren fielen Kreditsicherheiten weg, die der frühere Ehemann für das Unternehmen gestellt hatte. In weiterer Folge stellten mehrere Banken die Kredite des Unternehmens fällig.

Dadurch geriet das Unternehmen vorübergehend in eine wirtschaftlich angespannte Lage. Die Situation konnte innerhalb von rund sechs Monaten bereinigt werden. Dazu wurden unter anderem Teile des Privatvermögens der Geschäftsführerin eingebracht und neue Kreditvereinbarungen abgeschlossen.

Die Vermieterin vertrat dennoch die Ansicht, dass die verspäteten Zahlungen auf einem groben Verschulden der Mieterin beruhten. Diese Frage war für die Beurteilung der Räumungsklage nach § 33 Abs 2 MRG wesentlich.

OGH vom 29.08.2019, 6 Ob 60/19w: Kein grobes Verschulden trotz verspäteter Zahlung

Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen: Die Mieterin hatte zwar verspätet gezahlt, ihr war aber kein grobes Verschulden an der verspäteten Zahlung vorzuwerfen.

Der OGH stellte insbesondere auf folgende Punkte ab:

• Ob grobes Verschulden vorliegt, hängt immer von den Umständen des konkreten Einzelfalls ab.
• Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten waren vorübergehend und nachvollziehbar.
• Die Mieterin hatte Maßnahmen gesetzt, um die finanzielle Krise zu überwinden.
• Frühere verspätete Zahlungen waren zwar zu berücksichtigen, führten aber nicht automatisch zum Vorwurf eines groben Verschuldens.

Die Entscheidung bedeutet nicht, dass wirtschaftliche Schwierigkeiten jeden Mietzinsrückstand entschuldigen. Sie zeigt vielmehr, dass Gerichte zwischen einer vorübergehenden Zahlungsstockung und einem dauerhaft nachlässigen Zahlungsverhalten unterscheiden müssen.

Zur Entscheidung des OGH.

Was bedeutet „grobes Verschulden“?

Ein grobes Verschulden liegt nicht schon bei jedem Fehler, jedem Versehen oder jeder kurzfristigen Verspätung vor. Erforderlich ist ein besonders sorgloses Verhalten. Die Interessen des Vermieters müssen etwa aus Leichtsinn, Willkür, Rechthaberei oder einer vergleichbar schwerwiegenden Haltung missachtet worden sein.

Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn ein Mieter über längere Zeit immer wieder nicht zahlt, Mahnungen ignoriert oder keine ernsthaften Schritte zur Lösung der finanziellen Probleme unternimmt. Auch häufige Zahlungsrückstände können das Risiko erhöhen, dass ein Gericht ein grobes Verschulden annimmt.

Entscheidend ist daher nicht nur die Frage, ob verspätet gezahlt wurde. Wichtig ist auch:

• Welche Ursache hatte der Zahlungsrückstand?
• War die finanzielle Krise vorhersehbar oder außergewöhnlich?
• War sie nur vorübergehend?
• Hat der Mieter den Vermieter informiert?
• Wurden konkrete Schritte zur Beschaffung der Mittel gesetzt?
• Gab es bereits wiederholte Rückstände oder Mahnungen?
• Wann genau wurde der offene Betrag bezahlt?

Die praktische Bedeutung für Mieter und Vermieter

Für Mieter: Schnell handeln und die Hintergründe belegen

Wer mit Mietzinszahlungen in Rückstand gerät, sollte nicht abwarten. Der offene Betrag sollte so rasch wie möglich vollständig beglichen werden. Im Zusammenhang mit § 33 Abs 2 MRG kann außerdem entscheidend sein, ob die Zahlung noch vor dem Ende der maßgeblichen Verhandlung erfolgt.

Eine bloße Behauptung, vorübergehend in finanziellen Schwierigkeiten gewesen zu sein, reicht in einem Verfahren aber möglicherweise nicht aus. Die Ursache und die Bemühungen zur Sanierung sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.

Das können beispielsweise Unterlagen über Kreditverhandlungen, Zahlungsvereinbarungen, Überweisungen, Vermögensverwertungen oder sonstige Finanzierungsmaßnahmen sein. Auch der Schriftverkehr mit dem Vermieter kann eine wichtige Rolle spielen.

Für Vermieter: Das gesamte Zahlungsverhalten dokumentieren

Auch für Vermieter ist eine verspätete Zahlung nicht automatisch ein Beweis für grobes Verschulden. Bei der rechtlichen Beurteilung können jedoch die gesamte Zahlungshistorie, frühere Mahnungen und die Dauer der Rückstände relevant sein.

Deshalb sollten Mietzinsvereinbarungen, Kontoauszüge, Mahnungen, Zahlungsaufforderungen und allfällige Vereinbarungen sorgfältig aufbewahrt werden. Eine klare Dokumentation erleichtert die Beurteilung, ob es sich um einen einmaligen Vorgang oder um ein wiederkehrendes Muster handelt.

Diese Situationen kommen in der Praxis häufig vor

• Einmalige kurzfristige Zahlungsstockung: Ein Mieter kann eine Monatsmiete wegen einer unerwarteten finanziellen Belastung erst verspätet überweisen und gleicht den Rückstand rasch vollständig aus. Die Umstände können gegen ein grobes Verschulden sprechen.
• Unternehmerische Finanzkrise: Ein Unternehmen verliert unerwartet eine wichtige Finanzierung, verhandelt mit Banken und setzt konkrete Sanierungsmaßnahmen. Auch hier kommt es auf die Nachvollziehbarkeit und Dauer der Krise an.
• Wiederholte Rückstände trotz Mahnungen: Werden Mietzinse mehrfach verspätet bezahlt und bleiben Mahnungen unbeachtet, kann dies für ein besonders sorgloses Verhalten sprechen.
• Zahlung erst nach Einleitung des Verfahrens: Die Zahlung kann rechtlich relevant sein, beseitigt aber nicht automatisch sämtliche Folgen. Der genaue Zeitpunkt und die Voraussetzungen des § 33 Abs 2 MRG müssen geprüft werden.

Was Betroffene jetzt tun sollten

1. Rückstand exakt feststellen: Prüfen Sie, welche Mietzinse, Betriebskosten oder sonstigen Beträge tatsächlich offen sind.
2. Sofortige Zahlung prüfen: Begleichen Sie den Rückstand möglichst rasch und bewahren Sie den Zahlungsnachweis auf.
3. Unterlagen sammeln: Sichern Sie Kontoauszüge, Mahnungen, E-Mails, Kreditunterlagen und Nachweise über Sanierungsbemühungen.
4. Fristen ernst nehmen: Gerichtliche Schriftstücke sollten keinesfalls ignoriert werden. Besonders Verhandlungstermine und sonstige Fristen können entscheidend sein.
5. Zahlungsverhalten offenlegen: Für die Beurteilung kann es wichtig sein, ob es sich um einen einmaligen Vorfall oder um wiederholte Rückstände handelt.
6. Rechtzeitig beraten lassen: Sobald eine Kündigung, Räumungsklage oder gerichtliche Zahlungsaufforderung vorliegt, sollte die konkrete Situation anwaltlich geprüft werden.

Häufige Fragen von Mietern

Kann ich trotz bezahltem Mietrückstand noch geräumt werden?

Eine nachträgliche Zahlung kann die rechtliche Situation verbessern, führt aber nicht automatisch zur Beendigung jedes Verfahrens. Maßgeblich sind unter anderem der Zahlungszeitpunkt, die konkreten Voraussetzungen des § 33 Abs 2 MRG und die Frage, ob grobes Verschulden vorliegt.

Reicht eine finanzielle Notlage als Entschuldigung?

Nein. Eine finanzielle Notlage schützt nicht automatisch vor den Folgen eines Mietzinsrückstands. Sie kann aber bei der Beurteilung berücksichtigt werden, wenn sie vorübergehend und nachvollziehbar war und der Mieter ernsthafte Schritte zur Lösung gesetzt hat.

Was ist, wenn ich schon früher einmal zu spät gezahlt habe?

Frühere Verspätungen können relevant sein. Sie führen jedoch nicht automatisch dazu, dass grobes Verschulden angenommen wird. Entscheidend bleibt das Gesamtbild des konkreten Falls, insbesondere Häufigkeit, Dauer und Umgang mit den Rückständen.

Welche Unterlagen sollte ich zum Beratungsgespräch mitbringen?

Sinnvoll sind der Mietvertrag, alle Schreiben des Vermieters, Mahnungen, gerichtliche Schriftstücke, Zahlungsbelege sowie Unterlagen zur Ursache der finanziellen Schwierigkeiten. Je genauer die zeitlichen Abläufe nachvollzogen werden können, desto besser lässt sich die Situation beurteilen.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietzinsrückstand und Räumung

Ein Mietzinsrückstand sollte immer ernst genommen werden. Ob eine verspätete Zahlung noch berücksichtigt werden kann, hängt von mehreren Details ab, die im Einzelfall sorgfältig geprüft werden müssen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter zu Mietzinsrückständen, Räumungsklagen und den Anforderungen des § 33 Abs 2 MRG.

Lassen Sie Ihre Ansprüche und Fristen rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.