Mietzinsrückstand trotz späterer Zahlung: Wann eine Aufkündigung trotzdem bestehen bleibt
Mietzinsrückstand: Was passiert, wenn mehrere Monatsmieten offen sind und der gesamte Rückstand später doch bezahlt wird? Viele Mieter gehen davon aus, dass damit jede rechtliche Gefahr beseitigt ist. Das kann ein folgenschwerer Irrtum sein.
Nachträgliche Zahlungen sind zwar wichtig, erledigen eine Aufkündigung oder ein Räumungsverfahren aber nicht automatisch. Entscheidend ist unter anderem, wie lange der Mietzinsrückstand bestanden hat, warum es zu den Zahlungsausfällen kam und ob dem Mieter ein grobes Verschulden vorzuwerfen ist.
Ein Mietzinsrückstand über mehrere Monate kann entscheidend sein
Ein typischer Fall zeigt, wie streng die Gerichte die Situation beurteilen können: Eine Mieterin hatte mehrere Mietzinse nicht rechtzeitig bezahlt. Bei Zustellung der Aufkündigung am 5. August 2015 waren Rückstände aus November und Dezember 2014, aus Februar 2015 sowie aus Mai bis Juli 2015 offen.
Die ausstehenden Beträge beglich die Mieterin erst am 27. Oktober 2015. Sie verwies darauf, Mindestsicherung zu beziehen. Außerdem hätten die Kosten für das Begräbnis ihres Vaters im Juli 2015 ihre finanzielle Lage zusätzlich verschärft.
Die Zahlung erfolgte damit zwar noch nach der Aufkündigung, aber mehrere Monate nach dem Entstehen eines Teils der Rückstände. Gerade dieser zeitliche Verlauf war von großer Bedeutung.
Was sagt der OGH zum groben Verschulden?
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit diesem Fall in der Entscheidung OGH vom 04.07.2017, 3 Ob 112/17t. Die Entscheidung stammt damit aus dem Jahr 2017 und ist nicht als aktuelle Entscheidung zu verstehen. Ihre Aussagen zur Beurteilung von Mietzinsrückständen sind für die Praxis dennoch weiterhin relevant. Zur Entscheidung.
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Beurteilung der Vorinstanzen bestehen: Die Mieterin konnte nicht erfolgreich geltend machen, dass sie am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden treffe.
Nach § 33 Abs 2 MRG kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung wegen Mietzinsrückstands noch abwenden. Dafür muss der offene Betrag bezahlt werden. Zusätzlich darf den Mieter am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden treffen.
Die spätere Zahlung allein reicht daher nicht immer aus. Das Gesetz und die Rechtsprechung stellen nicht nur darauf ab, ob der Rückstand irgendwann beglichen wurde. Es kommt auch darauf an, warum die Miete nicht rechtzeitig bezahlt wurde und wie lange die Zahlungsstörung gedauert hat.
Finanzielle Schwierigkeiten sind nicht automatisch eine Entschuldigung
Der OGH stellte klar, dass die Frage des groben Verschuldens grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Zugleich haben die Gerichte bei dieser Beurteilung einen gewissen Spielraum.
Eine außerordentliche Revision ist in solchen Fällen nur möglich, wenn das Berufungsgericht diesen Spielraum deutlich überschritten hat. Einen solchen Fehler erkannte der OGH im konkreten Fall nicht.
Besonders wichtig ist folgende Aussage: Finanzielle Schwierigkeiten allein entschuldigen einen Mietzinsrückstand grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn ein Mieter nur über geringe Einkünfte verfügt oder Sozialleistungen bezieht.
In der Regel können eher sehr kurze Verspätungen oder vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten als entschuldbar angesehen werden. Eine Verzögerung von wenigen Tagen ist anders zu beurteilen als ein Mietzinsrückstand, der sich über mehrere Monate erstreckt.
Im entschiedenen Fall bestanden einzelne Rückstände bereits seit November 2014. Die Begräbniskosten waren erst im Juli 2015 angefallen. Sie konnten daher nicht ohne Weiteres erklären, warum schon zuvor mehrere Mietzinse nicht bezahlt worden waren.
Warum die spätere Zahlung das Problem nicht automatisch löst
Eine vollständige Zahlung des offenen Betrags kann für den Mieter ein wichtiger Schritt sein. Sie beseitigt jedoch nicht automatisch alle rechtlichen Folgen des vorherigen Zahlungsverzugs.
Das lässt sich an mehreren Alltagssituationen verdeutlichen:
- Mehrere Monatsmieten sind offen: Wer über längere Zeit keine Miete bezahlt, kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, den Mietzinsrückstand später vollständig beglichen zu haben.
- Arbeitslosigkeit oder Mindestsicherung: Geringe Einkünfte können die finanzielle Lage erklären. Sie führen aber nicht automatisch dazu, dass ein grobes Verschulden ausgeschlossen ist.
- Eine unerwartete Sonderbelastung: Kosten für ein Begräbnis, eine dringende Reparatur oder andere außergewöhnliche Ausgaben können relevant sein. Sie erklären jedoch nur den Zeitraum und die Rückstände, die tatsächlich damit zusammenhängen.
- Zahlung erst nach der Aufkündigung: Die Überweisung nach Zustellung der Aufkündigung kann zwar den Rückstand reduzieren oder beseitigen. Ob das Mietverhältnis dadurch gerettet wird, hängt weiterhin von den gesetzlichen Voraussetzungen und den konkreten Umständen ab.
Für die rechtliche Beurteilung ist deshalb eine nachvollziehbare zeitliche Darstellung entscheidend: Wann wurde welcher Mietzins fällig? Wann trat das finanzielle Problem ein? Wann wurde der Vermieter informiert? Wann erfolgte die Zahlung?
Was Mieter jetzt tun sollten
Wer merkt, dass eine Mietzahlung nicht rechtzeitig möglich sein wird, sollte nicht abwarten. Untätigkeit verschärft die Situation häufig.
- Vermieter sofort kontaktieren: Eine frühzeitige und offene Kommunikation kann helfen, eine schriftliche Zahlungsvereinbarung zu erreichen.
- Rückstand genau feststellen: Prüfen Sie, welche Monatsmieten tatsächlich offen sind und ob die Forderung des Vermieters richtig berechnet wurde.
- Vereinbarungen schriftlich festhalten: Mündliche Zusagen lassen sich später oft nur schwer beweisen. Ratenzahlungen oder Zahlungsfristen sollten daher dokumentiert werden.
- Besondere Belastungen konkret belegen: Wer sich auf Krankheit, ein Begräbnis, Arbeitslosigkeit oder eine andere finanzielle Notlage beruft, sollte nachvollziehbar darlegen können, wann diese Belastung eingetreten ist und weshalb sie die Mietzahlung verhindert hat.
- Nach einer Aufkündigung sofort reagieren: Rechtliche Schreiben des Vermieters oder des Gerichts sollten nicht beiseitegelegt werden. Fristen können kurz sein.
- Auch nach der Zahlung rechtlichen Rat einholen: Die Begleichung des Mietzinsrückstands bedeutet nicht zwingend, dass kein weiterer Handlungsbedarf besteht.
Auch für Vermieter ist eine sorgfältige Dokumentation wesentlich. Festgehalten werden sollten insbesondere die offenen Mietzinse, die Fälligkeit der jeweiligen Beträge, Mahnungen sowie der Zeitpunkt rechtlicher Schritte. Eine spätere Zahlung kann rechtlich relevant sein, führt aber nicht in jedem Fall automatisch zur Erledigung einer Aufkündigung.
Rechtsanwalt Wien: Beratung bei Mietzinsrückstand und Aufkündigung
Bei einem Mietzinsrückstand sollten Mieter und Vermieter die vorhandenen Unterlagen, Zahlungsfristen und rechtlichen Schritte rasch prüfen lassen. Eine frühzeitige Beratung durch einen Rechtsanwalt Wien kann helfen, die möglichen Handlungsschritte realistisch einzuschätzen.
Häufige Fragen zu Mietzinsrückständen
Ich habe die gesamte Miete nachbezahlt – kann der Vermieter trotzdem kündigen?
Eine spätere Zahlung kann die rechtliche Situation verbessern, verhindert eine Aufkündigung aber nicht automatisch. Entscheidend ist unter anderem, ob den Mieter am ursprünglichen Mietzinsrückstand ein grobes Verschulden trifft und wie lange die offenen Beträge bestanden haben.
Reicht Arbeitslosigkeit als Entschuldigung aus?
Arbeitslosigkeit, Mindestsicherung oder allgemeine Geldprobleme reichen in der Regel nicht allein aus. Die konkrete finanzielle Situation muss im Zusammenhang mit dem zeitlichen Verlauf des Mietzinsrückstands nachvollziehbar erklärt werden.
Was ist, wenn ich wegen eines Begräbnisses plötzlich hohe Kosten hatte?
Eine solche Belastung kann ein wichtiger Umstand sein. Sie erklärt jedoch grundsätzlich nur jene Zahlungsschwierigkeiten, die zeitlich und tatsächlich darauf zurückzuführen sind. Bereits deutlich früher entstandene Rückstände werden dadurch nicht automatisch entschuldigt.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Aufkündigung erhalten habe?
Sie sollten den Rückstand prüfen, eine Zahlung möglichst rasch veranlassen und unverzüglich rechtliche Beratung einholen. Ob die Aufkündigung noch abgewendet werden kann, hängt von den konkreten Unterlagen, Fristen und Umständen des Einzelfalls ab.
Rechtzeitig handeln kann das Mietverhältnis schützen
Ein Mietzinsrückstand über mehrere Monate ist kein bloßes Verwaltungsproblem. Er kann das Mietverhältnis erheblich gefährden. Die Entscheidung des OGH vom 04.07.2017, 3 Ob 112/17t zeigt deutlich, dass eine spätere Zahlung nicht automatisch genügt, wenn der Rückstand bereits längere Zeit bestanden hat.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Zahlungsrückständen, Aufkündigungen und der Prüfung der jeweiligen Handlungsmöglichkeiten. Wenn Sie von einer Aufkündigung betroffen sind oder Mietzinszahlungen nicht leisten können, lassen Sie Ihre Situation möglichst früh beurteilen.
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