Mietzinsminderung bei Stromausfall, Wasserausfall und Liftstörung: Was Mieter verlangen können
Mietzinsminderung kommt nicht erst dann in Betracht, wenn ein Mietobjekt vollständig unbewohnbar ist. Wiederholte Stromausfälle, eine unterbrochene Wasserversorgung oder ein über längere Zeit nicht benutzbarer Lift können die Nutzung einer Wohnung oder eines Büros erheblich beeinträchtigen. Für Mieter stellt sich dann die entscheidende Frage: Muss der volle Mietzins weiterhin bezahlt werden?
Die Antwort hängt von den konkreten Umständen ab. Eine pauschale Prozentregel für eine Mietzinsminderung gibt es nicht. Maßgeblich sind unter anderem die Dauer und Intensität der Störung, die vereinbarte Nutzung des Mietobjekts und die tatsächlichen Auswirkungen im Alltag.
Ein Fall aus der Praxis: Wenn die Mietwohnung zugleich Büro ist
In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall verlangten Vermieter Mietzins für den Zeitraum von Dezember 2013 bis Juli 2014. Die Mieter setzten dem eigene Ansprüche entgegen. Sie forderten unter anderem die Rückzahlung aus ihrer Sicht überhöhter Mietzinszahlungen, eine Mietzinsminderung sowie den Ersatz von Kosten für Elektroarbeiten.
Das Mietobjekt wurde nicht nur als Wohnung, sondern auch als Architekturbüro genutzt und befand sich im fünften Stock eines Hauses. Im betreffenden Zeitraum kam es zu mehreren unangekündigten Stromausfällen. Dadurch stürzten Computer ab und Daten gingen verloren.
Zusätzlich war die Wasserversorgung mehrere Tage unterbrochen. Die Mieter mussten Wasser aus einem Café im Erdgeschoss in das Mietobjekt tragen. Auch der Lift war zeitweise nicht benutzbar. Im Mietvertrag war für den Lift zudem ein Kostenanteil vorgesehen.
Die Mieter wollten diese Ansprüche der Mietzinsforderung entgegensetzen. Die Vorinstanzen berücksichtigten die Gegenforderungen im Rahmen einer Aufrechnung. Die Vermieter bekämpften diese Beurteilung letztlich vor dem OGH.
Was der OGH in der Entscheidung vom 30.01.2018 sagte
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision der Vermieter zurück. Die Entscheidung ist daher nicht als neue oder aktuelle Entscheidung einzuordnen; sie stammt aus dem Jahr 2018. Zitierfähig lautet die Fundstelle: OGH vom 30.01.2018, 1 Ob 235/17s. Zur Entscheidung.
Der OGH sah keinen ausreichenden Grund, den Fall in dritter Instanz nochmals umfassend zu prüfen. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit bestehen. Anerkannt wurde insbesondere, dass die Mieter ihre Gegenforderungen der gesamten eingeklagten Mietzinsforderung entgegensetzen konnten, soweit diese Ansprüche tatsächlich bestanden.
Auch die Frage der Verjährung führte nicht zum Erfolg der Vermieter. Der OGH akzeptierte, dass die Gegenforderungen trotz eines späteren Vortrags im Prozess nicht automatisch verjährt waren. Für die Aufrechnung kann entscheidend sein, wann Hauptforderung und Gegenforderung erstmals aufrechenbar gegenüberstanden.
Wichtig ist außerdem, was der OGH gerade nicht entschieden hat: Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf eine bestimmte Mietzinsminderung von beispielsweise 20 Prozent bei jedem Lift-Ausfall. Die Höhe muss anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.
§ 1096 ABGB: Wann kann der Mietzins sinken?
Nach § 1096 ABGB kann der Mietzins gemindert sein, wenn das Mietobjekt nicht in dem vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Zustand genutzt werden kann. Die Einschränkung muss dabei nicht zwingend dazu führen, dass das Objekt überhaupt nicht mehr verwendbar ist.
Entscheidend ist vielmehr, wie stark die Gebrauchsmöglichkeit beeinträchtigt wird. Dabei spielen mehrere Faktoren zusammen:
- Art der Störung: Ein kurzer Ausfall kann anders zu beurteilen sein als eine mehrtägige Unterbrechung.
- Dauer und Häufigkeit: Wiederholte Stromausfälle können insgesamt erheblich sein, auch wenn einzelne Ausfälle jeweils nur begrenzte Zeit dauern.
- Vereinbarter Nutzungszweck: Ein Büro, eine Ordination oder ein Geschäft kann auf Strom, Wasser oder einen Lift besonders angewiesen sein.
- Lage des Mietobjekts: Ein Lift-Ausfall im fünften Stock wirkt sich anders aus als in einem Objekt im Erdgeschoss.
- Tatsächliche Folgen: Datenverlust, erschwerte Kundenbetreuung, fehlende Wasserversorgung oder die Unmöglichkeit, Räume regulär zu erreichen, können die Beeinträchtigung verstärken.
Die Mietzinsminderung soll die eingeschränkte Gebrauchsmöglichkeit abbilden. Sie ist daher nicht als Strafe für den Vermieter gedacht. Umgekehrt müssen Mieter eine erhebliche Beeinträchtigung nicht ohne Weiteres hinnehmen und dauerhaft den vollen Mietzins bezahlen.
Warum eine pauschale Prozentzahl gefährlich ist
Im Internet finden sich immer wieder vermeintliche Tabellen zur Mietzinsminderung. Solche Übersichten können allenfalls eine erste Orientierung bieten. Sie ersetzen aber keine Prüfung des konkreten Mietverhältnisses.
Ein vollständiger Lift-Ausfall kann für eine Wohnung im fünften Stock erheblich sein. Wird dasselbe Objekt zusätzlich als Architekturbüro genutzt, können Akten, technische Geräte, Kundenverkehr und tägliche Arbeitsabläufe eine zusätzliche Rolle spielen. Bei einer Arztpraxis können wiederum andere Umstände entscheidend sein. Eine eingeschränkte Liftbenützung ist nicht automatisch mit einem vollständigen Ausfall gleichzusetzen.
Auch ein Stromausfall ist nicht immer gleich zu bewerten. Ein kurzer Ausfall ohne erkennbare Folgen kann rechtlich anders einzuordnen sein als mehrere unangekündigte Unterbrechungen, durch die Computer abstürzen und Daten verloren gehen. Gleiches gilt für die Wasserversorgung: Eine kurze Störung ist etwas anderes als ein mehrtägiger Ausfall, der den Transport von Wasser aus einem anderen Gebäude erforderlich macht.
Aufrechnung: Gegenforderungen können eine Mietzinsklage ausgleichen
Eine Mietzinsklage bedeutet nicht automatisch, dass ausschließlich die Forderung des Vermieters geprüft wird. Hat der Mieter eigene Ansprüche gegen den Vermieter, können diese unter bestimmten Voraussetzungen im Prozess entgegengesetzt werden.
In Betracht kommen insbesondere:
- Ansprüche auf Mietzinsminderung,
- Rückforderungen wegen bereits zu viel bezahlten Mietzinses,
- Ersatz notwendiger Kosten für Arbeiten, die in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallen können, und
- sonstige fällige Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis.
Bestehen solche Gegenforderungen zu Recht, können sie die eingeklagte Mietzinsforderung teilweise oder vollständig ausgleichen. Juristisch wird dies als Aufrechnung bezeichnet.
Der Fall zeigt außerdem, dass der Zeitpunkt der Aufrechnung rechtlich besonders wichtig sein kann. Eine Aufrechnungserklärung kann grundsätzlich auf den Zeitpunkt zurückwirken, in dem sich die beiden Forderungen erstmals aufrechenbar gegenüberstanden. Deshalb ist nicht immer nur entscheidend, wann der Mieter den Anspruch erstmals in einer mündlichen Verhandlung ausdrücklich vorgetragen hat.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Betroffene mit der Geltendmachung beliebig lange warten sollten. Unklare Erklärungen, fehlende Beweise und mögliche Verjährungsfragen können einen Prozess erheblich erschweren.
Was Mieter jetzt dokumentieren sollten
Wer eine Mietzinsminderung oder Gegenforderung geltend machen möchte, sollte die Beeinträchtigung möglichst genau festhalten. Entscheidend ist nicht nur, dass ein Mangel behauptet wird. Es sollte nachvollziehbar sein, wann und wie sich die Störung ausgewirkt hat.
- Beginn und Ende jedes Strom-, Wasser- oder Lift-Ausfalls notieren.
- E-Mails, Nachrichten und Reparaturmeldungen an den Vermieter aufbewahren.
- Fotos oder Videos von sichtbaren Beeinträchtigungen anfertigen.
- Zeugen festhalten, die den Ausfall oder seine Folgen wahrgenommen haben.
- Konkrete Schäden und Zusatzkosten dokumentieren, etwa für notwendige Ersatzmaßnahmen.
- Bei beruflicher Nutzung die Auswirkungen auf Kunden, Arbeitsabläufe, Geräte und Daten nachvollziehbar festhalten.
- Vor einer eigenmächtigen Kürzung des Mietzinses die rechtliche Höhe und das Risiko prüfen lassen.
Eine eigenmächtige und zu hoch angesetzte Kürzung kann zu Zahlungsrückständen führen. Diese können wiederum weitere rechtliche Folgen haben. Umgekehrt kann es ebenfalls problematisch sein, trotz einer erheblichen Beeinträchtigung vorbehaltlos weiterzuzahlen und erst Jahre später Ansprüche zu prüfen.
Was Vermieter beachten sollten
Auch für Vermieter enthält die Entscheidung wichtige Hinweise. Erhaltungs- und Reparaturprobleme sollten nicht unterschätzt werden. Wiederholte Stromausfälle, eine länger unterbrochene Wasserversorgung oder ein defekter Lift können nicht bloß lästige Unannehmlichkeiten sein.
Je länger eine Störung dauert und je stärker sie die vereinbarte Nutzung beeinträchtigt, desto größer kann das Risiko von Mietzinsminderungs- und Kostenersatzansprüchen werden. Vor einer Mietzinsklage sollte daher geprüft werden, ob Mieter möglicherweise eigene berechtigte Gegenforderungen haben.
Das gilt insbesondere dann, wenn bereits Beschwerden, Reparaturmeldungen oder Hinweise auf konkrete Schäden vorliegen. Eine Klage über den gesamten ausstehenden Mietzins kann wirtschaftlich und prozessual riskant sein, wenn erhebliche Gegenforderungen nicht berücksichtigt wurden.
Häufige Fragen zur Mietzinsminderung
Kann ich bei einem Lift-Ausfall automatisch weniger Miete zahlen?
Nein. Ein Lift-Ausfall kann eine Mietzinsminderung rechtfertigen, aber die Höhe hängt von den Umständen ab. Relevant sind etwa die Dauer des Ausfalls, die Stockwerkslage, die Nutzung des Objekts und die konkrete Belastung für die Mieter. Eine fixe Prozentzahl gilt nicht automatisch.
Was gilt, wenn ich wegen eines Stromausfalls Daten verliere?
Mehrere unangekündigte Stromausfälle mit konkreten Folgen können die Beeinträchtigung verstärken. Dokumentieren Sie den Ausfall, die Dauer und den entstandenen Schaden. Ob zusätzlich zur Mietzinsminderung ein Kostenersatzanspruch besteht, hängt von den Umständen und der rechtlichen Verantwortlichkeit ab.
Kann ich meine Ansprüche gegen eine Mietzinsklage aufrechnen?
Das kann möglich sein, wenn eine eigene Gegenforderung besteht und die Voraussetzungen der Aufrechnung erfüllt sind. Dazu können etwa eine Mietzinsminderung, eine Rückforderung oder bestimmte notwendige Erhaltungskosten zählen. Wegen möglicher Verjährungs- und Prozessfragen sollte die Aufrechnung rechtzeitig und eindeutig geprüft werden.
Muss ich den vollen Mietzins trotz mehrtägigem Wasserausfall bezahlen?
Nicht zwingend. Eine mehrtägige Unterbrechung der Wasserversorgung kann eine erhebliche Gebrauchseinschränkung darstellen. Ob und in welcher Höhe der Mietzins reduziert ist, hängt jedoch von der konkreten Situation ab. Eine undifferenzierte Kürzung ohne rechtliche Prüfung kann zu Problemen führen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann spätere Streitigkeiten vermeiden
Der OGH-Fall macht deutlich: Bei Mietzinsstreitigkeiten zählen die konkreten Tatsachen. Dauer, Intensität, Nutzungszweck und tatsächliche Folgen müssen sorgfältig zusammengestellt werden. Ebenso wichtig ist die Frage, ob eigene Ansprüche des Mieters einer Mietzinsforderung gegenüberstehen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter zur Mietzinsminderung, zu Gegenforderungen und zur Aufrechnung. Lassen Sie Ihre Ansprüche oder eine drohende Mietzinsklage frühzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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