Mietzinsminderung Corona für Geschäftsräume: Was der OGH zur konkreten Berechnung sagt
Mietzinsminderung Corona war für viele Unternehmer eine entscheidende Frage, wenn ein Geschäftslokal während der COVID-19-Pandemie geschlossen oder nur eingeschränkt nutzbar war: Muss trotz behördlicher Verbote und strenger Auflagen der volle Mietzins bezahlt werden?
Die Antwort lautet nicht pauschal ja oder nein. Maßgeblich ist, wie stark die konkrete Nutzung des Mietobjekts tatsächlich beeinträchtigt war. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2023 besonders deutlich: OGH vom 24.03.2023, 6 Ob 239/22y.
Der Fall betraf ein großes Geschäftsobjekt mit mehreren unterschiedlichen Betriebsbereichen. Der OGH bestätigte, dass eine genaue Betrachtung jedes einzelnen Bereichs und jedes betroffenen Zeitraums notwendig ist. Eine automatische vollständige Mietzinsbefreiung folgt daraus ebenso wenig wie ein Anspruch des Vermieters auf den ungekürzten Mietzins.
Mietzinsminderung Corona: Ein Mietobjekt, mehrere Betriebe – und sehr unterschiedliche Einschränkungen
Vermietet wurde ein Objekt mit einer Fläche von rund 1.667 m². Die Mieterin betrieb darin unter anderem ein Restaurant, einen Club, eine Business Lounge, einen Bazaar, ein Hammam, ein Café sowie Lager- und Büroräume.
Während der Pandemie galten für diese Bereiche nicht dieselben Regeln. Der Club und das Hammam waren teilweise von vollständigen Betretungsverboten betroffen. Das Restaurant durfte hingegen unter bestimmten Voraussetzungen geöffnet bleiben, musste aber erhebliche Einschränkungen beachten. Dazu gehörten unter anderem eine begrenzte Gästezahl, Vorgaben zur Tischgröße und Abstandsregeln.
Die Vermieterin verlangte für die Monate März bis Oktober 2020 den vollständigen Mietzins. Die Mieterin hielt dem entgegen, dass sie die Räume wegen der behördlichen Maßnahmen nicht mehr wie vertraglich vorgesehen nutzen konnte. Sie berief sich daher auf eine gesetzliche Mietzinsminderung.
Das Erstgericht sprach der Vermieterin zunächst 27.140,07 Euro zu und wies ein weiteres Begehren von 50.584,07 Euro ab. Das Berufungsgericht bestätigte den Zuspruch, verwies die Frage des weiteren Betrags aber zur genaueren Prüfung an das Erstgericht zurück.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies den Rekurs der Vermieterin zurück. Die Entscheidung des Berufungsgerichts blieb damit bestehen. Das Verfahren war damit allerdings noch nicht zur Gänze beendet.
Aufrecht blieb insbesondere:
- Der Vermieterin wurden 27.140,07 Euro zugesprochen.
- Über weitere 50.584,07 Euro musste das Erstgericht nochmals genauer entscheiden.
- Die tatsächliche Beeinträchtigung der einzelnen Bereiche war für jeden relevanten Monat gesondert zu prüfen.
- Die Vermieterin musste der Mieterin außerdem 1.863,72 Euro für die Kosten der Rekursbeantwortung ersetzen.
Wichtig ist: Der OGH legte in dieser Entscheidung nicht endgültig fest, wie hoch die gesamte Mietzinsminderung ausfällt. Er bestätigte aber, dass eine pauschale Beurteilung nicht ausreicht. Erforderlich ist vielmehr eine konkrete Prüfung der jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten.
Warum eine vollständige Schließung nicht zwingend erforderlich ist
Eine Mietzinsminderung kann grundsätzlich dann relevant werden, wenn das Mietobjekt für den vertraglich vereinbarten Zweck nicht oder nur eingeschränkt verwendet werden kann. Dabei kommt es nicht ausschließlich auf ein vollständiges Betretungsverbot an.
Auch weniger weitgehende Maßnahmen können die Gebrauchsmöglichkeit erheblich beeinträchtigen. Dazu zählen etwa:
- eine deutlich reduzierte zulässige Gäste- oder Kundenzahl,
- Abstandsregeln,
- Beschränkungen der Tischgröße,
- behördlich angeordnete Sperrstunden,
- eine zeitweise Schließung einzelner Betriebsbereiche.
Entscheidend ist daher nicht allein, ob der Betrieb formal geöffnet bleiben durfte. Entscheidend ist, ob die vertraglich vorgesehene Nutzung wirtschaftlich und tatsächlich noch in vergleichbarer Weise möglich war.
Ein Restaurant, das zwar geöffnet bleiben durfte, aber nur einen Bruchteil der üblichen Gästezahl bewirten konnte, ist anders zu beurteilen als ein vollständig geschlossenes Geschäft. Ebenso darf ein Objekt mit mehreren voneinander getrennten Nutzungsbereichen nicht zwingend einheitlich behandelt werden.
So wird die Höhe der Mietzinsminderung ermittelt
Die Höhe einer Mietzinsminderung lässt sich in solchen Fällen oft nicht mathematisch exakt bestimmen. Deshalb kann das Gericht nach § 273 ZPO eine Schätzung vornehmen, wenn die genaue Bezifferung unverhältnismäßig schwierig ist.
Für diese Einschätzung können mehrere Umstände eine Rolle spielen:
- die Dauer der jeweiligen Einschränkung,
- die Größe der betroffenen Flächen,
- die konkrete Nutzung der einzelnen Räume,
- Umsatzrückgänge und die Entwicklung des Betriebsertrags,
- weiterlaufende Fixkosten,
- eingesparte variable Kosten,
- die Frage, ob einzelne Bereiche weiterhin genutzt werden konnten.
Der Umsatzrückgang allein entscheidet jedoch nicht automatisch über die Höhe der Mietzinsminderung. Er kann ein wichtiges Indiz sein, bildet aber nicht ohne Weiteres den gesamten rechtlichen Maßstab. Ein Umsatzverlust kann auch durch andere Faktoren verursacht worden sein. Umgekehrt kann eine behördliche Einschränkung die Nutzung erheblich beeinträchtigen, selbst wenn der Betrieb noch gewisse Einnahmen erzielt.
In der Praxis kommt es daher auf eine nachvollziehbare Gesamtdarstellung an. Je besser die betrieblichen Abläufe, Flächen, Zeiträume und wirtschaftlichen Auswirkungen dokumentiert sind, desto besser lässt sich der konkrete Minderungsanspruch beurteilen.
Staatliche Unterstützungen beseitigen den Anspruch nicht automatisch
Viele Unternehmen erhielten während der Pandemie staatliche Unterstützungen. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass der volle Mietzins trotz behördlicher Einschränkungen geschuldet bleibt.
Der OGH stellte klar, dass ein Fixkostenzuschuss nicht dazu bestimmt war, den gesetzlichen Mietzinsentfall des Vermieters auszugleichen. Staatliche Hilfen führen daher nicht ohne Weiteres dazu, dass eine mögliche Mietzinsminderung entfällt.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Förderung völlig außer Betracht bleiben muss. Für die konkrete rechtliche Beurteilung sind die jeweiligen Umstände und die Art der Unterstützung zu prüfen. Eine automatische Gleichsetzung von staatlicher Hilfe und voller Mietzinszahlung ist jedenfalls nicht gerechtfertigt.
Was Geschäftsraummieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Geschäftsraummieter
Wer eine Mietzinsminderung wegen behördlicher Einschränkungen geltend machen möchte, sollte die tatsächlichen Auswirkungen möglichst genau belegen können. Besonders wichtig sind:
- behördliche Verordnungen und konkrete Geltungszeiträume,
- eine Aufstellung der betroffenen Räume und Geschäftsbereiche,
- die Zahl der Tage oder Monate mit Einschränkungen,
- Umsatz- und Ertragszahlen für die jeweiligen Zeiträume,
- eine nachvollziehbare Zuordnung der Flächen zu den einzelnen Betrieben,
- Unterlagen zu weiterlaufenden Fixkosten und eingesparten Kosten,
- Dokumente über gewährte staatliche Unterstützungen.
Eine allgemeine Begründung wie „Der Betrieb war wegen Corona schlechter“ wird in einem Streitfall meist nicht genügen. Es sollte konkret dargelegt werden, welcher Bereich wann und in welcher Weise beeinträchtigt war.
Für Vermieter
Auch Vermieter sollten nicht automatisch davon ausgehen, dass während behördlicher Einschränkungen stets der volle Mietzins geschuldet ist. Zu prüfen ist, ob die Nutzung entsprechend dem vereinbarten Geschäftszweck möglich war und in welchem Umfang sie beeinträchtigt wurde.
Umgekehrt bedeutet eine behördliche Maßnahme nicht automatisch, dass der gesamte Mietzins entfällt. Konnte ein Teil des Objekts weiterhin genutzt werden, kann dies die Höhe der Minderung beeinflussen. Bei gemischt genutzten Objekten ist daher eine differenzierte Betrachtung erforderlich.
Vier typische Situationen aus der Praxis
- Vollständig geschlossener Club: War der Betrieb aufgrund eines Betretungsverbots nicht möglich, spricht dies für eine besonders intensive Einschränkung während des betroffenen Zeitraums.
- Restaurant mit begrenzter Kapazität: Durfte ein Restaurant geöffnet bleiben, konnte die zulässige Gästezahl aber nur einen Teil der üblichen Bewirtschaftung ermöglichen, ist die Beeinträchtigung gesondert zu bewerten.
- Gemischt genutztes Objekt: Bei einem Objekt mit Gastronomie, Büro, Lager und Freizeitbereichen kann die Minderung für die einzelnen Flächen unterschiedlich ausfallen.
- Nur einzelne Monate betroffen: Änderten sich die behördlichen Vorgaben, darf nicht zwingend für den gesamten Zeitraum derselbe Minderungsbetrag angesetzt werden.
Checkliste: Diese Schritte sind sinnvoll
- Mietvertrag prüfen: Welche Nutzung wurde vereinbart? Gibt es Regelungen zu Betriebspflichten oder zur Nutzung einzelner Flächen?
- Einschränkungen chronologisch erfassen: Welche Maßnahme galt wann und welchen Bereich betraf sie?
- Flächen aufteilen: Welche Quadratmeter entfielen auf Restaurant, Club, Büro, Lager oder andere Nutzungen?
- Wirtschaftliche Daten sichern: Umsatz, Ertrag, Fixkosten und eingesparte variable Kosten sollten für die betroffenen Zeiträume nachvollziehbar vorliegen.
- Zahlungen und Kommunikation dokumentieren: Mietzinsvorschreibungen, Zahlungen, Einwendungen und Vereinbarungen mit dem Vermieter können später entscheidend sein.
- Anspruch rechtlich prüfen lassen: Vor einer eigenmächtigen Kürzung oder Rückforderung sollte geklärt werden, welche Folgen dies im konkreten Mietverhältnis hat.
Häufige Fragen zur Mietzinsminderung während Corona
Muss ich für ein geschlossenes Geschäftslokal trotzdem den vollen Mietzins zahlen?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, ob und wie stark die vereinbarte Nutzung durch behördliche Maßnahmen eingeschränkt war. Eine vollständige Schließung kann für eine erhebliche Minderung sprechen. Die genaue Höhe hängt jedoch vom Einzelfall ab.
Reicht es, wenn mein Umsatz stark zurückgegangen ist?
Ein Umsatzrückgang ist ein wichtiges Indiz, reicht allein aber nicht automatisch aus. Es muss zusätzlich nachvollziehbar sein, welche behördlichen Einschränkungen bestanden und wie diese den konkreten Betrieb beeinflusst haben.
Was gilt bei einem Geschäftslokal mit mehreren Bereichen?
Die einzelnen Bereiche können unterschiedlich zu beurteilen sein. Ein vollständig geschlossener Club, ein eingeschränkt geöffnetes Restaurant und weiterhin nutzbare Büroräume dürfen nicht ohne Weiteres gemeinsam mit demselben Prozentsatz bewertet werden.
Verliere ich den Anspruch wegen eines Fixkostenzuschusses?
Ein Fixkostenzuschuss beseitigt einen möglichen Anspruch auf Mietzinsminderung nicht automatisch. Nach der Entscheidung des OGH war der Zuschuss nicht dazu bestimmt, den gesetzlichen Mietzinsentfall des Vermieters auszugleichen. Die konkreten Umstände sollten dennoch geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Streit über Geschäftslokalmieten
Die Entscheidung OGH vom 24.03.2023, 6 Ob 239/22y zeigt, wie stark es bei Mietzinsstreitigkeiten auf die Details ankommt. Nicht jede behördliche Einschränkung führt zur vollständigen Mietzinsbefreiung. Ebenso wenig darf der volle Mietzins unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit verlangt werden.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler bei der rechtlichen Einordnung von Mietzinsforderungen, der Aufbereitung betrieblicher Unterlagen und der Prüfung möglicher Ansprüche. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler sowohl Geschäftsraummieter als auch Vermieter zu den konkreten Auswirkungen behördlicher Nutzungseinschränkungen.
Wenn Sie von einer Mietzinsforderung oder einer Auseinandersetzung über die Nutzung Ihres Geschäftslokals betroffen sind, lassen Sie die Unterlagen möglichst früh prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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