Mietzins nach Umbau und Flächenerweiterung: Gilt die alte Schlichtungsstellenentscheidung noch? [Rechtsanwalt Wien]

Mietzins nach Umbau und Flächenerweiterung: Gilt die alte Schlichtungsstellenentscheidung noch?

Mietzins nach Umbau: Viele Mieterinnen und Mieter gehen davon aus, dass eine einmal von der Schlichtungsstelle bewilligte Mieterhöhung „für immer“ gilt – egal, wie sich die Wohnung später verändert. Vermieter wiederum verlassen sich oft genau auf diese Annahme und vereinbaren Mietzinse in der Höhe der früheren Entscheidung, obwohl das Objekt inzwischen umgebaut, vergrößert oder völlig neu zugeschnitten wurde.

Genau an diesem Punkt setzt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021 an: In der Entscheidung OGH vom 20.05.2021, 5 Ob 56/21b, wurde klargestellt, wie weit die Bindungswirkung einer Schlichtungsstellenentscheidung nach §§ 18 ff MRG tatsächlich reicht – und ab wann ein Umbau dazu führt, dass „Rechtskraftschutz“ endet und der Mietzins neu zu überprüfen ist.

Mietzins nach Umbau: Typische Ausgangssituation: Umbau, Flächenzuwachs, neuer Mietvertrag

Der Fall, den der OGH zu beurteilen hatte, ist in der mietrechtlichen Praxis keineswegs exotisch:

• Für eine bestimmte Wohnung (damals Top 10–11, 62 m²) hatte die Schlichtungsstelle im Jahr 2010 nach § 18 ff MRG einen erhöhten Hauptmietzins bewilligt – und zwar für den Zeitraum 1.1.2010 bis 31.12.2019.
• 2012 wurde das Haus generalsaniert. Im Zuge dessen wurden Räume umgebaut und die frühere Wohnung Top 10–11 mit zusätzlichen Räumen verbunden. Das Ergebnis: eine größere Wohnung Top 10 mit rund 74,65 m² (also ca. 12,6 m² mehr, inklusive Loggia).
• 2013 wurde Wohnungseigentum begründet. 2017 schloss der nunmehrige Vermieter mit neuen Mieterinnen einen befristeten Mietvertrag über die vergrößerte Wohnung Top 10.
• Der Mietzins wurde mit 650,37 EUR monatlich vereinbart.

Die neuen Mieterinnen wollten wissen, ob dieser Mietzins zulässig ist, und beantragten eine Überprüfung nach § 16 Abs 2 MRG. Die Vorinstanzen stellten fest, dass der gesetzlich zulässige Mietzins niedriger war und erklärten Teile der vereinbarten Miete für unwirksam. Der Vermieter wandte ein: Es gebe doch bereits eine frühere Schlichtungsstellenentscheidung, die einen erhöhten Mietzins für diese Wohnung bewilligt habe – daran seien auch die neuen Mieterinnen gebunden.

Der Rechtsstreit landete schließlich beim Obersten Gerichtshof.

Zur Entscheidung.

Was hat der OGH entschieden?

Der OGH bestätigte in der Entscheidung vom 20.05.2021, 5 Ob 56/21b, die Linie der Vorinstanzen und wies den Revisionsrekurs des Vermieters zurück. Die wesentlichen Kernaussagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Die frühere Schlichtungsstellenentscheidung bindet nicht automatisch die neue, vergrößerte Wohnung. Die materielle Rechtskraft der Entscheidung über den erhöhten Hauptmietzins bezog sich auf das konkrete damalige Bestandobjekt – also die Wohnung Top 10–11 mit 62 m² in seiner damaligen Beschaffenheit.
• Nach baulicher Veränderung handelt es sich (rechtlich) nicht mehr um dasselbe Objekt. Durch den Umbau, die Hinzunahme zusätzlicher Räume und die Vergrößerung um ca. 12,6 m² wurde ein im Vergleich zur ursprünglichen Wohnung wesentlich verändertes Mietobjekt geschaffen (Top 10 mit 74,65 m²). Die alte Entscheidung war daher auf dieses neue Objekt nicht mehr übertragbar.
• Die „Neubau-Ausnahme“ nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG greift hier nicht. Der Vermieter berief sich darauf, dass ein frei finanzierter Neubau vorliege oder zumindest ein Teil des Objekts frei vereinbart werden könne. Der OGH stellte klar: Für diese Ausnahme ist eine Neuerrichtung des gesamten Gebäudes oder eines selbstständigen Trakts erforderlich. Das bloße Hinzukommen von rund 12 m² innerhalb des bestehenden Hauses reicht nicht.
• Eine Aufteilung in „regulierten Teil“ und „freien Teil“ derselben Wohnung ist unzulässig. Der Vermieter versuchte, das Objekt in einen „Richtwertteil“ und einen frei finanzierbaren Teil aufzuspalten. Der OGH erteilte diesem Modell eine Absage: Das Mietobjekt ist rechtlich einheitlich zu betrachten – eine solche Mischkonstruktion sieht das Gesetz nicht vor.

Folge: Die Mieterinnen konnten sich auf die Mietzinsbegrenzung nach § 16 Abs 2 MRG berufen. Der Vermieter musste den zu viel verlangten Mietzins hinnehmen – und zusätzlich im Revisionsverfahren Kosten in Höhe von 415 EUR (inkl. USt) an die obsiegenden Mieterinnen ersetzen.

Wie weit reicht die Bindung einer Schlichtungsstellenentscheidung?

Um die Bedeutung dieser Entscheidung zu verstehen, ist der Grundsatz der „materiellen Rechtskraft“ zu kennen – vereinfacht gesagt: Was einmal verbindlich entschieden ist, soll nicht immer wieder von vorne verhandelt werden.

Im Mietrecht bedeutet das:

• Eine Entscheidung der Schlichtungsstelle nach §§ 18 ff MRG über einen erhöhten Hauptmietzins gestaltet das Mietverhältnis rechtsgestaltend – sie legt verbindlich fest, welcher Mietzins für ein bestimmtes Bestandobjekt in einem bestimmten Zeitraum zulässig ist.
• Diese Bindungswirkung gilt grundsätzlich auch gegenüber nachfolgenden Vermietern und Mietern – aber nur, solange es sich um dasselbe Mietobjekt mit derselben materiellen Beschaffenheit handelt.

Verändert sich der zugrunde liegende Sachverhalt wesentlich, „trägt“ die alte Entscheidung nicht mehr. Genau das war hier der Fall:

• Die Wohnung wurde nicht bloß kosmetisch renoviert, sondern in ihrer Struktur verändert und deutlich vergrößert.
• Es entstand ein neues Mietobjekt mit anderer Nutzfläche und anderem Zuschnitt.

Damit war die frühere Entscheidung der Schlichtungsstelle zwar weiterhin historisch existent, aber nicht mehr maßgeblich für die neu begründete Miete des geänderten Objekts. Der Mietzins war daher nach den allgemeinen Regeln (insbesondere § 16 Abs 2 MRG) zu überprüfen.

Die „Neubau-Ausnahme“ – enger als oft gedacht

Viele Vermieter hoffen bei Umbauten darauf, unter die Ausnahme für „frei finanzierte Neubauten“ nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG zu fallen. Diese Bestimmung sieht vor, dass das MRG für bestimmte Neubauten nur eingeschränkt gilt, wodurch der Mietzins freier vereinbart werden kann.

Die Entscheidung des OGH zeigt deutlich, wie eng diese Ausnahme auszulegen ist:

• Es genügt nicht, einzelne Wohnungen zu vergrößern oder Räume hinzuzufügen.
• Erforderlich ist die Neuerrichtung des gesamten Gebäudes oder eines baulich selbstständigen Trakts.
• Das bloße Hinzukommen einiger Quadratmeter Nutzfläche innerhalb eines bestehenden Hauses macht aus einem Altbau keinen Neubau im Sinn des Gesetzes.

Für die Praxis bedeutet das: Wer einen Altbau saniert, umstrukturiert oder erweitert, bleibt in vielen Fällen im Anwendungsbereich des MRG – und damit auch in der Mietzinsbeschränkung. Der Versuch, über den „Umweg Neubau“ einen freien Mietzins zu rechtfertigen, scheitert daher häufig.

Rechtsanwalt Wien

Was heißt das konkret für Mieterinnen und Vermieter?

Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter

• Chance auf niedrigeren Mietzins: Wenn Ihre Wohnung nach einer älteren Schlichtungsstellenentscheidung umgebaut, zusammengelegt oder deutlich vergrößert wurde, kann die damalige Mieterhöhungsentscheidung ihre Bindung verloren haben. Der aktuell vereinbarte Mietzins kann dann überprüfbar und gegebenenfalls zu hoch sein.
• Mögliche Rückforderung: Stellen Gerichte oder Schlichtungsstellen fest, dass der vereinbarte Mietzins den gesetzlich zulässigen Wert übersteigt, können zu viel bezahlte Beträge in der Regel für einen bestimmten Zeitraum rückgefordert werden.
• Vertrag und Historie prüfen lassen: Wichtig sind Mietvertrag, Wohnungsgröße, Baupläne, Grundrisse und – falls auffindbar – frühere Entscheidungen der Schlichtungsstelle. Auf dieser Basis lässt sich oft gut einschätzen, ob sich eine Mietzinsüberprüfung lohnt.

Risiken und Pflichten für Vermieterinnen und Vermieter

• Verlassen auf alte Entscheidungen ist gefährlich: Eine bloße Bezugnahme auf eine frühere Mieterhöhungsentscheidung reicht nicht, wenn das Mietobjekt seither baulich merkbar verändert wurde.
• Identität des Mietobjekts prüfen: Vor Abschluss eines (insbesondere befristeten) Mietvertrags sollte genau geklärt werden, ob die Wohnung noch mit jener Einheit identisch ist, die früher Gegenstand einer Schlichtungsstellenentscheidung war.
• Kostenrisiko bei Streitigkeiten: Wird ein zu hoher Mietzins verlangt und vor Gericht korrigiert, drohen nicht nur Rückzahlungen, sondern auch Verfahrenskosten – wie die vom OGH zugesprochenen 415 EUR Kostenersatz im erwähnten Fall zeigen.
• Keine Mischmodelle im selben Objekt: Der Versuch, einen Teil der Wohnung dem Richtwertregime zu unterstellen und einen anderen Teil frei zu bepreisen, ist rechtlich nicht vorgesehen. Das Mietobjekt wird einheitlich beurteilt.

Wann lohnt sich eine genaue rechtliche Prüfung?

Eine nähere Überprüfung der Mietzins-Situation bietet sich insbesondere in folgenden Konstellationen an:

• Ihre Wohnung war früher eine kleinere Einheit, die später mit Nachbarwohnungen oder zusätzlichen Räumen zusammengelegt wurde.
• Das Haus wurde generalsaniert, Dachböden ausgebaut oder Loggien/Balkone hinzugefügt, und im Zuge dessen wurden auch Wohnungszuschnitte geändert.
• Im Mietvertrag wird auf eine frühere Schlichtungsstellenentscheidung Bezug genommen, obwohl die Wohnfläche oder der Zuschnitt offensichtlich nicht mehr identisch mit alten Grundrissen ist.
• Der Vermieter beruft sich darauf, es handle sich um einen „Neubau“, obwohl es sich erkennbar um ein älteres Gebäude mit nachträglicher Sanierung oder Erweiterung handelt.

Konkrete Handlungsempfehlungen: Was sollten Sie jetzt tun?

Für Mieterinnen und Mieter

• Unterlagen sammeln: Organisieren Sie Mietvertrag, allfällige Nachträge, Betriebskostenabrechnungen, Grundrisse und – falls vorhanden – Unterlagen zu früheren Mietern oder Schlichtungsstellenentscheidungen.
• Größe und Zustand dokumentieren: Notieren Sie die aktuelle Nutzfläche, machen Sie Fotos von der Wohnung und halten Sie fest, welche Um- oder Zubauten Ihnen bekannt sind (z.B. Dachbodenausbau, Zusammenlegung mit Nachbarwohnung).
• Mietzins berechnen lassen: Lassen Sie prüfen, ob der vereinbarte Mietzins die gesetzlichen Grenzen nach MRG überschreitet. Dazu gehören Richtwertmietzins, Zu- und Abschläge sowie allfällige Obergrenzen nach § 16 Abs 2 MRG.
• Fristen beachten: Ansprüche auf Rückzahlung überhöhter Mietzinse sind zeitlich begrenzt. Wer zu lange zuwartet, riskiert Verjährung.

Für Vermieterinnen und Vermieter

• Vor Vertragsabschluss Klarheit schaffen: Prüfen Sie, ob das Mietobjekt strukturell ident mit der Einheit ist, zu der es eine frühere Schlichtungsstellenentscheidung gab. Änderungen in Fläche und Zuschnitt sollten genau dokumentiert und rechtlich bewertet werden.
• Neubau-Status nicht überschätzen: Verlassen Sie sich nicht allein auf den Begriff „Neubau“ im alltäglichen Sinn. Entscheidend ist, ob die gesetzlichen Voraussetzungen des § 1 Abs 4 Z 1 MRG tatsächlich erfüllt sind.
• Risikoeinschätzung einholen: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen hohen, an der Grenze liegenden Mietzins vereinbaren. Das reduziert das Risiko späterer Mietzinsreduktionen und Rückforderungsansprüche.
• Bei größeren Umbauten rechtliche Begleitung: Bei Generalsanierungen, Zusammenlegungen oder größeren Zu- und Umbauten kann es sinnvoll sein, schon in der Planungsphase mietrechtliche Fragen mitzudenken – etwa, ob eine neue Schlichtungsstellenentscheidung zweckmäßig ist.

FAQ: Häufige Fragen rund um Mietzins und Umbau

Gilt eine alte Mieterhöhungsentscheidung auch für mich als neuen Mieter?

Grundsätzlich ja – aber nur, wenn die Wohnung in ihrer materiellen Beschaffenheit (Fläche, Zuschnitt, Ausstattung im rechtlich relevanten Sinn) mit dem damals entschiedenen Objekt identisch ist. Wurde die Wohnung seitdem strukturell verändert oder vergrößert, kann die Bindungswirkung der alten Entscheidung entfallen. Dann ist zu prüfen, ob der aktuelle Mietzins nach den allgemeinen Regeln des MRG zulässig ist.

Reicht eine Vergrößerung um ein paar Quadratmeter aus, damit die alte Entscheidung nicht mehr gilt?

Das hängt vom Umfang und der Qualität der Veränderung ab. Im vom OGH entschiedenen Fall waren es rund 12,6 m² zusätzlich und eine Umgestaltung des Objekts, sodass von einem deutlich veränderten Mietobjekt gesprochen wurde. Ob im Einzelfall eine „wesentliche“ Änderung vorliegt, muss stets konkret geprüft werden – Pläne, Grundrisse und die tatsächliche Nutzung sind dabei entscheidend.

Mein Vermieter sagt, das ist ein „Neubau“, daher sei der Mietzins frei. Stimmt das?

Nicht unbedingt. Der rechtliche Begriff des Neubaus nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG ist enger als das Alltagsverständnis. Es muss in der Regel eine Neuerrichtung des gesamten Gebäudes oder eines selbstständigen Trakts vorliegen. Eine bloße Generalsanierung oder ein Anbau im Altbau genügt meist nicht. Ob tatsächlich ein „Neubau“ im Sinn des Gesetzes vorliegt, sollte rechtlich überprüft werden.

Kann eine Wohnung teilweise Richtwertmiete und teilweise freier Mietzins sein?

Nein. Das Mietrecht sieht eine solche „Aufspaltung“ desselben Mietobjekts nicht vor. Eine Wohnung wird als einheitliches Bestandobjekt beurteilt. Der OGH hat ausdrücklich klargestellt, dass eine Aufteilung in einen regulierten und einen frei vereinbaren Teil rechtlich nicht vorgesehen ist.

Rechtliche Unterstützung durch die Kanzlei Pichler

Die Entscheidung des OGH vom 20.05.2021, 5 Ob 56/21b, zeigt deutlich: Ob eine frühere Schlichtungsstellenentscheidung über einen erhöhten Mietzins heute noch bindet, hängt maßgeblich davon ab, ob das Mietobjekt unverändert geblieben ist oder nicht. Gerade nach Umbauten, Flächenvergrößerungen oder Generalsanierungen ist die Rechtslage oft komplex.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter bei Fragen zur Mietzinsbildung, zur Wirkung älterer Entscheidungen und zur rechtlichen Einordnung von Umbauten.

Wenn Sie wissen möchten, ob in Ihrem konkreten Mietverhältnis eine frühere Schlichtungsstellenentscheidung noch relevant ist oder ob sich ein Antrag auf Mietzinsüberprüfung lohnt, können Sie sich gerne an die Pichler Rechtsanwalt GmbH wenden:

Pichler Rechtsanwalt GmbH
Karlsplatz 3
1010 Wien
Telefon: 01/5130700
E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at

Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kann die Kanzlei Pichler einschätzen, welche Schritte in Ihrer Situation sinnvoll sind und wie Sie Ihre Rechte bestmöglich wahren.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.