Mietvertragsauflösung: Wann eine mündliche Einigung bindend wird
Mietvertragsauflösung und eine Einigung über das Ende eines Mietverhältnisses klingen zunächst unkompliziert. Doch was gilt, wenn zwar feststeht, dass der Vertrag beendet werden soll, aber noch nicht klar ist, wann genau die Räumung erfolgt? Viele Mieter und Vermieter gehen in dieser Situation davon aus, dass noch keine verbindliche Vereinbarung besteht. Das kann ein folgenschwerer Irrtum sein.
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage befasst und klargestellt: Eine einvernehmliche Vertragsauflösung kann bereits wirksam vereinbart sein, obwohl einzelne Details – insbesondere der konkrete Räumungszeitpunkt – noch offen sind. Das gilt auch für die Frage, wann eine mündliche Mietvertragsauflösung rechtlich bindend wird.
Der Ausgangsfall: Mehrere Mietflächen, aber kein eindeutiger Übergabetermin
In dem Verfahren hatte eine Gesellschaft von einer Eigentümerin mehrere Flächen gemietet. Dazu gehörten Büroräumlichkeiten, eine Lagerhalle und eine Freifläche zur Lagerung.
Im November 2022 einigten sich die Parteien nach den gerichtlichen Feststellungen darauf, die Mietverhältnisse zu beenden. Als mögliche Endtermine standen der 31. Dezember 2022 beziehungsweise der 31. März 2023 im Raum. Für einzelne Flächen war allerdings zunächst nicht abschließend geklärt, wann sie tatsächlich geräumt und zurückgegeben werden mussten.
Die Mieterin räumte die Büroräumlichkeiten und die Freifläche nicht vollständig. Daraufhin klagte die Eigentümerin auf Räumung und Übergabe. Das Erstgericht verpflichtete die Mieterin, die noch strittigen Flächen binnen 14 Tagen geräumt zu übergeben. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung.
Die Mieterin wollte dies nicht hinnehmen und erhob eine außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof.
Mietvertragsauflösung: Was der OGH entschieden hat
In der Entscheidung OGH vom 22.10.2024, 4 Ob 157/24b wies der Oberste Gerichtshof die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Verpflichtung zur Räumung und Übergabe der Büro- und Freiflächen aufrecht. Zur Entscheidung.
Der OGH sah keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die eine inhaltliche Behandlung der außerordentlichen Revision gerechtfertigt hätte. Die Vorinstanzen durften nach Ansicht des Höchstgerichts davon ausgehen, dass die Parteien bereits im November 2022 eine einvernehmliche Beendigung der Mietverhältnisse vereinbart hatten.
Dass einzelne Fragen danach noch besprochen wurden, änderte daran nichts. Nach der gerichtlichen Beurteilung ging es bei diesen weiteren Gesprächen im Wesentlichen um einen Aufschub oder um den konkreten Zeitpunkt der Räumung. Die grundsätzliche Entscheidung, das Mietverhältnis zu beenden, war davon zu unterscheiden.
Warum ein offener Räumungstermin nicht automatisch alles offenlässt
Entscheidend ist die Trennung zwischen zwei Fragen:
- Haben sich die Parteien bereits über die Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt?
- Oder verhandeln sie noch darüber, ob und wann der Mietvertrag überhaupt enden soll?
Diese Fragen werden in der Praxis häufig vermischt. Ein noch nicht endgültig bestimmter Übergabetermin bedeutet jedoch nicht zwingend, dass auch die Vertragsauflösung selbst noch nicht vereinbart wurde.
Wenn aus den Gesprächen, E-Mails und sonstigen Umständen hervorgeht, dass beide Seiten das Mietverhältnis beenden wollten, kann die Auflösungsvereinbarung bereits verbindlich sein. Der genaue Räumungstermin kann dann als noch offenes Detail angesehen werden.
Gerichte betrachten dabei nicht isoliert einen einzigen Satz. Entscheidend ist vielmehr die Gesamtsituation. Herangezogen werden können insbesondere:
- Gespräche zwischen den Parteien,
- schriftliche Vereinbarungen und Entwürfe,
- E-Mails und Nachrichten,
- das Verhalten nach den Verhandlungen,
- Aussagen der beteiligten Personen und
- der Zusammenhang, in dem einzelne Erklärungen abgegeben wurden.
Eine Formulierung wie „Wir beenden das Mietverhältnis, die Übergabe klären wir noch“ kann daher rechtlich anders zu beurteilen sein als eine unverbindliche Aussage wie „Wir überlegen, das Mietverhältnis vielleicht zu beenden“.
Die Auslegung von Vereinbarungen hängt vom Einzelfall ab
Ob tatsächlich eine verbindliche Einigung vorliegt, ist eine Frage der Vertragsauslegung. Dabei kommt es darauf an, wie die Erklärungen nach ihrem gesamten Zusammenhang zu verstehen waren.
Der Oberste Gerichtshof überprüft eine solche konkrete Auslegung nicht in jeder Hinsicht neu. Er greift grundsätzlich nur ein, wenn die Beurteilung der Vorinstanzen rechtlich unvertretbar ist oder wesentliche Grundsätze verkannt wurden. Im konkreten Fall sah der OGH keine derartige Fehlbeurteilung.
Auch der Einwand, bei einer späteren Verschriftlichung sei Druck ausgeübt worden, führte zu keiner anderen Entscheidung. Nach den Feststellungen war nicht behauptet worden, dass dadurch die bereits vereinbarte Beendigung der Mietverhältnisse wieder aufgehoben worden sei.
Das zeigt eine weitere wichtige Unterscheidung: Selbst wenn über die spätere schriftliche Fixierung oder einzelne Modalitäten gestritten wird, folgt daraus nicht automatisch, dass die ursprüngliche Einigung über das Vertragsende unwirksam geworden ist.
Was bedeutet das für Mieter?
Wer als Mieter einer Beendigung des Mietverhältnisses zustimmt, sollte sich bewusst sein, dass diese Zustimmung bindend sein kann. Das gilt auch dann, wenn noch über die praktische Abwicklung gesprochen wird.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn bereits folgende Punkte feststehen:
- Das Mietverhältnis soll grundsätzlich beendet werden.
- Ein Enddatum wurde genannt oder vereinbart.
- Es wird nur noch über einen kurzen Räumungsaufschub gesprochen.
- Die Rückgabe einzelner Flächen soll zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Wer noch keine endgültige Bindung eingehen möchte, sollte dies ausdrücklich festhalten. Eine mögliche Formulierung kann sinngemäß klarstellen, dass derzeit lediglich Verhandlungen geführt werden und eine Vertragsauflösung erst mit einer vollständigen Einigung über sämtliche wesentlichen Punkte zustande kommen soll.
Entscheidend ist nicht nur, was eine Partei innerlich beabsichtigt hat. Maßgeblich ist, wie ihre Erklärung und ihr Verhalten objektiv verstanden werden durften. Deshalb sollten missverständliche Aussagen vermieden werden.
Welche Punkte Vermieter schriftlich festhalten sollten
Auch für Vermieter bringt die Entscheidung eine wichtige praktische Lehre. Eine mündliche oder aus dem Verhalten ableitbare Einigung kann zwar rechtlich relevant sein. Im Streitfall muss aber nachgewiesen werden können, dass tatsächlich ein übereinstimmender Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses bestanden hat.
Eine schriftliche Vereinbarung sollte daher möglichst eindeutig regeln:
- welche Mietobjekte oder Flächen betroffen sind,
- zu welchem Datum das Mietverhältnis endet,
- wann die Räumung und Übergabe erfolgen müssen,
- ob ein Räumungsaufschub gewährt wird,
- welche Gegenstände entfernt werden müssen,
- wie die Schlüsselübergabe erfolgt und
- welche Folgen eine verspätete Rückgabe hat.
Bei mehreren Mietflächen ist besondere Genauigkeit erforderlich. Büro, Lagerhalle und Freifläche sollten einzeln bezeichnet werden. Andernfalls kann später unklar sein, ob sich eine Vereinbarung auf das gesamte Mietverhältnis oder nur auf einen Teil davon bezog.
Typische Situationen aus der Praxis
„Wir sind uns über das Ende einig, aber die Übergabe dauert noch“
In diesem Fall kann die Vertragsauflösung bereits vereinbart sein. Der spätere Übergabetermin betrifft dann möglicherweise nur die Durchführung, nicht mehr die Frage, ob der Mietvertrag endet.
„Der Vermieter hat einer längeren Räumungsfrist zugestimmt“
Eine zusätzliche Frist kann als Aufschub verstanden werden. Sie hebt eine bereits vereinbarte Beendigung nicht automatisch auf. Der Inhalt der Gespräche muss genau geprüft werden.
„Es gab nur Gespräche, aber nichts wurde unterschrieben“
Das Fehlen einer Unterschrift bedeutet nicht zwingend, dass keine Vereinbarung zustande gekommen ist. Auch mündliche Erklärungen und das Verhalten der Parteien können eine Rolle spielen. Ob tatsächlich eine bindende Einigung vorliegt, hängt jedoch stark von den konkreten Umständen ab.
„Im Nachhinein soll alles nur unverbindlich gemeint gewesen sein“
Eine solche Behauptung reicht allein nicht immer aus. Entscheidend ist, wie die Erklärungen aus Sicht der jeweils anderen Partei zu verstehen waren und ob sich aus den Unterlagen ein verbindlicher Einigungswille ergibt.
So vermeiden Sie Streit über die Vertragsauflösung
- Halten Sie das Vertragsende eindeutig fest: Datum und betroffene Mietflächen sollten klar bezeichnet werden.
- Trennen Sie Vertragsende und Übergabe: Wenn die Räumung später erfolgen darf, sollte ausdrücklich erklärt werden, ob es sich um einen Aufschub handelt.
- Dokumentieren Sie Verhandlungen: E-Mails, Gesprächsnotizen und Entwürfe können später entscheidend sein.
- Verwenden Sie keine missverständlichen Formulierungen: Begriffe wie „grundsätzlich“, „voraussichtlich“ oder „vorbehaltlich“ können unterschiedliche Bedeutungen haben.
- Lassen Sie Entwürfe prüfen: Besonders bei mehreren Mietobjekten oder langen Räumungsfristen sollten Vereinbarungen vor der Unterzeichnung rechtlich beurteilt werden.
- Reagieren Sie rechtzeitig: Wer eine Räumungsaufforderung erhält, sollte nicht abwarten, sondern die zugrunde liegenden Vereinbarungen sofort prüfen lassen.
Häufige Fragen zur einvernehmlichen Beendigung eines Mietvertrags
Kann ein Mietvertrag auch ohne schriftliche Vereinbarung beendet werden?
Eine einvernehmliche Beendigung kann grundsätzlich auch aus mündlichen Erklärungen oder dem eindeutigen Verhalten der Parteien abgeleitet werden. Im Streitfall ist allerdings oft schwer zu beweisen, was genau vereinbart wurde. Eine schriftliche Regelung schafft daher deutlich mehr Sicherheit.
Wenn der Räumungstermin noch offen ist, kann ich dann einfach weiter im Objekt bleiben?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Wurde das Mietverhältnis bereits beendet und nur ein Übergabezeitpunkt noch nicht endgültig festgelegt, kann eine Räumungsverpflichtung trotzdem bestehen. Entscheidend sind der genaue Inhalt der Einigung und die anschließenden Absprachen.
Kann ich eine mündliche Zustimmung zur Vertragsauflösung später widerrufen?
Eine pauschale Rücktrittsmöglichkeit besteht nicht automatisch. Wenn bereits eine verbindliche Einigung zustande gekommen ist, kann ein einseitiger Widerruf ausgeschlossen sein. Ob tatsächlich eine bindende Vereinbarung vorliegt, hängt von den konkreten Erklärungen und Umständen ab.
Was soll ich tun, wenn der Vermieter plötzlich Räumung verlangt?
Sichern Sie zunächst alle Unterlagen: Mietvertrag, E-Mails, Nachrichten, Gesprächsnotizen und Übergabeabsprachen. Unterschreiben Sie keine neuen Erklärungen, ohne deren Folgen zu prüfen. Anschließend sollte rasch geklärt werden, ob und wann das Mietverhältnis beendet wurde.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietvertragsauflösung und Räumung
Ob eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses wirksam zustande gekommen ist, lässt sich meist nur durch eine genaue Prüfung der gesamten Kommunikation beurteilen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Vertragsauflösungen, Räumungsaufforderungen und Streitigkeiten über Übergabetermine.
Wenn Sie betroffen sind oder eine Vereinbarung über die Beendigung eines Mietverhältnisses vorbereiten, können Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, prüft die konkrete Situation und zeigt auf, welche nächsten Schritte sinnvoll sind.
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