Mietrückstand und Räumung: Wann schützt eine nachträgliche Zahlung?
Mietrückstand und Räumung können schnell zu einer existenziellen Bedrohung werden. Besonders kritisch wird es, wenn bereits eine Mietzins- oder Räumungsklage eingebracht wurde. Viele Mieter fragen sich dann: Reicht es noch, den Rückstand zu bezahlen? Oder kann die Vermieterin beziehungsweise der Vermieter die Wohnung trotzdem auflösen und die Räumung verlangen?
Eine offene Mietzinszahlung kann schnell zu einer existenziellen Bedrohung werden. Besonders kritisch wird es, wenn bereits eine Mietzins- oder Räumungsklage eingebracht wurde. Viele Mieter fragen sich dann: Reicht es noch, den Rückstand zu bezahlen? Oder kann die Vermieterin beziehungsweise der Vermieter die Wohnung trotzdem auflösen und die Räumung verlangen?
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass nicht nur die Zahlung selbst entscheidend ist. Ebenso wichtig sind der genaue Zeitpunkt der Zahlung, der Inhalt einer Mahnung und die Frage, wann eine wirksame Auflösung des Mietverhältnisses erklärt wurde.
Was in dem Fall passiert ist
In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall klagte eine Vermieterin ihren Mieter auf Zahlung ausstehender Mietzinse und auf Räumung der Wohnung. Die Mietzins- und Räumungsklage war zugleich die erste ausdrückliche Aufforderung an den Mieter, den offenen Betrag zu begleichen.
Der Mieter zahlte den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietzinsrückstand am 29. Juni 2018. Zwischenzeitig hatte die Vermieterin ihr Zahlungsbegehren um weitere Mietzinse für Mai und Juni 2018 erweitert. Diese Schriftsätze wurden dem Mieter allerdings erst am 2. Juli 2018 zugestellt – also nach seiner Zahlung.
Die Vermieterin wollte das Mietverhältnis dennoch beenden und die Räumung durchsetzen. Das Berufungsgericht wies das Räumungsbegehren jedoch ab. Die Vermieterin wandte sich daraufhin mit einer außerordentlichen Revision an den Obersten Gerichtshof.
Die Entscheidung des OGH: Eine Zahlung kann entscheidend sein
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Maßgeblich war, dass der Mieter den damals bestehenden Mietzinsrückstand beglichen hatte, bevor ihm eine wirksame Auflösung des Mietverhältnisses zuging.
Der Oberste Gerichtshof hielt in seiner Entscheidung OGH vom 20.03.2019, 3 Ob 37/19s fest, dass eine Klage zwar grundsätzlich als Mahnung des Mieters wirken kann. Die Klage selbst ist aber nicht automatisch bereits die Erklärung, mit der das Mietverhältnis aufgelöst wird. Zur Entscheidung.
Für eine wirksame Vertragsauflösung musste zunächst eine Mahnung erfolgen. Danach musste dem Mieter eine angemessene Nachfrist zur Zahlung eingeräumt werden. Erst anschließend konnte die Vermieterin die Auflösung des Mietverhältnisses erklären.
Im konkreten Fall reichte auch die bloße Untätigkeit der Vermieterin bis zum nächsten Gerichtstermin nicht aus. Wer lediglich zuwartet, erklärt damit nicht automatisch wirksam die Auflösung des Mietverhältnisses. Entscheidend ist vielmehr, welchen Eindruck der Mieter aufgrund des Verhaltens der Vermieterin tatsächlich haben musste.
Warum die Reihenfolge nach § 1118 ABGB so wichtig ist
Nach § 1118 ABGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen eines erheblichen Mietzinsrückstands unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig auflösen. Dafür ist grundsätzlich eine bestimmte Abfolge einzuhalten:
- Der Mieter muss zur Zahlung des Rückstands aufgefordert werden.
- Es muss eine angemessene Nachfrist zur Zahlung eingeräumt werden.
- Erst danach muss die Auflösung des Mietverhältnisses erklärt werden.
Eine Mietzins- oder Räumungsklage kann die notwendige Mahnung ersetzen, wenn aus ihr klar hervorgeht, welche Mietzinse ausständig sind. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass mit der Klage bereits die Vertragsauflösung erklärt wurde.
Diese Unterscheidung ist in der Praxis besonders wichtig. Eine Klage kann zunächst nur darauf gerichtet sein, den offenen Mietzins einzufordern und den Mieter zur Zahlung aufzufordern. Für die Beendigung des Mietverhältnisses braucht es daneben eine entsprechende, rechtzeitig zugegangene Auflösungserklärung.
Der Zeitpunkt des Zugangs zählt. Eine Erklärung, die erst nach der Zahlung des maßgeblichen Rückstands zugeht, kann die bereits erfolgte Zahlung nicht ohne Weiteres nachträglich wirkungslos machen. Auch später zugestellte Schriftsätze können daher zu spät kommen, wenn der Mieter den relevanten Rückstand bereits vorher beglichen hat.
Was das für Mieter bei Mietrückstand und Räumung konkret bedeutet
Ein Mietrückstand sollte niemals ignoriert werden. Wer eine Mahnung, eine Mietzinsklage oder eine Räumungsklage erhält, sollte unverzüglich prüfen lassen, welche Beträge konkret offen sind und welche rechtlichen Erklärungen bereits abgegeben wurden.
Eine möglichst sofortige Zahlung kann wesentlich sein. Sie sollte nachvollziehbar erfolgen. Mieter sollten daher den Zahlungsbeleg, den Kontoauszug und die Kommunikation mit der Vermieterin oder dem Vermieter sorgfältig aufbewahren.
Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass jede verspätete Zahlung automatisch vor einer Räumung schützt. Es kommt unter anderem auf folgende Umstände an:
- Wie hoch der Mietzinsrückstand war und über welchen Zeitraum er bestand.
- Welche Mietzinse in der Mahnung oder Klage konkret genannt wurden.
- Wann die Zahlungsaufforderung zugestellt wurde.
- Ob und wann eine angemessene Nachfrist abgelaufen ist.
- Wann eine Auflösungserklärung abgegeben wurde und dem Mieter zuging.
- Wann die Zahlung tatsächlich geleistet wurde.
Gerade wenn mehrere Monatsmieten betroffen sind oder während eines laufenden Gerichtsverfahrens weitere Mietzinse fällig werden, kann die rechtliche Beurteilung schwierig sein. Eine Zahlung sollte außerdem möglichst eindeutig zugeordnet werden können. Unklare oder unvollständige Zahlungen können zu weiteren Streitigkeiten führen.
Auch Vermieter müssen zeitlich präzise vorgehen
Für Vermieter zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine klare und dokumentierte Vorgangsweise ist. Wer ein Mietverhältnis wegen Mietzinsrückstands beenden möchte, sollte sich nicht darauf verlassen, dass eine Klage oder das bloße Abwarten bis zur nächsten Verhandlung automatisch als Auflösungserklärung verstanden wird.
Dokumentiert werden sollten insbesondere:
- welche Mietzinse zu welchem Zeitpunkt offen waren,
- wann die Zahlungsaufforderung zugestellt wurde,
- welche Nachfrist eingeräumt wurde,
- wann die Auflösung des Mietverhältnisses erklärt wurde,
- zu welchem Zeitpunkt diese Erklärung dem Mieter zugegangen ist,
- welche Zahlungen inzwischen eingelangt sind.
Problematisch kann es sein, wenn eine Klage später um weitere Mietzinsforderungen erweitert wird und der entsprechende Schriftsatz dem Mieter erst nach einer Zahlung zugestellt wird. Eine nachträgliche Erweiterung ersetzt nicht automatisch eine rechtzeitig erklärte Vertragsauflösung.
Wer zu lange zuwartet, riskiert, dass eine Räumungsklage abgewiesen wird. Das gilt insbesondere dann, wenn die erforderlichen Schritte nicht klar voneinander getrennt oder nicht rechtzeitig gesetzt wurden.
Was Betroffene jetzt tun sollten
Wenn Sie Mieter sind
- Prüfen Sie sofort, welche Mietzinse tatsächlich offen sind.
- Leisten Sie eine mögliche Zahlung möglichst unverzüglich.
- Bewahren Sie jeden Zahlungsnachweis auf.
- Lesen Sie eine Mahnung oder Klage genau und achten Sie auf Zustelldaten.
- Reagieren Sie nicht nur telefonisch, sondern halten Sie wichtige Kommunikation schriftlich fest.
- Holen Sie bei einer Räumungs- oder Mietzinsklage umgehend rechtlichen Rat ein.
Wenn Sie Vermieter sind
- Führen Sie eine genaue Übersicht über offene Mietzinse.
- Formulieren Sie Zahlungsaufforderung und Auflösungserklärung eindeutig.
- Dokumentieren Sie Zustellung und Zugang sämtlicher Erklärungen.
- Verlassen Sie sich nicht allein auf den nächsten Gerichtstermin.
- Prüfen Sie, ob eine Klage tatsächlich nur als Mahnung oder auch als Auflösungserklärung wirkt.
- Lassen Sie die geplanten Schritte vor Einbringung oder Erweiterung einer Klage rechtlich prüfen.
Häufige Fragen zu Mietrückstand und Räumung
Kann ich eine Räumung noch verhindern, wenn ich den Mietrückstand bezahle?
Das kann möglich sein, ist aber immer vom Einzelfall abhängig. Entscheidend sind insbesondere der Zahlungszeitpunkt, der konkrete Rückstand und die Frage, ob dem Mieter bereits eine wirksame Auflösungserklärung zugegangen ist. Eine Zahlung sollte daher sofort erfolgen und rechtlich eingeordnet werden.
Ist eine Räumungsklage automatisch auch eine Kündigung oder Auflösung?
Nein. Eine Klage kann zwar als Mahnung dienen, wenn die offenen Mietzinse darin klar bezeichnet sind. Sie ist aber nicht automatisch zugleich die Erklärung, mit der das Mietverhältnis aufgelöst wird. Für die Auflösung gelten zusätzliche Anforderungen.
Reicht es, wenn der Vermieter bis zur nächsten Verhandlung nichts sagt?
Nach der Entscheidung des OGH reicht bloßes Zuwarten grundsätzlich nicht aus. Der Vermieter muss die Auflösung des Mietverhältnisses rechtzeitig und in einer Weise erklären, aus der der Mieter erkennen kann, dass das Mietverhältnis beendet werden soll.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Räumungsklage erhalten habe?
Warten Sie nicht ab. Sichern Sie sofort die Klage, Zahlungsbelege, Mietverträge und sonstige Schreiben. Danach sollte unverzüglich geprüft werden, welche Beträge offen sind, wann Zahlungen erfolgt sind und ob die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung erfüllt wurden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietzinsrückstand und Räumung
Die Entscheidung OGH vom 20.03.2019, 3 Ob 37/19s ist bereits mehrere Jahre alt, bleibt für die zeitliche Abfolge bei Mietzinsrückstand und Vertragsauflösung jedoch von praktischer Bedeutung. Sie macht deutlich: Nicht nur die Höhe des Rückstands zählt. Ebenso wichtig sind die richtige Reihenfolge, eine klare Erklärung und der genaue Zeitpunkt des Zugangs.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zu Mietzinsrückständen, Räumungsklagen und der Auflösung von Mietverhältnissen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei dabei, Zahlungsnachweise, Zustellungen und Erklärungen rechtlich richtig einzuordnen.
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