Mietrückstand und Räumungsklage: Wann eine spätere Zahlung die Wohnung noch retten kann
Ein Mietrückstand kann schnell zu einem existenzbedrohenden Problem werden. Besonders riskant ist die Situation, wenn zusätzlich Betriebskosten ausständig sind, eine Mahnung einlangt und schließlich eine Räumungsklage zugestellt wird. Viele Mieter gehen davon aus, dass eine nachträgliche Zahlung die Angelegenheit automatisch beendet. Das ist jedoch nicht immer der Fall.
Der Oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung OGH vom 31.07.2026, 9 Ob 56/26i klargestellt, wann ein Mietzinsrückstand rechtlich ein ausreichendes Ausmaß erreicht und welche Bedeutung spätere Zahlungen im Räumungsverfahren haben. Die Entscheidung zeigt zugleich: Eine vollständige Zahlung kann die Beendigung des Mietverhältnisses unter Umständen noch verhindern. Sie beseitigt aber nicht automatisch jedes rechtliche Risiko. Zur Entscheidung.
Der Ausgangsfall: Miet- und Betriebskosten blieben offen
In dem Verfahren waren für November und Dezember 2024 insgesamt 1.643,19 Euro an Mietzins und Betriebskosten offen. Die Vermieterin mahnte den Mieter am 27. Dezember 2024 und setzte eine Nachfrist bis 10. Jänner 2025.
Da der Rückstand nicht vollständig bezahlt wurde, brachte die Vermieterin am 28. Jänner 2025 eine Klage auf Zahlung und Räumung ein. Gleichzeitig erklärte sie die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags.
Nach Zustellung der Klage zahlte der Mieter zunächst 1.250,92 Euro. Ein Restbetrag von 392,27 Euro blieb jedoch offen und wurde erst am 28. Februar 2025 beglichen. Während des Gerichtsverfahrens kam außerdem die am 5. März 2025 fällige Miete hinzu. Davon zahlte der Mieter zunächst 458,27 Euro. Die verbleibenden 167,19 Euro wurden am 28. April 2025 bezahlt.
Der Mieter berief sich auf einen vorübergehenden finanziellen Engpass. Die Vorinstanzen wiesen die Räumungsklage zunächst ab. Nach ihrer Einschätzung lag kein ausreichender, also kein „qualifizierter“, Mietzinsrückstand vor.
Was der OGH zur Räumung entschieden hat
Der OGH gab der Revision der Vermieterin teilweise statt. Die Entscheidungen der Vorinstanzen zur Räumung und zu den Kosten wurden aufgehoben. Das Verfahren wurde zur neuerlichen Prüfung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Wichtig ist dabei: Der OGH entschied nicht endgültig, dass der Mieter die Wohnung räumen muss. Das Erstgericht muss vielmehr noch prüfen, ob sich der Mieter erfolgreich auf eine Schutzbestimmung des Mietrechtsgesetzes berufen kann. Entscheidend ist insbesondere, ob ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft.
Die Entscheidung über das Zahlungsbegehren war bereits rechtskräftig und nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens. Im Mittelpunkt des weiteren Verfahrens steht daher die Frage, ob die verspätete Zahlung trotz des bestehenden Rückstands noch zum Erhalt des Mietverhältnisses führen kann.
Warum auch Betriebskosten für die Räumung wichtig sein können
Für die Beurteilung eines Mietzinsrückstands zählt nicht nur die reine Monatsmiete. Grundsätzlich können auch jene Betriebskosten einbezogen werden, die vom Mieter zu tragen sind.
Das kann in der Praxis entscheidend sein. Ein Mieter mag davon ausgehen, lediglich mit einem überschaubaren Mietbetrag im Rückstand zu sein. Werden zusätzlich offene Betriebskosten berücksichtigt, kann sich der relevante Rückstand jedoch deutlich erhöhen.
Wer eine Mahnung erhält, sollte daher genau prüfen, aus welchen einzelnen Positionen sich der geforderte Betrag zusammensetzt. Eine unklare oder fehlerhafte Abrechnung sollte nicht einfach ignoriert werden. Gleichzeitig ist es riskant, berechtigte Forderungen nur deshalb nicht zu bezahlen, weil neben der Miete auch Betriebskosten enthalten sind.
Ab wann ist der Mietrückstand rechtlich „qualifiziert“?
Eine zentrale Aussage der Entscheidung betrifft die Berechnung des maßgeblichen Zeitpunkts. Nicht bereits der erste Zinstermin nach Zugang einer Mahnung ist entscheidend. Maßgeblich ist vielmehr der Zinstermin, der auf den Ablauf der angemessenen Nachfrist folgt.
Im konkreten Fall wurde am 27. Dezember 2024 gemahnt. Die Nachfrist endete am 10. Jänner 2025. Der nächste maßgebliche Zinstermin war daher der 5. Februar 2025. Zu diesem Zeitpunkt war der Rückstand von 392,27 Euro noch nicht vollständig beglichen.
Nach Ansicht des OGH lag damit ein qualifizierter Mietzinsrückstand vor. Auch weitere Rückstände, die während des Verfahrens entstanden, konnten berücksichtigt werden. Für die am 5. März 2025 fällig gewordene Miete war am maßgeblichen Termin 5. April 2025 noch ein Betrag von 167,19 Euro offen.
Für Mieter bedeutet das: Eine Teilzahlung kann die rechtliche Gefahr nicht automatisch beseitigen. Entscheidend ist, ob der gesamte relevante Rückstand rechtzeitig und vollständig ausgeglichen wurde.
Spätere Zahlung: Rettung in letzter Minute, aber kein Automatismus
Das Mietrechtsgesetz sieht eine Schutzmöglichkeit für Mieter vor. Die Auflösung des Mietvertrags kann rückwirkend unwirksam werden, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Der gesamte geschuldete Rückstand wird noch vor dem Ende der Verhandlung erster Instanz bezahlt.
- Den Mieter trifft am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden.
Die vollständige Zahlung allein reicht daher nicht aus. Im gegenständlichen Fall hatte der Mieter die Rückstände zwar rechtzeitig vor dem Schluss der Verhandlung beglichen. Trotzdem musste noch geklärt werden, ob ihm ein grobes Verschulden vorzuwerfen ist.
Das ist eine wichtige Unterscheidung. Das Gericht prüft nicht nur, ob bezahlt wurde. Es untersucht auch, warum es überhaupt zum Rückstand gekommen ist und wie der Mieter danach mit der Situation umgegangen ist.
„Finanzieller Engpass“ reicht meist nicht als Erklärung
Wer sich auf fehlendes grobes Verschulden berufen möchte, muss seine persönliche Situation konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen. Ein allgemeiner Hinweis auf Geldprobleme genügt in der Regel nicht.
Das Erstgericht muss insbesondere prüfen:
- Wodurch wurden die Einkommensverluste oder finanziellen Schwierigkeiten verursacht?
- Wie lange dauerte die angespannte finanzielle Situation?
- Warum kam es zu mehreren Zahlungsrückständen?
- Warum wurde der Rückstand trotz Mahnung nicht sofort vollständig ausgeglichen?
- Welche Schritte hat der Mieter unternommen, um die offenen Beträge zu bezahlen?
Eine kurze und unverschuldete Zahlungsschwierigkeit kann unter Umständen anders zu beurteilen sein als wiederholte Rückstände über mehrere Monate. Auch eine nur teilweise Zahlung nach Zustellung einer Klage kann problematisch wirken, wenn keine nachvollziehbare Erklärung dafür vorliegt, warum der verbleibende Betrag nicht früher beglichen wurde.
Die Beweislast liegt beim Mieter. Er muss daher nicht nur behaupten, vorübergehend kein Geld gehabt zu haben. Er sollte seine Einkommenssituation, den Grund des Ausfalls, die Dauer der Schwierigkeiten und seine Bemühungen zur Begleichung des Rückstands nachvollziehbar dokumentieren.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter
- Begleichen Sie Miet- und Betriebskostenrückstände so rasch wie möglich und möglichst vollständig.
- Verlassen Sie sich nicht darauf, dass eine Teilzahlung eine Räumungsklage automatisch erledigt.
- Bewahren Sie Kontoauszüge, Zahlungsbestätigungen und sämtliche Schreiben auf.
- Dokumentieren Sie Einkommensausfälle, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder andere Umstände, die zur Zahlungsunfähigkeit geführt haben.
- Reagieren Sie sofort auf eine Mahnung oder eine gerichtliche Klage.
- Prüfen Sie, ob im Rückstand auch Betriebskosten enthalten sind und ob die Forderung nachvollziehbar aufgeschlüsselt wurde.
Auch wenn der Rückstand rechtzeitig bezahlt wird, können erhebliche Verfahrenskosten verbleiben. Eine rasche rechtliche Prüfung ist deshalb meist sinnvoller als abzuwarten, ob sich das Problem von selbst erledigt.
Für Vermieter
- Bezeichnen Sie in der Mahnung den offenen Betrag möglichst genau.
- Setzen Sie eine angemessene Nachfrist und dokumentieren Sie deren Zugang.
- Berechnen Sie sorgfältig, zu welchem Zeitpunkt der Rückstand nach Ablauf der Nachfrist weiterhin besteht.
- Berücksichtigen Sie bei der Prüfung des Rückstands auch relevante Betriebskosten.
- Dokumentieren Sie sämtliche Zahlungen und Teilzahlungen während des Verfahrens.
- Prüfen Sie, ob neu fällig werdende Mietzinse im laufenden Verfahren rechtlich berücksichtigt werden können.
Vier typische Situationen aus der Praxis
Die Miete wird nach der Mahnung teilweise bezahlt: Eine Teilzahlung reduziert zwar den offenen Betrag, beseitigt den Rückstand aber nicht zwingend. Bleibt am maßgeblichen Zinstermin ein Betrag offen, kann weiterhin ein rechtlich relevanter Rückstand bestehen.
Der Mieter zahlt erst nach Einbringung der Klage: Das kann für die Beurteilung des Verschuldens eine Rolle spielen. Eine spätere Zahlung ist zwar möglicherweise noch rechtzeitig, sie verhindert die Räumung aber nicht automatisch.
Zusätzlich zur Miete fehlen Betriebskosten: Auch diese können den relevanten Gesamtrückstand erhöhen. Eine getrennte Betrachtung von Miete und Betriebskosten kann daher zu einer falschen Einschätzung führen.
Der Rückstand wird vor der letzten Verhandlung vollständig bezahlt: Damit ist eine wichtige Voraussetzung erfüllt. Zusätzlich muss der Mieter jedoch darlegen und beweisen, dass ihn am Rückstand kein grobes Verschulden trifft.
Häufige Fragen zum Mietrückstand
Kann ich eine Räumung noch verhindern, wenn ich alles nachbezahle?
Das ist möglich, aber nicht garantiert. Die vollständige Zahlung muss grundsätzlich rechtzeitig vor dem Ende der Verhandlung erster Instanz erfolgen. Zusätzlich darf den Mieter am Rückstand kein grobes Verschulden treffen. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, hängt von den konkreten Umständen ab.
Reicht es, wenn ich einfach sage, dass ich vorübergehend kein Geld hatte?
Ein bloßer Hinweis auf einen finanziellen Engpass reicht meist nicht. Entscheidend sind konkrete Angaben zur Ursache, zur Dauer und zu den Auswirkungen der finanziellen Schwierigkeiten. Diese Umstände sollten durch geeignete Unterlagen belegt werden können.
Zählen offene Betriebskosten wirklich zum Mietrückstand?
Grundsätzlich können vom Mieter zu tragende Betriebskosten bei der Beurteilung des Rückstands berücksichtigt werden. Deshalb sollte die gesamte Forderung und nicht nur die reine Monatsmiete geprüft werden.
Muss ich nach einer Teilzahlung trotzdem mit einer Räumung rechnen?
Ja, eine Teilzahlung beseitigt die Gefahr nicht automatisch. Entscheidend ist, ob am maßgeblichen Zeitpunkt noch ein offener Betrag besteht und ob die weiteren Voraussetzungen für den Schutz des Mieters erfüllt sind.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig handeln, bevor aus Zahlungsproblemen der Wohnungsverlust wird
Die Entscheidung des OGH macht deutlich, dass bei Mietrückständen mehrere Zeitpunkte und Umstände zusammenwirken: die Mahnung, der Ablauf der Nachfrist, die folgenden Fälligkeitstermine, Teilzahlungen und die Frage des Verschuldens. Wer erst nach einer Räumungsklage reagiert, erschwert seine Position erheblich.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Mietzinsrückständen, Mahnungen, Zahlungsforderungen und Räumungsverfahren. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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