Mietrückstand eines Miteigentümers: Darf die Eigentümergemeinschaft Räumungsklage einbringen?
Wenn ein Miteigentümer eine Wohnung im gemeinsamen Haus selbst bewohnt und dafür Miete schuldet, entsteht eine besonders heikle rechtliche Situation. Ein Mietrückstand kann dabei weitreichende Folgen haben. Die betroffene Person ist dann nicht nur Mieter, sondern zugleich Eigentümer eines Anteils an der Liegenschaft. Bleiben Mietzahlungen aus, stellt sich daher eine zentrale Frage: Können die übrigen Miteigentümer Mietzins und Räumung verlangen – und welche Genehmigungen sind dafür erforderlich?
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Konstellation bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 auseinandergesetzt. Das Urteil zeigt, dass eine fehlende gerichtliche Genehmigung bei Einbringung der Klage nicht zwingend das Ende des Verfahrens bedeutet. Für die Praxis bleibt dennoch Vorsicht geboten, insbesondere wenn ein Mietrückstand eines Miteigentümers geltend gemacht wird.
Wenn der Miteigentümer zugleich Mieter ist
Gemeinsames Eigentum führt nicht automatisch dazu, dass jeder Miteigentümer eine Wohnung unentgeltlich nutzen darf. Zwischen der Eigentümergemeinschaft und einem einzelnen Miteigentümer kann zusätzlich ein Mietverhältnis bestehen. Der Miteigentümer hat dann zwei rechtlich unterschiedliche Rollen:
- Er ist Eigentümer eines Anteils an der Liegenschaft.
- Er ist zugleich Mieter der konkret genutzten Wohnung.
Werden die vereinbarten Mietzinse nicht bezahlt, kann ein erheblicher Mietzinsrückstand entstehen. Unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt § 1118 ABGB die vorzeitige Auflösung eines Mietvertrags. Voraussetzung ist insbesondere, dass ein erheblicher Rückstand besteht und dieser trotz Mahnung nicht behoben wurde.
Die Situation unterscheidet sich jedoch von einem gewöhnlichen Mietstreit. Die übrigen Miteigentümer wollen nicht bloß eine Zahlung einfordern. Sie beabsichtigen möglicherweise auch, das Mietverhältnis zu beenden und die Räumung der Wohnung durchzusetzen. Eine solche Maßnahme kann als wichtige Veränderung der gemeinschaftlichen Liegenschaft gelten.
Was der OGH zum Mietrückstand und zur nachträglichen Genehmigung gesagt hat
In der Entscheidung OGH vom 13.03.2018, 5 Ob 202/17t verlangten mehrere Miteigentümer von einem anderen Miteigentümer die Zahlung ausstehender Mietzinse und die Räumung der von ihm bewohnten Wohnung. Sie beriefen sich dabei auf § 1118 ABGB.
Das rechtliche Problem lag darin, dass die Klage bereits eingebracht worden war, bevor die erforderliche Genehmigung des Außerstreitgerichts beantragt wurde. Der beklagte Miteigentümer vertrat deshalb die Auffassung, die Klage sei unzulässig oder zumindest offensichtlich aussichtslos.
Der OGH wies den Revisionsrekurs zurück. Nach der Entscheidung kann eine Klage von Miteigentümern gegen einen anderen Miteigentümer grundsätzlich eine Genehmigung des Außerstreitgerichts erforderlich machen. Diese Genehmigung darf jedoch auch nachträglich eingeholt werden.
Das Fehlen der Genehmigung im Zeitpunkt der Klageeinbringung führt daher nicht automatisch dazu, dass das Verfahren scheitern muss. Entscheidend ist vielmehr, ob die geplante oder bereits gesetzte Maßnahme offensichtlich keinen Erfolg haben kann. Ist das nicht der Fall, darf die Genehmigung nicht allein deshalb verweigert werden, weil sie erst nach Einbringung der Klage beantragt wurde.
Im konkreten Fall lag nach den Feststellungen ein qualifizierter Mietzinsrückstand vor. Der beklagte Miteigentümer bestritt diesen Rückstand nicht. Deshalb sah der OGH keinen Grund, die nachträgliche Genehmigung als von vornherein aussichtslos zu beurteilen.
Warum zwei Zeitpunkte bei einem Mietrückstand entscheidend sind
Die Entscheidung macht außerdem deutlich, dass bei solchen Verfahren verschiedene Zeitpunkte auseinandergehalten werden müssen. Das betrifft vor allem die Auflösung des Mietverhältnisses und die Frage, ob der Räumungsanspruch am Ende des Verfahrens noch besteht.
Der Zeitpunkt der Vertragsauflösung
Wird die Auflösung des Mietverhältnisses erst in der Klage erklärt, ist zunächst zu prüfen, ob die dafür erforderlichen Voraussetzungen bei Zustellung der Klage vorlagen. Maßgeblich kann daher sein, ob zu diesem Zeitpunkt ein ausreichender Mietzinsrückstand bestand und ob die klagenden Miteigentümer zur Auflösung berechtigt waren.
Die Situation am Ende des Prozesses
Ob die Wohnung letztlich geräumt werden muss, beurteilt sich grundsätzlich nach der Sachlage zum Schluss der mündlichen Verhandlung. Zwischen Klageeinbringung und Verhandlung können sich die Umstände verändern. Zahlungen können erfolgen, Rückstände können sich erhöhen oder rechtliche Erklärungen können im laufenden Verfahren nochmals abgegeben werden.
Das bedeutet nicht, dass eine spätere Zahlung sämtliche Folgen eines Mietzinsrückstands automatisch beseitigt. Ebenso wenig ist jede nachträgliche Erklärung ohne Weiteres wirksam. Es kommt auf die konkreten Umstände und den Verfahrensverlauf an.
Was die Entscheidung für Miteigentümer praktisch bedeutet
Die Entscheidung stärkt die Möglichkeit einer Eigentümergemeinschaft, gegen einen säumigen Miteigentümer vorzugehen, wenn dieser zugleich Mieter der Wohnung ist. Sie ist aber kein Freibrief für ein unvorbereitetes Vorgehen.
Beispiel 1: Wiederholte Mietrückstände
Ein Miteigentümer bezahlt über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins. Die übrigen Eigentümer mahnen ihn und setzen eine Frist. Bleibt die Zahlung weiterhin aus, kann eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1118 ABGB grundsätzlich in Betracht kommen. Vor einer Klage müssen jedoch die Eigentumsverhältnisse, die Vertretungsbefugnis und die notwendige Genehmigung geprüft werden.
Beispiel 2: Die Klage wurde bereits eingebracht
Die übrigen Miteigentümer bringen die Mietzins- und Räumungsklage ein und beantragen erst danach die Genehmigung des Außerstreitgerichts. Nach der Rechtsprechung ist das nicht automatisch fatal. Das Verfahren kann dennoch weitergeführt werden, sofern die Maßnahme nicht offensichtlich aussichtslos ist.
Für die klagenden Miteigentümer bedeutet das trotzdem ein Risiko: Die nachträgliche Genehmigung kann Zeit kosten und zusätzliche Verfahrensschritte auslösen. Außerdem bleibt zu prüfen, ob die materiellen Voraussetzungen für Mietzinsforderung und Räumung tatsächlich erfüllt sind.
Beispiel 3: Der Rückstand wird später bezahlt
Der betroffene Miteigentümer begleicht die offenen Mietzinse erst nach Klageeinbringung. Damit ist nicht automatisch jede rechtliche Folge erledigt. Entscheidend kann unter anderem sein, ob die Auflösung bereits wirksam erklärt wurde, wann die Zahlung erfolgte und wie sich die Situation bis zum Ende der mündlichen Verhandlung darstellt.
Beispiel 4: Der Rückstand wird bestritten
Behauptet der betroffene Miteigentümer, die Mietzinse seien bezahlt oder falsch berechnet worden, muss die Eigentümergemeinschaft ihre Forderung nachvollziehbar belegen können. Mietvertrag, Zahlungsaufstellung, Mahnungen und Kontoauszüge können dabei eine wesentliche Rolle spielen.
So sollten Betroffene bei einem Mietrückstand jetzt vorgehen
Ob Sie als Miteigentümer eine Klage vorbereiten oder selbst mit einer Räumungsforderung konfrontiert sind: Eine sorgfältige Prüfung kann unnötige Kosten und Fehlentscheidungen verhindern.
- Eigentumsverhältnisse klären: Prüfen Sie, wem die Liegenschaft und die betroffene Wohnung rechtlich zugeordnet sind.
- Mietvertrag und Zahlungsrückstände dokumentieren: Halten Sie vereinbarte Mietzinse, Fälligkeiten und tatsächlich eingegangene Zahlungen übersichtlich fest.
- Mahnungen prüfen: Eine vorzeitige Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB setzt grundsätzlich einen erheblichen und trotz Mahnung nicht behobenen Rückstand voraus.
- Vertretung und Zustimmung klären: Ermitteln Sie, welche Miteigentümer zustimmen müssen und ob eine Genehmigung des Außerstreitgerichts notwendig ist.
- Genehmigung möglichst früh beantragen: Zwar kann eine nachträgliche Genehmigung zulässig sein. Sicherer ist es, die erforderlichen Schritte vor der Klageeinbringung zu klären.
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie Mietvertrag, Mahnschreiben, Zahlungsbelege, Schriftverkehr und allfällige Vereinbarungen auf.
- Fristen ernst nehmen: Wer eine Klage oder gerichtliche Aufforderung erhält, sollte nicht abwarten. Eine verspätete Reaktion kann die eigene Position erheblich erschweren.
Häufige Fragen zum Mietrückstand eines Miteigentümers
Kann ein Miteigentümer überhaupt aus seiner Wohnung geräumt werden?
Ja, wenn zusätzlich zum Eigentumsanteil ein Mietverhältnis besteht und die rechtlichen Voraussetzungen für die Beendigung dieses Mietverhältnisses und die Räumung erfüllt sind. Der Eigentumsanteil schützt nicht automatisch vor allen Folgen eines erheblichen Mietzinsrückstands.
Ist eine Räumungsklage ohne vorherige Genehmigung immer unwirksam?
Nein. Der OGH hat klargestellt, dass eine erforderliche Genehmigung des Außerstreitgerichts auch nachträglich eingeholt werden kann. Das Fehlen der Genehmigung bei Klageeinbringung macht das Verfahren nicht automatisch aussichtslos. Dennoch sollte eine Klage nicht ohne vorherige Prüfung der Genehmigungserfordernisse eingebracht werden.
Reicht es, wenn der Mietrückstand später bezahlt wird?
Nicht unbedingt. Eine spätere Zahlung kann für den weiteren Verlauf wichtig sein, beseitigt aber nicht automatisch alle bereits eingetretenen Folgen. Entscheidend sind unter anderem Zeitpunkt und Umfang der Zahlung sowie die Wirksamkeit einer bereits erklärten Vertragsauflösung.
Was soll ich tun, wenn ich als Miteigentümer eine Räumungsklage erhalte?
Prüfen Sie unverzüglich den Mietvertrag, die behaupteten Rückstände und die gerichtlichen Fristen. Sammeln Sie Nachweise über geleistete Zahlungen und lassen Sie beurteilen, ob die Voraussetzungen der Vertragsauflösung und der erforderlichen Genehmigung tatsächlich vorliegen.
Rechtliche Unterstützung bei Konflikten in der Miteigentümergemeinschaft – Rechtsanwalt Wien
Streitigkeiten zwischen Miteigentümern verbinden regelmäßig Mietrecht, Eigentumsrecht und Verfahrensrecht. Ob eine Klage vorbereitet, eine Genehmigung des Außerstreitgerichts beantragt oder eine bereits eingebrachte Räumungsklage abgewehrt werden soll, hängt von den Details des Einzelfalls ab.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Miteigentümer und betroffene Mieter bei der Prüfung von Mietzinsrückständen, Vertragsauflösungen, Räumungsbegehren und gerichtlichen Genehmigungserfordernissen. Wenn Sie Ihre rechtliche Situation rund um einen Mietrückstand klären lassen möchten, erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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