Mietrückstände trotz Insolvenz [Rechtsanwalt Wien]

Mietrückstände trotz Insolvenz: Wann droht die Räumung der Wohnung?

Mietrückstände trotz Insolvenz werfen für viele Betroffene wichtige rechtliche Fragen auf: Was passiert, wenn ein Mieter über längere Zeit keinen Mietzins bezahlt und anschließend ein Schuldenregulierungsverfahren eröffnet wird? Viele Betroffene hoffen, dass die Insolvenz die offenen Mietzinsforderungen vorerst erledigt oder zumindest eine Räumung verhindert. Das ist jedoch keineswegs automatisch der Fall.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt deutlich, worauf es ankommt: Erhebliche Mietzinsrückstände bleiben rechtlich bedeutsam. Eigene Forderungen gegen den Vermieter oder allgemeine Einwände zur Miethöhe reichen nicht ohne Weiteres aus, um ein Räumungsbegehren abzuwehren.

Der Ausgangsfall: Drei Jahre kein Mietzins

Die Kläger waren Eigentümer einer Liegenschaft in Wien. Der Erstbeklagte hatte dort eine Wohnung gemietet. Von August 2019 bis einschließlich Juli 2022 bezahlte er trotz Mahnung keinen Mietzins.

Bei Einbringung der Räumungsklage am 29. Juli 2022 beliefen sich die offenen Mietzinsforderungen auf insgesamt 16.620,11 Euro. Im Oktober 2022 wurde über das Vermögen des Mieters ein Schuldenregulierungsverfahren eröffnet. Das Verfahren über die Räumung wurde deshalb zunächst unterbrochen.

Später wurden die Mietrechte aus der Insolvenzmasse ausgeschieden und dem Mieter wieder zur freien Verfügung überlassen. Das Erstgericht verpflichtete ihn dennoch zur Räumung der Wohnung. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung.

Der Mieter bekämpfte die Entscheidung mit einer außerordentlichen Revision. Der Oberste Gerichtshof wies dieses Rechtsmittel zurück. Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage, die eine weitere Prüfung rechtfertigen konnte. Die Verpflichtung zur Räumung blieb daher aufrecht.

Zur Entscheidung.

Was bedeutet die Entscheidung OGH 19.02.2025, 7 Ob 8/25i?

Die Entscheidung macht mehrere Punkte deutlich, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen wichtig sind. Gerade bei Mietrückständen trotz Insolvenz kommt es auf die konkrete Höhe, Fälligkeit und rechtliche Behandlung der Forderungen an.

Ein Insolvenzverfahren beseitigt Mietrückstände nicht

Mietzinsforderungen, die vor der Eröffnung des Insolvenz- oder Schuldenregulierungsverfahrens entstanden sind, bleiben grundsätzlich bestehen. Sie werden im Insolvenzverfahren als Insolvenzforderungen behandelt. Das bedeutet aber nicht, dass die zugrunde liegenden Mietzinsrückstände für ein Räumungsverfahren bedeutungslos werden.

Erhebliche und trotz Mahnung nicht beglichene Rückstände können weiterhin Grundlage für eine Kündigung oder eine Vertragsauflösung und damit auch für ein Räumungsbegehren sein. Das Insolvenzverfahren schützt daher nicht automatisch vor dem Verlust der Wohnung.

Entscheidend bleibt, ob zum maßgeblichen Zeitpunkt ein ausreichender und fälliger Mietzinsrückstand bestand. Die bloße Eröffnung eines Schuldenregulierungsverfahrens nimmt diesem Rückstand nicht seine Bedeutung.

Eigene Geldforderungen müssen richtig zur Aufrechnung gebracht werden

Der Mieter hatte offenbar auch eigene Geldforderungen gegen den Vermieter eingewendet. Er wollte diese Ansprüche mit den offenen Mietzinsen verrechnen.

Im Räumungsverfahren kann eine solche Aufrechnung jedoch nicht beliebig als Einwand erhoben werden. Ein Anspruch auf Räumung der Wohnung und eine Geldforderung des Mieters gegen den Vermieter sind nicht gleichartig. Sie stehen daher nicht einfach als gleichwertige Forderungen einander gegenüber.

Eine Aufrechnung muss grundsätzlich außerhalb des Gerichts erklärt werden. Erst danach kann der Mieter im Räumungsverfahren geltend machen, dass sich der Mietzinsrückstand durch die wirksame Aufrechnung vermindert oder überhaupt weggefallen ist.

Eine bloße Behauptung wie „Der Vermieter schuldet mir ebenfalls Geld“ reicht daher nicht aus. Erforderlich ist eine rechtlich wirksame und ausreichend bestimmte Aufrechnungserklärung. Außerdem muss die Gegenforderung tatsächlich bestehen und der Aufrechnung zugänglich sein.

Einwendungen zur Miethöhe müssen konkret sein

Der Mieter hatte außerdem Einwände zur Höhe des Mietzinses, zu einer möglichen Mietzinsminderung und zur Verrechnung von Betriebskosten erhoben. Nach der im Verfahren herangezogenen Beurteilung waren diese Einwände jedoch nicht geeignet, den gesamten offenen Betrag zu beseitigen.

Insbesondere wurde keine Mietzinsminderung in einer Höhe behauptet, die den gesamten Mietzinsrückstand erklärt hätte. Auch ein möglicherweise fehlerhaft angewendeter Betriebskostenschlüssel hätte nicht automatisch dazu geführt, dass überhaupt kein Mietzins geschuldet oder der gesamte Mietzins nicht fällig gewesen wäre.

Das ist für die Praxis besonders relevant: Wer sich auf Mängel, eine Einschränkung der Wohnnutzung oder eine fehlerhafte Betriebskostenverrechnung beruft, muss konkret darlegen, worin der Fehler liegt und in welcher Höhe sich daraus eine Berechtigung zur Mietzinsminderung oder eine Gegenforderung ergeben soll.

Welche Folgen hat das für Mieter und Vermieter?

Für Mieter: Nicht abwarten, bis die Räumungsklage da ist

Ein Mietzinsrückstand sollte möglichst früh überprüft werden. Das gilt besonders dann, wenn der Mieter der Ansicht ist, dass der Vermieter selbst Geld schuldet oder die vorgeschriebenen Beträge nicht richtig berechnet wurden.

• Gegenforderungen: Eine Forderung gegen den Vermieter sollte rechtlich korrekt und möglichst früh zur Aufrechnung erklärt werden.
• Mietzinsminderung: Mängel der Wohnung sollten konkret beschrieben, dokumentiert und hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Nutzung eingeordnet werden.
• Betriebskosten: Beanstandungen zur Abrechnung oder zum Verteilungsschlüssel sollten genau bezeichnet werden. Ein allgemeiner Hinweis auf eine falsche Abrechnung beseitigt nicht automatisch den gesamten Mietzinsrückstand.
• Insolvenzverfahren: Die Eröffnung eines Schuldenregulierungsverfahrens sollte nicht als Schutz vor einer Räumung missverstanden werden.

Wer erst im Räumungsverfahren erstmals pauschal Gegenforderungen oder Mängel vorbringt, riskiert, dass diese Einwendungen nicht ausreichen. Auch die prozessuale Darstellung ist entscheidend.

Für Vermieter: Rückstände nachvollziehbar dokumentieren

Vermieter sollten offene Mietzinse übersichtlich aufschlüsseln. Dazu gehören insbesondere die jeweiligen Fälligkeiten, Mahnungen, Zahlungseingänge und der zum maßgeblichen Zeitpunkt aushaftende Gesamtbetrag.

Wird über das Vermögen des Mieters ein Insolvenz- oder Schuldenregulierungsverfahren eröffnet, bedeutet das nicht, dass die bisherigen Mietzinsrückstände automatisch unbeachtlich werden. Allerdings muss weiterhin sorgfältig geprüft werden, welche Forderungen bestehen, wann sie fällig waren und ob der Rückstand tatsächlich die erforderliche Höhe erreicht.

Auch mögliche Einwendungen des Mieters sollten ernst genommen und geprüft werden. Eine Gegenforderung kann den Rückstand beeinflussen, wenn sie rechtlich besteht und wirksam zur Aufrechnung gebracht wurde. Sie muss aber nicht allein deshalb vom Räumungsanspruch abgezogen werden, weil der Mieter sie im Verfahren behauptet.

Was Betroffene jetzt prüfen sollten

Wer von Mietzinsrückständen oder einer drohenden Räumung betroffen ist, sollte die nächsten Schritte nicht dem Zufall überlassen.

1. Zahlungsstand feststellen: Ermitteln Sie anhand des Mietvertrags, der Vorschreibungen und der Kontoauszüge, welche Beträge tatsächlich offen sind.
2. Mahnschreiben und Klage prüfen: Entscheidend sind die darin genannten Zeiträume, Beträge und Begründungen.
3. Gegenforderungen dokumentieren: Sammeln Sie Verträge, Rechnungen, Schriftverkehr und sonstige Nachweise für behauptete Ansprüche gegen den Vermieter.
4. Aufrechnung rechtlich bewerten: Prüfen Sie, ob eine Aufrechnung möglich ist und ob sie bereits wirksam erklärt wurde.
5. Mängel konkret festhalten: Beschreiben Sie Beginn, Dauer und Auswirkungen eines Mangels. Fotos, Nachrichten und sonstige Unterlagen können dabei wichtig sein.
6. Frühzeitig rechtlichen Rat einholen: Bei einer Räumungsklage oder einem laufenden Schuldenregulierungsverfahren können versäumte oder unklar formulierte Einwendungen erhebliche Folgen haben.

Besonders riskant ist es, ausschließlich darauf zu vertrauen, dass das Insolvenzverfahren die Mietzinsrückstände erledigt. Ebenso wenig genügt es regelmäßig, allgemein auf eine angeblich falsche Betriebskostenabrechnung oder auf eigene Ansprüche gegen den Vermieter hinzuweisen.

Häufige Fragen zur Räumung trotz Schuldenregulierung

Kann ich trotz eines Schuldenregulierungsverfahrens aus der Wohnung geräumt werden?

Ja. Ein Insolvenz- oder Schuldenregulierungsverfahren beseitigt bestehende Mietzinsrückstände nicht automatisch. Erhebliche Rückstände können weiterhin Grundlage für eine Kündigung, eine Vertragsauflösung und ein Räumungsbegehren sein.

Der Vermieter schuldet mir Geld – kann ich deshalb die Räumung verhindern?

Nicht automatisch. Eine Gegenforderung muss tatsächlich bestehen und rechtlich wirksam zur Aufrechnung gebracht werden. Eine bloße Behauptung im Räumungsverfahren reicht grundsätzlich nicht aus, um den Mietzinsrückstand zu beseitigen.

Reicht es, wenn ich mich auf eine falsche Betriebskostenabrechnung berufe?

Ein allgemeiner Einwand genügt meist nicht. Es muss konkret dargelegt werden, welcher Betrag falsch berechnet wurde und welche Auswirkung dies auf den offenen Mietzins hat. Selbst eine fehlerhafte Betriebskostenverrechnung führt nicht automatisch dazu, dass überhaupt kein Mietzins geschuldet ist.

Was soll ich tun, wenn bereits eine Räumungsklage eingebracht wurde?

Sie sollten die Klage, den Mietvertrag, Zahlungsnachweise und sämtliche Unterlagen zu behaupteten Mängeln oder Gegenforderungen unverzüglich rechtlich prüfen lassen. Gerade bei der Aufrechnung und bei Mietzinsminderungen kommt es auf eine konkrete und nachvollziehbare Darstellung an.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietzinsrückständen und Räumungsverfahren

Ob Mieter oder Vermieter: Bei erheblichen Mietzinsrückständen sollte frühzeitig geklärt werden, welche Forderungen tatsächlich bestehen und welche Einwendungen rechtlich berücksichtigt werden können. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Mietzinsrückständen, Aufrechnungserklärungen, Mietzinsminderungen und Räumungsbegehren.

Sind Sie von einem Räumungsverfahren oder einem Schuldenregulierungsverfahren mit offenen Mietzinsforderungen betroffen? Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH ist unter 01/5130700 und per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at erreichbar.

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