Mietrückstände und Räumung: Warum eine spätere Zahlung zu spät kommen kann
Wer Mietrückstände erst nach einer Klage begleicht, ist nicht automatisch vor einer Räumung geschützt. Entscheidend kann sein, ob der offene Mietzins trotz Mahnung bis zum nächsten Zahlungstermin bezahlt wurde. Erfolgt die Zahlung erst deutlich später, können rechtliche Folgen bereits eingetreten sein.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2016: Im OGH vom 27.04.2016, 3 Ob 62/16p hatte eine Mieterin mehrere offene Monatsmieten während des Gerichtsverfahrens vollständig nachbezahlt. Trotzdem blieb die Räumungsklage erfolgreich. Der Fall macht deutlich, wie wichtig rasches Handeln bei Mietzinsrückständen ist. Zur Entscheidung.
Der typische Konflikt: Die Miete wird später bezahlt
Viele Mietprobleme beginnen nicht mit der Absicht, die Miete dauerhaft schuldig zu bleiben. Eine unerwartete Ausgabe, ein verspäteter Zahlungseingang oder finanzielle Unterstützung, die nicht rechtzeitig eintrifft, können dazu führen, dass eine Monatsmiete offen bleibt.
Oft hoffen Betroffene, den Rückstand in den nächsten Wochen ausgleichen zu können. Wird anschließend tatsächlich bezahlt, scheint das Problem zunächst erledigt. Rechtlich kann es jedoch anders aussehen: Eine verspätete Zahlung beseitigt nicht zwingend jene Folgen, die durch den Zahlungsverzug bereits ausgelöst wurden.
Besonders kritisch wird die Situation, wenn der Vermieter eine Mahnung ausspricht oder bereits eine Räumungsklage eingebracht hat. Dann zählen nicht nur die Höhe des Rückstands und die spätere Zahlung. Es kommt auch darauf an, wann gemahnt wurde, welcher Zahlungstermin maßgeblich war und ob den Mieter ein grobes Verschulden trifft.
Was im Fall des OGH passiert ist
In dem vom OGH entschiedenen Fall waren zunächst die Mietzinse für November und Dezember 2014 sowie für Jänner 2015 offen. Der Vermieter brachte daraufhin eine Räumungsklage ein.
Während des Verfahrens zahlte die Mieterin die ausstehenden Beträge nach und nach vollständig. Die letzte Zahlung erfolgte allerdings erst am 16. April 2015. Zu diesem Zeitpunkt war das Verfahren bereits eingeleitet und der maßgebliche Zahlungsverzug eingetreten.
Die finanzielle Situation der Mieterin war nicht zum ersten Mal problematisch. Zwischen 2010 und 2012 waren bereits vier Mietzins- und Räumungsklagen gegen sie eingebracht worden. Auch in diesen Fällen hatte sie die offenen Beträge jeweils erst nachträglich bezahlt.
Die Mieterin verwies unter anderem darauf, dass sie Studentin sei und finanzielle Unterstützung von ihrem Vater benötige. Der OGH wies ihre außerordentliche Revision jedoch zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht.
Warum der Zahlungstermin nach der Mahnung entscheidend ist
Nach der im Fall angewendeten Rechtslage kann ein Vermieter den Mietvertrag wegen Mietzinsrückständen aufheben und die Räumung verlangen, wenn der Mieter trotz ordnungsgemäßer Mahnung bis zum nächsten Mietzinszahlungstermin nicht bezahlt.
Im konkreten Verfahren war insbesondere der Mietzins für Jänner 2015 maßgeblich. Dieser Betrag war der Mieterin spätestens mit der Zustellung der Klageausdehnung am 20. Jänner 2015 gemahnt worden. Der nächste relevante Zahlungstermin war der 5. Februar 2015.
Bis zu diesem Zeitpunkt war der Rückstand nicht vollständig beglichen. Die Mieterin zahlte erst später. Nach der Beurteilung der Gerichte war damit eine rechtlich bedeutsame Situation eingetreten. Die nachträgliche Zahlung im April beseitigte die bereits entstandenen Folgen nicht automatisch.
Das bedeutet nicht, dass jede verspätete Zahlung zwangsläufig zur Räumung führt. Der konkrete Mietvertrag, die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, die Höhe und Zusammensetzung des Rückstands, der Inhalt der Mahnung sowie der genaue zeitliche Ablauf müssen geprüft werden. Der Fall zeigt aber deutlich: Auf eine spätere vollständige Zahlung allein sollte sich ein Mieter nicht verlassen.
Grobe Fahrlässigkeit: Wann wird die Lage besonders schwierig?
§ 33 Abs 2 MRG sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine Möglichkeit vor, trotz nachträglicher Zahlung eine Räumung noch zu verhindern. Eine wichtige Voraussetzung ist, dass den Mieter am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft.
Ob ein grobes Verschulden vorliegt, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Es kommt daher nicht nur darauf an, ob eine finanzielle Notlage bestanden hat. Zu beurteilen ist auch, wie vorhersehbar und vermeidbar der Rückstand war und wie der Mieter mit der Situation umgegangen ist.
Im Fall des OGH sprachen mehrere Umstände gegen die Mieterin:
- Es hatte wiederholt Mietzinsrückstände gegeben.
- In der Vergangenheit waren bereits mehrere Mietzins- und Räumungsklagen eingebracht worden.
- Die Rückstände waren auch diesmal nicht rechtzeitig beglichen worden.
- Es fehlten konkrete Angaben zu einer bloß kurzfristigen und unvorhersehbaren finanziellen Notlage.
Dass die Mieterin Studentin war und auf finanzielle Unterstützung ihres Vaters angewiesen war, reichte daher nicht aus, um das grobe Verschulden auszuschließen. Finanzielle Schwierigkeiten können menschlich nachvollziehbar sein. Sie verhindern eine Räumung aber nicht automatisch.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter: Nicht auf die letzte Zahlung hoffen
Eine Mahnung sollte nicht abgelegt oder nur mündlich beantwortet werden. Wer den Rückstand nicht sofort vollständig begleichen kann, sollte dennoch unverzüglich reagieren. Je früher die Situation geklärt wird, desto eher bestehen Möglichkeiten, eine Eskalation zu vermeiden.
Praktisch wichtig sind vor allem diese Schritte:
- Prüfen Sie sofort, welche Monatsmieten tatsächlich offen sind.
- Vergleichen Sie die Forderung mit den eigenen Kontoauszügen und Zahlungsbelegen.
- Begleichen Sie den Rückstand möglichst unverzüglich und vollständig.
- Bezahlen Sie auch die laufenden Mietzinse pünktlich weiter.
- Bewahren Sie Mahnungen, Schreiben, E-Mails und Zahlungsbestätigungen auf.
- Holen Sie spätestens nach Erhalt einer Mahnung oder Klage rechtliche Beratung ein.
Wichtig ist auch, eine Zahlung eindeutig zuzuordnen. Aus dem Zahlungsbeleg sollte hervorgehen, für welches Mietobjekt und welchen Zeitraum die Zahlung erfolgt. Bei Unsicherheiten sollte die Abstimmung mit dem Vermieter schriftlich dokumentiert werden.
Für Vermieter: Fristen und Mahnung sorgfältig einhalten
Auch Vermieter sollten bei Mietzinsrückständen strukturiert vorgehen. Eine Räumungsklage sollte nicht auf unklaren oder unvollständig aufgeschlüsselten Forderungen beruhen. Entscheidend sind eine korrekte Mahnung, die maßgeblichen Zahlungstermine und eine nachvollziehbare Darstellung des Rückstands.
Fehler bei der Berechnung oder bei der zeitlichen Einordnung können die Durchsetzung der Ansprüche erschweren. Vor Einbringung einer Klage sollte daher geprüft werden, welche Beträge offen sind, wann sie fällig waren und ob die rechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigten Schritte vorliegen.
Rechtsanwalt Wien bei Mietrückständen: Was ist zu beachten?
Bei Mietrückständen und einer drohenden Räumung kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung entscheidend sein. Mieter sollten Mahnungen und Klagen nicht ignorieren, während Vermieter die offenen Forderungen, Fristen und gesetzlichen Voraussetzungen sorgfältig prüfen lassen sollten.
Vier Situationen aus dem Alltag
- Eine Monatsmiete fehlt: Der Mieter überweist den Betrag erst mehrere Wochen nach einer Mahnung. Die Zahlung kann zwar den offenen Saldo reduzieren, aber die rechtlichen Folgen des ursprünglichen Verzugs nicht zwingend beseitigen.
- Die Familie hilft verspätet: Ein Mieter wartet auf Geld von Angehörigen. Auch wenn die Unterstützung schließlich eintrifft, kann das für die Beurteilung des bereits eingetretenen Zahlungsverzugs zu spät sein.
- Rückstände wiederholen sich: Wer bereits mehrmals erst nach Mahnungen oder Klagen zahlt, setzt sich einem deutlich höheren Risiko aus, dass Gerichte ein grobes Verschulden annehmen.
- Die Klage liegt bereits vor: Eine sofortige Zahlung ist weiterhin sinnvoll, beendet das Verfahren aber nicht automatisch. Nun muss rasch geprüft werden, welche rechtlichen Möglichkeiten noch bestehen.
Was jetzt zu tun ist: eine kurze Checkliste
- Unterlagen sammeln: Mietvertrag, Kontoauszüge, Mahnungen und sämtliche Schreiben des Vermieters zusammentragen.
- Rückstand berechnen: Prüfen, welche Beträge für welche Monate offen sind und ob die Forderung nachvollziehbar ist.
- Zahlung veranlassen: Den unstrittigen Rückstand möglichst sofort begleichen und den Zahlungsbeleg sichern.
- Kommunikation dokumentieren: Absprachen mit dem Vermieter nicht nur telefonisch treffen, sondern schriftlich bestätigen.
- Rechtliche Fristen beachten: Eine Klage oder gerichtliche Aufforderung darf nicht unbeantwortet bleiben.
- Wiederholungen vermeiden: Für die Zukunft Daueraufträge, Rücklagen oder eine frühzeitige Kontaktaufnahme bei absehbaren Zahlungsschwierigkeiten einrichten.
Häufige Fragen zu Mietrückständen und Räumung
Kann ich die Räumung noch verhindern, wenn ich alles nachbezahle?
Das kann möglich sein, ist aber nicht garantiert. Nachträgliche Zahlungen können unter den Voraussetzungen des § 33 Abs 2 MRG Bedeutung haben. Eine wesentliche Rolle spielt, ob den Mieter am Rückstand ein grobes Verschulden trifft. Wiederholte Rückstände und frühere Räumungsklagen können die eigene Position erheblich verschlechtern.
Reicht es, wenn ich meinem Vermieter die finanzielle Notlage erkläre?
Eine Erklärung kann helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Sie beseitigt den Zahlungsverzug jedoch nicht automatisch. Auch nachvollziehbare finanzielle Schwierigkeiten schützen nicht zwingend vor einer Räumung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
Was soll ich tun, wenn bereits eine Räumungsklage zugestellt wurde?
Reagieren Sie sofort. Zahlen Sie den offenen Betrag, soweit möglich, sichern Sie alle Belege und lassen Sie die Klage samt Fristen rechtlich prüfen. Eine spätere Zahlung allein beendet das Gerichtsverfahren nicht automatisch.
Ist eine einmalige verspätete Zahlung schon ein grobes Verschulden?
Nicht automatisch. Das grobe Verschulden wird anhand der konkreten Umstände beurteilt. Eine einmalige, unvorhersehbare und rasch behobene Schwierigkeit ist anders zu bewerten als wiederholte Rückstände, mehrere frühere Klagen oder eine verspätete Reaktion trotz Mahnung.
Rechtzeitig handeln kann entscheidend sein
Mietrückstände sollten niemals auf die leichte Schulter genommen werden. Der Beschluss des OGH vom 27.04.2016, 3 Ob 62/16p verdeutlicht, dass eine vollständige Zahlung während des Verfahrens nicht zwingend genügt, wenn der Rückstand trotz Mahnung bis zum nächsten Zahlungstermin offen geblieben ist und zusätzlich ein grobes Verschulden angenommen wird.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Mietzinsrückständen, Mahnungen und Räumungsverfahren. Lassen Sie die konkrete Situation möglichst früh prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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