Mietrückstände und Kündigung: Wann kann eine Räumung noch abgewendet werden?
Mietrückstände und Kündigung können das Mietverhältnis ernsthaft gefährden. Dennoch bedeutet ein Zahlungsrückstand nicht in jedem Fall automatisch, dass die Wohnung verloren ist. Entscheidend sind die Gründe für die ausstehenden Zahlungen, das Verhalten des Mieters und der Zeitpunkt, zu dem der Rückstand beglichen wird.
Der Oberste Gerichtshof hat bereits 2023 klargestellt, dass eine Kündigung wegen Mietzinsrückständen unter bestimmten Voraussetzungen noch abgewendet werden kann. Maßgeblich ist dabei nicht allein die Höhe des Rückstands. Auch die konkrete Lebenssituation und das Verhalten beider Vertragsparteien spielen eine wesentliche Rolle.
Mietrückstände und Kündigung: Ein mehrmonatiger Rückstand – und trotzdem keine erfolgreiche Kündigung
In dem vom Obersten Gerichtshof beurteilten Fall war eine Mieterin über längere Zeit mit ihren Mietzahlungen im Rückstand. Die Zahlungsschwierigkeiten hatten bereits Ende 2019 begonnen. Im Jahr 2020 verlor die Mieterin ihre Arbeit. Danach befand sie sich längere Zeit wegen eines Burnouts im Krankenstand.
Im Dezember 2021 mahnte der Vermieter einen Rückstand von vier Monatsmieten ein. Die Mieterin zahlte daraufhin eine Monatsmiete sowie zusätzlich einen Teilbetrag. Gleichzeitig verlangte sie eine Abrechnung der Betriebskosten. Der Hintergrund: Über mehrere Jahre waren keine Betriebskostenabrechnungen erstellt worden.
Im Jänner 2022 teilte der Vermieter der Mieterin mit, dass sich aus der noch offenen Abrechnung möglicherweise ein Guthaben in der Höhe von ein oder zwei Monatsmieten ergeben könnte. Im Februar 2022 übermittelte er schließlich eine Betriebskostenabrechnung, die noch besprochen werden sollte.
Trotzdem brachte der Vermieter im März 2022 eine Klage auf Zahlung der Mietrückstände und auf Räumung der Wohnung ein. Zu diesem Zeitpunkt bestand nach den gerichtlichen Feststellungen ein Rückstand von sechs Monatsmieten. Die Mieterin beglich diesen Betrag im April 2022, noch während des erstinstanzlichen Verfahrens.
Was der OGH zur Kündigung wegen Mietrückständen entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Vermieters zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht: Die auf den Mietzinsrückstand gestützte Beendigung des Mietverhältnisses hatte keinen Erfolg.
Die Entscheidung wird zitiert als OGH vom 27.06.2023, 8 Ob 53/23m. Sie zeigt anschaulich, wie Gerichte das sogenannte grobe Verschulden beurteilen. Zur Entscheidung.
Nach § 33 Abs 2 Mietrechtsgesetz kann eine Kündigung wegen Mietzinsrückständen aufgehoben werden, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Den Mieter trifft am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden.
- Der gesamte geschuldete Betrag wird noch vor dem Schluss der Verhandlung erster Instanz bezahlt.
Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Die bloße nachträgliche Zahlung reicht daher nicht immer aus. Umgekehrt führt ein Zahlungsrückstand auch nicht automatisch zum Verlust der Wohnung, wenn die besonderen Umstände des Einzelfalls gegen ein grobes Verschulden sprechen.
Was bedeutet „grobes Verschulden“?
Eine verspätete Mietzahlung ist nicht automatisch grob schuldhaft. Für ein grobes Verschulden ist vielmehr ein besonders schwerer Vorwurf erforderlich. Dazu können etwa Gleichgültigkeit, Leichtsinn, Willkür oder das bewusste Ignorieren der Zahlungspflicht zählen.
Es kommt daher auf die tatsächlichen Umstände an. Hat ein Mieter die Zahlungspflicht einfach ignoriert? Oder gab es nachvollziehbare Gründe für die Schwierigkeiten und ernsthafte Bemühungen, den Rückstand zu verringern?
Im Fall der Mieterin berücksichtigten die Gerichte insbesondere:
- den Verlust des Arbeitsplatzes,
- die längere Erkrankung und den Krankenstand,
- die angespannte finanzielle Situation,
- die zumindest teilweise geleisteten Zahlungen,
- die verspäteten Betriebskostenabrechnungen des Vermieters und
- die Mitteilung, dass möglicherweise ein Guthaben zugunsten der Mieterin bestand.
Die Mieterin durfte nach den Umständen zumindest teilweise davon ausgehen, dass sich der tatsächliche Rückstand nach der Betriebskostenabrechnung noch verändern könnte. Sie hatte ihre Verpflichtungen daher nicht schlicht und bewusst ignoriert. Außerdem beglich sie den gesamten Rückstand noch während des erstinstanzlichen Verfahrens.
Wichtig ist aber die Abgrenzung: Der OGH stellte keine allgemeine Regel auf, wonach finanzielle Probleme automatisch vor einer Kündigung schützen. Auch Arbeitslosigkeit oder Krankheit führen nicht in jedem Fall dazu, dass ein grobes Verschulden ausgeschlossen ist. Entscheidend bleibt stets die Gesamtbetrachtung.
Welche Folgen hat das für Mieter?
Wer mit Mietzahlungen in Rückstand gerät, sollte sofort handeln. Abwarten verschlechtert die Situation. Das gilt auch dann, wenn die finanziellen Schwierigkeiten unverschuldet entstanden sind.
Arbeitslosigkeit oder Krankheit
Der Verlust des Arbeitsplatzes, eine längere Erkrankung oder ein Krankenstand können gegen ein grobes Verschulden sprechen. Dafür sollten jedoch entsprechende Nachweise aufbewahrt werden. Dazu gehören beispielsweise Unterlagen über das Ende des Arbeitsverhältnisses, Krankmeldungen, Bescheide oder Schriftverkehr mit Behörden.
Teilzahlungen
Teilzahlungen können zeigen, dass sich der Mieter um eine Lösung bemüht. Sie beseitigen den Rückstand allerdings nicht automatisch. Deshalb sollte genau dokumentiert werden, wann welche Beträge überwiesen wurden und welcher Saldo danach noch offen ist.
Unklare Betriebskostenabrechnungen
Wenn Betriebskostenabrechnungen über längere Zeit ausbleiben oder ein mögliches Guthaben angekündigt wird, kann dies für die Beurteilung des Rückstands von Bedeutung sein. Ein Mieter sollte sich darauf jedoch nicht allein verlassen. Die laufenden Mietzahlungen bleiben grundsätzlich weiterhin zu leisten, solange keine wirksame anderslautende Vereinbarung besteht.
Gerichtliche Schreiben
Eine Klage oder ein gerichtlicher Zahlungsauftrag darf keinesfalls ignoriert werden. Der Zeitpunkt der Zahlung kann entscheidend sein. Im Verfahren nach § 33 Abs 2 MRG muss der gesamte geschuldete Betrag noch vor dem Schluss der Verhandlung erster Instanz beglichen werden. Wer zu spät zahlt, kann diese Möglichkeit verlieren.
Was Vermieter bei Mietrückständen beachten sollten
Auch für Vermieter zeigt die Entscheidung wichtige Grenzen auf. Mehrere offene Monatsmieten sind zwar ein ernstes Warnsignal. Eine Kündigung oder Räumungsklage ist aber nicht allein deshalb automatisch erfolgreich.
Der Rückstand sollte nachvollziehbar und aktuell aufgeschlüsselt werden. Dabei sind geleistete Teilzahlungen, offene Mietzinsbestandteile und Betriebskosten getrennt zu berücksichtigen. Unklare oder über Jahre nicht erstellte Betriebskostenabrechnungen können die Beurteilung des tatsächlichen Rückstands erschweren.
Ebenso wichtig ist die Kommunikation mit dem Mieter. Wird einerseits ein bestimmter Rückstand eingefordert, andererseits aber ein mögliches Guthaben in der Höhe mehrerer Monatsmieten angekündigt, kann dies bei der Beurteilung des Verschuldens eine Rolle spielen.
Vermieter sollten daher vor Einleitung gerichtlicher Schritte prüfen, wie hoch der Rückstand tatsächlich ist, welche Zahlungen eingegangen sind und ob die Abrechnungen ordnungsgemäß erstellt wurden. Eine sorgfältige Dokumentation schafft Klarheit und kann spätere Streitigkeiten vermeiden.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
- Rückstand feststellen: Mietvertrag, Kontoauszüge, Mahnungen und Abrechnungen zusammentragen.
- Höhe prüfen: Kontrollieren, ob alle Zahlungen und möglichen Guthaben berücksichtigt wurden.
- Sofort Kontakt aufnehmen: Mit dem Vermieter möglichst frühzeitig eine schriftliche Zahlungsvereinbarung suchen.
- Nachweise sichern: Arbeitslosigkeit, Krankheit und sonstige Zahlungshindernisse dokumentieren.
- Teilzahlungen genau festhalten: Jede Überweisung mit Datum und Verwendungszweck dokumentieren.
- Gerichtliche Fristen beachten: Klagen, Zahlungsaufträge und andere Schreiben nicht liegen lassen.
- Rechtzeitig beraten lassen: Vor allem dann, wenn bereits eine Kündigung, Räumungsklage oder Mahnung vorliegt.
Eine Zahlungsvereinbarung sollte möglichst klar regeln, welcher Betrag offen ist, bis wann bezahlt wird und wie mit weiteren Mietzahlungen verfahren wird. Mündliche Absprachen lassen sich später oft nur schwer beweisen.
Häufige Fragen zu Mietrückständen und Kündigung
Kann ich trotz mehrerer offener Monatsmieten in der Wohnung bleiben?
Das ist möglich, aber nicht garantiert. Nach § 33 Abs 2 MRG kann eine Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen aufgehoben werden, wenn kein grobes Verschulden vorliegt und der gesamte Rückstand rechtzeitig bezahlt wird. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom Einzelfall ab.
Schützt mich Arbeitslosigkeit automatisch vor einer Kündigung?
Nein. Arbeitslosigkeit kann ein wichtiger Umstand bei der Beurteilung des Verschuldens sein, beseitigt die Zahlungspflicht aber nicht automatisch. Entscheidend ist auch, ob der Mieter Kontakt aufgenommen, sich um Zahlungen bemüht und den Rückstand möglichst rasch ausgeglichen hat.
Was passiert, wenn ich den Rückstand erst nach der Klage bezahle?
Eine Zahlung nach Einbringung der Klage kann weiterhin relevant sein. Nach der dargestellten Rechtslage muss der gesamte Betrag jedoch noch vor dem Schluss der Verhandlung erster Instanz bezahlt werden. Die konkrete prozessuale Situation sollte daher unverzüglich geprüft werden.
Kann ein mögliches Betriebskostenguthaben mit dem Mietrückstand verrechnet werden?
Das hängt davon ab, ob tatsächlich ein Guthaben besteht, wie es abgerechnet wurde und welche rechtlichen Voraussetzungen für eine Verrechnung vorliegen. Eine bloße Ankündigung eines möglichen Guthabens ersetzt keine genaue Abrechnung und sollte nicht zum Anlass genommen werden, laufende Mietzahlungen einzustellen.
Rechtzeitig handeln: Rechtsanwalt Wien bei Mietrückständen und Kündigung
Der Fall des OGH zeigt: Mietrückstände sind ernst, aber die rechtliche Beurteilung erfolgt nicht schematisch. Gerichte müssen die Ursachen des Rückstands, das Verhalten des Mieters, die Kommunikation zwischen den Parteien und die rechtzeitige Zahlung des offenen Betrags gemeinsam bewerten.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Zahlungsrückständen, Kündigungen, Räumungsklagen und strittigen Betriebskostenabrechnungen. Wenn Sie betroffen sind, lassen Sie die Situation möglichst früh prüfen. Sie erreichen die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Pichler Rechtsanwalt GmbH
Karlsplatz 3, 1010 Wien
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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