Mietrückstände im Geschäftslokal: Was Mieter und Vermieter wissen müssen
Mietrückstände können bei einem Geschäftslokal zu einer Räumung führen. Ein befristeter Mietvertrag endet. Gleichzeitig bestehen Mietzinsrückstände. Der Vermieter verlangt die Räumung, während der Mieter auf Gegenforderungen, geleistete Arbeiten oder eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses verweist. In solchen Situationen entscheidet nicht immer allein der Blick auf das Vertragsende oder den offenen Kontostand.
Auch bei Geschäftsräumen können Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes eine wichtige Rolle spielen. Zudem kommt es darauf an, wie klar der Vermieter die Beendigung erklärt hat und wie sich beide Seiten danach verhalten haben. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018 zeigt, wie eng diese Fragen miteinander verbunden sein können.
Der Fall: Offene Mieten, Gegenforderungen und ein abgelaufener Vertrag
Ein Vermieter hatte zwei Räume an einen Unternehmer vermietet. Laut Mietvertrag durften diese Räume ausschließlich als Lager und für geschäftliche Zwecke genutzt werden. Nach einem zunächst fünfjährigen Mietverhältnis schlossen die Parteien im Jänner 2015 einen weiteren befristeten Vertrag. Dieser sollte am 15. Jänner 2016 enden.
Während der Vertragslaufzeit zahlte der Mieter die Miete wiederholt verspätet. Außerdem blieben erhebliche Beträge offen. Ende November 2015 erklärte der Vermieter per E-Mail, dass er das Mietverhältnis wegen der Zahlungsrückstände mit 31. Dezember 2015 beenden wolle.
Der Mieter ersuchte den Vermieter, die Angelegenheit „laufen zu lassen“, und stellte Zahlungen in Aussicht. Die Rückstände wurden jedoch nicht vollständig beseitigt. Das Erstgericht stellte offene Mietzinsforderungen von rund 4.016 Euro fest.
Der Mieter wandte dagegen ein, er habe im Auftrag des Vermieters Elektroarbeiten durchgeführt. Dafür verlangte er rund 3.960 Euro und wollte diesen Betrag mit den Mietzinsforderungen gegenverrechnen. Zusätzlich argumentierte er, das Mietverhältnis sei nach dem 15. Jänner 2016 stillschweigend verlängert worden, weil er die Räume weiterhin nutzen durfte.
Der Vermieter klagte auf Räumung. Er berief sich sowohl auf die Mietzinsrückstände als auch darauf, dass der befristete Vertrag ohnehin abgelaufen sei. Die ersten beiden Instanzen gaben dem Vermieter zunächst Recht. Der Oberste Gerichtshof hob diese Entscheidungen jedoch auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Prüfung zurück.
Was der OGH in der Entscheidung aus 2018 klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof entschied in seinem Beschluss OGH vom 21.11.2018, 7 Ob 104/18x noch nicht endgültig, ob der Mieter tatsächlich ausziehen musste. Die bisherigen Feststellungen reichten dafür nicht aus.
Das Gericht stellte jedoch mehrere wesentliche Punkte klar:
- Das Mietverhältnis konnte grundsätzlich dem Mietrechtsgesetz unterliegen, obwohl es sich um Geschäftsräume handelte.
- Eine Auflösungs- oder Kündigungserklärung wegen Mietzinsrückständen kann unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich wieder unwirksam werden.
- Dafür muss unter anderem geprüft werden, wie hoch der tatsächliche Mietzinsrückstand war und ob den Mieter daran ein grobes Verschulden traf.
- Eine klare Erklärung des Vermieters, den befristeten Vertrag nicht fortsetzen zu wollen, kann eine stillschweigende Verlängerung verhindern.
- Das spätere Verhalten der Parteien kann die rechtliche Beurteilung dennoch verändern.
Der OGH hielt die Erklärung des Vermieters vom 25. November 2015 grundsätzlich für geeignet, eine automatische Vertragsverlängerung nach dem 15. Jänner 2016 zu verhindern. Dass die Erklärung rund sieben Wochen vor dem vereinbarten Vertragsende abgegeben wurde, konnte dafür zeitlich ausreichen.
Damit war die Angelegenheit aber nicht erledigt. Das Berufungsgericht musste zusätzlich prüfen, ob das Verhalten der Parteien nach dem Vertragsende zu einer neuen Vereinbarung oder zu einer stillschweigenden Verlängerung geführt hatte. Eine besondere Rolle konnte dabei das Verhalten der Ehefrau des Vermieters im Jahr 2016 spielen.
Warum Mietrückstände im Geschäftslokal nicht immer das letzte Wort haben
Bei einer Räumung wegen Mietzinsrückständen ist zunächst festzustellen, welcher Betrag tatsächlich offen ist. Dabei reicht es nicht immer aus, lediglich die vom Vermieter behauptete Summe zu übernehmen.
Zu prüfen sind unter anderem eingegangene Zahlungen, Abrechnungen, allfällige Gutschriften und Gegenforderungen. Auch die Frage des Verschuldens ist von Bedeutung. Nach der im Fall angewendeten mietrechtlichen Beurteilung kann eine Auflösung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen wieder unwirksam werden, wenn den Mieter am Rückstand kein grobes Verschulden trifft.
Das bedeutet nicht, dass Mieter Mietzinszahlungen einfach zurückhalten dürfen. Mietrückstände sind ernst zu nehmen. Wer wiederholt verspätet oder nur teilweise bezahlt, setzt sich einem erheblichen Risiko aus. Allerdings müssen die genaue Höhe des Rückstands und die Umstände seiner Entstehung sorgfältig geprüft werden.
Behauptet ein Mieter, für den Vermieter Arbeiten durchgeführt zu haben, genügt eine bloße mündliche Darstellung meist nicht als sichere Grundlage. Entscheidend kann sein, ob der Vermieter die Arbeiten tatsächlich beauftragt oder genehmigt hat, welcher Leistungsumfang vereinbart wurde und ob die Forderung bereits fällig sowie rechtlich aufrechenbar ist.
Wann wird ein befristeter Mietvertrag stillschweigend verlängert?
Ein befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Frist. Bleibt der Mieter danach im Objekt und nimmt der Vermieter diesen Zustand längere Zeit hin, kann jedoch die Frage einer stillschweigenden Vertragsverlängerung entstehen.
Eine solche Verlängerung setzt nicht zwingend eine neue, ausführliche schriftliche Vertragsurkunde voraus. Auch das Verhalten der Parteien kann rechtlich bedeutsam sein. Dazu gehören etwa:
- die ausdrückliche Erlaubnis, die Räume weiter zu benutzen,
- die vorbehaltlose Entgegennahme weiterer Mietzinszahlungen,
- Äußerungen, wonach der bisherige Vertrag vorerst weiterlaufen soll, oder
- sonstige Handlungen, die aus Sicht des Mieters auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses schließen lassen.
Umgekehrt kann der Vermieter eine automatische Verlängerung grundsätzlich verhindern, wenn er rechtzeitig und eindeutig erklärt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Nach der genannten OGH-Entscheidung musste diese Erklärung nicht zwingend erst unmittelbar am Tag des Vertragsendes abgegeben werden. Eine Erklärung etwa sieben Wochen zuvor konnte grundsätzlich ausreichend sein.
Vorsicht ist für Vermieter trotzdem geboten. Eine frühere klare Erklärung kann durch das spätere Verhalten nicht ohne Weiteres bedeutungslos werden, sie kann aber zu einer neuen rechtlichen Beurteilung führen, wenn danach widersprüchliche Signale gesetzt werden.
Zur Entscheidung des OGH 7 Ob 104/18x
Was bedeutet das im Alltag?
Für Mieter von Geschäftsräumen
Wer mit Mietzahlungen in Rückstand gerät, sollte nicht abwarten. Der offene Betrag sollte sofort nachvollziehbar berechnet und mit dem Vermieter schriftlich geklärt werden. Teilzahlungen sollten eindeutig zugeordnet werden können.
Bestehen Gegenforderungen wegen Reparaturen, Umbauten oder sonstiger Arbeiten, sind Auftrag und Zustimmung des Vermieters besonders wichtig. Rechnungen, E-Mails, Nachrichten, Fotos, Arbeitsaufzeichnungen und Zahlungsbelege können später entscheidend sein. Eine bloße Behauptung, Arbeiten „für den Vermieter“ erledigt zu haben, wird nicht automatisch zu einer anrechenbaren Gegenforderung.
Auch nach dem Ende eines befristeten Vertrags sollte die weitere Nutzung nicht auf unklaren mündlichen Zusagen beruhen. Wer im Geschäftslokal bleiben möchte, sollte eine schriftliche Vereinbarung über die Fortsetzung oder zumindest über eine befristete weitere Nutzung verlangen.
Für Vermieter
Eine Erklärung über die Nichtverlängerung oder Beendigung sollte eindeutig formuliert und nachweisbar übermittelt werden. Eine nachvollziehbare E-Mail oder ein eingeschriebener Brief kann später bei der Beweisführung hilfreich sein.
Nach dem Vertragsende sollten Vermieter darauf achten, keine widersprüchlichen Erklärungen abzugeben. Wer die weitere Nutzung ausdrücklich erlaubt, weiterhin Zahlungen entgegennimmt oder den Eindruck vermittelt, der Vertrag werde fortgesetzt, kann damit neue rechtliche Fragen auslösen.
Vor einer Räumung wegen Mietzinsrückständen ist außerdem eine genaue Abrechnung erforderlich. Zahlungen und mögliche Gegenforderungen des Mieters sollten geprüft werden. Auch die Frage, ob dem Mieter ein grobes Verschulden vorzuwerfen ist, kann für die rechtliche Beurteilung von Bedeutung sein.
Checkliste: Was jetzt zu tun ist
- Zahlungsstand feststellen: Mietzins, Betriebskosten, Zahlungen und offene Beträge müssen nachvollziehbar gegenübergestellt werden.
- Schriftstücke sichern: Mietvertrag, Nachträge, E-Mails, Briefe, Zahlungsbelege und Nachrichten sollten vollständig aufbewahrt werden.
- Gegenforderungen belegen: Bei Arbeiten für den Vermieter sind Auftrag, Zustimmung, Leistungsumfang und Rechnungen zu dokumentieren.
- Fristen beachten: Eine Kündigungs-, Auflösungs- oder Räumungserklärung sollte nicht unbeantwortet bleiben.
- Weiterbenutzung schriftlich klären: Nach Ablauf eines befristeten Vertrags sollte keine Seite allein auf mündliche Zusagen vertrauen.
- Rechtzeitig beraten lassen: Eine frühe Prüfung kann klären, ob eine Räumung abgewendet, eine Forderung aufgerechnet oder eine Vertragsfortsetzung nachgewiesen werden kann.
Häufige Fragen zu Mietrückständen und Geschäftslokalen
Kann ich trotz Mietschulden im Geschäftslokal bleiben?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem die Höhe und Entstehung des Rückstands, das Verschulden des Mieters und die anwendbaren mietrechtlichen Schutzbestimmungen. Wer eine Auflösungs- oder Räumungserklärung erhält, sollte unverzüglich prüfen lassen, welche Möglichkeiten bestehen.
Reicht es, wenn der Vermieter die weitere Nutzung mündlich erlaubt?
Eine mündliche Erlaubnis kann rechtlich relevant sein, ist aber im Streitfall oft schwer zu beweisen. Deshalb sollte eine Vereinbarung über die weitere Nutzung schriftlich festgehalten werden. Auch E-Mails und andere nachvollziehbare Nachrichten können für die Beurteilung des Parteiwillens wichtig sein.
Kann ich Arbeiten für den Vermieter mit der Miete verrechnen?
Das hängt davon ab, ob tatsächlich eine durchsetzbare Gegenforderung besteht und ob eine Aufrechnung rechtlich möglich ist. Auftrag, Zustimmung, Umfang und Wert der Arbeiten müssen in der Regel nachvollziehbar belegt werden. Eigenmächtige Arbeiten oder bloße Behauptungen ersetzen keine klare Abrechnung.
Muss der Vermieter kurz vor dem Vertragsende nochmals kündigen?
Nicht unbedingt. Eine rechtzeitig abgegebene und eindeutige Erklärung, dass der befristete Vertrag nicht fortgesetzt werden soll, kann ausreichen. Nach dem Vertragsende muss aber zusätzlich geprüft werden, ob das Verhalten des Vermieters dennoch eine neue Vereinbarung oder eine stillschweigende Verlängerung nahelegt.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Räumung und Mietrückständen
Der Fall zeigt: Bei Geschäftsräumen kommt es nicht nur auf das Datum des Vertragsendes oder die Höhe eines offenen Betrags an. Ebenso wichtig sind die konkrete Kommunikation, die Dokumentation der Zahlungen, mögliche Gegenforderungen und das Verhalten beider Seiten nach dem behaupteten Vertragsende.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zu Mietzinsrückständen, befristeten Mietverträgen, Räumungsforderungen und der weiteren Nutzung von Geschäftsräumen. Lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst früh prüfen, bevor aus einer unklaren Situation ein gerichtlicher Streit wird.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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