Mietrückstände beim Geschäftslokal [Rechtsanwalt Wien]

Mietrückstände beim Geschäftslokal: Wann eine nachträgliche Zahlung die Räumung nicht mehr verhindert

Mietrückstände beim Geschäftslokal und eine verspätete Mietzahlung wirken auf den ersten Blick oft wie ein lösbares Problem: Der offene Betrag wird überwiesen, und damit sollte die Angelegenheit erledigt sein. Bei Geschäftsräumen kann diese Einschätzung jedoch gefährlich sein. Wer wiederholt mit Mietzahlungen in Rückstand gerät, Mahnungen ignoriert und offene Mietzinse erst nach Einleitung eines Gerichtsverfahrens begleicht, riskiert die Räumung des Geschäftslokals.

Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 deutlich gemacht, dass nicht nur die einzelne verspätete Zahlung zählt. Auch das bisherige Zahlungsverhalten und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters können entscheidend sein.

Mietrückstände beim Geschäftslokal: Was jetzt gilt

Wer Mietrückstände beim Geschäftslokal aufweist, sollte die rechtlichen Folgen einer verspäteten Zahlung frühzeitig prüfen lassen.

Der konkrete Fall: Jahrelange Rückstände und eine späte Zahlung

In dem Verfahren hatte ein Mieter ein Geschäftslokal gemietet. Bereits seit zumindest 2011 kam es immer wieder zu verspäteten Mietzahlungen. Die Hausverwaltung musste den Mieter regelmäßig mahnen.

Von Juni bis November 2016 bestanden durchgehend Mietzinsrückstände. Als die Mietzins- und Räumungsklage eingebracht wurde, waren außerdem die Mieten für Dezember 2016 und Jänner 2017 noch offen. Der Mieter beglich diese Beträge erst am 9. März 2017 – also nachdem das Gerichtsverfahren bereits eingeleitet worden war.

Besonders wesentlich war eine weitere Tatsache: Anfang Februar 2017 hatte der Mieter rund 37.000 Euro aus dem Verkauf einer Liegenschaft erhalten. Trotzdem verwendete er dieses Geld nicht unverzüglich zur Begleichung der offenen Mietzinse.

Zur Erklärung verwies der Mieter unter anderem darauf, dass er früher mit dem Verkaufserlös gerechnet habe und ein Freund ein Darlehen verspätet zurückgezahlt habe. Das Erstgericht wies die Räumungsklage zunächst ab. Das Berufungsgericht kam jedoch zu einem anderen Ergebnis und verpflichtete den Mieter, das Geschäftslokal zu räumen.

Was der OGH entschieden hat

Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Mieters zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen: Der Mieter musste das Geschäftslokal räumen.

Der OGH vom 12.06.2018, 5 Ob 99/18x, sah keinen ausreichenden Grund, die Entscheidung des Berufungsgerichts zu korrigieren. Nach Ansicht des Gerichts war das Verhalten des Mieters als grob schuldhaft einzustufen.

Zur Entscheidung.

Entscheidend war nicht allein, dass einzelne Mietzahlungen verspätet geleistet worden waren. Das Gericht berücksichtigte vielmehr das Gesamtbild:

• Der Mieter war über Jahre hinweg immer wieder mit Mietzahlungen in Rückstand geraten.
• Die Hausverwaltung hatte ihn regelmäßig mahnen müssen.
• Die Rückstände bestanden über mehrere Monate.
• Der Mieter hatte nach Erhalt von rund 37.000 Euro die offenen Mietzinse nicht sofort bezahlt.
• Die Zahlung erfolgte erst nach Einleitung des Räumungsverfahrens.

Warum eine nachträgliche Zahlung nicht immer genügt

Nach § 33 Abs 2 MRG kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Räumung noch verhindern, wenn offene Mietzinse nachträglich bezahlt werden. Dafür muss allerdings unter anderem ausgeschlossen sein, dass den Mieter an der Nichtzahlung ein grobes Verschulden trifft.

Vereinfacht gesagt bedeutet grobes Verschulden, dass die Nichtzahlung auf einer besonders sorglosen oder gleichgültigen Haltung beruht. Eine kurze, einmalige Verspätung muss daher nicht automatisch zur Räumung führen. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Anders kann die Situation beurteilt werden, wenn ein Mieter:

• über längere Zeit immer wieder nicht pünktlich zahlt,
• mehrfach gemahnt werden muss,
• Rückstände über mehrere Monate anwachsen lässt,
• die offenen Beträge trotz vorhandener finanzieller Mittel nicht begleicht,
• oder erst reagiert, nachdem bereits ein Gerichtsverfahren eingeleitet wurde.

Das bisherige Zahlungsverhalten darf bei der Beurteilung berücksichtigt werden. Es geht daher nicht nur um die Frage, warum gerade die letzte Zahlung verspätet war. Ebenso wichtig ist, ob der Mieter bereits in der Vergangenheit regelmäßig gegen seine Zahlungspflichten verstoßen hat.

Erwartete Einnahmen sind kein sicherer Schutz

Viele Mieter erklären Zahlungsrückstände damit, dass sie auf einen bestimmten Zahlungseingang gewartet hätten. Das kann etwa der Verkauf einer Liegenschaft, die Rückzahlung eines privaten Darlehens oder eine erwartete Geschäftsprovision sein.

Solche Umstände können zwar grundsätzlich eine Rolle spielen. Sie führen aber nicht automatisch dazu, dass kein grobes Verschulden vorliegt. Ein Mieter muss konkret und nachvollziehbar darlegen, warum ihm eine pünktliche Zahlung nicht möglich war und welche Schritte er zur Begrenzung des Rückstands unternommen hat.

Im entschiedenen Fall reichte es nicht aus, allgemein auf erwartete Einnahmen beziehungsweise die verspätete Rückzahlung eines Darlehens durch einen Freund hinzuweisen. Spätestens nach dem Erhalt des Geldbetrags von rund 37.000 Euro hätte der Mieter die bereits offenen und sogar eingeklagten Mietzinse unverzüglich begleichen müssen.

Wer über ausreichende Mittel verfügt, diese aber nicht für längst fällige Mietzahlungen verwendet, setzt sich einem erheblichen rechtlichen Risiko aus. Das gilt besonders dann, wenn bereits Mahnungen ausgesprochen wurden oder ein Räumungsverfahren läuft.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Für Mieter: Jeder weitere Rückstand verschärft die Situation

Bei einem Geschäftslokal hängen häufig der laufende Betrieb, die Kundenbeziehungen und die Existenz des Unternehmens von den Räumlichkeiten ab. Eine Räumung kann daher weitreichende wirtschaftliche Folgen haben.

Betroffene sollten Mietrückstände nicht verharmlosen. Auch wenn eine spätere Zahlung grundsätzlich möglich ist, beseitigt sie die Gefahr einer Räumung nicht automatisch. Besonders problematisch ist ein wiederholtes Muster aus verspäteten Zahlungen, Mahnungen und nachträglichen Überweisungen.

Wer unerwartet Geld erhält, sollte offene Mietzinse unverzüglich begleichen oder zumindest sofort rechtlich prüfen lassen, welche Zahlungen erforderlich sind. Eine Zahlung erst nach Klageeinbringung kann zu spät kommen, um alle rechtlichen Folgen abzuwenden.

Für Vermieter: Das Zahlungsverhalten sorgfältig dokumentieren

Vermieter und Hausverwaltungen sollten Zahlungsrückstände, Mahnungen und Zahlungseingänge lückenlos festhalten. Das bisherige Verhalten des Mieters kann im späteren Verfahren wesentlich sein.

Wichtig können insbesondere folgende Unterlagen sein:

• Aufstellungen über offene Mietzinse,
• Kontoauszüge und Buchungsnachweise,
• ausgesprochene Mahnungen,
• Vereinbarungen über Zahlungsfristen oder Ratenzahlungen,
• Nachweise über verspätete oder nur teilweise geleistete Zahlungen.

Auch Informationen darüber, dass der Mieter über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, können für die rechtliche Beurteilung relevant sein. Die weitere Vorgangsweise sollte dennoch nicht allein anhand einzelner Zahlungseingänge beurteilt werden, sondern unter Berücksichtigung des gesamten Mietverhältnisses.

Vier typische Situationen aus der Praxis

• Einmalige kurze Verspätung: Ein Mieter überweist die Miete wenige Tage später, weil es zu einem kurzfristigen Bankproblem gekommen ist. Eine solche Situation ist anders zu beurteilen als jahrelange wiederholte Rückstände.
• Mehrere Monate offene Miete: Ein Geschäftsmieter lässt Mietzinse über längere Zeit anwachsen und reagiert erst nach mehreren Mahnungen. Das erhöht das Risiko, dass Gerichte ein grobes Verschulden annehmen.
• Geldmittel sind vorhanden: Der Mieter erhält einen größeren Geldbetrag, verwendet ihn aber nicht zur Zahlung der offenen Miete. Die Erklärung, man habe das Geld für andere Zwecke benötigt, kann rechtlich problematisch sein.
• Zahlung nach Klageeinbringung: Der gesamte Rückstand wird erst bezahlt, nachdem der Vermieter bereits Klage erhoben hat. Dadurch ist das Verfahren nicht automatisch erledigt und die Räumung nicht zwingend verhindert.

Was Betroffene jetzt tun sollten

Bei Mietrückständen kommt es auf schnelles und dokumentiertes Handeln an. Folgende Schritte sind besonders wichtig:

• Rückstand exakt feststellen: Prüfen Sie, welche Mietzinse, Betriebskosten oder sonstigen Beträge tatsächlich offen sind.
• Sofort zahlen, soweit möglich: Verfügbare Geldmittel sollten nicht für längere Zeit zurückgehalten werden, wenn offene Mietzinse bestehen.
• Schriftlich Kontakt aufnehmen: Vereinbarungen mit dem Vermieter sollten nachvollziehbar und schriftlich festgehalten werden.
• Mahnungen ernst nehmen: Eine Mahnung ist kein bloßes Verwaltungsschreiben. Sie kann ein wichtiger Hinweis auf die weitere rechtliche Entwicklung sein.
• Gerichtliche Schriftstücke nicht ignorieren: Nach Zustellung einer Klage oder eines Zahlungsbefehls müssen Fristen beachtet werden.
• Entschuldigungsgründe belegen: Wer sich auf eine vorübergehende finanzielle Schwierigkeit oder einen erwarteten Zahlungseingang beruft, sollte die Umstände mit Unterlagen nachvollziehbar machen können.
• Frühzeitig rechtlich beraten lassen: Je früher die Situation geprüft wird, desto eher können Zahlungs- und Verteidigungsstrategien abgestimmt werden.

Häufige Fragen zu Mietrückständen und Räumung

Kann ich die offene Miete einfach nachzahlen und damit die Räumung verhindern?

Nicht automatisch. Nach § 33 Abs 2 MRG kann eine nachträgliche Zahlung unter bestimmten Voraussetzungen relevant sein. Es muss jedoch unter anderem darauf ankommen, ob den Mieter an der Nichtzahlung kein grobes Verschulden trifft. Wiederholte Rückstände, Mahnungen und eine Zahlung erst nach Klageeinbringung können gegen den Mieter sprechen.

Was ist, wenn ich auf einen größeren Zahlungseingang gewartet habe?

Das kann im Einzelfall berücksichtigt werden, genügt aber nicht zwingend als Entschuldigung. Besonders kritisch ist es, wenn der Zahlungseingang tatsächlich erfolgt und die offenen Mietzinse trotzdem nicht unverzüglich bezahlt werden.

Spielt es eine Rolle, ob ich schon früher öfter zu spät bezahlt habe?

Ja. Gerichte können das bisherige Zahlungsverhalten in die Beurteilung einbeziehen. Mehrjährige oder wiederholte Rückstände können zeigen, dass es sich nicht um einen einmaligen Ausnahmefall handelt, sondern um ein dauerhaft problematisches Verhalten.

Was soll ich als Vermieter bei wiederholten Rückständen tun?

Dokumentieren Sie sämtliche Rückstände, Mahnungen und Zahlungen sorgfältig. Lassen Sie außerdem prüfen, welche rechtlichen Schritte im konkreten Mietverhältnis möglich und sinnvoll sind. Eine vorschnelle oder unklare Vorgangsweise kann spätere Verfahren erschweren.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann entscheidend sein

Mietrückstände bei einem Geschäftslokal sollten weder von Mietern noch von Vermietern auf die leichte Schulter genommen werden. Ob eine nachträgliche Zahlung ausreicht, hängt von mehreren Faktoren ab: der Höhe und Dauer des Rückstands, dem bisherigen Zahlungsverhalten, den Mahnungen, den vorhandenen finanziellen Mitteln und dem Zeitpunkt der Zahlung.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler in Wien zu Fragen rund um Mietrückstände, Räumungsverfahren und die rechtliche Bewertung verspäteter Zahlungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei dabei, die eigene Situation rasch einzuordnen und die notwendigen nächsten Schritte zu planen.

Sind Sie von offenen Mietzinsen, einer Mahnung oder einer Räumungsklage betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung unter 01/5130700 oder schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie am Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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