Mietkauf und Rückübertragung: Gilt das WGG bei einer späteren Vermietung wieder?
Mietkauf und eine gemeinnützige Bauvereinigung als Vermieterin bedeuten nicht automatisch, dass jede Miete nach den besonderen Regeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, kurz WGG, zu beurteilen ist. Entscheidend ist vielmehr die rechtliche Geschichte der Wohnung: Wurde sie zunächst im Rahmen eines Mietkaufs ins Wohnungseigentum übertragen? Wurde der Kauf später rückabgewickelt? Und wer war zu welchem Zeitpunkt tatsächlich Vermieter?
Gerade bei solchen Konstellationen können Mieterinnen und Mieter leicht zu falschen Schlüssen kommen. Eine Rückübertragung an die gemeinnützige Bauvereinigung lässt das WGG nicht zwingend wieder aufleben. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021 besonders deutlich.
Mietkauf und WGG: Erst Mietkauf, dann Rückübertragung
Eine Mieterin bewohnte von 2016 bis Ende 2018 eine Eigentumswohnung. Der Vermieter hatte diese Wohnung ursprünglich von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im Rahmen eines sogenannten Mietkaufs erworben. Dadurch war er Wohnungseigentümer geworden und vermietete die Wohnung anschließend an die Klägerin.
Im Jahr 2017 wurde der Kaufvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und der gemeinnützigen Bauvereinigung wieder aufgehoben. Die Bauvereinigung übernahm die Liegenschaftsanteile zurück und trat in weiterer Folge als Vermieterin in den bestehenden Mietvertrag ein.
Die Mieterin bezahlte bis zum Ende des Mietverhältnisses den vereinbarten Hauptmietzins samt Betriebskosten. Nachdem sie nach Vertragsende nicht auszog, verlangte die Bauvereinigung im Jahr 2019 ein Nutzungsentgelt. Dieses war etwas niedriger als der bisher bezahlte Mietzins. Ende 2019 wurde die Wohnung zwangsweise geräumt.
Danach forderte die Mieterin rund 7.192 Euro zurück. Sie vertrat die Ansicht, dass die gemeinnützige Bauvereinigung wegen des WGG nur ein gesetzlich begrenztes Nutzungsentgelt verlangen durfte.
Was der OGH im Jahr 2021 entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision der Mieterin zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht. Die Klage wurde abgewiesen; die Bauvereinigung musste die verlangten Beträge nicht zurückzahlen.
Die Entscheidung ist zitierfähig als OGH vom 25.11.2021, 5 Ob 80/21g. Es handelt sich somit nicht um eine aktuelle Entscheidung, sondern um eine bereits im Jahr 2021 ergangene höchstgerichtliche Klärung. Zur Entscheidung.
Der OGH stellte im Wesentlichen auf mehrere Punkte ab:
- Die Wohnung war ursprünglich im Rahmen eines Mietkaufs an den bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen worden.
- Eine spätere Vermietung fiel dadurch grundsätzlich nicht mehr unter die wohnzivilrechtlichen Mietzinsbestimmungen des WGG.
- Für das Mietverhältnis war daher grundsätzlich das Mietrechtsgesetz, also das MRG, maßgeblich, soweit dieses überhaupt anwendbar war.
- Die spätere Rückübertragung der Wohnung an die gemeinnützige Bauvereinigung führte nicht automatisch dazu, dass das WGG wieder anwendbar wurde.
- Die Bauvereinigung wurde erst ab ihrem rechtlichen Eintritt Vertragspartnerin der Mieterin.
- Für frühere Zeiträume konnten Ansprüche daher nicht ohne Weiteres gegen die Bauvereinigung gerichtet werden.
Zusätzlich musste die Klägerin der Beklagten die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 626,52 Euro ersetzen.
Warum die ursprüngliche Eigentumsübertragung entscheidend ist
Das WGG enthält besondere Schutzvorschriften für Mietverhältnisse im Bereich der gemeinnützigen Bauwirtschaft. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen auch Regeln über die Höhe des zulässigen Mietzinses oder Nutzungsentgelts.
Diese Bestimmungen gelten aber nicht allein deshalb, weil eine gemeinnützige Bauvereinigung irgendwann Eigentümerin, Errichterin oder Vermieterin der Wohnung war. Maßgeblich ist vielmehr, in welchem rechtlichen Zusammenhang die Wohnung vermietet wird.
Wird eine Wohnung im Rahmen eines Mietkaufs an den bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen, kann sie aus dem Anwendungsbereich der besonderen mietzinsrechtlichen WGG-Regeln herausfallen. Der OGH beschreibt diesen Vorgang sinngemäß als ein „Auspendeln aus dem WGG“.
Wird die Wohnung danach wieder vermietet, ist deshalb nicht automatisch von den früher geltenden WGG-Beschränkungen auszugehen. In Betracht kommt grundsätzlich das MRG, sofern dessen Voraussetzungen erfüllt sind. Ob und in welchem Umfang das MRG greift, muss jedoch anhand der konkreten Wohnung und des Mietverhältnisses geprüft werden.
Die Rückabwicklung bringt das WGG nicht automatisch zurück
Die Mieterin argumentierte, die Aufhebung des Kaufvertrags müsse die ursprüngliche rechtliche Situation wiederherstellen. Wenn die gemeinnützige Bauvereinigung wieder Eigentümerin werde, müsse daher auch das WGG neuerlich gelten.
Der OGH folgte dieser Argumentation nicht. Die Aufhebung des Kaufvertrags wirkte zwar zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien teilweise rückwirkend. Die bereits erfolgte Eigentumsübertragung wurde dadurch aber nicht automatisch so behandelt, als hätte sie niemals stattgefunden. Zunächst bestand eine Verpflichtung zur Rückübertragung.
Entscheidend war außerdem, dass das WGG keine ausdrückliche Regelung enthält, wonach ein bereits aus dem WGG herausgefallenes Mietverhältnis bei einem späteren Rückerwerb automatisch wieder in dieses Regelwerk zurückkehrt.
Die Rückübertragung veränderte deshalb den rechtlichen Rahmen des bestehenden Mietverhältnisses nicht automatisch. Eine solche Folge darf nicht einfach unterstellt werden.
Ein neuer Vermieter übernimmt nicht automatisch die Vergangenheit
Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, tritt grundsätzlich in die Stellung des bisherigen Vermieters ein. Der Mietvertrag bleibt im Regelfall bestehen. Der neue Vermieter übernimmt die bestehende Vertragsposition mit den damit verbundenen Rechten und Pflichten.
Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieterwechsel einen völlig neuen Mietvertrag begründet. Ebenso wenig ändert sich allein durch den Eigentümerwechsel automatisch das anwendbare gesetzliche Regelwerk.
Für die zeitliche Zuordnung von Ansprüchen ist außerdem wichtig, wann der neue Vermieter rechtlich in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die Bauvereinigung war nach der Entscheidung des OGH erst ab diesem Zeitpunkt Vertragspartnerin der Mieterin. Forderungen, die frühere Zeiträume betrafen, konnten daher nicht ohne Weiteres gegen sie geltend gemacht werden.
Für die Praxis bedeutet das: Bei einer Mietzinsrückforderung muss nicht nur geprüft werden, ob die verlangte Miete zu hoch war. Ebenso wichtig ist, gegen wen sich der Anspruch richtet und welchen Zeitraum er betrifft.
Was das Urteil für Mieterinnen und Mieter bedeutet
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jede Miete nach einem Mietkauf uneingeschränkt zulässig wäre. Sie zeigt aber, dass die bloße Gemeinnützigkeit des Vermieters keine ausreichende Grundlage für eine Rückforderung ist.
Besonders relevant sind folgende Alltagssituationen:
Die Wohnung wurde früher im Mietkauf erworben
Wurde die Wohnung zunächst an einen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen und später wieder vermietet, gelten nicht automatisch dieselben Mietzinsregeln wie vor der Eigentumsübertragung. Der ursprüngliche Mietkaufvertrag muss daher genau geprüft werden.
Die gemeinnützige Bauvereinigung wird wieder Eigentümerin
Die Rückübertragung allein führt nicht zwingend dazu, dass das WGG wieder anwendbar ist. Entscheidend bleiben die konkrete rechtliche Entwicklung und die im jeweiligen Zeitraum geltenden Vorschriften.
Der Vermieter wechselt während des Mietverhältnisses
Der neue Vermieter tritt grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Er wird aber nicht automatisch für alle früheren Forderungen verantwortlich. Es kommt darauf an, wann der Eintritt rechtlich erfolgt ist und aus welchem Zeitraum der behauptete Anspruch stammt.
Ein Nutzungsentgelt wird nach dem Vertragsende verlangt
Nach Ende eines Mietvertrags kann sich die rechtliche Beurteilung der Zahlung ändern. Ob ein verlangtes Nutzungsentgelt zulässig ist, hängt unter anderem vom Vertragsende, der weiteren Nutzung, der rechtlichen Stellung der Parteien und dem anwendbaren Gesetz ab. Eine pauschale Beurteilung ist nicht möglich.
Diese Unterlagen sollten Betroffene sichern
Wer eine überhöhte Miete oder ein unzulässiges Nutzungsentgelt vermutet, sollte den gesamten Eigentums- und Vertragsverlauf dokumentieren. Besonders wichtig sind:
- der ursprüngliche Mietvertrag,
- der Mietkaufvertrag oder Kaufvertrag,
- Vereinbarungen über die Aufhebung oder Rückabwicklung,
- Schreiben über den Eigentümer- oder Vermieterwechsel,
- Grundbuchunterlagen und Nachweise zur Eigentumsübertragung,
- Mietzins- und Betriebskostenabrechnungen,
- Zahlungsbelege,
- Schreiben über das verlangte Nutzungsentgelt,
- Unterlagen zu einer Räumung oder zur Beendigung des Mietverhältnisses.
Auf dieser Grundlage sollte insbesondere geklärt werden:
- Gilt das WGG, das MRG oder keines dieser Regelwerke?
- Wurde die Wohnung früher im Rahmen eines Mietkaufs ins Wohnungseigentum übertragen?
- Wann wurde das Wohnungseigentum begründet beziehungsweise übertragen?
- Wer war im jeweiligen Zeitraum tatsächlich Vermieter?
- Wann trat ein neuer Vermieter rechtlich in das Mietverhältnis ein?
- Welche Fassung von WGG und MRG war im maßgeblichen Zeitraum anwendbar?
- Sind Fristen für eine Mietzinsüberprüfung oder Rückforderung zu beachten?
Die Analyse sollte nicht nur auf den aktuellen Mietvertrag beschränkt bleiben. Gerade bei Rückabwicklungen und Eigentümerwechseln können ältere Verträge für die rechtliche Beurteilung ausschlaggebend sein.
Häufige Fragen zu Mietkauf, WGG und Vermieterwechsel
Gilt das WGG automatisch, wenn mein Vermieter eine gemeinnützige Bauvereinigung ist?
Nein. Entscheidend ist nicht allein die Rechtsform des Vermieters. Maßgeblich sind unter anderem die Entstehungsgeschichte der Wohnung, eine mögliche Mietkaufübertragung, der konkrete Mietvertrag und die jeweils anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen.
Kommt das WGG zurück, wenn die Bauvereinigung die Wohnung wieder übernimmt?
Nach der Entscheidung des OGH nicht automatisch. Die Rückübertragung führt grundsätzlich nicht dazu, dass ein zuvor aus dem WGG herausgefallenes Mietverhältnis ohne weitere Prüfung wieder dessen Mietzinsregeln unterliegt.
Kann ich zu viel bezahlte Miete zurückfordern?
Das kann möglich sein, muss aber im Einzelfall geprüft werden. Neben dem WGG kommen auch Bestimmungen des MRG, des Mietvertrags oder anderer gesetzlicher Vorschriften in Betracht. Wichtig sind außerdem der betroffene Zeitraum und die Frage, gegen welchen Vermieter sich der Anspruch richtet.
Wer haftet für eine mögliche Überzahlung vor dem Vermieterwechsel?
Grundsätzlich ist zu prüfen, wer im betreffenden Zeitraum Vertragspartner war. Ein später eingetretener Vermieter ist nicht automatisch für sämtliche Ansprüche aus der Zeit vor seinem Eintritt verantwortlich.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann entscheidend sein
Durch jahrelange anwaltliche Praxis weiß die Kanzlei Pichler, dass Mietkaufmodelle, Rückübertragungen und Vermieterwechsel eine genaue zeitliche und vertragliche Analyse erfordern. Ob eine Mietzinsrückforderung Aussicht auf Erfolg hat, lässt sich oft erst beurteilen, wenn sämtliche Verträge, Eigentumsverhältnisse und Zahlungszeiträume miteinander verglichen wurden.
Sind Sie von einem Mietkauf, einer Rückabwicklung oder einem Wechsel der Vermieterin betroffen? Lassen Sie Ihre Unterlagen und mögliche Ansprüche rechtzeitig prüfen. Die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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