Mietkauf mit Kaufoption: Kann der Mietvertrag trotz Kaufrecht wegen Mietrückständen aufgelöst werden?
Mietkauf mit Kaufoption – ein Haus mieten und später kaufen: Dieses Modell klingt für viele Menschen nach einem sicheren Weg zum Eigentum. Doch eine vereinbarte Kaufoption schützt nicht automatisch vor den Folgen eines Mietzinsrückstands. Solange das Eigentum noch nicht übertragen wurde, kann rechtlich weiterhin ein Mietvertrag bestehen.
Das hat der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019 klargestellt: Im OGH vom 24.09.2019, 4 Ob 160/19m ging es um ein Haus in Wien, das zunächst gemietet und später aufgrund einer Kaufoption erworben werden sollte. Die zentrale Frage lautete: Handelt es sich dabei tatsächlich um einen Kaufvertrag oder bleibt es bis zur Ausübung der Option bei einem normalen Mietverhältnis? Zur Entscheidung.
Mietkauf mit Kaufoption: Wo liegt das rechtliche Problem?
Bei einem sogenannten Mietkauf werden häufig mehrere Vereinbarungen miteinander verbunden. Einerseits gibt es den Mietvertrag. Er regelt unter anderem die Nutzung der Immobilie, die Höhe des Mietzinses und dessen Fälligkeit. Andererseits kann ein zusätzlicher Vertrag eine Kaufoption vorsehen.
Eine solche Kaufoption bedeutet grundsätzlich: Der Mieter erhält das Recht, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Er ist dazu aber nicht zwingend verpflichtet. Der Eigentumsübergang erfolgt erst, wenn die Option wirksam ausgeübt wird und die weiteren Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind.
Genau diese rechtliche Trennung ist entscheidend. Denn aus der Möglichkeit eines späteren Kaufs folgt nicht automatisch, dass der Mieter bereits wie ein Eigentümer behandelt wird. Bis zum Eigentumserwerb bleiben die laufenden Verpflichtungen aus dem Mietvertrag grundsätzlich bestehen.
Der Fall vor dem OGH: Mietvertrag mit späterer Kaufmöglichkeit
Im Jahr 2015 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über ein Haus in Wien. Der monatliche Mietzins betrug 1.251 Euro. Zusätzlich erhielt die Mieterin in einem gesonderten Vertrag eine Kaufoption.
Nach dieser Vereinbarung sollte sie das Haus in den Jahren 2045 bis 2046 zu einem Kaufpreis von 15.012 Euro kaufen können. Voraussetzung war, dass sie zu diesem Zeitpunkt noch Mieterin war.
Später kam es zu Streitigkeiten über die Beendigung des Mietverhältnisses. Die Vermieterin verlangte unter anderem die Zahlung ausständiger Mietzinse und die Räumung des Hauses. Sie berief sich dabei auf § 1118 ABGB.
Die Mieterin vertrat hingegen die Auffassung, dass die Vertragskonstruktion nicht als gewöhnlicher Mietvertrag beurteilt werden dürfe. Ihrer Ansicht nach lag ein Mietkauf beziehungsweise ein Kaufvertrag vor. Deshalb könne der Vertrag nicht wegen Mietzinsrückständen nach § 1118 ABGB aufgelöst werden.
Das Berufungsgericht folgte dieser Argumentation nicht. Die Mieterin wandte sich anschließend mit einer außerordentlichen Revision an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen: Der Mietvertrag konnte trotz der vereinbarten Kaufoption nach § 1118 ABGB aufgelöst werden.
Der OGH sah keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die eine weitere inhaltliche Prüfung durch ihn rechtfertigte. Maßgeblich war insbesondere, dass die Kaufoption nicht automatisch zum Eigentumserwerb führte.
Die rechtliche Konstruktion bestand aus zwei aufeinanderfolgenden Elementen:
- Zunächst bestand ein Mietvertrag.
- Erst durch die spätere Ausübung der Kaufoption konnte es zu einem Kauf und damit zu einem Eigentumserwerb kommen.
Solange die Option nicht ausgeübt und das Eigentum nicht übertragen worden war, blieb die Mieterin daher grundsätzlich Mieterin. Die laufende Pflicht zur Zahlung des Mietzinses bestand fort.
Warum eine Kaufoption keinen automatischen Schutz bietet
Ein Mietvertrag mit Kaufoption ist nicht automatisch mit einem Vertrag gleichzusetzen, bei dem das Eigentum nach Ablauf einer bestimmten Zeit von selbst auf den bisherigen Mieter übergeht. Die konkrete Vertragsgestaltung ist entscheidend.
Wird das Eigentum erst durch eine ausdrückliche Erklärung des Mieters und die anschließende Umsetzung des Kaufs übertragen, bleibt die Miete bis dahin ein eigenständiger Vertragsbestandteil. Die Kaufoption kann dann nicht ohne Weiteres dazu führen, dass mietrechtliche Verpflichtungen wegfallen.
Das gilt insbesondere für den Mietzins. Auch wer plant, die Immobilie viele Jahre später zu kaufen, muss die vereinbarten monatlichen Zahlungen pünktlich leisten. Eine spätere Kaufmöglichkeit ersetzt den laufenden Mietzins nicht.
Mietzinsrückstände und § 1118 ABGB
§ 1118 zweiter Fall ABGB ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen die vorzeitige Auflösung eines Mietvertrags, wenn der Mieter mit dem Mietzins in Verzug gerät. Im konkreten Zusammenhang bedeutet das: Offene Mietzinszahlungen können nicht nur zu einer Zahlungsklage führen, sondern unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumung der Immobilie nach sich ziehen.
Nach der in der Analyse angeführten Rechtsprechung kommt es für den Zahlungsverzug grundsätzlich auf die objektive Situation an. Entscheidend ist also zunächst, ob der Mietzins tatsächlich nicht rechtzeitig bezahlt wurde.
Die bloße Behauptung, der Rückstand sei nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig entstanden, verhindert eine Vertragsauflösung nicht automatisch. Gründe wie finanzielle Schwierigkeiten, Missverständnisse bei der Überweisung oder die Erwartung, die Zahlungen würden später auf den Kaufpreis angerechnet, beseitigen die Zahlungspflicht nicht ohne Weiteres.
Ob im Einzelfall tatsächlich alle gesetzlichen Voraussetzungen für eine Auflösung erfüllt sind, hängt allerdings von den konkreten Umständen und vom Inhalt des Vertrags ab. Gerade bei Mietkaufmodellen können zusätzliche Vereinbarungen eine wichtige Rolle spielen.
Was bedeutet das im Alltag?
Die Kaufoption wurde noch nicht ausgeübt
Wer lediglich das Recht hat, die Immobilie später zu kaufen, ist bis zur wirksamen Ausübung der Option grundsätzlich weiterhin Mieter. Die monatliche Zahlungspflicht läuft daher weiter.
Der Mietzins soll später auf den Kaufpreis angerechnet werden
Eine mögliche Anrechnung muss klar vereinbart sein. Selbst wenn die Parteien eine spätere Berücksichtigung der Mietzahlungen vorgesehen haben, folgt daraus nicht automatisch, dass laufende Mietzinse einbehalten werden dürfen.
Es bestehen bereits mehrere offene Monatsmieten
In diesem Fall sollten Betroffene nicht abwarten. Neben den offenen Beträgen können weitere Kosten entstehen. Je nach Verfahrensstand können auch eine Vertragsauflösung, ein Räumungsverfahren sowie Gerichts- und Anwaltskosten im Raum stehen.
Der Vermieter will den Vertrag wegen Rückständen beenden
Vermieter sollten genau prüfen, ob die Voraussetzungen für eine vorzeitige Auflösung erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere die Höhe und Fälligkeit der Rückstände sowie die konkrete vertragliche und gesetzliche Situation. Eine vorschnelle Vorgangsweise kann zusätzliche Streitigkeiten verursachen.
Was Mieter und Vermieter jetzt prüfen sollten
- Verträge vollständig lesen: Mietvertrag und Vereinbarung über die Kaufoption sollten gemeinsam geprüft werden.
- Zahlungsfristen kontrollieren: Entscheidend ist, wann der Mietzins fällig wird und ob Zahlungen tatsächlich rechtzeitig eingelangt sind.
- Anrechnung nicht vermuten: Mietzahlungen dürfen nicht eigenmächtig als Kaufpreisraten behandelt oder zurückbehalten werden, nur weil ein späterer Kauf vorgesehen ist.
- Rückstände sofort dokumentieren: Überweisungsbelege, Mahnungen, Nachrichten und sonstige Vereinbarungen sollten gesammelt werden.
- Frühzeitig kommunizieren: Wer eine Zahlung nicht rechtzeitig leisten kann, sollte rasch mit der Vermieterseite Kontakt aufnehmen. Eine bloße mündliche Absprache ist jedoch nicht immer ausreichend.
- Rechtliche Schreiben ernst nehmen: Mahnungen, Auflösungserklärungen oder gerichtliche Schriftstücke sollten nicht ignoriert werden.
- Vertragsklauseln professionell prüfen lassen: Besonders wichtig sind Regelungen zur Dauer und Ausübung der Kaufoption, zum Kaufpreis, zur Anrechnung von Mietzahlungen und zu den Folgen eines Zahlungsrückstands.
Gilt hier das Verbraucherkreditgesetz?
Im Verfahren berief sich die Mieterin auch auf Bestimmungen des Verbraucherkreditgesetzes. Sie argumentierte, dass bestimmte Unterlagen nicht zur Verfügung gestellt worden seien und daraus ein Recht zur Zurückbehaltung von Zahlungen folgen könne.
Der OGH verneinte jedoch die Vergleichbarkeit mit einem gesetzlich geregelten Verbraucherleasing- oder Kreditvertrag. Die entsprechenden Vorschriften betreffen insbesondere bestimmte Kreditverträge und damit verbundene Informationspflichten. Sie gelten nicht automatisch für jeden Mietvertrag, der mit einer späteren Kaufmöglichkeit verbunden ist.
Auch daraus folgt: Die Bezeichnung „Mietkauf“ entscheidet nicht allein über die rechtliche Einordnung. Maßgeblich ist, wie die Vereinbarung tatsächlich ausgestaltet ist und welche Rechte und Pflichten die Parteien übernommen haben.
Häufige Fragen zum Mietkauf mit Kaufoption
Kann ich trotz Kaufoption aus dem Haus geworfen werden?
Eine Kaufoption verhindert eine Vertragsauflösung nicht automatisch. Solange das Eigentum noch nicht übertragen wurde, kann der Mietvertrag grundsätzlich wegen Mietzinsrückständen aufgelöst werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Kann ich die Miete zurückhalten, weil ich das Haus später kaufen werde?
Nein, eine geplante spätere Kaufentscheidung ersetzt die laufende Mietzinszahlung grundsätzlich nicht. Auch eine mögliche spätere Anrechnung muss klar vereinbart sein und berechtigt nicht automatisch dazu, Mietzahlungen einzustellen.
Ist ein Mietkauf rechtlich immer ein Kaufvertrag?
Nein. Enthält der Vertrag zunächst ein Mietverhältnis und entsteht der Kauf erst durch die spätere Ausübung einer Option, liegen grundsätzlich zunächst ein Mietvertrag und erst später ein möglicher Kauf vor. Eine automatische Eigentumsübertragung kann rechtlich anders zu beurteilen sein.
Was soll ich tun, wenn bereits Mietrückstände bestehen?
Betroffene sollten die Höhe der Rückstände feststellen, alle Zahlungsbelege sichern und rasch rechtlichen Rat einholen. Je früher die Situation geprüft wird, desto besser lassen sich Fehler bei Verhandlungen oder im weiteren Verfahren vermeiden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Beratung bei Mietkauf und Mietzinsrückständen
Der Fall zeigt: Ein attraktives Modell mit späterer Kaufmöglichkeit kann erhebliche rechtliche Risiken enthalten. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung „Mietkauf“, sondern der genaue Inhalt der Vereinbarungen. Wer die laufenden Pflichten aus dem Mietvertrag unterschätzt, kann trotz geplanter Eigentumsübertragung mit einer Vertragsauflösung und weiteren Kosten konfrontiert werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Mietverträgen mit Kaufoption, bei Mietzinsrückständen und bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Mietverhältnisses. Lassen Sie Ihre Ansprüche und Verpflichtungen frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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