Mauerdurchbruch Mietwohnung [Rechtsanwalt Wien]

Mauerdurchbruch Mietwohnung: Wann droht eine Kündigung?

Mauerdurchbruch Mietwohnung verändert eine Wohnung nicht nur optisch. Er kann in die Bausubstanz eingreifen, statische Fragen aufwerfen und im schlimmsten Fall den Bestand des Mietverhältnisses gefährden. Doch führt jede bauliche Veränderung, die nicht fachgerecht ausgeführt wurde, automatisch zur Kündigung?

Nein. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls: Wie gefährlich war die Veränderung tatsächlich? Musste die Mieterin oder der Mieter das Problem erkennen? Sind Schäden eingetreten? Und wurde ein festgestellter Mangel später fachgerecht behoben?

Mit diesen Fragen beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018: im OGH vom 29.05.2018, 1 Ob 82/18t. Zur Entscheidung.

Mauerdurchbruch Mietwohnung: Bauliche Veränderungen mit Folgen

Eine Mieterin hatte in ihrer Wohnung drei Mauerdurchbrüche herstellen lassen. Die Arbeiten waren nicht von einem befugten Gewerbetreibenden durchgeführt worden. Zusätzlich fehlten zunächst Stahlrahmen, die zur statischen Absicherung erforderlich gewesen wären. Diese Absicherung hätte insbesondere im Hinblick auf mögliche Erdbeben eine Rolle gespielt.

Die Vermieterin sah darin einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietobjekts. Sie befürchtete statische Probleme und wollte das Mietverhältnis deshalb aufkündigen.

Im Verfahren zeigte sich jedoch ein differenzierteres Bild:

• Ein technischer Sachverständiger hatte die verwendete Konstruktion zunächst als „offenbar unbedenklich“ beurteilt.
• Auch ein von der Hausverwaltung beigezogener Gutachter hatte bei der Einreichung des Bauvorhabens nicht auf die erforderlichen Stahlrahmen hingewiesen.
• Konkrete Schäden waren nicht eingetreten.
• Eine Gefahr für die Standfestigkeit bestand nach den Feststellungen nur im Fall eines Erdbebens.
• Nachdem die Probleme bekannt geworden waren, ließ die Mieterin die Arbeiten fachgerecht sanieren.
• Sie führte außerdem ein Bauverfahren durch und legte Befunde sowie statische Berechnungen vor.

Die Frage war daher nicht bloß, ob die Ausführung technisch mangelhaft war. Zu beurteilen war vor allem, ob der Mieterin deshalb ein Verhalten vorgeworfen werden konnte, das eine Kündigung rechtfertigt.

Was bedeutet „erheblich nachteiliger Gebrauch“?

Nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG kann ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn die Mieterin oder der Mieter das Mietobjekt erheblich nachteilig verwendet.

Ein solcher Kündigungsgrund kann vorliegen, wenn die Substanz des Hauses erheblich beschädigt wird oder eine konkrete erhebliche Beschädigung droht. Auch das längere Unterlassen notwendiger Schutz- oder Erhaltungsmaßnahmen kann problematisch sein. Ebenso können wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder anderer Mieter gefährdet werden.

Ein bereits eingetretener Schaden ist dabei nicht zwingend erforderlich. Auch eine erhebliche Gefahr kann ausreichen. Allerdings genügt nicht jede theoretische oder völlig entfernte Möglichkeit eines Schadens. Die Gefahr muss nach den Umständen des Einzelfalls ernsthaft und relevant sein.

Wichtig ist außerdem die Frage der Erkennbarkeit. Einer Mieterin oder einem Mieter kann nicht ohne Weiteres vorgeworfen werden, bewusst eine gefährliche Veränderung vorgenommen zu haben, wenn selbst fachkundige Personen die Ausführung zunächst für unbedenklich hielten. Maßgeblich ist unter anderem, was ein durchschnittlicher Mieter in derselben Situation hätte erkennen müssen.

Warum die Kündigung im konkreten Fall nicht durchging

Der OGH wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen: Unter den konkreten Umständen rechtfertigten die Mauerdurchbrüche keine Kündigung wegen eines erheblich nachteiligen Gebrauchs.

Besonders bedeutsam war, dass der Mieterin die statischen Probleme nicht ohne Weiteres als erkennbar vorgeworfen werden konnten. Die technische Beurteilung war zunächst selbst für Fachleute nicht eindeutig. Ein Sachverständiger hatte die Konstruktion als offenbar unbedenklich angesehen. Auch im Zusammenhang mit der Einreichung des Bauvorhabens war nicht auf die notwendigen Stahlrahmen hingewiesen worden.

Hinzu kam, dass keine Schäden eingetreten waren. Die konkrete Gefahr für die Standfestigkeit bestand nach den Feststellungen nur im Fall eines Erdbebens. Das bedeutete nicht, dass die Ausführung technisch unproblematisch gewesen wäre. Für die mietrechtliche Beurteilung war aber entscheidend, ob daraus unter den besonderen Umständen ein erheblich nachteiliger Gebrauch abgeleitet werden konnte.

Zu Gunsten der Mieterin berücksichtigte das Gericht außerdem, dass sie die Probleme nach deren Bekanntwerden nicht ignorierte. Sie ließ die Arbeiten fachgerecht sanieren, führte ein Bauverfahren durch und legte technische Unterlagen vor.

Für die Beurteilung einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, zu dem die Kündigung zugestellt wird. Eine spätere Verhaltensänderung kann aber dennoch Bedeutung erlangen, wenn sie zeigt, dass eine Wiederholung des problematischen Verhaltens nicht zu erwarten ist. Die rasche und fachgerechte Korrektur kann daher ein wichtiger Umstand sein.

Was Mieterinnen und Mieter daraus für die Praxis mitnehmen sollten

Die Entscheidung aus dem Jahr 2018 ist kein Freibrief für eigenmächtige Umbauten. Mauerdurchbrüche, Eingriffe in tragende Bauteile und andere Veränderungen der Bausubstanz bleiben rechtlich und technisch riskant.

Im Alltag können sich etwa folgende Situationen ergeben:

• Ein Durchbruch zwischen Küche und Wohnzimmer: Auch wenn die Wand auf den ersten Blick nicht tragend wirkt, sollte vor Beginn der Arbeiten eine fachkundige statische Prüfung erfolgen.
• Eine nachträglich eingebaute Türöffnung: Fehlen erforderliche Stahlrahmen oder andere Sicherungen, kann daraus eine erhebliche Gefährdung entstehen.
• Eine Sanierung nach Beanstandung durch die Hausverwaltung: Wer unmittelbar reagiert, Fachunternehmen beauftragt und die erforderlichen Unterlagen einholt, verbessert seine rechtliche Position.
• Eine Kündigungsandrohung ohne eingetretenen Schaden: Auch dann sollte die Situation ernst genommen werden. Entscheidend ist, ob eine konkrete erhebliche Gefahr bestand und ob diese für die betroffene Person erkennbar war.

Ob eine Kündigung wirksam ist, lässt sich daher nicht allein anhand der Bezeichnung „Mauerdurchbruch“ oder „Umbau“ beurteilen. Es kommt auf die technische Ausführung, die Genehmigungslage, die Kommunikation mit dem Vermieter, die Erkennbarkeit möglicher Gefahren und das Verhalten nach einer Beanstandung an. Gerade bei einem Mauerdurchbruch in der Mietwohnung sollten diese Punkte frühzeitig geprüft werden.

Vor dem Umbau handeln: Diese Schritte sind entscheidend

Wer Veränderungen an einer Mietwohnung plant, sollte nicht erst auf eine Abmahnung oder Kündigung reagieren. Eine sorgfältige Vorbereitung kann spätere Konflikte vermeiden.

1. Zustimmung des Vermieters einholen: Bauliche Veränderungen sollten nicht bloß mündlich angekündigt werden. Eine klare schriftliche Zustimmung schafft bessere Nachvollziehbarkeit.
2. Technische Prüfung veranlassen: Bei Eingriffen in Wände oder Decken sollte vor Beginn festgestellt werden, ob tragende oder sicherheitsrelevante Bauteile betroffen sind.
3. Befugte Fachunternehmen beauftragen: Arbeiten an der Bausubstanz sollten ausschließlich fachgerecht und nachvollziehbar durchgeführt werden.
4. Bewilligungen und Berechnungen klären: Je nach Vorhaben können ein Bauverfahren, statische Berechnungen oder weitere technische Unterlagen erforderlich sein.
5. Alle Unterlagen aufbewahren: Gutachten, Pläne, Bewilligungen, Rechnungen und Befunde können im Streitfall entscheidend sein.
6. Auf Beanstandungen sofort reagieren: Werden technische Probleme bekannt, sollte unverzüglich eine fachkundige Prüfung und – falls erforderlich – eine Sanierung erfolgen.
7. Bei einer Kündigung rasch handeln: Im Mietrecht können Fristen laufen. Eine Kündigung sollte daher umgehend rechtlich geprüft werden.

Häufige Fragen zu Mauerdurchbrüchen und Kündigung

Kann der Vermieter wegen eines Mauerdurchbruchs sofort kündigen?

Nicht jeder Mauerdurchbruch rechtfertigt automatisch eine Kündigung. Erforderlich ist grundsätzlich ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinn des Mietrechts. Dafür können ein erheblicher Substanzschaden, eine konkrete erhebliche Gefährdung oder die Verletzung wichtiger Interessen sprechen. Die konkreten Umstände sind entscheidend.

Was gilt, wenn noch gar kein Schaden entstanden ist?

Ein tatsächlicher Schaden ist nicht immer notwendig. Eine ausreichend erhebliche Gefahr kann genügen. Eine bloß theoretische Möglichkeit reicht jedoch nicht ohne Weiteres aus. Zu prüfen ist insbesondere, wie konkret die Gefahr war und ob sie für die Mieterin oder den Mieter erkennbar sein musste.

Hilft es, wenn ich den Mangel nachträglich beheben lasse?

Eine fachgerechte Sanierung kann eine wichtige Rolle spielen. Sie beseitigt zwar nicht automatisch jedes frühere Fehlverhalten, kann aber zeigen, dass die problematische Situation nicht fortgesetzt wird. Im Fall des OGH wurde die nachträgliche Sanierung zugunsten der Mieterin berücksichtigt.

Was soll ich tun, wenn bereits eine Kündigung ausgesprochen wurde?

Bewahren Sie die Kündigung und sämtliche technischen Unterlagen auf und holen Sie rasch rechtlichen Rat ein. Zusätzlich sollten Sie keine eigenständigen Erklärungen abgeben oder Umbauten vornehmen, ohne die Folgen vorher prüfen zu lassen. Welche Schritte sinnvoll sind, hängt vom Inhalt der Kündigung und vom konkreten Mietverhältnis ab.

Rechtsanwalt Wien bei Kündigung und baulichen Veränderungen

Ein Streit über Mauerdurchbrüche betrifft nicht nur technische Fragen. Es geht oft um die gesamte Wohnsituation und um die Frage, ob das Mietverhältnis fortbestehen kann. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieterinnen, Mieter und Vermieter zu Kündigungen, baulichen Veränderungen und der rechtlichen Bewertung technischer Mängel.

Lassen Sie eine Kündigung oder eine geplante bauliche Veränderung rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.