Maklerprovision trotz Direktkaufs: Wann Käufer auch ohne weitere Maklerhilfe zahlen müssen
Maklerprovision: Kann ein Käufer die Maklerprovision umgehen, indem er nach dem ersten Kontakt selbst mit dem Eigentümer verhandelt und den Kaufvertrag ohne den Makler abschließt? Die Antwort lautet: nicht automatisch. Entscheidend ist, welchen Beitrag der Makler zum späteren Vertragsabschluss geleistet hat und ob zwischen seiner Tätigkeit und dem Kauf ein ausreichender Zusammenhang besteht.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020 besonders deutlich. In OGH vom 24.11.2020, 10 Ob 39/20p musste ein Käufer eine Provision von 14.400 Euro zahlen, obwohl er den späteren Kauf selbst mit der Eigentümerin vereinbart hatte. Zur Entscheidung
Der typische Streit: „Ich habe doch direkt beim Eigentümer gekauft“
In der Praxis entsteht der Konflikt häufig in ähnlicher Form: Ein Interessent entdeckt ein Verkaufsobjekt, erhält von einem Makler ein Exposé und bekundet sein Interesse. Danach kommt es aus irgendeinem Grund nicht zu einer Besichtigung oder zu weiteren Gesprächen über den Makler. Der Interessent nimmt selbst Kontakt zum Eigentümer auf und kauft die Immobilie direkt.
Viele Käufer gehen in dieser Situation davon aus, dass keine Provision geschuldet ist. Schließlich habe der Makler den Kaufvertrag nicht vermittelt, keine Besichtigung organisiert und keine Vertragsverhandlungen geführt. Diese Sichtweise greift jedoch zu kurz. Ein Provisionsanspruch setzt nicht zwingend voraus, dass der Makler den gesamten Kaufvorgang bis zur Unterschrift begleitet.
Der Fall des OGH: Exposé, Grundrisspläne und ein späterer Kauf
Eine Immobilienmaklerin hatte von der Eigentümerin eines Einfamilienhauses einen Alleinvermittlungsauftrag erhalten. Die Eigentümerin kündigte diesen Auftrag am 25. Juni 2018 mit Wirkung zum 30. Juni 2018.
Noch während dieser kurzen Übergangszeit wurde ein späterer Käufer auf das Verkaufsschild der Maklerin aufmerksam. Er nahm Kontakt mit ihr auf. Die Maklerin übermittelte ihm noch am selben Tag ein Exposé mit dem Kaufpreis sowie einen Hinweis auf die erwartete Maklerprovision von 3,6 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Auf Wunsch erhielt der Interessent außerdem die Grundrisspläne.
Die Informationen im Exposé bestärkten ihn in seinem Kaufwunsch. Die Maklerin meldete der Verkäuferin den Namen des Interessenten und fragte nach einem Besichtigungstermin. Die Verkäuferin erklärte jedoch kurz darauf, dass sie die Immobilie nicht mehr verkaufen wolle und keinen Besichtigungstermin durchführen werde.
Die Maklerin gab diese Information an den Interessenten weiter. Die Kontaktdaten der Verkäuferin übermittelte sie ihm allerdings nicht. Der Interessent beschaffte sich daraufhin selbst einen Grundbuchsauszug und nahm eigenständig Kontakt mit der Eigentümerin auf.
Am 8. August 2018 kaufte er die Liegenschaft um 400.000 Euro. Der Kaufpreis lag damit um 20 Prozent unter dem Preis, der im Exposé genannt worden war. Die Maklerin verlangte vom Käufer eine Provision von 14.400 Euro, also 3,6 Prozent des Kaufpreises.
Warum der OGH die Maklerprovision bestätigte
Der OGH wies die Revision des Käufers zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen: Der Käufer musste die Maklerprovision von 14.400 Euro zuzüglich Zinsen bezahlen. Zusätzlich hatte er der Maklerin die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.017,90 Euro zu ersetzen.
Das Gericht stellte darauf ab, dass die Maklerin ausreichend zum späteren Vertragsabschluss beigetragen hatte. Ihre Tätigkeit stand in einem ausreichenden sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf.
Nach den Grundsätzen des Maklerrechts genügt es grundsätzlich, wenn die Tätigkeit des Maklers:
- den Vorgaben des Maklervertrags entspricht,
- geeignet ist, einen Vertragspartner zu finden oder zum Vertragsabschluss zu bewegen, und
- für das spätere Geschäft ursächlich war.
Der Makler muss daher nicht zwingend den Besichtigungstermin organisieren, die Vertragsverhandlungen führen oder den Kaufvertrag vorbereiten. Auch ein Exposé und die Übermittlung wesentlicher Objektinformationen können eine relevante Vermittlungsleistung darstellen.
Welche Umstände waren im konkreten Fall entscheidend?
Der OGH berücksichtigte mehrere Gesichtspunkte. Der Käufer war durch das Verkaufsschild auf das Objekt aufmerksam geworden. Danach hatte die Maklerin ihm das Exposé und die Grundrisspläne übermittelt. Das Exposé enthielt wichtige Informationen über die Immobilie und wies ausdrücklich auf die erwartete Provision hin.
Der Interessent hatte außerdem bereits gegenüber der Maklerin konkretes Kaufinteresse gezeigt. Die Maklerin hatte seinen Namen an die Verkäuferin weitergegeben und versucht, eine Besichtigung zu organisieren. Der spätere Kauf erfolgte nur rund sechs Wochen nach dem ersten Kontakt.
Auch die zwischenzeitliche Erklärung der Verkäuferin, sie wolle nicht mehr verkaufen, änderte daran nichts. Nach den Umständen hatte sie ihre Verkaufsabsicht nicht endgültig und dauerhaft aufgegeben. Sie änderte ihre Meinung vielmehr kurzfristig wieder und verkaufte die Liegenschaft an genau jenen Interessenten, der zuvor durch die Maklerin namhaft gemacht worden war.
Dass der Käufer den Kontakt zur Verkäuferin letztlich selbst hergestellt hatte, beseitigte den Zusammenhang daher nicht.
Eine direkte Kontaktaufnahme schützt nicht automatisch vor der Maklerprovision
Für Käufer ist diese Aussage besonders wichtig: Wer nach einem Erstkontakt mit dem Makler selbst den Eigentümer ausfindig macht, kann dadurch provisionspflichtig bleiben. Der spätere direkte Kontakt ist nur ein Teil der Gesamtbetrachtung.
Maßgeblich ist vielmehr, ob die Maklertätigkeit den späteren Kauf wesentlich vorbereitet oder ermöglicht hat. Dabei können etwa folgende Fragen eine Rolle spielen:
- Wie hat der Käufer vom Objekt erfahren?
- Welche Informationen oder Unterlagen hat der Makler übermittelt?
- Wurde der Interessent dem Verkäufer konkret namhaft gemacht?
- Wie viel Zeit lag zwischen dem Maklerkontakt und dem Kauf?
- War der Käufer bereits vor der direkten Kontaktaufnahme konkret am Objekt interessiert?
- Hatte der Verkäufer seine Verkaufsabsicht wirklich endgültig aufgegeben?
Eine Maklerprovision entsteht allerdings nicht allein deshalb, weil irgendwann einmal ein Makler kontaktiert wurde. Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.
Wann kann der Provisionsanspruch trotzdem entfallen?
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jede frühere Maklertätigkeit automatisch einen Zahlungsanspruch auslöst. Der erforderliche Zusammenhang kann fehlen, wenn die ursprünglichen Verhandlungen endgültig gescheitert sind und der spätere Kauf auf einer völlig neuen Grundlage zustande kommt.
Das kann beispielsweise relevant sein, wenn ein Interessent erst lange Zeit später und unabhängig von den früheren Maklerinformationen vom Objekt erfährt. Auch ein völlig anderer Erwerbsvorgang oder eine wesentliche Veränderung der Vertragsumstände kann gegen eine ausreichende Ursächlichkeit sprechen.
Ebenso ist die zeitliche Distanz von Bedeutung. Je länger zwischen dem Maklerkontakt und dem Kauf liegt, desto genauer muss geprüft werden, ob die frühere Tätigkeit noch für den späteren Vertrag kausal war. Eine starre Frist lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Entscheidend bleibt die Gesamtbeurteilung.
Was bedeutet das für Käufer, Verkäufer und Makler?
Kaufinteressenten sollten Provisionshinweise ernst nehmen
Wer ein Exposé erhält, sollte die darin enthaltenen Angaben zur Provision nicht als bloße Formalität betrachten. Auch wenn später keine weitere Unterstützung durch den Makler erfolgt, kann eine Zahlungspflicht bestehen.
Vor weiteren Verhandlungen mit dem Eigentümer sollte daher geklärt werden, ob ein provisionspflichtiger Nachweis oder eine andere Vereinbarung vorliegt, wie hoch die Provision ist und unter welchen Voraussetzungen sie fällig wird. Ein direkter Kauf ist kein verlässlicher Weg, die Provision auszuschließen.
Verkäufer sollten vermittelte Interessenten dokumentieren
Auch für Verkäufer hat die Entscheidung praktische Bedeutung. Wird ein Alleinvermittlungsauftrag beendet oder die Verkaufsabsicht vorübergehend zurückgenommen, können bereits namhaft gemachte Interessenten weiterhin relevant sein.
Verkäufer sollten deshalb festhalten, wann der Maklervertrag beendet wurde, welche Personen vom Makler als Interessenten genannt wurden und unter welchen Umständen ein späterer Verkauf zustande kam. Wer trotz Beendigung der Zusammenarbeit an einen bereits vermittelten Interessenten verkauft, sollte die möglichen Folgen vorher prüfen lassen.
Makler müssen ihre Tätigkeit nachvollziehbar festhalten
Für Makler zeigt die Entscheidung, dass auch die Übermittlung eines aussagekräftigen Exposés und ergänzender Unterlagen eine wesentliche Leistung darstellen kann. Umso wichtiger ist eine klare Dokumentation: Wann wurde das Exposé übermittelt? Welche Informationen wurden weitergegeben? Wurde der Interessent dem Verkäufer gemeldet? Gab es konkrete Anfragen oder Terminvereinbarungen?
Ebenso sollte der Interessent transparent über die erwartete Provision informiert werden. Eine nachvollziehbare Kommunikation kann spätere Streitigkeiten vermeiden, ersetzt aber nicht die Prüfung der konkreten rechtlichen Voraussetzungen.
Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie Exposé, E-Mails, Nachrichten und Gesprächsnotizen auf.
- Provisionshinweis prüfen: Achten Sie auf Höhe, Berechnungsgrundlage und Fälligkeit der Provision.
- Zeitabläufe festhalten: Notieren Sie den ersten Maklerkontakt, weitere Gespräche und den Abschluss des Kaufvertrags.
- Kontakte dokumentieren: Halten Sie fest, wann der Makler den Interessenten oder das Objekt bekannt gemacht hat.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Eine Anerkennung oder Zurückweisung der Forderung sollte erst nach Prüfung der Unterlagen erfolgen.
- Anspruch individuell beurteilen lassen: Entscheidend ist nicht nur, wer den Kaufvertrag unterschrieben hat, sondern welchen Beitrag der Makler geleistet hat.
Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Direktkauf
„Ich habe die Adresse des Eigentümers selbst herausgefunden. Muss ich trotzdem zahlen?“
Das kann der Fall sein. Die eigene Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer schließt eine Maklerprovision nicht automatisch aus. Wenn die Maklertätigkeit den späteren Kauf wesentlich vorbereitet hat und ein ausreichender Zusammenhang besteht, kann der Anspruch fortbestehen.
„Der Makler hat keine Besichtigung organisiert. Ist damit die Provision erledigt?“
Nein, nicht zwingend. Auch ein Exposé, Pläne oder konkrete Objektinformationen können ausreichen, wenn sie den Interessenten zum Kauf bewegt oder den Abschluss wesentlich vorbereitet haben. Ob das genügt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
„Wie lange nach dem Maklerkontakt kann noch eine Provision verlangt werden?“
Eine allgemeine starre Frist ergibt sich daraus nicht. Je größer der zeitliche Abstand ist, desto genauer muss geprüft werden, ob die frühere Maklertätigkeit noch ursächlich für den Kauf war. Auch der Ablauf der Verhandlungen und die Herkunft der späteren Kaufentscheidung sind entscheidend.
„Was soll ich tun, wenn ich eine Provisionsrechnung bekomme?“
Prüfen Sie zunächst den Maklervertrag, das Exposé, die Kommunikation und den zeitlichen Ablauf. Zahlen oder bestreiten Sie die Forderung nicht vorschnell. Eine anwaltliche Einschätzung kann klären, ob tatsächlich ein ausreichender Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Kauf besteht.
Maklerprovision prüfen lassen
Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2020 zeigt: Ein Makler verliert seinen Provisionsanspruch nicht automatisch, weil Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag letztlich selbst abschließen. Entscheidend ist, ob seine Tätigkeit den späteren Kauf wesentlich vorbereitet oder ermöglicht hat.
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