Maklerprovision trotz Direktkauf: Wann eine frühere Vermittlung nicht ausreicht
Wer eine Maklerprovision trotz Direktkauf vermeiden möchte und eine Immobilie zunächst über eine Maklerin oder einen Makler kennenlernt, erlebt häufig eine unangenehme Überraschung: Nach dem Kauf wird eine Maklerprovision verlangt. Doch reicht es tatsächlich aus, dass ein Makler das Objekt irgendwann einmal gezeigt oder ein Exposé übermittelt hat?
Die Antwort lautet: nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit des Maklers für den späteren Kauf tatsächlich ursächlich und verdienstlich war. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020 besonders deutlich.
Der Fall: Eine Villa, mehrere Preise und mehr als vier Jahre Zeit
Ein Kaufinteressent suchte ursprünglich nach einem Grundstück oder einer Immobilie in der Obersteiermark. Das zuerst angebotene Objekt war bereits verkauft. Daraufhin wies ihn eine Immobilienmaklerin unter anderem auf eine Villa in Oberösterreich hin.
Der Interessent besichtigte die Villa im April 2011. Der verlangte Kaufpreis betrug damals 1,1 Millionen Euro. Für ihn war das zu teuer. Im Jahr 2014 machte die Maklerin erneut auf die Immobilie aufmerksam und übersandte ein Exposé. Der darin genannte Preis von 990.000 Euro war für den Interessenten jedoch weiterhin nicht attraktiv. Weitere konkrete Verhandlungen oder Gespräche fanden danach nicht statt.
Ende 2014 beendete die Eigentümerin den Vermittlungsauftrag mit der ersten Maklerin. Anschließend beauftragte sie eine andere Immobilienmaklerin. Der Kaufpreis wurde zunächst auf 900.000 Euro und später auf 750.000 Euro reduziert.
Ein neues Inserat der zweiten Maklerin führte schließlich dazu, dass der Interessent wieder auf die Villa aufmerksam wurde. Er nahm nun direkt Kontakt mit der Eigentümerin auf und kaufte die Immobilie im Juli 2015 um 700.000 Euro.
Die erste Maklerin verlangte daraufhin vom Käufer eine Provision von 25.200 Euro. Sie argumentierte, ihre frühere Tätigkeit habe den späteren Kauf zumindest mitverursacht.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision der Maklerin zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 22.01.2020, 3 Ob 247/19y. Die Maklerin erhielt keine Provision. Zusätzlich musste sie dem Käufer die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.647,18 Euro ersetzen.
Der OGH bestätigte damit die Entscheidungen der Vorinstanzen. Nach den gerichtlichen Feststellungen bestand kein ausreichender rechtlicher Zusammenhang zwischen der früheren Tätigkeit der ersten Maklerin und dem späteren Kauf.
Ausschlaggebend waren vor allem mehrere Umstände:
- Der Käufer kannte die Villa zwar bereits seit Jahren.
- Der ursprünglich verlangte Preis war für ihn aber nicht akzeptabel.
- Die erste Maklerin war am späteren Kauf nicht mehr beteiligt.
- Die zweite Maklerin bot das Objekt zu deutlich niedrigeren Preisen an.
- Der Käufer nahm aufgrund des neuen Inserats direkt Kontakt mit der Eigentümerin auf.
- Der endgültige Kaufpreis wurde ohne weitere Mitwirkung der ersten Maklerin vereinbart.
- Zwischen der ersten Besichtigung und dem Kauf lagen mehr als vier Jahre.
Nach Ansicht der Gerichte wurde der konkrete Kauf daher nicht mehr durch die ursprüngliche Tätigkeit der ersten Maklerin ausgelöst. Entscheidend waren vielmehr das neue Inserat, die erhebliche Preisreduktion und die direkten Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäuferin. Diese Umstände waren für die Frage der Maklerprovision beim Direktkauf maßgeblich.
Wann besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Maklerprovision?
Nach § 6 Abs. 1 MaklerG hat ein Immobilienmakler grundsätzlich Anspruch auf Provision, wenn seine Tätigkeit zum Abschluss des vermittelten Geschäfts geführt hat.
Der Makler muss dabei nicht zwingend bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags verhandeln. Bei Immobiliengeschäften kann bereits der sogenannte Nachweis der Kaufgelegenheit ausreichend sein. Das bedeutet: Der Makler weist dem Interessenten eine konkrete Immobilie nach und ermöglicht ihm dadurch, mit der Eigentümerseite in Kontakt zu treten.
Allein die frühere Bekanntgabe eines Objekts genügt jedoch nicht in jedem Fall. Zusätzlich muss ein ausreichender Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem späteren Vertragsabschluss bestehen. Die Tätigkeit muss für den konkreten Kauf also tatsächlich wesentlich gewesen sein.
Genau daran fehlte es im entschiedenen Fall. Zwar hatte die erste Maklerin dem Käufer die Villa gezeigt und später nochmals ein Exposé übermittelt. Der spätere Kauf beruhte nach den Feststellungen der Gerichte aber nicht mehr maßgeblich auf diesen Aktivitäten.
Ein Preis von 1,1 Millionen Euro oder 990.000 Euro hatte den Interessenten nicht zum Kauf bewegt. Erst die späteren Preisreduktionen und das neue Angebot der zweiten Maklerin machten die Immobilie für ihn wieder interessant. Das war für die Beurteilung der Ursächlichkeit entscheidend.
Was bedeutet das für Käufer, Verkäufer und Makler?
Käufer sollten die Provisionsfrage nicht einfach ignorieren
Wer eine Immobilie zunächst durch einen Makler kennenlernt und später direkt vom Eigentümer kauft, sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass keine Provision geschuldet ist. Ein Makler kann auch dann einen Anspruch haben, wenn er nicht am endgültigen Kaufvertrag mitgewirkt hat.
Gegen einen Provisionsanspruch können allerdings mehrere Umstände sprechen. Dazu zählen insbesondere ein sehr langer Zeitraum zwischen Erstkontakt und Kauf, ein erheblich reduzierter Kaufpreis, ein neues Inserat durch einen anderen Makler sowie vollständig neue Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer.
Vor einem Direktkauf sollte daher schriftlich geklärt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Provision verlangt wird. Exposés, E-Mails, Besichtigungsbestätigungen, Inserate und Preisangaben sollten aufbewahrt werden. Diese Unterlagen können später zeigen, wodurch der Kauf tatsächlich zustande kam und ob eine Maklerprovision geschuldet ist.
Für Verkäufer endet das Risiko nicht immer mit dem Maklerauftrag
Die Beendigung eines Maklerauftrags beseitigt nicht automatisch jede mögliche Provisionsforderung. Wenn ein Interessent durch die Tätigkeit des früheren Maklers zum Kauf geführt wurde, kann ein Zusammenhang mit dem späteren Verkauf bestehen bleiben.
Der entschiedene Fall zeigt aber auch die andere Seite: Verändern sich die Rahmenbedingungen deutlich, kann der frühere Makler den Zusammenhang nur schwer nachweisen. Ein neuer Makler, ein deutlich niedrigerer Preis und völlig neue Verkaufsaktivitäten können dafür sprechen, dass ein späterer Kauf auf einer neuen Ursache beruht.
Makler müssen ihre Tätigkeit nachvollziehbar dokumentieren
Für Makler ist eine sorgfältige Dokumentation besonders wichtig. Festgehalten werden sollte, wann ein Objekt nachgewiesen wurde, welcher Preis damals verlangt wurde und welche Kontakte mit dem Interessenten stattfanden.
Ebenso relevant ist, ob der Interessent weiterhin ernsthaft kaufen wollte, ob es konkrete Verhandlungen gab und ob der spätere Vertragsabschluss tatsächlich auf der ursprünglichen Tätigkeit beruhte. Eine bloße Behauptung, man habe die Immobilie irgendwann genannt, wird nicht in jedem Fall genügen.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
- Alle Unterlagen sichern: Bewahren Sie Exposés, E-Mails, Nachrichten, Besichtigungsprotokolle und frühere Inserate auf.
- Den zeitlichen Ablauf festhalten: Notieren Sie Erstkontakt, Besichtigung, weitere Angebote, Preisänderungen, Maklerwechsel und Kaufabschluss.
- Die Preisentwicklung vergleichen: Entscheidend kann sein, ob der ursprüngliche Preis wesentlich über dem späteren Kaufpreis lag.
- Die konkrete Ursache des Kaufs prüfen: Fragen Sie sich, wodurch Sie tatsächlich zum Kauf bewegt wurden – durch das erste Angebot oder erst durch ein späteres Inserat und neue Verhandlungen.
- Provisionsforderungen nicht vorschnell anerkennen: Eine unterschriebene Anerkennung oder Zahlung kann die spätere rechtliche Prüfung erschweren.
- Vereinbarungen kontrollieren lassen: Lassen Sie prüfen, welche Provisionsabrede getroffen wurde und ob die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Anspruch vorliegen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision nach einem Direktkauf
Ich habe die Immobilie zuerst über einen Makler gesehen. Muss ich später immer zahlen?
Nein. Die frühere Vorstellung der Immobilie kann zwar grundsätzlich eine provisionsrelevante Tätigkeit sein. Es muss aber zusätzlich ein ausreichender Zusammenhang zwischen dieser Tätigkeit und dem späteren Kauf bestehen. Ob das der Fall ist, hängt vom konkreten Ablauf ab.
Kann ein Makler auch nach mehreren Jahren noch Provision verlangen?
Ein langer Zeitraum schließt einen Anspruch nicht automatisch aus. Je größer der zeitliche Abstand ist, desto genauer muss jedoch geprüft werden, ob die ursprüngliche Tätigkeit den späteren Kauf noch verursacht hat. Im Fall des OGH sprachen mehr als vier Jahre, ein neuer Makler, starke Preisreduktionen und direkte Verhandlungen gegen einen ausreichenden Zusammenhang.
Was gilt, wenn der Kaufpreis inzwischen deutlich gesunken ist?
Eine erhebliche Preisreduktion kann ein wichtiges Indiz sein. Sie kann zeigen, dass der Interessent die Immobilie ursprünglich gerade wegen des Preises nicht kaufen wollte und erst das spätere Angebot den Kauf ausgelöst hat. Sie allein entscheidet die Frage aber nicht.
Der Makler schickt mir nach dem Kauf eine Rechnung. Was soll ich tun?
Die Rechnung sollte nicht ignoriert, aber auch nicht ungeprüft bezahlt werden. Sichern Sie sämtliche Unterlagen und lassen Sie den Ablauf sowie die Provisionsvereinbarung rechtlich beurteilen. Besonders wichtig ist, ob der spätere Kauf tatsächlich auf der Tätigkeit dieses Maklers beruhte.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Provisionsforderungen
Die Frage, ob eine Maklerprovision geschuldet ist, lässt sich selten allein anhand des Kaufvertrags beantworten. Entscheidend sind häufig die Kommunikation vor dem Kauf, die Preisentwicklung, ein möglicher Maklerwechsel und der konkrete Ablauf der Verhandlungen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Käufer, Verkäufer und Makler bei der Prüfung von Provisionsforderungen und der rechtlichen Bewertung von Immobiliengeschäften. Wenn Sie mit einer Provisionsrechnung konfrontiert sind oder einen Direktkauf planen, kontaktieren Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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