Maklerprovision trotz bekanntem Käufer: Wann besteht ein Anspruch?
Maklerprovision wird nach einem Immobilienkauf plötzlich verlangt – und zwar mit der Begründung, der Makler habe den Käufer vermittelt oder den Verkauf unterstützt. Doch reicht ein Telefonat, eine E-Mail oder die Übermittlung einer Objektliste tatsächlich aus?
Gerade bei größeren Immobiliengeschäften entstehen Provisionsstreitigkeiten häufig erst nach erfolgreichem Abschluss. Entscheidend ist dann nicht allein, ob der Makler irgendwann mit den Beteiligten Kontakt hatte. Maßgeblich ist vielmehr, ob seine Tätigkeit für das konkrete Geschäft verdienstlich und zumindest grundsätzlich ursächlich war.
Der entscheidende Unterschied: Kontakt ist nicht gleich Vermittlung
Ein Immobilienmakler erhält seine Maklerprovision nicht automatisch deshalb, weil er im Umfeld eines späteren Kaufvertrags tätig war. Er muss grundsätzlich eine Leistung erbracht haben, die den Vertragsabschluss gefördert hat.
Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Makler einen geeigneten Interessenten erstmals namhaft macht. Der Auftraggeber muss dadurch in die Lage versetzt werden, mit diesem möglichen Vertragspartner Kontakt aufzunehmen. Der Interessent muss also ausreichend konkret bezeichnet sein.
War der Käufer dem Verkäufer allerdings bereits bekannt, ist die bloße Bekanntgabe seiner Identität regelmäßig nicht genug. In diesem Fall muss der Makler darüber hinaus aktiv zur Anbahnung oder zum Abschluss des Geschäfts beigetragen haben.
Eine solche Tätigkeit kann beispielsweise darin liegen, dass der Makler:
- Verhandlungen gezielt einleitet oder wieder in Gang bringt,
- zwischen Verkäufer und Käufer vermittelt,
- Bedenken einer Vertragspartei ausräumt,
- wichtige Informationen für die Kaufentscheidung beschafft,
- den Interessenten vom konkreten Geschäft überzeugt oder
- die Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss fördert.
Nur eine Nachricht weiterzuleiten oder bereits vorhandene Informationen neuerlich zu übermitteln, wird dafür nicht immer ausreichen. Der konkrete Ablauf und die Bedeutung der Maklertätigkeit sind entscheidend.
Was der OGH zur Maklerprovision im Fall 7 Ob 76/18d entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit dieser Frage in seiner Entscheidung OGH vom 24.05.2018, 7 Ob 76/18d. Die Entscheidung liegt damit bereits mehrere Jahre zurück, ist für Provisionsstreitigkeiten rund um Immobiliengeschäfte aber weiterhin aufschlussreich. Zur Entscheidung.
Im zugrunde liegenden Fall ging es um ein umfangreiches Immobilienpaket. Die Verkäuferin und der spätere Käufer hatten bereits im Jahr 2010 über einen Ankauf verhandelt. Diese Gespräche scheiterten zunächst vor allem an der Größe und am Preis des Gesamtpakets sowie an einzelnen darin enthaltenen Objekten.
Die Verkäuferin betrachtete den späteren Käufer jedoch weiterhin als möglichen Vertragspartner. Zwischen den beiden bestand zumindest gelegentlich Kontakt. Der Käufer war daher nicht erst durch den Makler als grundsätzlich interessierte Person in das Geschehen gebracht worden.
Der Makler übermittelte dem Käufer später eine Liste von Häusern. Nach den Feststellungen des Gerichts war diese Liste allerdings nicht mehr aktuell. Sie enthielt außerdem keine entscheidenden Informationen, die für die spätere Kaufentscheidung maßgeblich gewesen wären.
Auch darüber hinaus leistete der Makler keinen wesentlichen Beitrag zum Abschluss des Kaufvertrags. Die Vorinstanzen wiesen die Provisionsforderung daher ab. Der Makler erhob anschließend eine außerordentliche Revision.
Der OGH wies diese zurück. Damit blieb es bei der Entscheidung, wonach dem Makler keine Provision zustand.
Warum eine Absichtserklärung nicht automatisch zur Maklerprovision führt
Besondere Bedeutung hatte im Verfahren eine sogenannte „Letter of Intent“, also eine Absichtserklärung. Darin war eine Provision erwähnt. Der Makler vertrat deshalb die Ansicht, dass ihm die Zahlung unabhängig von seiner konkreten Tätigkeit zustehe.
Der OGH folgte dieser Argumentation nicht. Die Erwähnung einer Provision in einer solchen Vereinbarung begründet nicht zwingend einen bedingungslosen Zahlungsanspruch. Nach der Beurteilung im konkreten Fall war die Provision vielmehr davon abhängig, dass der Makler tatsächlich eine verdienstliche Vermittlungsleistung erbrachte.
Das bedeutet für die Praxis: Eine schriftliche Vereinbarung ist zwar wichtig. Sie ersetzt aber nicht automatisch die Prüfung, welche Leistung der Makler tatsächlich erbracht hat und welche Bedeutung diese Leistung für das Geschäft hatte.
Wer eine Provision vereinbart, sollte deshalb möglichst klar regeln:
- wann genau der Provisionsanspruch entsteht,
- welche konkrete Tätigkeit des Maklers erforderlich ist,
- ob auch bei einem bereits bekannten Interessenten eine Provision geschuldet wird,
- welche Bedeutung die Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss haben muss und
- ob bestimmte Tätigkeiten ausdrücklich als provisionsbegründend gelten sollen.
Vier typische Situationen aus der Praxis
Der Käufer war dem Verkäufer schon bekannt
Ein Eigentümer verhandelt bereits seit längerer Zeit mit einem Kaufinteressenten. Später kontaktiert ein Makler denselben Interessenten und übermittelt ihm Unterlagen. Kommt es danach zum Kaufvertrag, ist die Maklerprovision nicht automatisch geschuldet. Der Makler muss grundsätzlich darlegen können, welchen zusätzlichen und wesentlichen Beitrag er geleistet hat.
Der Makler nennt erstmals einen konkreten Interessenten
Ein Verkäufer kennt eine Person zwar allgemein, weiß aber nicht, dass sie als Käufer für die konkrete Immobilie in Betracht kommt. Der Makler stellt den Kontakt gezielt als mögliche Vertragspartei her. In einer solchen Konstellation kann bereits die erstmalige Namhaftmachung eine wesentliche Vermittlungsleistung darstellen.
Der Makler bringt stockende Verhandlungen wieder in Gang
Verhandlungen sind bereits gescheitert. Der Makler führt die Parteien erneut zusammen, klärt offene Fragen und trägt dazu bei, dass sie sich auf Preis und Vertragsbedingungen einigen. Auch wenn sich die Parteien schon vorher kannten, kann eine solche aktive Tätigkeit für einen Provisionsanspruch relevant sein.
Es werden lediglich alte Unterlagen weitergeleitet
Ein Makler sendet eine veraltete Objektliste oder leitet Informationen weiter, die dem Empfänger bereits bekannt sind. Wenn diese Unterlagen für die spätere Kaufentscheidung keine erkennbare Bedeutung hatten und der Makler nicht weiter tätig wurde, kann die erforderliche verdienstliche Leistung fehlen.
Wer muss was beweisen?
Kommt es zum Streit, wird der zeitliche Ablauf besonders wichtig. Es geht nicht nur darum, ob der Makler irgendwann mit dem Käufer oder Verkäufer gesprochen hat. Zu klären ist vielmehr:
- Wann hatte der Verkäufer erstmals Kenntnis vom möglichen Käufer?
- Wann wurde der Makler eingeschaltet?
- Welche Informationen wurden konkret übermittelt?
- Waren diese Informationen aktuell und für das Geschäft relevant?
- Hat der Makler Verhandlungen eingeleitet oder begleitet?
- Welche Tätigkeit hat letztlich zum Vertragsabschluss beigetragen?
E-Mails, Gesprächsnotizen, Exposés, Objektlisten und schriftliche Vereinbarungen können dabei eine wichtige Rolle spielen. Auch Kalenderaufzeichnungen oder Nachrichtenverläufe können helfen, die Abfolge der Kontakte nachvollziehbar zu machen.
Für Immobilienmakler bedeutet das: Die eigene Tätigkeit sollte von Beginn an möglichst genau dokumentiert werden. Für Verkäufer und Käufer bedeutet es: Provisionsforderungen sollten nicht ungeprüft akzeptiert, aber auch nicht vorschnell zurückgewiesen werden. Entscheidend ist der konkrete Inhalt des Maklerauftrags und der tatsächliche Ablauf.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
Wer mit einer Provisionsforderung konfrontiert ist oder eine solche Forderung vorbereiten möchte, sollte strukturiert vorgehen:
- Vertrag und Vereinbarungen sichern: Prüfen Sie den Maklervertrag, eine allfällige Absichtserklärung und sonstige schriftliche Absprachen.
- Kontakte chronologisch ordnen: Halten Sie fest, wann die Parteien erstmals miteinander gesprochen oder verhandelt haben.
- Bekanntheit des Interessenten klären: War der Käufer dem Verkäufer bereits als möglicher Vertragspartner bekannt?
- Leistungen des Maklers konkretisieren: Welche Informationen, Gespräche oder Verhandlungen hat der Makler tatsächlich beigetragen?
- Bedeutung für den Abschluss bewerten: Haben diese Tätigkeiten die Entscheidung oder die Vertragsverhandlungen erkennbar gefördert?
- Unterlagen nicht löschen: Bewahren Sie E-Mails, Nachrichten, Notizen und übermittelte Dokumente vollständig auf.
- Keine vorschnelle Anerkennung abgeben: Eine schriftliche Erklärung zur Zahlung kann die spätere rechtliche Beurteilung erschweren.
Häufige Fragen zur Immobilienmakler-Provision
Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn der Makler nur den Käufer kontaktiert hat?
Nicht automatisch. War der Käufer dem Verkäufer bereits bekannt und hat der Makler lediglich Kontakt aufgenommen oder Informationen weitergeleitet, kann eine ausreichende Vermittlungsleistung fehlen. Entscheidend ist, ob der Makler den Vertragsabschluss durch seine Tätigkeit tatsächlich gefördert hat.
Reicht ein „Letter of Intent“ für den Provisionsanspruch aus?
Die bloße Erwähnung einer Provision in einer Absichtserklärung führt nicht zwingend zu einem bedingungslosen Anspruch. Maßgeblich kann weiterhin sein, ob der Makler eine verdienstliche und zumindest grundsätzlich ursächliche Leistung erbracht hat.
Kann ein Makler auch dann eine Maklerprovision verlangen, wenn ich den Käufer schon kannte?
Ja, das ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Der Makler muss dann aber regelmäßig durch eine zusätzliche, aktive Tätigkeit zum Geschäft beigetragen haben. Das kann etwa durch die gezielte Förderung von Verhandlungen oder die Beseitigung wesentlicher Hindernisse geschehen.
Was soll ich tun, wenn eine hohe Provisionsforderung einlangt?
Prüfen Sie zunächst den Maklervertrag, die konkrete Tätigkeit und den Ablauf der Verhandlungen. Lassen Sie die Forderung rechtlich beurteilen, bevor Sie sie anerkennen oder bezahlen. Besonders wichtig ist die Sicherung aller Unterlagen und Nachrichten.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Provisionsstreitigkeiten
Ob eine Immobilienmakler-Provision tatsächlich geschuldet ist, hängt häufig von Details ab: War der Käufer bereits bekannt? Welche Informationen wurden übermittelt? Hat der Makler die Verhandlungen maßgeblich unterstützt? Und was wurde schriftlich vereinbart?
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in zivilrechtlichen Angelegenheiten prüft die Kanzlei Pichler den konkreten Ablauf, die vorhandenen Vereinbarungen und die Argumente beider Seiten. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Verkäufer, Käufer und Immobilienmakler bei der rechtlichen Einschätzung und Durchsetzung ihrer Ansprüche.
Wenn Sie eine Provisionsforderung erhalten haben oder selbst eine Provision geltend machen möchten, wenden Sie sich an die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Sie erreichen die Kanzlei telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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