Maklerprovision trotz späterem Kaufvertrag: Wann eine bloße Kontaktaufnahme nicht genügt
Maklerprovision trotz späterem Kaufvertrag: Eine Wohnbaugesellschaft erhält Informationen über ein Grundstück. Jahre später wird das Grundstück tatsächlich verkauft – allerdings nicht direkt an diese Gesellschaft, sondern an ein Konsortium, dem sie gemeinsam mit weiteren Unternehmen angehört. Muss der Verkäufer deshalb eine Maklerprovision zahlen?
Die Antwort hängt nicht allein davon ab, ob der Makler irgendwann Kontakt zu einem späteren Käufer hatte. Entscheidend ist vielmehr, ob seine Tätigkeit für den konkreten Kaufvertrag zumindest mitursächlich war. Genau diese Frage stand im Mittelpunkt einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2023: OGH vom 25.09.2023, 6 Ob 98/23i. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung zeigt deutlich, warum Makler, Verkäufer und Kaufinteressenten Kontakte, Informationen und Verhandlungen sorgfältig dokumentieren sollten. Eine frühere Kontaktaufnahme allein garantiert noch keine Provision.
Der Fall: Grundstücksverkauf und mehrere Wohnbaugesellschaften
Ein Landwirt wollte mehrere landwirtschaftlich gewidmete Grundstücke im 22. Wiener Gemeindebezirk verkaufen. Die Gesamtfläche betrug rund 149.774 Quadratmeter. Die Grundstücke waren insbesondere deshalb interessant, weil eine spätere Umwidmung in Bauland zumindest denkbar war.
Der Verkäufer arbeitete mit einer Immobilienmaklerin und einem weiteren Makler zusammen. Die Maklerin nahm Kontakt zu mehreren Wohnbaugesellschaften auf.
Die erste Wohnbaugesellschaft
Mit der ersten Gesellschaft wurden ausführliche Verhandlungen geführt. Zu einem Kaufvertrag kam es jedoch nicht. Der wesentliche Streitpunkt war die Zahlungsstruktur: Die Wohnbaugesellschaft wollte einen Teil des Kaufpreises erst nach einer möglichen Umwidmung leisten. Der Landwirt verlangte hingegen eine sofortige und unbedingte Zahlung.
Die zweite Wohnbaugesellschaft
Auch die zweite Wohnbaugesellschaft wurde durch die Maklerin auf das Grundstück aufmerksam gemacht. Ein konkretes Kaufangebot wurde allerdings nicht gelegt. Ein vereinbartes Gespräch wurde kurzfristig abgesagt.
Die dritte Wohnbaugesellschaft
Die dritte Wohnbaugesellschaft kannte die Verkaufsabsichten des Landwirts bereits unabhängig von der Maklerin. Mit ihr verhandelte der Verkäufer direkt weiter. Im Dezember 2017 einigten sich die beiden auf einen Kaufpreis von 45 Millionen Euro ohne Kaufpreissplitting.
Erst danach suchte die dritte Wohnbaugesellschaft Projektpartner, um den hohen Kaufpreis und das wirtschaftliche Risiko aufzuteilen. Dabei wandte sie sich auch an die erste und zweite Wohnbaugesellschaft. Schließlich wurde das Grundstück im Jahr 2018 von einem Konsortium aus insgesamt zehn Unternehmen erworben.
Warum die Maklerin keine Provision erhielt
Die Maklerin verlangte vom Landwirt insgesamt 307.800 Euro an Provision. Davon entfielen 64.800 Euro auf eine schriftliche Provisionsvereinbarung im Zusammenhang mit der ersten Wohnbaugesellschaft. Weitere 243.000 Euro verlangte sie für die behauptete Vermittlung der zweiten Wohnbaugesellschaft.
Die Vorinstanzen gaben der Maklerin zunächst recht. Der Oberste Gerichtshof wies die Klage jedoch ab. Die Maklerin erhielt keine Provision und musste dem Landwirt zusätzlich die Prozesskosten ersetzen:
- 42.201,94 Euro für das Verfahren erster und zweiter Instanz;
- 18.635,36 Euro für das Revisionsverfahren.
Nach Ansicht des OGH fehlte der erforderliche Zusammenhang zwischen der Tätigkeit der Maklerin und dem späteren Kaufvertrag. Der Kauf wäre auch ohne ihre Tätigkeit in gleicher Weise zustande gekommen.
Die zentrale Regel: Maklerprovision setzt Kausalität voraus
Nach dem Maklergesetz entsteht ein Provisionsanspruch grundsätzlich nicht schon deshalb, weil ein Makler Informationen weitergibt oder irgendwann mit einem Interessenten Kontakt hatte. Seine Tätigkeit muss vielmehr für den späteren Vertragsabschluss zumindest mitursächlich sein.
Bei Immobiliengeschäften kann bereits die Namhaftmachung eines bisher unbekannten Interessenten eine wesentliche Maklerleistung darstellen. Das bedeutet aber nicht, dass jede Kontaktaufnahme automatisch provisionspflichtig ist. Auch eine frühzeitige Information über ein Grundstück reicht nicht immer aus.
Die entscheidende Frage lautet:
Hat gerade die Tätigkeit dieses Maklers den späteren Kauf zumindest mitveranlasst?
Dabei kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Zu prüfen ist insbesondere, wer den entscheidenden Kontakt hergestellt hat, wann die wesentlichen Vertragsbedingungen ausgehandelt wurden und auf wessen Initiative der spätere Käufer tatsächlich in das Geschäft eingestiegen ist.
Diese Umstände waren für den OGH entscheidend
Der spätere Hauptkäufer kannte das Grundstück bereits
Die dritte Wohnbaugesellschaft wurde nicht durch die Maklerin auf das Grundstück aufmerksam. Sie kannte das Verkaufsobjekt und die Verkaufsabsichten des Landwirts bereits aus eigener Initiative.
Damit fehlte ein wesentlicher Anknüpfungspunkt für die behauptete Vermittlung. Die Maklerin hatte den entscheidenden Käufer nicht erst mit dem Verkäufer zusammengebracht.
Die Einigung über den Kaufpreis erfolgte direkt
Der Landwirt und die dritte Wohnbaugesellschaft verhandelten unmittelbar miteinander. Sie erzielten bereits im Dezember 2017 eine Einigung über den Kaufpreis von 45 Millionen Euro ohne Kaufpreissplitting.
Der wesentliche Kaufentschluss stand damit bereits fest, bevor die dritte Wohnbaugesellschaft nach weiteren Projektpartnern suchte. Die späteren Gespräche mit anderen Unternehmen waren daher nicht der Ausgangspunkt des Kaufvertrags.
Das Käuferkonsortium entstand auf andere Weise
Die späteren Kontakte zwischen der dritten Wohnbaugesellschaft und den weiteren Konsortialmitgliedern wurden nicht durch die Maklerin hergestellt. Vielmehr ging die Initiative von der dritten Wohnbaugesellschaft aus, die nach Partnern für die Finanzierung und Risikoteilung suchte.
Dass sich darunter auch Gesellschaften befanden, mit denen die Maklerin zuvor Kontakt gehabt hatte, änderte daran nichts. Die spätere Beteiligung dieser Unternehmen beruhte nicht auf einer von der Maklerin betreuten Vermittlung des konkreten Kaufvertrags.
Vorinformationen allein genügen nicht
Der OGH stellte außerdem klar, dass auch frühere Informationen über das Grundstück oder über Preisvorstellungen nicht automatisch einen Provisionsanspruch begründen. Selbst eine mögliche geringfügige Ersparnis bei der Informationsbeschaffung macht die Maklerin noch nicht zur Ursache des späteren Geschäfts.
Auch die schriftliche Vereinbarung über eine Provision von 1,2 Prozent führte zu keinem anderen Ergebnis. Sie bezog sich auf einen Verkauf an die erste Wohnbaugesellschaft. Tatsächlich kam der Kauf aber auf einem anderen Weg und aufgrund eigenständiger Verhandlungen mit der dritten Wohnbaugesellschaft zustande.
Was bedeutet das für die Praxis?
Makler sollten ihre Tätigkeit lückenlos dokumentieren
Makler sollten nicht nur festhalten, dass sie mit einem Interessenten Kontakt hatten. Entscheidend ist die nachvollziehbare Dokumentation des gesamten Vermittlungsverlaufs:
- Wann wurde welcher Interessent erstmals namhaft gemacht?
- Welche Informationen wurden konkret übermittelt?
- Wurden Besichtigungen, Gespräche oder Verhandlungen organisiert?
- Welche Vertragsbedingungen wurden durch die Maklertätigkeit beeinflusst?
- Wie kam es später zum tatsächlichen Kaufvertrag?
Besonders anspruchsvoll sind Konstellationen, in denen ein Interessent später über eine andere Gesellschaft, eine Projektgesellschaft oder ein Konsortium kauft. Dann muss klar erkennbar sein, ob der konkrete Kauf auf die frühere Tätigkeit zurückgeht oder ob er sich unabhängig davon entwickelt hat.
Verkäufer sollten Provisionsvereinbarungen präzise formulieren
Für Verkäufer ist es wichtig, Provisionsvereinbarungen nicht unnötig unklar zu lassen. Aus der Vereinbarung sollte möglichst deutlich hervorgehen, wann eine Provision entstehen soll und auf welchen Geschäftspartner oder welche Art von Vertragsabschluss sie sich bezieht.
Zu überlegen ist insbesondere, ob die Provision nur bei einem direkten Verkauf an einen bestimmten Interessenten geschuldet sein soll oder auch dann, wenn dieser später über eine verbundene Gesellschaft, ein Konsortium oder als Projektpartner beteiligt ist.
Eine schriftliche Vereinbarung ersetzt allerdings nicht automatisch den erforderlichen Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss. Auch eine Provisionsklausel kann daher nicht ohne Weiteres eine Zahlungspflicht für ein Geschäft begründen, das auf einem völlig anderen Weg zustande gekommen ist.
Kaufinteressenten sollten Kontakte nachvollziehbar festhalten
Wer ein Grundstück von mehreren Maklern angeboten bekommt, sollte dokumentieren, von wem welche Information stammt. Das gilt besonders dann, wenn der spätere Ankauf über eine Projektgesellschaft oder ein Konsortium erfolgen soll.
Ohne klare Unterlagen kann später schwer feststellbar sein, welcher Makler den entscheidenden Kontakt hergestellt oder welche konkrete Leistung zum Kauf geführt hat. Das erhöht das Risiko von Provisionsstreitigkeiten.
Maklerprovision: Was Rechtsanwalt Wien für Sie prüft
Bei einem Streit über eine Maklerprovision kommt es auf die genaue Prüfung der Vereinbarung, der Kommunikation und des zeitlichen Ablaufs an. Ein Rechtsanwalt Wien kann beurteilen, ob die erforderliche Kausalität zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Kaufvertrag besteht.
Checkliste: Was ist bei einem Provisionsstreit zu prüfen?
- Provisionsvereinbarung prüfen: Welche konkrete Transaktion wird von der Vereinbarung erfasst?
- Kontaktzeitpunkte ordnen: Wann hatte welcher Interessent erstmals Kenntnis vom Grundstück?
- Verhandlungen nachvollziehen: Wer führte die entscheidenden Gespräche über Kaufpreis und Vertragsbedingungen?
- Käuferstruktur analysieren: Kaufte der ursprünglich kontaktierte Interessent selbst oder nur gemeinsam mit anderen Unternehmen?
- Dokumente sichern: E-Mails, Exposés, Gesprächsnotizen und Terminkalender können für die Beurteilung entscheidend sein.
- Kausalität hinterfragen: Wäre der Kauf auch ohne die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen?
Wer eine Provisionsforderung erhält, sollte diese nicht vorschnell anerkennen. Umgekehrt sollten Makler ihre Forderung nicht allein auf eine frühere Kontaktaufnahme stützen, sondern den konkreten Beitrag zum späteren Geschäft darlegen können.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Bekomme ich automatisch eine Provision, wenn ich einem Interessenten ein Grundstück gezeigt habe?
Nein. Eine Besichtigung oder Information kann zwar eine relevante Maklerleistung sein. Für den Provisionsanspruch muss die Tätigkeit aber grundsätzlich auch für den späteren Vertragsabschluss zumindest mitursächlich gewesen sein. Entscheidend ist daher nicht nur, was früher passiert ist, sondern wie der konkrete Kauf zustande kam.
Was gilt, wenn der Interessent später gemeinsam mit anderen Unternehmen kauft?
Das hängt vom Einzelfall ab. Maßgeblich ist, ob die frühere Tätigkeit des Maklers den späteren Kauf des Konsortiums tatsächlich mitveranlasst hat. Wenn der Kauf bereits vorher zwischen Verkäufer und einem anderen Unternehmen ausgehandelt wurde und das Konsortium erst danach gebildet wird, kann die erforderliche Kausalität fehlen.
Reicht eine schriftliche Provisionsvereinbarung immer aus?
Nein. Eine schriftliche Vereinbarung ist zwar wichtig, sie beantwortet aber nicht automatisch die Frage, ob die Maklertätigkeit zum konkreten Vertragsabschluss geführt hat. Auch bei einer schriftlichen Provisionsregelung muss der Zusammenhang zwischen Tätigkeit und Geschäft berücksichtigt werden.
Was kann ich tun, wenn der Makler eine hohe Provision fordert?
Sie sollten die Forderung und die zugrunde liegende Vereinbarung rechtlich prüfen lassen. Wichtig sind insbesondere die Vertragsunterlagen, die Kommunikation mit dem Makler sowie der zeitliche Ablauf der Gespräche mit den späteren Käufern.
Fazit: Früher Kontakt bedeutet nicht automatisch Geldanspruch
Die Entscheidung des OGH vom 25.09.2023, 6 Ob 98/23i, macht eine zentrale Grenze des Maklerrechts deutlich: Nicht jede frühere Kontaktaufnahme begründet einen Provisionsanspruch. Entscheidend ist, ob gerade die Maklertätigkeit den späteren Kauf zumindest mitveranlasst hat.
Wird ein Vertrag erst aufgrund eigenständiger Verhandlungen mit einem anderen Interessenten geschlossen und entsteht ein Käuferkonsortium erst danach, kann die Provision trotz früherer Informationen oder Kontakte entfallen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Verkäufer, Makler und Kaufinteressenten bei der Prüfung von Provisionsvereinbarungen und bei Streitigkeiten über die Ursächlichkeit einer Maklertätigkeit. Lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst früh prüfen, bevor Sie eine Forderung anerkennen oder gerichtliche Schritte einleiten.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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