Maklerprovision trotz späterem Kauf: Wann die Vermittlung noch ausreicht
Maklerprovision kann auch dann geschuldet sein, wenn ein Makler eine Liegenschaft zeigt, Kontakte herstellt und Gespräche organisiert, der Kaufvertrag aber erst Monate später abgeschlossen wird – möglicherweise nicht einmal mit dem ursprünglich angesprochenen Interessenten, sondern mit einer verbundenen Gesellschaft. Muss dann trotzdem eine Maklerprovision bezahlt werden?
Die Antwort hängt maßgeblich davon ab, ob die Tätigkeit des Maklers den späteren Vertragsabschluss noch wesentlich vorbereitet oder ermöglicht hat. Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage in seiner Entscheidung OGH vom 24.06.2025, 1 Ob 54/25k zugunsten der Maklerin beurteilt. Das Urteil zeigt: Ein Provisionsanspruch kann auch dann bestehen, wenn sich der Ablauf des Geschäfts deutlich verändert. Zur Entscheidung.
Der konkrete Fall: Vermittlung im Mai, Kaufvertrag im Oktober
Eine Immobilienmaklerin hatte mit einem Auftraggeber eine Provisionsvereinbarung abgeschlossen. Ihre Aufgabe bestand unter anderem darin, mögliche Kaufinteressenten namhaft zu machen und Gespräche sowie Besichtigungstermine zu organisieren.
Ursprünglich stand offenbar der Verkauf mehrerer Liegenschaften im Raum. In weiterer Folge kaufte jedoch eine Gesellschaft, die dem ursprünglichen Co-Investor des Auftraggebers zuzurechnen war, nur eine dieser Liegenschaften. Zwischen der letzten festgestellten Vermittlungstätigkeit im Mai 2022 und dem endgültigen Kaufvertrag im Oktober 2022 lagen rund fünf Monate.
Der Auftraggeber verweigerte die Zahlung der Provision. Er argumentierte, die Maklerin habe den späteren Kauf nicht ausreichend verursacht. Außerdem sei ein wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der Maklerin beziehungsweise einer mit ihr verbundenen Gesellschaft und der Verkäufergesellschaft nicht hinreichend offengelegt worden.
Die Gerichte kamen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das Erstgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht sprach der Maklerin die Provision jedoch zu. Der OGH wies die außerordentliche Revision des Auftraggebers zurück. Damit blieb die Entscheidung zugunsten der Maklerin bestehen.
Warum eine Maklertätigkeit auch Monate später noch entscheidend sein kann
Ein Makler muss nicht zwingend bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags durchgehend tätig sein. Entscheidend ist vielmehr, ob zwischen der Vermittlungsleistung und dem späteren Geschäft noch ein ausreichender Zusammenhang besteht.
Eine Provision kann daher auch geschuldet sein, wenn:
- die Verhandlungen zwischenzeitlich unterbrochen werden,
- der Kaufvertrag erst einige Monate später abgeschlossen wird,
- eine andere Person oder Gesellschaft als Vertragspartner auftritt oder
- letztlich nur ein Teil des ursprünglich geplanten Geschäfts umgesetzt wird.
Der Zusammenhang mit der Maklertätigkeit geht nicht automatisch deshalb verloren, weil zwischen Besichtigung und Kaufabschluss Zeit vergeht. Ebenso wenig muss der Makler bei jeder weiteren Verhandlung anwesend sein. Es genügt, wenn seine Tätigkeit den späteren Abschluss wesentlich vorbereitet oder ermöglicht hat. Das gilt auch für die Frage, ob eine Maklerprovision trotz zeitlicher Verzögerung noch verlangt werden kann.
Anders kann die Situation zu beurteilen sein, wenn das ursprüngliche Interesse endgültig beendet war und der spätere Kauf ausschließlich aufgrund völlig neuer Umstände ohne jeden Bezug zur früheren Vermittlung zustande kam. Ob das so ist, muss anhand des konkreten Geschehens beurteilt werden.
Nur eine Liegenschaft statt eines Gesamtpakets: Reicht das?
Im Anlassfall war zunächst offenbar der Verkauf mehrerer Liegenschaften gemeinsam im Gespräch. Tatsächlich wurde später nur eine Liegenschaft verkauft. Auch darin sah der OGH keinen zwingenden Grund, den Provisionsanspruch abzulehnen.
Maßgeblich war, welchem wirtschaftlichen Zweck die Vereinbarung diente. Dieser lag nach der Beurteilung der Gerichte vor allem darin, Informationen über die angebotenen Liegenschaften zu erhalten und einen Käufer zu finden. Es war nicht festgestellt worden, dass der Auftraggeber ausschließlich an einem Verkauf aller Liegenschaften als unteilbares Paket interessiert war.
Deshalb konnte der spätere Verkauf nur einer Liegenschaft als wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft angesehen werden. Ein solches Geschäft kann provisionspflichtig sein, wenn es dem ursprünglichen wirtschaftlichen Zweck der Vermittlung entspricht.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Verkauf eines anderen Objekts automatisch eine Provision auslöst. Entscheidend bleibt, wie der Maklervertrag formuliert ist und welche Interessen die Parteien bei seinem Abschluss tatsächlich verfolgt haben.
Naheverhältnis zum Vertragspartner: Wann muss der Makler informieren?
Makler müssen die Interessen ihrer Auftraggeber wahren. Besteht zwischen dem Makler und der anderen Vertragsseite ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis, kann eine Aufklärung darüber erforderlich sein. Das gilt insbesondere dann, wenn die Verbindung geeignet ist, die Unabhängigkeit oder Interessenvertretung des Maklers zu beeinträchtigen.
Nicht jede gesellschaftsrechtliche Verbindung führt jedoch automatisch zum Verlust der Provision. Es kommt auf die Intensität des Naheverhältnisses und die gesamten Umstände an. Eine Rolle können unter anderem spielen:
- die Höhe einer Beteiligung,
- tatsächliche Einflussmöglichkeiten,
- gemeinsame Konzernstrukturen,
- Geschäftsführungs- oder Organfunktionen sowie
- weitere wirtschaftliche Verflechtungen.
Im entschiedenen Fall hielt nicht die klagende Maklerin selbst eine Beteiligung an der Verkäufergesellschaft. Vielmehr war eine weitere, an der Provisionsvereinbarung beteiligte irische Gesellschaft mit 2 Prozent an der Verkäufergesellschaft beteiligt. Weitere besonders intensive Verbindungen waren nicht festgestellt worden.
Unter diesen konkreten Umständen sah der OGH kein ausreichend starkes Naheverhältnis, das zwingend hätte offengelegt werden müssen. Der Gerichtshof verwies damit zugleich auf den Unterschied zu Fällen, in denen ein Makler selbst Geschäftsführer oder Gesellschafter der Verkäufergesellschaft ist oder eine besonders enge wirtschaftliche Abhängigkeit besteht.
Was bedeutet die Entscheidung für Auftraggeber und Verkäufer?
Wer einen Maklervertrag unterschreibt, sollte nicht davon ausgehen, dass eine Provision nur bei einem sofortigen Abschluss mit dem unmittelbar vorgestellten Interessenten anfällt. Auch spätere Entwicklungen können rechtlich relevant bleiben.
Das betrifft beispielsweise folgende Situationen:
- Der Kaufabschluss erfolgt später: Eine fünfmonatige Unterbrechung beseitigt den Zusammenhang nicht automatisch, wenn die früheren Gespräche und Kontakte für den späteren Kauf weiterhin wesentlich waren.
- Eine Gesellschaft kauft statt einer Privatperson: Tritt eine dem ursprünglichen Interessenten zuzurechnende Gesellschaft als Käuferin auf, kann der Zusammenhang zur ursprünglichen Vermittlung fortbestehen.
- Nur ein Teil des Angebots wird verkauft: Auch der Verkauf einer einzelnen Liegenschaft kann provisionspflichtig sein, wenn kein ausschließlicher Paketverkauf vereinbart war.
- Der Makler ist beim Vertragsabschluss nicht mehr anwesend: Seine Provision entfällt nicht allein deshalb, weil die endgültigen Vertragsverhandlungen ohne seine unmittelbare Beteiligung stattfinden.
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Auftraggeber bereits bei Abschluss des Maklervertrags möglichst genau klären:
- Welche Liegenschaften sind vom Auftrag umfasst?
- Ist nur ein Verkauf im Paket oder auch ein Einzelverkauf provisionspflichtig?
- Wie lange soll die Vermittlung nachwirken?
- Welche verbundenen Unternehmen oder Geschäftspartner werden erfasst?
- Unter welchen Umständen ist ein Provisionsanspruch ausgeschlossen?
Besteht der Verdacht, dass der Makler wirtschaftlich mit der Verkäufer- oder Käuferseite verbunden ist, sollte eine Offenlegung verlangt und die Beteiligungsstruktur dokumentiert werden. Eine bloße Vermutung lässt sich später oft nur schwer beweisen.
Auch Makler sollten ihre Tätigkeit sorgfältig dokumentieren
Für Makler unterstreicht die Entscheidung die Bedeutung einer nachvollziehbaren Dokumentation. Je größer der zeitliche Abstand zwischen Vermittlung und Vertragsabschluss ist, desto wichtiger sind klare Unterlagen.
Festgehalten werden sollten insbesondere:
- wann welcher Interessent namhaft gemacht wurde,
- welche Gespräche und Besichtigungen organisiert wurden,
- welche Informationen über die Liegenschaften übermittelt wurden,
- ob und wann Verhandlungen stattgefunden haben,
- wie der spätere Käufer mit dem ursprünglich angesprochenen Interessenten verbunden ist und
- ob Verhandlungen tatsächlich beendet oder lediglich vorübergehend unterbrochen wurden.
Auch gesellschaftsrechtliche Beziehungen sollten transparent beurteilt werden. Eine geringe Beteiligung einer anderen Gesellschaft führt nicht zwingend zu einer Aufklärungspflicht. Ob eine Information erforderlich ist, hängt jedoch stets von der konkreten Struktur und dem möglichen Einfluss auf die Interessen des Auftraggebers ab.
Die wichtigsten Aussagen des OGH im Überblick
Die Entscheidung OGH vom 24.06.2025, 1 Ob 54/25k ist stark vom Einzelfall geprägt. Sie bedeutet nicht, dass jede Vermittlung Monate später automatisch zu einer Provision führt. Sie bedeutet auch nicht, dass jede Beteiligung von 2 Prozent unbeachtlich ist.
Die Kernaussagen lassen sich vielmehr so zusammenfassen:
- Eine Maklertätigkeit muss nicht bis zum Vertragsabschluss fortgesetzt werden.
- Ein zeitlicher Abstand zwischen Vermittlung und Kauf kann unschädlich sein.
- Auch ein Verkauf nur einer von mehreren ursprünglich angebotenen Liegenschaften kann ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft darstellen.
- Ein wirtschaftliches Naheverhältnis ist nach seiner Intensität und den Gesamtumständen zu beurteilen.
- Ob eine Provision geschuldet ist, hängt wesentlich vom konkreten Maklervertrag und dem tatsächlichen Ablauf ab.
Häufige Fragen zur Maklerprovision nach einem späteren Kauf
Muss ich auch dann Provision zahlen, wenn der Kauf erst Monate nach der Besichtigung erfolgt?
Das ist möglich. Entscheidend ist, ob die frühere Tätigkeit des Maklers den späteren Kauf noch wesentlich vorbereitet oder ermöglicht hat. Ein zeitlicher Abstand allein lässt den Provisionsanspruch nicht automatisch entfallen.
Was gilt, wenn nicht der ursprüngliche Interessent, sondern eine Gesellschaft kauft?
Auch dann kann ein Provisionsanspruch bestehen. Maßgeblich ist, ob zwischen dem ursprünglich vermittelten Interessenten und der kaufenden Gesellschaft ein nachvollziehbarer Zusammenhang besteht und ob das Geschäft wirtschaftlich auf die Vermittlung zurückzuführen ist.
Kann der Makler Provision verlangen, wenn nur eine von mehreren Liegenschaften verkauft wird?
Ja, das kann der Fall sein. Wenn der wirtschaftliche Zweck des Maklervertrags auch durch den Verkauf einer einzelnen Liegenschaft erreicht wird und kein ausschließlicher Paketverkauf vereinbart war, kann dieses Geschäft als wirtschaftlich gleichwertig angesehen werden.
Was kann ich tun, wenn ich ein Naheverhältnis des Maklers vermute?
Verlangen Sie möglichst frühzeitig eine klare Offenlegung und sichern Sie relevante Unterlagen zur Beteiligungs- oder Konzernstruktur. Ob daraus tatsächlich eine Pflichtverletzung oder ein Verlust des Provisionsanspruchs folgt, muss anhand der konkreten Umstände geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Maklerprovision rechtzeitig prüfen lassen
Ob eine Provision tatsächlich geschuldet ist, lässt sich selten allein anhand des Zeitpunkts des Kaufvertrags beantworten. Entscheidend sind der genaue Inhalt des Maklervertrags, die dokumentierten Vermittlungsschritte, die Verbindung zwischen den beteiligten Personen oder Gesellschaften und der wirtschaftliche Zweck des Geschäfts.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Auftraggeber, Verkäufer und Makler bei der Prüfung von Provisionsforderungen, Vermittlungsleistungen und möglichen Naheverhältnissen. Lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst frühzeitig beurteilen, bevor Anerkenntnisse abgegeben oder Zahlungsfristen versäumt werden.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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