Maklerprovision trotz späterem Kaufvertrag: Wann Verkäufer zahlen müssen
Maklerprovision: Kann eine Immobilienmaklerin eine Provision verlangen, wenn der endgültige Kaufvertrag erst Monate nach dem Ende des Maklerauftrags unterschrieben wird? Und was gilt, wenn Käufer zwischenzeitlich sogar auf den Abschluss des Kaufvertrags klagen?
Die Antwort lautet: Eine spätere Vertragsunterzeichnung beseitigt den Provisionsanspruch nicht automatisch. Entscheidend ist vielmehr, ob die Tätigkeit des Maklers für den späteren Geschäftsabschluss weiterhin wesentlich und nachvollziehbar ursächlich war.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2024 besonders deutlich: Im Verfahren OGH vom 24.04.2024, 9 Ob 25/24b mussten zwei Immobilieneigentümer eine Maklerprovision von 18.900 Euro bezahlen, obwohl der endgültige Kaufvertrag erst nach Beendigung des Alleinvermittlungsauftrags und nach erheblichen Streitigkeiten zustande gekommen war.
Die vollständige Entscheidung des OGH können Sie im Rechtsinformationssystem des Bundes nachlesen.
Der konkrete Fall: Vom Alleinvermittlungsauftrag bis zum späteren Kaufvertrag
Ein Ehepaar war gemeinsam Eigentümer einer Liegenschaft mit einem Haus und drei Wohnungen. Für den Verkauf beauftragten die Eigentümer eine Immobilienmaklerin mit einem Alleinvermittlungsauftrag. Vereinbart war eine Provision von 1,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer.
Die Maklerin wurde umfangreich tätig. Sie erstellte Verkaufsunterlagen, Fotos, Videos und ein Exposé. Außerdem besprach sie das Objekt und den Kaufpreis mit den späteren Käufern, bereitete ein verbindliches Kaufanbot vor und leitete dieses weiter. Es folgten weitere Gespräche und Verhandlungen zwischen den Beteiligten.
Die Käufer und die Eigentümer unterzeichneten zunächst ein verbindliches Kaufanbot über 1.050.000 Euro. Danach kam es zu Meinungsverschiedenheiten. Der endgültige Kaufvertrag wurde zunächst nicht unterschrieben.
Später kündigten die Eigentümer den Alleinvermittlungsauftrag. Die Käufer klagten zwischenzeitlich sogar auf Abschluss des Kaufvertrags. Im Mai 2022 unterzeichneten die Parteien schließlich doch zwei schriftliche Kaufverträge über die gesamte Liegenschaft.
Daraufhin stellte die Maklerin eine Provision von 18.900 Euro in Rechnung. Die Eigentümer verweigerten die Zahlung. Sie argumentierten unter anderem, die Maklerin habe den endgültigen Vertragsabschluss nicht herbeigeführt. Außerdem sei der Vertrag erst nach dem Ende des Maklerauftrags zustande gekommen. Auch das Gerichtsverfahren der Käufer und offene Fragen zur Immobilie wurden gegen den Provisionsanspruch ins Treffen geführt.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies die Revision der Eigentümer zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen: Die Eigentümer müssen der Maklerin die Provision von 18.900 Euro bezahlen.
Zusätzlich haben sie die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.759,58 Euro zu ersetzen. Die Zahlung war binnen 14 Tagen zu leisten. Beide Eigentümer haften solidarisch. Das bedeutet grundsätzlich, dass die Maklerin den gesamten Betrag von jedem der beiden verlangen kann. Ein allfälliger Ausgleich zwischen den Eigentümern ist davon zu unterscheiden.
Wichtig ist die genaue Einordnung der Entscheidung: Der OGH hat die Revision als unzulässig zurückgewiesen, weil keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorlag. Er hat den Fall daher nicht in gleicher Weise wie ein erstinstanzliches Gericht vollständig neu aufgerollt. Die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen war nach Ansicht des OGH jedenfalls vertretbar.
Warum die Maklerprovision trotz späterem Vertragsabschluss bestehen blieb
Für einen Provisionsanspruch genügt grundsätzlich eine verdienstliche und für den späteren Vertragsabschluss mitursächliche Tätigkeit des Maklers. Die Maklerin muss daher nicht zwingend den endgültigen Kaufvertrag selbst ausformulieren oder bis zur letzten Unterschrift anwesend sein.
Im konkreten Fall hatte sie die späteren Käufer und Verkäufer zusammengeführt, die wesentlichen Verkaufsunterlagen erstellt, ein verbindliches Kaufanbot vorbereitet und die Verhandlungen begleitet. Der spätere Kaufvertrag beruhte weiterhin im Wesentlichen auf dieser Tätigkeit und auf dem ursprünglichen Kaufanbot.
Dass der endgültige Abschluss erst später erfolgte, änderte daran nichts. Maßgeblich war, dass die entscheidende Vermittlungstätigkeit während des aufrechten Maklervertrags erbracht worden war.
Die Kündigung des Maklerauftrags schützt nicht automatisch vor der Provision
Verkäufer können den Provisionsanspruch daher nicht ohne Weiteres dadurch vermeiden, dass sie den Maklervertrag beenden oder den Abschluss des Kaufvertrags hinauszögern. Wird die Immobilie später mit jenen Interessenten verkauft, die durch die Tätigkeit des Maklers vermittelt wurden, bleibt der Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss entscheidend.
Das gilt auch dann, wenn die Parteien nach der Beendigung des Maklerauftrags selbst, durch Rechtsanwälte oder mit Unterstützung anderer Personen weiterverhandeln. Die Mitwirkung weiterer Personen lässt die ursprüngliche Maklerleistung nicht automatisch bedeutungslos werden.
Auch ein Gerichtsverfahren unterbricht den Zusammenhang nicht zwingend
Im Fall des Ehepaars hatten die Käufer zwischenzeitlich auf Abschluss des Kaufvertrags geklagt. Der Umstand, dass ein Gerichtsverfahren stattfand und der Richter zur späteren Einigung beitrug, beseitigte den Provisionsanspruch dennoch nicht.
Der Zusammenhang wäre nur dann weggefallen, wenn die ursprünglichen Verhandlungen endgültig gescheitert wären und der spätere Vertrag ausschließlich aufgrund völlig neuer Umstände zustande gekommen wäre. Davon ging der OGH hier nicht aus. Die Parteien hatten ihr Interesse an der Liegenschaft nicht endgültig verloren. Vielmehr führten sie weiterhin Gespräche, und der spätere Kaufvertrag knüpfte im Wesentlichen an das ursprüngliche Kaufanbot an.
Der Makler ist nicht automatisch Rechtsanwalt oder Sachverständiger
Die Entscheidung betrifft auch die Grenzen der Pflichten eines Immobilienmaklers. Ein Makler muss wesentliche Informationen über das Geschäft erteilen und seine Vermittlungstätigkeit sorgfältig ausüben. Er übernimmt dadurch aber nicht automatisch die umfassende rechtliche oder technische Prüfung der Immobilie.
Im konkreten Fall musste die Maklerin nach der Beurteilung des OGH nicht ohne konkrete Anhaltspunkte:
- die Übereinstimmung des tatsächlichen Baubestands mit sämtlichen Baubescheiden überprüfen,
- alle Fragen zur grundbücherlichen Sicherung eines Zufahrtsrechts selbst klären,
- die vollständige rechtliche Gestaltung des Kaufvertrags übernehmen oder
- sämtliche Details des mitverkauften Mobiliars eigenständig rechtlich prüfen.
Für Käufer und Verkäufer bedeutet das: Die Beauftragung eines Maklers ersetzt nicht automatisch die Prüfung durch einen Rechtsanwalt, einen Notar oder einen Sachverständigen. Gerade bei älteren Gebäuden, Umbauten, Dienstbarkeiten, Zufahrtsrechten oder umfangreichem Inventar können zusätzliche Prüfungen sinnvoll sein.
Eine Provisionsminderung kommt nicht schon deshalb in Betracht, weil im Nachhinein einzelne Fragen offenbleiben. Erforderlich wäre vielmehr eine Pflichtverletzung des Maklers, durch die seine Leistung weniger wertvoll oder weniger verdienstlich geworden ist. Eine solche Pflichtverletzung sah der OGH in diesem Fall nicht.
Vorsicht bei Angeboten zur Provisionsminderung
Die Maklerin hatte den Eigentümern eine Reduktion der Provision um 5.500 Euro angeboten. Dieses Angebot war allerdings an einen zeitnahen Abschluss des Kaufvertrags geknüpft.
Die Eigentümer nahmen das Angebot nicht rechtzeitig an. Der Kaufvertrag wurde erst mehr als sechs Monate später abgeschlossen. Deshalb konnten sie sich nach der Entscheidung nicht mehr auf die angebotene Reduktion berufen.
Ein Entgegenkommen des Maklers ist daher genau zu prüfen. Entscheidend sind nicht nur die Höhe des Nachlasses, sondern auch die Bedingungen, die Frist und die Frage, wann eine wirksame Annahme erfolgt. Eine spätere Berufung auf ein längst abgelaufenes Angebot kann erfolglos bleiben.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Der Maklervertrag wurde bereits gekündigt
Ein Verkäufer kündigt den Alleinvermittlungsauftrag. Einige Monate später verkauft er die Immobilie an einen Interessenten, den der Makler ursprünglich vermittelt und mit dem er das Kaufanbot verhandelt hatte. Allein die Kündigung beseitigt den Provisionsanspruch nicht zwingend.
2. Der Kaufvertrag wird erst nach langen Verhandlungen unterschrieben
Zwischen Kaufanbot und endgültigem Vertrag liegen Monate. Die Parteien verhandeln über Übergabe, Inventar oder Zahlungsmodalitäten weiter. Auch dann kann die ursprüngliche Vermittlung noch ursächlich für den Abschluss sein.
3. Rechtsanwälte übernehmen die weiteren Gespräche
Dass die Vertragsparteien später ihre Rechtsanwälte einschalten, bedeutet nicht automatisch, dass der Makler keinen Beitrag mehr geleistet hat. Die spätere rechtliche Vertragsgestaltung ist von der ursprünglichen Vermittlung zu unterscheiden.
4. Eine Klage führt schließlich zur Einigung
Auch ein Gerichtsverfahren der Käufer kann den Provisionsanspruch unberührt lassen, wenn der spätere Vertrag noch auf den ursprünglichen Verhandlungen und dem vermittelten Geschäft beruht.
Was Verkäufer und Käufer jetzt beachten sollten – Rechtsanwalt Wien
- Maklerauftrag genau lesen: Achten Sie auf Laufzeit, Alleinvermittlungsabreden, Provisionshöhe und Regelungen für einen späteren Vertragsabschluss.
- Verhandlungen dokumentieren: Bewahren Sie Kaufanbote, E-Mails, Nachrichten und Gesprächsnotizen auf.
- Offene Punkte früh klären: Dazu gehören der genaue Kaufgegenstand, mitverkaufte Möbel, Dienstbarkeiten, Zufahrtsrechte, baurechtliche Fragen, Übergabe und Kosten.
- Verbindliche Kaufanbote ernst nehmen: Ein solches Angebot kann eine erhebliche rechtliche Bedeutung haben, auch wenn der endgültige Kaufvertrag noch nicht unterschrieben wurde.
- Provisionsnachlässe fristgerecht annehmen: Prüfen Sie, ob eine Reduktion an einen bestimmten Abschlusszeitpunkt oder andere Bedingungen geknüpft ist.
- Zusätzliche Beratung einholen: Bei rechtlichen, grundbücherlichen oder technischen Fragen sollte nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass der Makler diese vollständig prüft.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn der Kaufvertrag erst später unterschrieben wurde?
Das kann der Fall sein. Entscheidend ist, ob die Maklertätigkeit während des aufrechten Auftrags für den späteren Vertragsabschluss wesentlich und mitursächlich war. Der zeitliche Abstand allein beseitigt den Anspruch nicht automatisch.
Kann ich durch die Kündigung des Maklervertrags die Provision verhindern?
Nicht zwingend. Wird die Immobilie später mit einem Interessenten verkauft, den der Makler vermittelt oder mit dem er maßgeblich verhandelt hat, kann die Provision weiterhin geschuldet sein.
Ist der Makler für alle rechtlichen und baulichen Fragen verantwortlich?
Nein. Ein Makler muss wesentliche Informationen erteilen, ist aber grundsätzlich kein Ersatz für einen Rechtsanwalt, Notar oder Bausachverständigen. Rechtliche Vertragsfragen, Grundbuchsthemen und technische Prüfungen können zusätzliche Beratung erfordern.
Was gilt, wenn der Makler eine Provisionsminderung angeboten hat?
Ein solcher Nachlass kann an Bedingungen und Fristen geknüpft sein. Wird er nicht rechtzeitig angenommen oder der Kaufvertrag nicht innerhalb der vereinbarten Zeit abgeschlossen, kann das Angebot seine Wirkung verlieren.
Fazit: Die entscheidende Frage ist der ursächliche Beitrag
Ein späterer Vertragsabschluss, die Kündigung des Maklerauftrags oder ein zwischenzeitliches Gerichtsverfahren führen nicht automatisch zum Wegfall der Maklerprovision. Entscheidend bleibt, ob die Vermittlungsleistung des Maklers für das später abgeschlossene Geschäft noch nachvollziehbar ursächlich war.
Wer eine Immobilie verkauft oder kauft, sollte daher bereits das Kaufanbot und den Maklervertrag sorgfältig prüfen. Unklare Nebenabreden, offene Fristen oder nicht dokumentierte Verhandlungen können später zu erheblichen finanziellen Streitigkeiten führen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zu Maklerverträgen, Kaufanboten, Provisionsforderungen und Immobilienverkäufen. Lassen Sie Ihre Unterlagen prüfen, bevor Sie eine Erklärung abgeben oder eine Rechnung zurückweisen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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