Maklerprovision ohne Vertrag: Wann Immobilienkäufer zahlen müssen
Maklerprovision ohne Vertrag kann auch dann geschuldet sein, wenn kein schriftlicher Maklervertrag unterschrieben wurde. Viele Immobilieninteressenten gehen davon aus, dass eine Maklerprovision nur dann geschuldet ist, wenn ein schriftlicher Maklervertrag unterschrieben wurde. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Auch Gespräche, Nachrichten oder konkrete Aufträge an einen Makler können rechtlich ausreichen, um eine Zahlungspflicht zu begründen.
Besonders heikel wird es, wenn die Kommunikation über eine beauftragte Person läuft, der Kauf später über eine Gesellschaft erfolgt oder der Makler nicht an sämtlichen Vertragsverhandlungen beteiligt ist. Mit diesen Fragen beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2016.
Der Fall: Ein Grundstück wird gezielt gesucht
Ein im Ausland lebender Interessent war auf der Suche nach einer Luxusimmobilie. Dafür nahm er die Dienste einer Wiener Immobilienmaklergesellschaft in Anspruch. Die Kommunikation erfolgte teilweise über eine Bekannte, die für ihn als Ansprechpartnerin und Verhandlungsgehilfin tätig war.
Bei der Besichtigung einer anderen Immobilie erkundigte sich der Interessent nach dem Eigentümer eines benachbarten Grundstücks. Dieses Grundstück wurde damals nicht öffentlich zum Verkauf angeboten. Zudem hatte es früher seiner Familie gehört. Der Interessent wollte es dennoch unbedingt erwerben.
Er ersuchte die Maklerin daher,
- den Eigentümer ausfindig zu machen,
- dessen Verkaufsbereitschaft zu klären und
- ein Treffen zwischen ihm und dem Eigentümer zu arrangieren.
Die Maklerin ermittelte den Eigentümer und teilte mit, dass dieser grundsätzlich zu einem Verkauf bereit sei. Anschließend organisierte sie das entscheidende Treffen. Danach begannen die Verkaufsverhandlungen.
Das Grundstück wurde schließlich um 35 Millionen Euro an eine Gesellschaft verkauft. Über diese Gesellschaft und weitere Zwischenstrukturen war ein Trust verfügungsberechtigt. Begünstigter des Trusts war der Interessent, der das Grundstück später gemeinsam mit seiner Familie privat als Wohnsitz nutzte.
Die Maklerin verlangte vom Interessenten eine Provision. Dieser bestritt jedoch seine Zahlungspflicht. Er argumentierte unter anderem, dass kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei, die Tätigkeit der Maklerin für den Kauf nicht ursächlich gewesen wäre und er als Konsument vom Vertrag zurücktreten oder eine Provisionsminderung verlangen könne.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Interessenten zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 25.10.2016, 4 Ob 205/16z. Zur Entscheidung. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht: Der Interessent musste die Maklerprovision bezahlen.
Der OGH stellte dabei mehrere Punkte klar:
- Ein Maklervertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen.
- Die Tätigkeit der Maklerin war für den späteren Kauf ausreichend nützlich und ursächlich.
- Die Kommunikation über die Bekannte wurde dem Interessenten zugerechnet.
- Auch die Höhe der Provision konnte schlüssig vereinbart worden sein.
- Eine Provisionsminderung wegen fehlender Verbraucheraufklärung kam aufgrund der festgestellten Aufklärung der Bekannten nicht zum Tragen.
- Ein späterer Rücktritt beseitigte die bereits entstandene Zahlungspflicht nicht.
Maklerprovision ohne Vertrag: Ein Maklervertrag muss nicht immer unterschrieben werden
Ein Provisionsanspruch setzt grundsätzlich voraus, dass zwischen dem Makler und dem Kunden ein Maklervertrag besteht. Ein solcher Vertrag muss aber nicht zwingend in einem unterzeichneten Dokument enthalten sein.
Auch das Verhalten der Beteiligten kann entscheidend sein. Wenn ein Interessent einen Makler gezielt ersucht, den Eigentümer eines bestimmten Grundstücks zu ermitteln, dessen Verkaufsbereitschaft zu klären und ein Treffen zu organisieren, spricht vieles für einen schlüssig abgeschlossenen Vermittlungsauftrag.
Das bedeutet: Wer konkrete Leistungen eines Maklers anfordert und diese Leistungen anschließend in Anspruch nimmt, kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, lediglich unverbindlich gesprochen zu haben. Die rechtliche Bewertung hängt zwar immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine fehlende Unterschrift allein verhindert den Provisionsanspruch aber nicht automatisch. Eine Maklerprovision ohne Vertrag ist daher unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Schon die Herstellung des Kontakts kann genügen
Ein Immobilienmakler muss nicht zwingend sämtliche Vertragsverhandlungen führen oder den Kaufvertrag bis zur Unterschrift begleiten. Unter Umständen reicht bereits die sogenannte Nachweisung einer Kaufgelegenheit.
Damit ist gemeint, dass der Makler dem Interessenten ein Objekt oder den Eigentümer bekannt macht beziehungsweise den Eigentümer mit einem konkreten Kaufinteressenten zusammenbringt. Voraussetzung ist, dass diese Tätigkeit für den späteren Vertragsabschluss ursächlich oder zumindest wesentlich förderlich war.
Im entschiedenen Fall hatte die Maklerin nicht nur eine allgemeine Information weitergegeben. Sie hatte den Eigentümer des nicht öffentlich angebotenen Grundstücks ausfindig gemacht, dessen Verkaufsbereitschaft geklärt und ein Treffen arrangiert. Genau dieses Treffen bildete den Ausgangspunkt für die späteren Verhandlungen.
Dass die Maklerin nicht jede weitere Gesprächsrunde führte, änderte daran nichts. Ihre Tätigkeit hatte den Kontakt ermöglicht und damit den späteren Kauf wesentlich gefördert.
Wer andere Personen einschaltet, trägt ein Kommunikationsrisiko
Der Interessent kommunizierte nicht ausschließlich selbst mit der Maklerin. Eine Bekannte übernahm teilweise die Kommunikation und trat als Verhandlungsgehilfin auf. Das war für die rechtliche Beurteilung entscheidend.
Wissen und Erklärungen einer Person, die im Auftrag des Interessenten handelt, können diesem zugerechnet werden. Der Kunde kann sich dann nicht ohne Weiteres darauf berufen, selbst nicht informiert worden zu sein, wenn die von ihm eingeschaltete Person die maßgeblichen Informationen erhalten hat.
Das betrifft nicht nur private Bekannte. Auch Mitarbeiter, Familienangehörige, Vermögensberater oder sonstige Vertreter können in der Kommunikation mit einem Makler eine wichtige Rolle spielen. Wer eine andere Person mit der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts betraut, sollte daher sicherstellen, dass diese Person über den Auftrag, die Provision und mögliche Verbraucherrechte vollständig informiert ist.
Auch die Provisionshöhe kann schlüssig vereinbart werden
Nicht nur der Maklervertrag selbst, sondern auch die Höhe der Provision kann sich aus dem Verhalten der Parteien ergeben. Eine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung ist deshalb auch in diesem Punkt besonders wichtig, aber nicht in jeder Konstellation zwingende Voraussetzung.
Gerade bei hochpreisigen Immobiliengeschäften kann eine unklare oder nur mündlich besprochene Provisionsregelung zu erheblichen Streitigkeiten führen. Unklarheiten können etwa entstehen, wenn nicht feststeht,
- ob die Provision inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart wurde,
- welche Person oder Gesellschaft provisionspflichtig ist,
- für welches konkrete Objekt der Makler tätig wird und
- zu welchem Zeitpunkt der Provisionsanspruch entsteht.
Die Frage der Ortsüblichkeit allein muss nicht immer ausschlaggebend sein, wenn sich aus dem Verhalten der Beteiligten eine konkrete Provisionsvereinbarung ableiten lässt. Für Käufer und Makler ist es daher sinnvoll, die Konditionen vor weiteren Vermittlungsschritten schriftlich festzuhalten.
Verbraucherschutz: Rücktritt und Provisionsminderung sind nicht grenzenlos
Auch ein Konsument kann sich grundsätzlich auf gesetzliche Schutzbestimmungen berufen. Dazu können Informations- und Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers sowie unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf Provisionsminderung oder Rücktritt gehören.
Diese Rechte greifen jedoch nicht automatisch in jeder Situation. Im entschiedenen Fall war nach den Feststellungen der Gerichte die eingeschaltete Bekannte entsprechend aufgeklärt worden. Ihre Kenntnis und Kommunikation wurden dem Interessenten zugerechnet.
Auch das Rücktrittsrecht nach dem Konsumentenschutzgesetz war hier ausgeschlossen. Entscheidend war, dass der Interessent den konkreten Geschäftsabschluss selbst angebahnt hatte. Er hatte gerade dieses Grundstück erwerben wollen und die Maklerin ausdrücklich damit beauftragt, den Eigentümer zu kontaktieren und ein Treffen zu arrangieren.
Ein späterer Rücktritt kann außerdem eine bereits entstandene Provisionspflicht nicht ohne Weiteres rückwirkend beseitigen. Ob ein Rücktritt möglich ist und welche Folgen er hat, muss anhand der konkreten Kontaktaufnahme, der Aufklärung und des zeitlichen Ablaufs geprüft werden.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Die Entscheidung zeigt, dass unverbindlich wirkende Gespräche erhebliche finanzielle Folgen haben können. Das gilt insbesondere in folgenden Situationen:
Sie bitten den Makler, einen bestimmten Eigentümer zu kontaktieren
Wer einen Makler ersucht, den Eigentümer eines konkret bezeichneten Grundstücks ausfindig zu machen, handelt nicht mehr bloß allgemein interessiert. Daraus kann sich ein Vermittlungsauftrag ergeben.
Sie kommunizieren über eine andere Person
Nachrichten und Erklärungen eines Familienmitglieds, Mitarbeiters oder Beraters können dem Käufer zugerechnet werden. Die Einschaltung einer dritten Person schützt daher nicht automatisch vor einer späteren Provisionsforderung.
Der Kauf erfolgt über eine Gesellschaft oder einen Trust
Ein Erwerb über eine Gesellschaft oder eine andere rechtliche Struktur beseitigt nicht zwingend die persönliche Zahlungspflicht des Interessenten. Entscheidend ist unter anderem, wer den Makler beauftragt hat, wer von der Tätigkeit profitierte und wie die konkrete Abwicklung gestaltet war.
Der Makler war nicht bei allen Verhandlungen dabei
Auch wenn der Makler nach der ersten Kontaktvermittlung nicht mehr an jeder Besprechung teilnimmt, kann eine Provision geschuldet sein. Maßgeblich ist, ob seine Tätigkeit für den späteren Vertragsschluss wesentlich war.
So vermeiden Sie Streit über die Maklerprovision
- Klärung vor der Kontaktaufnahme: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, für welches Objekt der Makler tätig wird.
- Provision genau festhalten: Vereinbaren Sie die Höhe der Provision und klären Sie, ob die Umsatzsteuer bereits enthalten ist.
- Auftraggeber bestimmen: Halten Sie fest, ob Sie selbst, eine Gesellschaft oder eine andere Person Vertragspartner des Maklers werden soll.
- Kommunikation dokumentieren: Bewahren Sie E-Mails, Nachrichten und Gesprächsnotizen auf.
- Vertreter informieren: Wenn eine andere Person für Sie kommuniziert, muss sie über Auftrag, Kosten und Aufklärung informiert sein.
- Rücktritt nicht voraussetzen: Ein späterer Rücktritt beseitigt eine bereits entstandene Zahlungspflicht nicht automatisch.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Muss ich eine Maklerprovision zahlen, obwohl ich nichts unterschrieben habe?
Das ist möglich. Ein Maklervertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Ob tatsächlich eine Zahlungspflicht besteht, hängt davon ab, welche Aufträge erteilt wurden, welche Tätigkeit der Makler entfaltet hat und wie die Beteiligten miteinander kommuniziert haben.
Kann der Makler Provision verlangen, wenn er nur den Kontakt zum Eigentümer hergestellt hat?
Ja, das kann ausreichen. Wenn die Kontaktvermittlung für den späteren Kauf wesentlich war, kann bereits die Nachweisung einer Kaufgelegenheit einen Provisionsanspruch begründen.
Was gilt, wenn eine Freundin oder ein Berater mit dem Makler gesprochen hat?
Hat diese Person für den Interessenten gehandelt, können ihre Erklärungen und ihre Kenntnis dem Interessenten zugerechnet werden. Die bloße Einschaltung einer anderen Person verhindert daher nicht automatisch eine Zahlungspflicht.
Kann ich nachträglich vom Maklervertrag zurücktreten?
Ein Rücktritt ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Er kann insbesondere ausgeschlossen sein, wenn der Kunde den konkreten Geschäftsabschluss selbst angebahnt hat. Außerdem beseitigt ein späterer Rücktritt nicht zwingend eine bereits entstandene Provisionspflicht.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie die Zahlungspflicht rechtzeitig prüfen
Bei Immobiliengeschäften können bereits erste Kontaktaufnahmen rechtlich bedeutsam sein. Das gilt besonders bei hohen Kaufpreisen, mehreren beteiligten Personen oder einem Erwerb über Gesellschaften und Trust-Strukturen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler zu Fragen rund um Maklerverträge, Provisionsforderungen, Rücktrittsrechte und die rechtliche Einordnung von Vermittlungstätigkeiten. Lassen Sie Ihre Unterlagen prüfen, bevor Sie eine Provision anerkennen oder eine Zahlung verweigern.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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