Maklerprovision trotz fehlender schriftlicher Vereinbarung? Darauf kommt es wirklich an
Eine Maklerprovision wird nach einem Immobilienkauf manchmal verlangt, obwohl keine schriftliche Vereinbarung unterschrieben wurde. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist unterschrieben. Kurz danach verlangt eine Maklerin eine Provision. Der Käufer oder Verkäufer ist überrascht: Es habe doch niemand ausdrücklich einen Maklervertrag unterschrieben. Oder die Immobilie sei längst bekannt gewesen. Oder der entscheidende Kontakt sei überhaupt über andere Personen zustande gekommen.
Genau an diesem Punkt entstehen in der Praxis häufig Streitigkeiten. Denn ein späterer Kaufvertrag allein beweist noch nicht, dass eine Maklerprovision geschuldet ist. Entscheidend ist vielmehr, ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist und ob die Tätigkeit des Maklers den Vertragsabschluss tatsächlich wesentlich gefördert hat.
Der Fall: Eine Maklerin verlangte Maklerprovision für einen späteren Immobilienkauf
In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall ging es um den Verkauf von Liegenschaften. Eine Immobilienmaklerin verlangte offenbar eine Provision, weil es später zu einem Kaufvertrag über die Grundstücke beziehungsweise Immobilien des Beklagten gekommen war.
Der Eigentümer bestritt jedoch, dass die Maklerin den Kauf vermittelt oder den Vertragsabschluss maßgeblich herbeigeführt habe. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen erfuhr der Eigentümer erstmals durch jene Rechtsanwälte vom Kaufinteresse, die später auch an den Vertragsverhandlungen beteiligt waren.
Die Maklerin brachte außerdem vor, sie habe den Kaufinteressenten dem Bruder des Eigentümers genannt. Dieser sei als Vertreter beziehungsweise als sogenannter Empfangsbote des Eigentümers aufgetreten. Eine entsprechende Mitteilung an den Bruder konnte nach den gerichtlichen Feststellungen jedoch nicht nachgewiesen werden.
Die Vorinstanzen wiesen das Begehren der Maklerin ab. Dagegen erhob sie eine außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH zur Maklerprovision entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Maßgeblich war damit weiterhin das Ergebnis der Vorinstanzen: Die Maklerin konnte aus dem konkreten Sachverhalt keinen Anspruch auf eine Maklerprovision ableiten.
Der OGH sah keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung, die eine inhaltliche Entscheidung über die außerordentliche Revision erforderlich gemacht hätte. Außerdem war der Oberste Gerichtshof an die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen gebunden.
Die Entscheidung stammt vom OGH vom 23.05.2018, 3 Ob 35/18w. Sie ist daher keine neue Entscheidung, sondern verdeutlicht bereits seit mehreren Jahren wichtige Grundsätze für die Beurteilung von Provisionsforderungen im Immobilienbereich. Zur Entscheidung.
Eine Unterschrift ist nicht immer erforderlich – aber bloße Beteiligung reicht nicht
Ein Maklervertrag muss nicht zwingend in einer ausdrücklich unterzeichneten Urkunde festgehalten werden. Er kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Das bedeutet: Das Verhalten der Beteiligten kann zeigen, dass der Makler für eine Person tätig werden soll und diese Tätigkeit akzeptiert wird.
Damit ist jedoch nicht jede Kontaktaufnahme automatisch provisionspflichtig. Wer mit einem Makler spricht oder von ihm Informationen erhält, erklärt dadurch nicht ohne Weiteres, eine Provision übernehmen zu wollen.
Wesentlich ist insbesondere, ob der Interessent wusste, dass der Makler für ihn tätig wird, und ob er dieser Tätigkeit nicht widersprochen hat. Die Kommunikation muss also aus Sicht der Beteiligten erkennen lassen, welche Rolle der Makler einnimmt.
Darüber hinaus muss die Tätigkeit für den späteren Vertragsabschluss wesentlich gewesen sein. Der Makler muss den Kauf also nicht nur irgendwie begleitet haben. Es muss ein nachvollziehbarer Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem erfolgreichen Abschluss des Geschäfts bestehen.
Wann fehlt die notwendige Ursächlichkeit für eine Maklerprovision?
Ein Provisionsanspruch kann problematisch sein, wenn der Käufer die Immobilie bereits aus einer anderen Quelle kannte. Das kann etwa der Fall sein, wenn:
- der Eigentümer selbst den Erstkontakt hergestellt hat,
- der Kaufinteressent durch eigene Recherchen auf die Immobilie aufmerksam wurde,
- Bekannte oder Geschäftspartner die Immobilie bereits genannt hatten,
- Rechtsanwälte oder andere Berater den Kontakt zwischen den Beteiligten hergestellt haben.
In solchen Fällen genügt es nicht unbedingt, dass der Makler später ebenfalls mit den Beteiligten kommuniziert oder in irgendeiner Form mit dem Geschäft in Verbindung steht. Entscheidend bleibt, ob seine Tätigkeit den Vertragsabschluss tatsächlich gefördert oder ermöglicht hat.
Im vom OGH behandelten Fall war nach den Feststellungen der Vorinstanzen gerade nicht nachweisbar, dass die Maklerin den entscheidenden Erstkontakt hergestellt hatte. Der Eigentümer erfuhr vielmehr erstmals durch die später an den Verhandlungen beteiligten Rechtsanwälte vom Kaufinteresse.
Warum die Rolle von Angehörigen schnell zum Streitpunkt wird
Die Maklerin wollte sich offenbar darauf berufen, sie habe dem Bruder des Eigentümers den Kaufinteressenten genannt. Eine solche Mitteilung könnte dem Eigentümer unter bestimmten Umständen zugerechnet werden, wenn der Bruder tatsächlich als Vertreter oder als Empfangsbote für ihn tätig war.
Doch ein Familienverhältnis allein genügt dafür nicht. Nicht jeder Bruder, jede Ehefrau, jedes erwachsene Kind oder jeder Mitarbeiter ist automatisch befugt, rechtsverbindliche Erklärungen entgegenzunehmen oder im Namen des Eigentümers zu handeln.
Ob eine Person als Vertreter oder Empfangsbote anzusehen ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Im vorliegenden Fall musste der OGH diese Frage allerdings nicht abschließend beurteilen, weil bereits die behauptete Mitteilung an den Bruder nicht festgestellt werden konnte.
Was bedeutet das für Käufer, Eigentümer und Makler?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen
Dokumentieren Sie, wie Sie erstmals von der Immobilie erfahren haben. E-Mails, Nachrichten, Exposés und Gesprächsnotizen können später wichtig sein. Wenn Sie bereits über den Eigentümer, Rechtsanwälte, Bekannte oder eigene Recherchen Kontakt zur Immobilie hatten, sollte dieser Ablauf nachvollziehbar bleiben.
Fragen Sie außerdem frühzeitig, ob der Makler für Sie tätig wird und ob eine Provision anfallen soll. Unklare Aussagen wie „Wir schauen einmal“ oder „Das klären wir später“ können zu unterschiedlichen Erwartungen führen.
Wenn Sie Eigentümer sind
Halten Sie schriftlich fest, ob und mit welchem Umfang Sie einen Makler beauftragen. Wenn mehrere Makler, Angehörige oder Berater mit Interessenten kommunizieren, sollte klar sein, wer welche Aufgabe übernimmt.
Wird ein Makler nicht beauftragt, empfiehlt sich eine eindeutige Kommunikation. Auch die Rolle von Familienmitgliedern oder Mitarbeitern sollte nicht offenbleiben. Eine Information, die ein Angehöriger erhält, ist nicht automatisch eine Erklärung gegenüber dem Eigentümer.
Wenn Sie als Makler tätig sind
Eine sorgfältige Dokumentation schützt vor späteren Beweisschwierigkeiten. Festgehalten werden sollten insbesondere:
- die Beauftragung oder sonstige Vereinbarung mit dem Kunden,
- die Weitergabe konkreter Informationen über die Immobilie,
- die Benennung eines Kaufinteressenten,
- die einzelnen Kontakte und Gespräche,
- die Reaktionen der Beteiligten auf die Maklertätigkeit,
- der Zusammenhang zwischen der Tätigkeit und dem späteren Vertragsabschluss.
Die bloße Behauptung, man habe einen Interessenten genannt oder sei in die Verhandlungen eingebunden gewesen, kann zu wenig sein. Je später die Forderung erhoben wird, desto wichtiger sind zeitnahe und nachvollziehbare Unterlagen.
Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt prüfen?
- Wie entstand der Erstkontakt? Wurde die Immobilie durch den Makler, den Eigentümer oder eine andere Person bekannt?
- Was wurde über eine Provision besprochen? Gibt es E-Mails, Nachrichten, Exposés oder Gesprächsnotizen?
- War die Tätigkeit des Maklers erkennbar? Wusste der Interessent, dass der Makler für ihn tätig werden wollte?
- Wurde der Tätigkeit widersprochen? Oder wurde sie ausdrücklich oder stillschweigend akzeptiert?
- Was hat der Makler konkret geleistet? Hat er den Kontakt hergestellt, Informationen vermittelt oder Verhandlungen wesentlich unterstützt?
- Wer durfte Erklärungen entgegennehmen? War ein Angehöriger oder Mitarbeiter tatsächlich als Vertreter oder Empfangsbote eingesetzt?
- Welche Beweise gibt es? Sichern Sie Unterlagen und notieren Sie den Ablauf möglichst frühzeitig.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
„Ich habe nichts unterschrieben – muss ich trotzdem zahlen?“
Nicht zwingend. Ein Maklervertrag kann zwar auch ohne Unterschrift durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Dafür müssen die konkreten Umstände aber zeigen, dass eine entsprechende Tätigkeit vereinbart oder zumindest erkennbar akzeptiert wurde. Zusätzlich muss die Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss wesentlich gewesen sein.
„Der Makler hat mir die Immobilie nur nochmals gezeigt. Reicht das für eine Provision?“
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Wenn die Immobilie bereits unabhängig vom Makler bekannt war und seine Tätigkeit den Kauf nicht wesentlich gefördert hat, kann ein Provisionsanspruch fraglich sein. Entscheidend sind der genaue Ablauf und die Beweislage.
„Kann ein Familienmitglied für mich als Eigentümer Erklärungen entgegennehmen?“
Ein Familienverhältnis allein macht eine Person nicht automatisch zum Vertreter oder Empfangsboten. Es kommt darauf an, ob sie tatsächlich mit einer entsprechenden Aufgabe betraut war und ob dies nach außen erkennbar war. Auch muss bewiesen werden können, welche Mitteilung überhaupt erfolgt ist.
„Was mache ich, wenn nach dem Kauf plötzlich eine Provisionsforderung kommt?“
Prüfen Sie die Forderung nicht nur anhand des Kaufvertrags. Entscheidend sind auch die Kommunikation mit dem Makler, der ursprüngliche Erstkontakt und die konkrete Leistung des Maklers. Lassen Sie die Forderung rechtlich bewerten, bevor Sie eine Zahlung anerkennen oder eine Ratenvereinbarung unterschreiben.
Rechtsanwalt Wien bei Streit um die Maklerprovision
Eine Maklerprovision setzt nicht allein voraus, dass später ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Es muss auch nachvollziehbar sein, dass ein Maklervertrag bestand und die Tätigkeit des Maklers den Vertragsabschluss wesentlich gefördert hat. Durch jahrelange anwaltliche Praxis kennt die Kanzlei Pichler die praktischen Schwierigkeiten, die bei der Rekonstruktion solcher Abläufe entstehen können.
Sind Sie mit einer Maklerprovision konfrontiert oder unsicher, ob eine Forderung berechtigt ist? Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, berät Sie zur rechtlichen Einordnung und zur weiteren Vorgangsweise. Telefon: 01/5130700. E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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