Maklerprovision trotz Nähe zum Verkäufer? Was Immobilienkäufer wissen müssen
Maklerprovision: Wer eine Immobilie über einen Makler kauft, rechnet meist mit zusätzlichen Kosten. Unsicherheit entsteht jedoch, wenn der Makler wirtschaftlich oder persönlich eng mit dem Verkäufer verbunden ist. Muss dann tatsächlich eine Käuferprovision bezahlt werden? Oder handelt es sich um ein sogenanntes Eigengeschäft, bei dem der Makler gar keinen Provisionsanspruch hat?
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass diese Fragen nicht pauschal beantwortet werden können. Maßgeblich sind die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse, die konkrete Tätigkeit des Maklers und die Information des Kunden über bestehende Naheverhältnisse.
Der Fall: Verkäufer war zugleich Geschäftsführer der Makler-GmbH
In dem vom OGH behandelten Fall bot eine Immobilienmakler-GmbH eine Liegenschaft zum Verkauf an. Der Geschäftsführer dieser Gesellschaft war gleichzeitig Eigentümer und Verkäufer der Immobilie. An der Makler-GmbH waren darüber hinaus zwei weitere Personen beziehungsweise Gesellschaften beteiligt.
Ein Interessent besichtigte die Liegenschaft und unterzeichnete ein Kaufanbot über 1.250.000 Euro. Der Verkäufer nahm dieses Angebot an. Später wollte der Käufer den grundbuchsfähigen Kaufvertrag jedoch nicht mehr unterzeichnen.
Die Makler-GmbH verlangte daraufhin vom Käufer die Käuferprovision. Der Käufer bestritt diese Forderung. Er argumentierte unter anderem, dass wegen der engen Verbindung zwischen Verkäufer und Makler-GmbH ein Eigengeschäft vorliege. Außerdem machte er geltend, dass möglicherweise nicht ausreichend über die schwierige Zufahrt zur Liegenschaft und damit verbundene Servitute informiert worden sei.
Darüber hinaus vertrat der Käufer die Ansicht, dass die Maklerin nicht neutral gehandelt habe, sondern ausschließlich die Interessen des Verkäufers verfolgt habe. Deshalb müsse die Provision zumindest auf null gekürzt werden.
Was der OGH im Jahr 2020 klargestellt hat
Der OGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Sache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Die Entscheidung erging am 21.04.2020 zu 3 Ob 212/19a. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung ist damit bereits mehrere Jahre alt und nicht als aktuelle Entscheidung zu bezeichnen. Ihre Aussagen zur Abgrenzung zwischen einem echten Maklergeschäft und einem Eigengeschäft bleiben für vergleichbare Fälle jedoch bedeutsam.
Wichtig ist zunächst: Der OGH entschied nicht endgültig, dass der Käufer die Provision jedenfalls bezahlen muss. Der Rechtsstreit war nach der Entscheidung noch nicht beendet. Das Erstgericht musste vielmehr weitere Fragen prüfen, insbesondere:
- Wie stark war die wirtschaftliche Verbindung zwischen Verkäufer und Makler-GmbH tatsächlich?
- Wurde der Käufer über dieses Naheverhältnis ausreichend und rechtzeitig informiert?
- Welche Informationen erhielt der Käufer zur Zufahrtssituation und zu den Servituten?
- Hat die Maklerin ihre Pflichten ordnungsgemäß erfüllt?
Wann liegt ein Eigengeschäft vor?
Ein Makler soll grundsätzlich zwischen den Parteien eines Geschäfts vermitteln. Er steht nicht auf derselben Seite wie der Verkäufer oder Käufer. Wird der Makler hingegen selbst Vertragspartner oder ist er wirtschaftlich so eng mit einer Vertragspartei verbunden, dass er im Ergebnis wie diese behandelt werden muss, kann ein Eigengeschäft vorliegen.
In einem solchen Fall fehlt die typische Vermittlerrolle. Wer wirtschaftlich in eigener Sache handelt, vermittelt nicht neutral zwischen zwei anderen Personen. Für ein Eigengeschäft besteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch.
Eine gesellschaftliche oder persönliche Verbindung reicht dafür aber nicht automatisch aus. Entscheidend ist nicht allein, ob der Verkäufer Geschäftsführer der Maklergesellschaft ist oder an ihr beteiligt ist. Es kommt vielmehr auf die tatsächlichen wirtschaftlichen Interessen und Einflussmöglichkeiten an.
Zu prüfen ist insbesondere:
- Hat die Maklergesellschaft selbst ein wirtschaftliches Interesse am Verkaufserlös?
- Kann die Gesellschaft wirtschaftlich mit dem Verkäufer gleichgesetzt werden?
- Beherrscht der Verkäufer die Maklergesellschaft so weit, dass deren Tätigkeit nur noch als Scheinvermittlung erscheint?
- Gibt es weitere Gesellschafter mit einem eigenen Interesse an einer echten Maklertätigkeit?
Im konkreten Fall erhielt der Verkäufer zwar den Verkaufserlös. Dieser floss jedoch nicht an die Makler-GmbH. Außerdem waren weitere Gesellschafter mit insgesamt 35 Prozent an der Gesellschaft beteiligt. Diese konnten ein eigenes Interesse daran haben, dass die Gesellschaft tatsächlich Maklerprovisionen verdient.
Deshalb durfte der Provisionsanspruch nicht allein wegen der Stellung des Verkäufers als Geschäftsführer und seiner Verbindung zur Makler-GmbH abgelehnt werden.
Auch die bloße Nachweisung einer Immobilie kann genügen
Viele Käufer gehen davon aus, dass ein Makler nur dann eine Provision verlangen darf, wenn er umfangreiche Verhandlungen führt, den Kaufvertrag vorbereitet oder beide Seiten intensiv betreut. Das ist nicht zwingend erforderlich.
Bei Immobiliengeschäften kann bereits die sogenannte Nachweisung der Kaufgelegenheit ausreichen. Darunter ist insbesondere zu verstehen, dass der Makler dem Interessenten eine konkrete Liegenschaft oder den Verkäufer namhaft macht und dadurch den späteren Vertragsabschluss ermöglicht.
Im behandelten Fall hatte die Maklerin die Liegenschaft beworben, eine Besichtigung ermöglicht und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Diese Tätigkeiten konnten grundsätzlich eine ausreichende Maklerleistung darstellen. Die enge Verbindung zwischen Verkäufer und Maklergesellschaft machte die Tätigkeit nicht automatisch unwirksam.
Das bedeutet aber nicht, dass jede Tätigkeit einer verbundenen Maklergesellschaft automatisch provisionspflichtig ist. Die konkrete Ausgestaltung bleibt entscheidend. Ebenso wichtig ist, ob der Kunde über die Verbindung zwischen Makler und Verkäufer aufgeklärt wurde.
Warum die Offenlegung des Naheverhältnisses so wichtig ist
Ein Makler muss die Interessen seines Kunden angemessen berücksichtigen. Ein wirtschaftliches Naheverhältnis zum Verkäufer kann diese Interessenwahrung gefährden oder zumindest den Anschein mangelnder Neutralität erwecken.
Der Kunde muss daher über ein solches Naheverhältnis unverzüglich informiert werden. Die Information sollte klar, verständlich und nachweisbar erfolgen. Eine beiläufige oder missverständliche Erwähnung kann problematisch sein, wenn der Käufer die wirtschaftliche Bedeutung der Verbindung nicht erkennen konnte.
Wird ein wesentliches Naheverhältnis nicht ausreichend offengelegt, kann der Provisionsanspruch verloren gehen. Genau diese Frage war im Verfahren nach der Entscheidung des OGH noch zu klären. Ebenso mussten die Einwände zur Zufahrt und zu den Servituten durch konkrete Feststellungen und Beweise geprüft werden.
Was bedeutet das für Käufer in der Praxis?
Eine Verbindung zwischen Makler und Verkäufer führt nicht automatisch dazu, dass keine Provision geschuldet ist. Sie ist aber ein ernstzunehmendes Warnsignal. Käufer sollten besonders aufmerksam sein, wenn der Makler zugleich als Geschäftsführer, Gesellschafter oder wirtschaftlich nahestehende Person des Verkäufers auftritt.
In der Praxis können sich unter anderem folgende Situationen ergeben:
- Der Verkäufer ist Geschäftsführer der Makler-GmbH: Das allein beseitigt den Provisionsanspruch nicht. Es muss geprüft werden, ob die Maklergesellschaft tatsächlich eigenständig wirtschaftlich tätig ist.
- Der Makler verschweigt seine Verbindung zum Verkäufer: Fehlt eine ausreichende Aufklärung, kann dies den Provisionsanspruch gefährden.
- Die Immobilie weist problematische Zufahrtsrechte auf: Solche Umstände sollten vor Abgabe eines Kaufanbots genau geprüft und schriftlich dokumentiert werden.
- Der Käufer unterschreibt ein Kaufanbot und zieht sich später zurück: Die spätere Weigerung, den Kaufvertrag zu unterzeichnen, beseitigt einen möglichen Provisionsanspruch nicht automatisch.
Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Ob eine Provision geschuldet ist, hängt nicht allein davon ab, ob der grundbuchsfähige Kaufvertrag später tatsächlich unterschrieben wird. Entscheidend können bereits das Kaufanbot, dessen Annahme und die konkrete Vereinbarung über die Maklerleistung sein.
Diese Schritte sollten Käufer jetzt setzen
- Eigentümer und Makler vergleichen: Prüfen Sie, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und wer hinter dem Maklerunternehmen steht.
- Nach Naheverhältnissen fragen: Lassen Sie sich schriftlich erklären, ob zwischen Makler, Verkäufer, Gesellschaftern oder Geschäftsführern eine wirtschaftliche oder persönliche Verbindung besteht.
- Unterlagen zur Immobilie einfordern: Dazu gehören insbesondere Informationen zu Zufahrt, Servituten, Nutzungsbeschränkungen und sonstigen rechtlichen Belastungen.
- Vor dem Kaufanbot prüfen lassen: Ein Kaufanbot kann rechtlich weitreichende Folgen haben. Eine vorherige Prüfung ist regelmäßig sicherer als eine spätere Auseinandersetzung.
- Kommunikation sichern: Bewahren Sie Inserate, E-Mails, Nachrichten und Gesprächsnotizen auf. Sie können später entscheidend sein.
- Provisionsforderung nicht vorschnell anerkennen: Wenn die Maklerrechnung unklar oder das Naheverhältnis nicht offengelegt wurde, sollte die Forderung vor einer Zahlung rechtlich beurteilt werden.
Häufige Fragen zur Maklerprovision bei verbundenen Unternehmen
Muss ich automatisch keine Provision zahlen, wenn der Verkäufer der Geschäftsführer des Maklers ist?
Nein. Die bloße Geschäftsführerstellung reicht nicht automatisch aus, um ein Eigengeschäft anzunehmen. Entscheidend sind die wirtschaftlichen Interessen, die tatsächlichen Einflussmöglichkeiten und die konkrete Tätigkeit der Maklergesellschaft.
Kann die Provision entfallen, wenn mich der Makler nicht über seine Verbindung zum Verkäufer informiert hat?
Das ist möglich. Ein bestehendes Naheverhältnis muss ausreichend und rechtzeitig offengelegt werden. Ob die Information im Einzelfall genügt hat, hängt von ihrem Inhalt, ihrer Verständlichkeit und dem Zeitpunkt der Mitteilung ab.
Ich habe ein Kaufanbot unterschrieben, aber den Kaufvertrag nicht unterschrieben. Muss ich trotzdem zahlen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die spätere Nichtunterzeichnung des Kaufvertrags beseitigt einen möglichen Provisionsanspruch nicht automatisch. Entscheidend sind unter anderem der Inhalt des Kaufanbots, dessen Annahme und die Vereinbarung mit dem Makler.
Reicht es für eine Provision, wenn der Makler mir nur die Immobilie gezeigt hat?
Bei Immobiliengeschäften kann bereits die Nachweisung der Kaufgelegenheit genügen. Eine besonders intensive Vermittlung oder Verhandlung ist nicht immer notwendig. Es muss jedoch ein nachvollziehbarer Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Geschäft bestehen.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie die Provisionsforderung rechtzeitig prüfen
Die Entscheidung des OGH vom 21.04.2020, 3 Ob 212/19a, zeigt: Eine enge Verbindung zwischen Verkäufer und Makler führt weder automatisch zum Wegfall noch automatisch zum Bestehen der Käuferprovision. Entscheidend ist das Gesamtbild aus wirtschaftlicher Nähe, tatsächlicher Vermittlungsleistung und ordnungsgemäßer Aufklärung.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Käufer, Verkäufer und Makler bei Fragen zur Maklerprovision, zu Kaufanboten, Naheverhältnissen und möglichen Pflichtverletzungen. Lassen Sie eine Provisionsforderung möglichst prüfen, bevor Sie Zahlungen leisten oder Erklärungen abgeben.
Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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