Maklerprovision nach Vertragsende: Was Verkäufer wissen müssen
Maklerprovision nach Vertragsende kann noch geschuldet sein, obwohl der Maklervertrag bereits beendet war. Viele Verkäufer gehen davon aus, dass mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer auch jede Zahlungspflicht endet. Das ist jedoch nicht immer richtig.
Entscheidend kann sein, ob der Makler während der Vertragslaufzeit einen konkreten Interessenten auf die Immobilie aufmerksam gemacht und damit den späteren Verkauf ermöglicht hat. Kauft genau diese Person die Wohnung erst nach dem Ende des Maklervertrags, kann der Provisionsanspruch fortbestehen.
Der typische Streit nach dem Verkauf ohne Makler
Ein häufiges Szenario sieht so aus: Eigentümer beauftragen eine Immobilienmaklerin mit dem Verkauf ihrer Wohnung. Der Maklervertrag wird befristet abgeschlossen. Während der Vertragslaufzeit veröffentlicht die Maklerin ein Inserat und organisiert eine Besichtigung mit einer Interessentin.
Die Interessentin bekundet Kaufinteresse und bietet einen bestimmten Betrag. Die Eigentümer lehnen dieses Angebot zunächst ab. Nach Ablauf des Maklervertrags inserieren sie die Wohnung selbst. Die frühere Interessentin entdeckt das neue Inserat, nimmt direkt mit den Eigentümern Kontakt auf und kauft die Wohnung schließlich zum selben Preis.
Die Verkäufer meinen, keine Provision zahlen zu müssen: Der Vertrag mit der Maklerin sei beendet gewesen, der spätere Kauf sei ohne ihre Mitwirkung zustande gekommen. Genau diese Argumentation musste der Oberste Gerichtshof beurteilen.
OGH: Die Provision kann auch nach Vertragsende geschuldet sein
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2024, OGH vom 22.02.2024, 5 Ob 217/23g, wies der Oberste Gerichtshof die Revision der Verkäufer zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht. Die Verkäufer mussten der Maklerin die vereinbarte Provision bezahlen und zusätzlich 662,48 Euro an Kosten des Verfahrens vor dem OGH ersetzen. Zur Entscheidung.
Der Kaufvertrag war erst nach dem Ende des Maklervertrags abgeschlossen worden. Das allein beseitigte den Provisionsanspruch aber nicht. Ausschlaggebend war vielmehr, dass die Maklerin während der Vertragslaufzeit die spätere Käuferin auf die Wohnung aufmerksam gemacht und den Kontakt zur Kaufgelegenheit hergestellt hatte.
Die Verkäufer kannten die Interessentin. Sie wussten auch, dass diese durch die Maklerin von der Wohnung erfahren hatte. Später wurde die Wohnung genau an diese Person und zum ursprünglich angebotenen Preis verkauft. Für den OGH bestand daher ein ausreichender Zusammenhang zwischen der Tätigkeit der Maklerin und dem späteren Vertragsabschluss.
Maklerprovision nach Vertragsende: Warum der Ablauf des Maklervertrags nicht automatisch genügt
Ein Makler hat grundsätzlich dann Anspruch auf Provision, wenn seine Tätigkeit für den späteren Vertragsabschluss ursächlich war und er einen geeigneten Vertragspartner namhaft gemacht hat.
„Namhaftmachung“ bedeutet vereinfacht, dass der Auftraggeber erkennen können muss, um welche konkrete Person es sich handelt und wie ein Kontakt zu ihr hergestellt werden kann. Eine bestimmte formelle Mitteilung ist dafür nicht zwingend erforderlich. Es muss also nicht in jedem Fall ein gesondertes Schreiben mit vollständigem Namen, Telefonnummer und E-Mail-Adresse vorliegen.
Ob eine Person ausreichend namhaft gemacht wurde, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Im entschiedenen Fall sprachen mehrere Punkte dafür:
- Die Interessentin hatte an einer Besichtigung teilgenommen.
- Die Maklerin hatte ihren Namen und ihr Kaufangebot an die Eigentümer weitergegeben.
- Die Kontaktdaten der Interessentin waren vorhanden und wurden später übermittelt.
- Den Eigentümern war bekannt, dass die Interessentin durch die Maklerin auf die Wohnung aufmerksam geworden war.
- Der spätere Kauf erfolgte mit genau dieser Interessentin und zum ursprünglich angebotenen Preis.
Die Gerichte prüften daher nicht nur, wann der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Sie betrachteten den gesamten Ablauf. Maßgeblich war, ob der spätere Verkauf auf der früheren Tätigkeit der Maklerin beruhte.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Die Interessentin kauft Wochen später
Eine Besichtigung findet während der Vertragslaufzeit statt. Die Interessentin entscheidet sich zunächst gegen den Kauf und meldet sich erst später wieder. Wird die Wohnung schließlich an sie verkauft, kann die frühere Tätigkeit des Maklers weiterhin provisionsrelevant sein.
2. Der Verkäufer inseriert selbst weiter
Nach Ablauf des Maklervertrags schaltet der Eigentümer ein eigenes Inserat. Das ändert nicht automatisch etwas daran, dass ein bereits durch den Makler gewonnener Interessent auf dessen Tätigkeit zurückzuführen sein kann.
3. Der Kontakt läuft später direkt
Der spätere Kaufvertrag wird unmittelbar zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen. Auch das schließt einen Provisionsanspruch nicht zwingend aus. Entscheidend ist, ob der direkte Kontakt erst aufgrund der vorherigen Maklertätigkeit möglich wurde.
4. Der Verkäufer erinnert sich nur vage an die Person
Gerade dann kommt der Dokumentation besondere Bedeutung zu. Besichtigungsprotokolle, E-Mails, Nachrichten und übermittelte Angebote können zeigen, ob der Interessent konkret bekannt war und welche Rolle der Makler beim Zustandekommen des Kontakts gespielt hat.
So sollten Verkäufer nach dem Ende des Maklervertrags vorgehen
Wer eine Immobilie nach Ablauf eines Maklervertrags selbst verkaufen möchte, sollte nicht nur auf das Vertragsende achten. Ebenso wichtig ist die Frage, welche Personen während der Vertragslaufzeit bereits mit der Immobilie in Kontakt gekommen sind.
- Maklervertrag prüfen: Achten Sie auf Regelungen zur Laufzeit, zur Provision und zu bereits namhaft gemachten Interessenten.
- Interessenten erfassen: Halten Sie fest, wer besichtigt hat, wer ein Angebot gelegt hat und mit wem der Makler Kontakt hergestellt hat.
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie Inserate, E-Mails, Nachrichten, Besichtigungsnachweise und Angebote auf.
- Kontakte vergleichen: Wird die Immobilie später verkauft, sollte geprüft werden, ob der Käufer bereits über den Makler mit dem Objekt in Verbindung gekommen ist.
- Provision nicht vorschnell ablehnen: Eine pauschale Zurückweisung kann zu einem Rechtsstreit und zusätzlichen Kosten führen.
- Rechtzeitig beraten lassen: Bei Unklarheiten sollte der Vertrag und der konkrete Ablauf vor einer Erklärung gegenüber dem Makler geprüft werden.
Auch für Makler zeigt die Entscheidung eine wichtige praktische Konsequenz. Interessenten sollten möglichst genau dokumentiert und dem Auftraggeber nachweisbar mitgeteilt werden. Besonders hilfreich sind Angaben zum Namen, zu Kontaktdaten, zum Zeitpunkt der Besichtigung, zum Inhalt des Gesprächs und zu allfälligen Kaufangeboten.
Häufige Fragen zur Maklerprovision nach Vertragsende
Muss ich wirklich Provision zahlen, wenn der Maklervertrag schon abgelaufen war?
Das kann der Fall sein. Entscheidend ist nicht allein das Vertragsende, sondern ob die frühere Tätigkeit des Maklers für den späteren Kauf ursächlich war. Wurde die Wohnung an einen vom Makler gewonnenen und konkret bekannten Interessenten verkauft, kann der Provisionsanspruch fortbestehen.
Reicht eine Besichtigung aus, damit der Makler Geld verlangen kann?
Eine Besichtigung allein beantwortet die Frage nicht automatisch. Sie kann aber ein wichtiges Indiz dafür sein, dass der Makler den späteren Käufer mit der Immobilie in Kontakt gebracht hat. Zusätzlich kommt es auf die weiteren Umstände an, etwa auf die Kommunikation, ein abgegebenes Angebot und den späteren Kaufvertrag.
Was bedeutet „namhaft gemacht“ eigentlich?
Der Verkäufer muss erkennen können, um welche konkrete interessierte Person es sich handelt. Dafür ist nicht zwingend eine formelle Mitteilung mit sämtlichen persönlichen Daten erforderlich. Auch die Umstände des Kontakts können ausreichen, wenn die Person für den Verkäufer eindeutig identifizierbar war.
Was soll ich tun, wenn der Makler nach dem Verkauf eine Rechnung schickt?
Prüfen Sie zunächst den Maklervertrag, die Angaben zur Käuferin oder zum Käufer und den zeitlichen Ablauf. Sichern Sie sämtliche Unterlagen und geben Sie keine vorschnelle Anerkennung ab. Ob die Rechnung berechtigt ist, hängt von den konkreten Umständen ab.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie Ihren Provisionsstreit rechtzeitig prüfen
Die Entscheidung des OGH zeigt: Ein abgelaufener Maklervertrag ist nicht automatisch ein sicherer Schutz vor einer Provisionsforderung. Maßgeblich bleibt, ob die Tätigkeit des Maklers den späteren Verkauf mitverursacht hat und ob der Käufer zuvor ausreichend konkret bekannt war.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Verkäufer und Makler bei der Prüfung von Maklerverträgen, Provisionsforderungen und Streitigkeiten über die Namhaftmachung eines Interessenten. Wenn Sie eine Forderung erhalten haben oder eine Immobilie nach Ende eines Maklervertrags verkaufen möchten, erreichen Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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