Maklerprovision bei mehreren Maklern: Wem steht die Provision zu?
Maklerprovision bei mehreren Maklern wirft häufig die Frage auf, was passiert, wenn zwei Immobilienmakler dasselbe Objekt vermitteln und beide mit den späteren Käufern in Kontakt standen. Muss dann doppelt Provision bezahlt werden? Oder erhält jener Makler die gesamte Vergütung, der den Vertragsabschluss letztlich entscheidend ermöglicht hat?
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2017: dem OGH vom 24.08.2017, 4 Ob 144/17f. Zur Entscheidung. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass bei mehreren beteiligten Maklern nicht automatisch der zuerst tätige Makler Anspruch auf einen Anteil an der Provision hat. Entscheidend ist vielmehr, welche Tätigkeit für den späteren Vertragsabschluss tatsächlich ausschlaggebend war.
Wenn zwei Makler am selben Immobiliengeschäft beteiligt sind
Im zugrunde liegenden Fall ging es um den Verkauf einer Gewerbeliegenschaft. Eine Maklerin hatte den späteren Käufern das Objekt zunächst vorgestellt. Sie teilte Eckdaten mit und organisierte eine erste Besichtigung. Bei diesem Termin konnten die Interessenten allerdings nur den Außenbereich sehen, weil das Gebäude selbst nicht zugänglich war.
Die Käufer gingen zu diesem Zeitpunkt davon aus, dass der Kaufpreis jedenfalls mehr als eine Million Euro betragen würde. Ihre finanzielle Schmerzgrenze lag jedoch bei genau einer Million Euro.
Danach nahmen die Käufer auch Kontakt zu einer zweiten Maklerin auf. Diese erzielte bei der Verkäuferin eine deutliche Preisreduktion. Der Kaufpreis sank zunächst auf 890.000 Euro und später sogar auf 860.000 Euro. Außerdem organisierte die zweite Maklerin eine weitere Besichtigung unter Einbindung der Verkäuferseite und begleitete die anschließenden Verhandlungen bis zum Vertragsabschluss.
Für die Käufer war letztlich entscheidend, dass der Kaufpreis unter einer Million Euro lag. Sie schlossen den Kaufvertrag ab und bezahlten der zweiten Maklerin eine Provision von 30.960 Euro.
Die zuerst tätig gewordene Maklerin verlangte daraufhin einen Anteil an dieser Provision. Sie argumentierte, dass auch ihre Tätigkeit zum späteren Kauf beigetragen habe. Nachdem die Gerichte unterschiedlich entschieden hatten, musste der OGH die Frage abschließend klären.
Die Entscheidung des OGH: Der entscheidende Beitrag zählt
Der OGH gab der beklagten Maklerin Recht und stellte das klageabweisende Urteil des Erstgerichts wieder her. Die zuerst tätige Maklerin erhielt daher keinen Anteil an der Provision.
Die zentrale Aussage lässt sich vereinfacht so zusammenfassen:
Wenn mehrere Makler an einem Geschäft beteiligt sind, erhält grundsätzlich jener Makler die gesamte Provision, dessen Beitrag zum Vertragsabschluss eindeutig am wichtigsten war.
Im konkreten Fall sah der OGH die zweite Maklerin als eindeutig überwiegend verdienstlich an. Dafür waren mehrere Umstände ausschlaggebend:
- Sie ermöglichte eine vollständige Besichtigung gemeinsam mit der Verkäuferseite.
- Sie führte die entscheidenden Gespräche mit der Verkäuferin.
- Sie erreichte eine erhebliche Reduktion des Kaufpreises.
- Sie schuf damit die Voraussetzung dafür, dass der Kauf für die Interessenten finanziell überhaupt in Betracht kam.
- Sie wirkte an den weiteren Verhandlungen bis zum Vertragsabschluss mit.
Die erste Maklerin hatte zwar den Kontakt zum Objekt hergestellt. Ihre Tätigkeit war aber nach Ansicht des OGH nicht der maßgebliche Grund dafür, dass es letztlich zum Kaufvertrag kam. Der entscheidende Wendepunkt lag vielmehr in der erfolgreichen Preisverhandlung durch die zweite Maklerin. Gerade bei der Maklerprovision bei mehreren Maklern kommt es daher auf den wirtschaftlich entscheidenden Beitrag an.
Zusätzlich musste die unterlegene Maklerin der beklagten Partei die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in Höhe von 1.522,32 Euro ersetzen.
Wie wird die Maklerprovision zwischen mehreren Maklern aufgeteilt?
Das Maklergesetz sieht für Fälle, in denen mehrere Makler am Zustandekommen eines Geschäfts beteiligt sind, ein abgestuftes System vor. Dabei kommt es auf die Gewichtung der jeweiligen Beiträge an.
1. Ein Makler war eindeutig wichtiger
Ist der Beitrag eines Maklers gegenüber jenem des anderen eindeutig überwiegend, steht die Provision grundsätzlich diesem Makler zur Gänze zu. Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Makler die entscheidende Besichtigung organisiert, den Kaufpreis wesentlich beeinflusst oder die Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss führt.
2. Beide Makler waren relevant tätig
Wenn beide Makler einen wesentlichen Beitrag geleistet haben, aber kein eindeutiges Überwiegen festgestellt werden kann, kommt eine Aufteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Beiträge in Betracht.
3. Die Beiträge lassen sich nicht verlässlich gewichten
Ist eine konkrete Gewichtung nicht möglich, kann die Provision im Zweifel gleichmäßig aufgeteilt werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Makler automatisch die Hälfte erhält. Eine gleichmäßige Teilung setzt voraus, dass sich kein überwiegender Beitrag feststellen lässt.
Maßgeblich ist daher weder zwingend der Zeitpunkt des Erstkontakts noch die bloße Tatsache, dass eine erste Besichtigung stattgefunden hat. Entscheidend ist, welche Tätigkeit bei einer Gesamtbetrachtung ursächlich und wirtschaftlich relevant für den Vertragsabschluss war. Diese Grundsätze sind für die Beurteilung der Maklerprovision bei mehreren Maklern besonders wichtig.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Wer mit mehreren Maklern Kontakt hat, muss nicht automatisch doppelte Provision für dasselbe Geschäft bezahlen. Wird ein und dasselbe Immobiliengeschäft abgeschlossen, ist die Provision grundsätzlich nicht deshalb mehrfach geschuldet, weil mehrere Makler mit den Interessenten gesprochen oder Besichtigungen durchgeführt haben.
Die konkrete Beurteilung hängt aber immer von den Umständen des Einzelfalls und den getroffenen Vereinbarungen ab. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer nicht darauf vertrauen, dass jede Provisionsfrage automatisch zwischen den Maklern gelöst wird.
In der Praxis können insbesondere folgende Situationen zu Streit führen:
- Erste Informationen, späterer Vertragsabschluss: Ein Makler übermittelt Exposé und Eckdaten. Ein anderer Makler führt später die entscheidenden Verhandlungen. Dann ist zu prüfen, welcher Beitrag für den Kauf tatsächlich ausschlaggebend war.
- Mehrere Besichtigungen: Ein Makler organisiert nur eine Außenbesichtigung, während ein anderer den Zugang zum Gebäude ermöglicht und die Verkäuferseite einbindet. Die Bedeutung der jeweiligen Termine kann unterschiedlich sein.
- Preisverhandlungen: Der Kauf kommt erst zustande, nachdem ein Makler den Kaufpreis deutlich reduziert hat. Eine solche Tätigkeit kann für die Beurteilung der Verdienstlichkeit besonders wichtig sein.
- Unklare Vereinbarungen: Mehrere Makler werden parallel beauftragt, ohne dass klar festgehalten wird, für welches Objekt und unter welchen Bedingungen Provision geschuldet ist. Das erhöht das Risiko späterer Auseinandersetzungen.
Dokumentation kann über den Provisionsanspruch entscheiden
Die Entscheidung des OGH macht deutlich, wie wichtig eine nachvollziehbare Dokumentation ist. Wer einen Anteil an einer Maklerprovision fordert, muss seinen konkreten Beitrag zum Geschäft darlegen können.
Hilfreich sind insbesondere:
- Nachrichten und E-Mails über die erste Kontaktaufnahme;
- Exposés und übermittelte Objektinformationen;
- Terminbestätigungen für Besichtigungen;
- Notizen zu Gesprächen mit Käufern, Verkäufern und anderen Maklern;
- Nachweise über Preisverhandlungen;
- Unterlagen zur Beteiligung an Vertragsverhandlungen;
- eine zeitliche Übersicht über alle wesentlichen Schritte bis zum Abschluss.
Für Makler reicht die bloße Erstinformation daher nicht immer aus. Sie sollten festhalten, welche konkrete Tätigkeit sie entfaltet haben und welchen Einfluss diese auf den späteren Vertragsabschluss hatte.
Für Käufer und Verkäufer empfiehlt es sich, bereits bei der Kontaktaufnahme zu klären, welche Maklervereinbarung besteht. Auch die Frage, ob weitere Makler eingeschaltet sind oder bereits mit dem Objekt befasst waren, sollte möglichst früh angesprochen werden.
Was sollten Betroffene jetzt tun?
- Alle Vereinbarungen prüfen: Lesen Sie Maklerverträge, Provisionsvereinbarungen und schriftliche Hinweise genau durch.
- Den Ablauf festhalten: Erstellen Sie eine chronologische Übersicht sämtlicher Kontakte, Besichtigungen und Verhandlungen.
- Beiträge vergleichen: Prüfen Sie, welcher Makler welche konkrete Tätigkeit ausgeübt und wie diese zum Abschluss beigetragen hat.
- Keine vorschnelle Zahlung leisten: Bei einer behaupteten Doppelprovision oder einer zusätzlichen Zahlungsaufforderung sollte zunächst die rechtliche Grundlage geklärt werden.
- Kommunikation sichern: Bewahren Sie E-Mails, Nachrichten, Exposés und Gesprächsnotizen auf.
- Frühzeitig beraten lassen: Je früher die Provisionsfrage geprüft wird, desto besser lassen sich unnötige Kosten und spätere Streitigkeiten vermeiden.
Häufige Fragen zur Maklerprovision bei mehreren Maklern
Muss ich zweimal Maklerprovision bezahlen, wenn zwei Makler beteiligt waren?
Nicht automatisch. Bei demselben Geschäft ist entscheidend, welcher Makler den Vertragsabschluss maßgeblich herbeigeführt hat und welche Vereinbarungen getroffen wurden. Eine doppelte Zahlungspflicht lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass mehrere Makler Kontakt mit Ihnen hatten.
Hat immer der erste Makler Anspruch auf die Provision?
Nein. Der Erstkontakt oder eine erste Besichtigung sichern nicht zwingend einen Provisionsanteil. Nach der Entscheidung des OGH kommt es vor allem darauf an, welcher Beitrag für den späteren Vertragsabschluss ursächlich und entscheidend war.
Kann ein Makler auch dann Geld verlangen, wenn er nicht an den Verhandlungen beteiligt war?
Das hängt von der konkreten Tätigkeit und der Vereinbarung ab. Eine Tätigkeit muss grundsätzlich in einem ausreichenden Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss stehen. Ob dieser Zusammenhang besteht, ist anhand des gesamten Ablaufs zu beurteilen.
Was soll ich tun, wenn ein Makler nach dem Kauf zusätzlich Provision fordert?
Prüfen Sie die zugrunde liegende Vereinbarung und lassen Sie den Ablauf des Geschäfts rechtlich beurteilen. Besonders wichtig sind die dokumentierten Tätigkeiten aller beteiligten Makler und die Frage, wer den Vertragsabschluss tatsächlich ermöglicht hat.
Rechtsanwalt Wien: Maklerprovision rechtzeitig rechtlich prüfen lassen
Streit über Maklerprovisionen entsteht häufig erst nach dem Vertragsabschluss, wenn die wesentlichen Abläufe bereits einige Zeit zurückliegen. Eine klare Dokumentation und eine frühzeitige Prüfung können daher entscheidend sein.
Die Kanzlei Pichler berät Käufer, Verkäufer und Makler bei Fragen zu Provisionsansprüchen, mehreren beteiligten Vermittlern und der rechtlichen Bewertung des konkreten Beitrags zum Vertragsabschluss. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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