Maklerprovision bei mehreren Immobilienmaklern: Wer erhält Geld beim späteren Verkauf?
Maklerprovision: Ein Immobilienverkauf scheitert zunächst. Monate später wird das Objekt durch einen anderen Makler doch noch verkauft. Muss der zweite Makler nun einen Teil seiner Provision an den ersten abgeben?
Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Entscheidend ist, welchen konkreten Beitrag jeder Makler zum späteren Vertragsabschluss geleistet hat. Eine frühere Besichtigung, ein altes Kaufangebot oder ein bereits hergestellter Kontakt reichen für einen Provisionsanspruch nicht in jedem Fall aus.
Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2022 näher beurteilt. Das Urteil zeigt, worauf es bei der Maklerprovision nach einem Maklerwechsel ankommt und warum der zeitliche Ablauf oft entscheidend ist.
Der typische Streit: Zwei Makler, ein späterer Kauf
Eine Eigentümerin beauftragte zunächst eine Immobilienmaklerin mit dem Verkauf einer Villa. Zwischen den Parteien wurde ein bestimmter, vergleichsweise hoher Verkaufspreis vereinbart. Die Maklerin fand einen Interessenten. Dieser legte ein Angebot vor, das jedoch um 265.000 Euro unter dem vereinbarten Verkaufspreis lag.
Die Eigentümerin lehnte das Angebot ab. Zwei Tage später kündigte sie den Maklervertrag. Danach brach der Kontakt zunächst vollständig ab. Die Eigentümerin wollte die Immobilie vorerst nicht mehr verkaufen. Der Interessent ging seinerseits davon aus, dass das Objekt an jemand anderen verkauft worden sei.
Etwa ein halbes Jahr später beauftragte die Eigentümerin einen zweiten Makler. Nun wurde die Immobilie zu einem niedrigeren Preis angeboten. Der frühere Interessent wurde nicht gezielt angesprochen. Er stieß vielmehr aufgrund einer allgemeinen Zeitungsanzeige auf das Objekt, besichtigte es neuerlich mehrmals und kaufte die Immobilie schließlich nach neuen Verhandlungen.
Die erste Maklerin war zwischenzeitlich insolvent geworden. Der Insolvenzverwalter verlangte vom zweiten Makler zwei Drittel der erzielten Provision. Seine Begründung: Die erste Maklerin habe den späteren Verkauf zumindest teilweise vorbereitet und sei daher an der Vermittlung beteiligt gewesen.
Was der OGH zur Maklerprovision entschieden hat
Der OGH wies die Revision zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 06.04.2022, 6 Ob 38/22i. Die Entscheidungen zugunsten des zweiten Maklers blieben damit bestehen. Zur Entscheidung.
Der Insolvenzverwalter erhielt keinen Anteil an der Provision des zweiten Maklers. Zusätzlich musste er dem beklagten Makler die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.411,20 Euro ersetzen.
Die Entscheidung ist nicht als brandneue Rechtsprechung einzuordnen. Sie stammt aus dem Jahr 2022. Ihre Grundsätze sind für die Praxis dennoch weiterhin wichtig, weil Streitigkeiten über Maklerwechsel, Vorleistungen und doppelte Kontakte regelmäßig entstehen können.
Eine frühere Tätigkeit allein genügt nicht
Wenn mehrere Makler an einem späteren Verkauf beteiligt sind, kann grundsätzlich eine Aufteilung der Provision in Betracht kommen. Entscheidend ist jedoch der konkrete Beitrag jedes einzelnen Maklers.
Hat ein Makler den wesentlichen Beitrag zum Vertragsabschluss geleistet, kann ihm unter Umständen die gesamte Provision zustehen. Lässt sich nicht feststellen, dass einer der Beteiligten deutlich überwiegend zum Verkauf beigetragen hat, kann eine Teilung der Provision angemessen sein.
Voraussetzung ist aber immer, dass die Tätigkeit des jeweiligen Maklers für den späteren Vertragsabschluss tatsächlich ursächlich war. Der spätere Verkauf muss also nicht nur zeitlich oder wirtschaftlich irgendwie mit der früheren Tätigkeit zusammenhängen. Der Beitrag muss dem konkreten Kauf rechtlich zugerechnet werden können.
Genau daran fehlte es im entschiedenen Fall nach Ansicht des OGH. Die erste Maklerin hatte zwar ursprünglich einen Interessenten namhaft gemacht und Verhandlungen eingeleitet. Diese Verhandlungen waren jedoch am unterschiedlichen Preis gescheitert. Danach wurde der Maklervertrag beendet. Auch die Eigentümerin wollte die Immobilie zunächst nicht weiter verkaufen.
Der spätere Kauf beruhte außerdem auf einer neuen Entwicklung: Der zweite Makler schaltete eine allgemeine Zeitungsanzeige, der Käufer wurde dadurch erneut auf das Objekt aufmerksam und es kam zu weiteren Besichtigungen und neuen Verhandlungen. Der zweite Makler hatte den früheren Interessenten nicht gezielt übernommen und lediglich die bereits vorbereitete Transaktion abgeschlossen.
Warum zeitlicher Abstand und neue Verhandlungen wichtig waren
Der OGH stellte mehrere Umstände in den Mittelpunkt:
- Die ursprünglichen Preisvorstellungen lagen deutlich auseinander.
- Die Eigentümerin lehnte das erste Angebot ab.
- Der Maklervertrag wurde kurz danach gekündigt.
- Die Eigentümerin wollte die Immobilie zunächst nicht mehr verkaufen.
- Auch der spätere Käufer verfolgte die ursprünglichen Verhandlungen nicht weiter.
- Zwischen dem ersten Vermittlungsversuch und dem späteren Verkauf lag etwa ein halbes Jahr.
- Der zweite Makler wandte sich nicht gezielt an den früheren Interessenten.
- Der spätere Käufer reagierte auf eine allgemeine Anzeige.
- Es gab neue Besichtigungen, einen niedrigeren Verkaufspreis und neue Verhandlungen.
In ihrer Gesamtheit sprachen diese Umstände gegen eine bloße Fortsetzung der ersten Vermittlung. Der zweite Makler hatte nicht einfach die Arbeit der ersten Maklerin übernommen. Vielmehr beruhte der Kauf auf einer eigenständigen Vermittlungstätigkeit.
Wann kann der erste Makler trotzdem beteiligt sein?
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass ein früherer Makler nach einem gescheiterten Verkaufsversuch niemals einen Provisionsanspruch haben kann. Die Beurteilung hängt immer vom Einzelfall ab.
Anders kann die rechtliche Bewertung ausfallen, wenn der erste Makler den späteren Käufer konkret namhaft gemacht hat und der Kauf nur kurze Zeit später zustande kommt. Auch eine bloße Unterbrechung der Verhandlungen muss nicht automatisch bedeuten, dass der Zusammenhang vollständig abreißt.
Ein Provisionsanspruch oder eine Aufteilung der Provision kann insbesondere dann näherliegen, wenn:
- der spätere Käufer bereits durch den ersten Makler konkret mit dem Objekt in Verbindung gebracht wurde,
- die ursprünglichen Verhandlungen nur vorübergehend unterbrochen waren,
- der zweite Makler den früheren Interessenten gezielt kontaktiert,
- Verkäufer und Käufer unmittelbar an die ursprünglichen Gespräche anknüpfen,
- oder der zweite Makler im Wesentlichen nur noch die bereits geleistete Vermittlungsarbeit abschließt.
Es kommt somit nicht allein darauf an, wer zuerst mit wem gesprochen hat. Entscheidend ist, ob die erste Tätigkeit für den späteren Kauf noch maßgeblich war.
Was bedeutet das für Verkäufer, Käufer und Makler?
Für Verkäufer
Ein Maklerwechsel kann rechtlich heikel sein. Wer einen ersten Vertrag beendet und später einen anderen Makler beauftragt, sollte die damaligen Kontakte und Verhandlungen sorgfältig nachvollziehen können. Besonders wichtig ist, ob ein früherer Interessent später wieder auftaucht und auf welchem Weg der neuerliche Kontakt entstanden ist.
Ein zeitlicher Abstand allein bietet keine absolute Sicherheit. Ebenso wenig führt ein früherer Kontakt automatisch zu einer weiteren Provisionspflicht. Die gesamten Umstände müssen betrachtet werden.
Für Käufer
Käufer sollten offenlegen, ob sie das Objekt bereits früher über einen anderen Makler besichtigt oder ein Angebot gelegt haben. Das gilt insbesondere dann, wenn sie später über einen zweiten Makler erneut mit dem Verkäufer in Kontakt kommen.
Eine solche Information kann helfen, spätere Streitigkeiten über die Vermittlung und die Provision zu vermeiden. Sie entscheidet aber nicht allein darüber, welcher Makler letztlich provisionsberechtigt ist.
Für Immobilienmakler
Makler sollten ihre Tätigkeit umfassend dokumentieren. Dazu gehören insbesondere:
- das Datum der ersten Kontaktaufnahme,
- die konkrete Namhaftmachung von Interessenten,
- Besichtigungen und weitere Gespräche,
- abgegebene Angebote und die jeweiligen Preisvorstellungen,
- der Grund für die Beendigung von Verhandlungen,
- die Beendigung des Maklervertrags,
- spätere Kontakte zwischen Interessent, Verkäufer und neuem Makler.
Wer als zweiter Makler ein Objekt übernimmt, sollte außerdem klären, ob bereits ein anderer Makler tätig war. Wird ein früherer Interessent gezielt angesprochen, kann das für die spätere Provisionsaufteilung eine erhebliche Rolle spielen.
Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt prüfen?
- Verträge sichern: Bewahren Sie Maklervertrag, Kündigung und sonstige Vereinbarungen auf.
- Kontakte dokumentieren: Notieren Sie, wann Besichtigungen, Telefonate und Verhandlungen stattgefunden haben.
- Preisverlauf nachvollziehen: Vergleichen Sie den ursprünglichen und den späteren Verkaufspreis.
- Ursache des späteren Kaufs klären: War es eine allgemeine Anzeige oder eine gezielte Kontaktaufnahme?
- Frühere Interessenten offenlegen: Verschweigen Sie nicht, dass ein Käufer bereits zuvor mit dem Objekt befasst war.
- Provisionsforderungen prüfen lassen: Reagieren Sie nicht vorschnell auf Zahlungsaufforderungen und geben Sie kein Anerkenntnis ab, bevor die Rechtslage geklärt ist.
Häufige Fragen zur Maklerprovision nach einem Maklerwechsel
Muss ich immer zweimal Maklerprovision zahlen?
Nein. Eine doppelte Provisionspflicht oder eine Beteiligung des ersten Maklers folgt nicht automatisch daraus, dass zuvor bereits ein anderer Makler tätig war. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit des ersten Maklers den späteren Kauf noch ausreichend verursacht hat.
Der Käufer war schon einmal bei einer Besichtigung. Hat der erste Makler dann automatisch Anspruch?
Nein. Eine frühere Besichtigung ist ein wichtiges Indiz, aber keine automatische Entscheidung. Zu prüfen sind unter anderem der zeitliche Abstand, der Verlauf der ursprünglichen Verhandlungen, die spätere Kontaktaufnahme und der konkrete Beitrag des zweiten Maklers.
Kann der zweite Makler die Provision vollständig behalten?
Das ist möglich, wenn der spätere Kauf überwiegend auf seiner eigenständigen Vermittlung beruht. Im Fall des OGH sprachen der Abbruch der ersten Verhandlungen, der zeitliche Abstand, die allgemeine Anzeige sowie die neuen Besichtigungen und Verhandlungen dafür.
Was soll ich tun, wenn ein ehemaliger Makler Geld verlangt?
Sichern Sie zunächst alle Unterlagen und prüfen Sie den Ablauf chronologisch. Lassen Sie anschließend beurteilen, ob die frühere Tätigkeit für den späteren Kauf tatsächlich ursächlich war. Eine vorschnelle Zahlung oder ein schriftliches Anerkenntnis kann die eigene Position erschweren.
Maklerprovision rechtzeitig prüfen lassen – Rechtsanwalt Wien
Streitigkeiten zwischen mehreren Maklern sind oft von Einzelheiten abhängig. Entscheidend können ein einziger Kontakt, eine E-Mail, der Zeitpunkt einer Besichtigung oder die Frage sein, wer den späteren Käufer tatsächlich zum Vertragsabschluss geführt hat.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Verkäufer, Käufer und Immobilienmakler bei Fragen zur Maklerprovision, zum Maklerwechsel und zur rechtlichen Bedeutung früherer Vermittlungstätigkeiten. Lassen Sie Ihre Unterlagen und den konkreten Ablauf prüfen, bevor Sie eine Forderung anerkennen oder eine Zahlung leisten.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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