Maklerprovision für Käufer: Wann ein Maklervertrag auch ohne ausdrückliche Unterschrift entstehen kann
Maklerprovision für Käufer: Viele Immobilieninteressenten gehen davon aus, dass eine Maklerprovision nur dann geschuldet ist, wenn sie zuvor einen eigenen Maklervertrag ausdrücklich unterschrieben haben. Das ist in dieser allgemeinen Form nicht richtig. Auch das Verhalten des Interessenten kann rechtlich Bedeutung erlangen.
Wer Exposés anfordert, Besichtigungen wahrnimmt, Unterlagen bestätigt und anschließend einen Kaufvertrag unterzeichnet, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen provisionspflichtigen Maklervertrag schlüssig abschließen. Entscheidend ist dabei vor allem, ob der Makler rechtzeitig und ausreichend deutlich auf die erwartete Käuferprovision hingewiesen hat.
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung vom 23.06.2025. In der Entscheidung OGH 23.06.2025, 8 Ob 74/25b, ging es um eine verlangte Provision von 3 % des Gesamtkaufpreises. Zur Entscheidung.
Der typische Streit: „Ich habe doch keinen Maklervertrag unterschrieben“
Ein Käufer interessierte sich für eine Immobilie, die ihm durch einen Immobilienmakler vermittelt worden war. Der Makler verlangte vom Käufer eine Provision in Höhe von 3 % des Gesamtkaufpreises.
Der Käufer bestritt, einen provisionspflichtigen Maklervertrag abgeschlossen zu haben. Er vertrat die Ansicht, der Makler könnte ausschließlich für den Verkäufer tätig geworden sein. Aus diesem Grund wollte er gerichtlich feststellen lassen, dass er die Provision nicht schulde.
In den Unterlagen fanden sich allerdings mehrere Hinweise auf eine mögliche Zahlungspflicht des Käufers:
- Bereits auf einem Anfrageformular war festgehalten, dass bei Zustandekommen eines gültigen Rechtsgeschäfts eine Provision von 3 % zu zahlen sei.
- Der Interessent hatte die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers bestätigt. Darin war vorgesehen, dass der Makler als Doppelmakler tätig werde und eine Provision verrechne.
- Im später unterfertigten Kaufvertrag wurde bestätigt, dass das Objekt durch den Makler vermittelt worden sei und die Vermittlungsprovision gesondert in Rechnung gestellt werde.
Die Vorinstanzen wiesen das Begehren des Käufers ab. Gegen diese Entscheidungen erhob der Käufer Revision.
Ein Maklervertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten entstehen
Ein Maklervertrag muss nicht zwingend in einem gesonderten, ausdrücklich unterzeichneten Dokument enthalten sein. Er kann auch durch sogenanntes schlüssiges oder konkludentes Verhalten zustande kommen.
Das bedeutet: Das Verhalten einer Person kann nach den Umständen des Einzelfalls erkennen lassen, dass sie die Tätigkeit des Maklers in Anspruch nehmen und dafür eine Provision bezahlen will. Dafür reicht aber nicht jede beliebige Kontaktaufnahme aus. Ein bloßes Interesse an einer Immobilie begründet nicht automatisch eine Zahlungspflicht.
Besonders wichtig ist, ob der Interessent erkennen konnte, dass der Makler seine Tätigkeit auch für ihn nur gegen Zahlung einer Provision erbringen will. Der Hinweis muss daher rechtzeitig erfolgen. Der Interessent soll die Möglichkeit haben, sich vor der weiteren Inanspruchnahme der Maklerleistungen über seine mögliche Zahlungspflicht klar zu werden.
Makler für den Verkäufer oder Doppelmakler?
Bei der Beurteilung kommt es auch darauf an, für wen der Makler tätig wird.
Ist für den Käufer klar erkennbar, dass der Makler ausschließlich im Interesse des Verkäufers handelt, kann allein die Nutzung der Maklerleistungen nicht ohne Weiteres zu einer Provisionspflicht des Käufers führen. Anders kann die Situation sein, wenn der Makler offenlegt, dass er als Doppelmakler tätig wird und auch vom Käufer eine Provision erwartet.
Wird der Käufer über diese Doppelmaklertätigkeit und die Provisionsforderung ausreichend informiert und nimmt er die Vermittlungsleistungen danach weiter in Anspruch, kann darin eine Zustimmung zu einem provisionspflichtigen Maklervertrag liegen.
Ob ein solcher Vertrag zustande gekommen ist, wird nicht anhand eines einzigen Satzes beurteilt. Maßgeblich ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung aller Umstände. Dazu können Anfrageformulare, Allgemeine Geschäftsbedingungen, E-Mails, Besichtigungsunterlagen, das Kaufanbot und schließlich der Kaufvertrag gehören.
Was der OGH im konkreten Fall geprüft hat
Der Oberste Gerichtshof traf in diesem Verfahren keine neue Sachentscheidung über die Provision. Der Ausspruch lautete vielmehr: Das Rechtsmittel wurde zurückgewiesen. Der OGH prüfte daher, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorlag, die eine inhaltliche Behandlung der Revision rechtfertigen würde.
Nach Ansicht des OGH hatten die Vorinstanzen die Rechtslage vertretbar beurteilt. Die Revision zeigte keine grobe Fehlbeurteilung auf. Der OGH sah daher keine erhebliche Rechtsfrage und wies die Revision zurück.
Damit blieb die Beurteilung der Vorinstanzen bestehen: Die Provisionsforderung des Maklers wurde nicht als unzulässig beurteilt. Der Käufer musste außerdem die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.694,40 EUR binnen 14 Tagen ersetzen.
Für die Beurteilung waren nach der Analyse insbesondere die mehreren übereinstimmenden Hinweise von Bedeutung. Die Information über die Provision stand nicht nur an einer einzigen Stelle, sondern fand sich in verschiedenen Unterlagen wieder. Zusätzlich enthielt der später unterfertigte Kaufvertrag eine Bestätigung der Vermittlung und der gesonderten Verrechnung der Provision.
Ob der Käufer später versucht hatte, über die Höhe der Provision zu verhandeln, war nach der Beurteilung nicht mehr entscheidend. Die entscheidende Frage war vielmehr, ob die Provisionspflicht zuvor ausreichend erkennbar gemacht worden war und der Käufer die Leistungen des Maklers dennoch weiter in Anspruch nahm.
Welche Folgen hat die Maklerprovision für Käufer?
Die Entscheidung begründet keine automatische Zahlungspflicht jedes Käufers, der mit einem Makler Kontakt hat. Sie zeigt aber deutlich, weshalb Unterlagen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf nicht nur beiläufig gelesen werden sollten.
- Provision im Anfrageformular: Bereits ein Formular für eine Objektanfrage kann einen Hinweis auf eine Käuferprovision enthalten. Wer dieses Formular bestätigt und danach weitere Leistungen des Maklers nutzt, sollte die rechtliche Bedeutung genau prüfen.
- Allgemeine Geschäftsbedingungen: Hinweise zur Doppelmaklertätigkeit und zur Provisionspflicht können in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sein. Unklare oder umfangreiche Unterlagen sollten nicht ungeprüft bestätigt werden.
- Kaufanbot und Kaufvertrag: Eine Bestätigung, dass das Objekt durch den Makler vermittelt wurde und eine Provision gesondert verrechnet wird, kann später eine erhebliche Rolle spielen.
- Mündliche Aussagen: Wenn der Makler erklärt, dass keine Käuferprovision anfällt oder nur der Verkäufer zahlt, sollte diese Aussage möglichst schriftlich festgehalten werden. Andernfalls kann die spätere Beweisführung schwierig sein.
Auch die Frage, ob der Makler nur für den Verkäufer oder als Doppelmakler tätig ist, sollte frühzeitig geklärt werden. Wer dazu keine eindeutige Information erhält, sollte vor weiteren Verhandlungen eine schriftliche Auskunft verlangen.
So vermeiden Käufer unnötige Streitigkeiten über die Provision
- Alle Unterlagen vor der Bestätigung lesen: Das gilt insbesondere für Anfrageformulare, Exposés, Allgemeine Geschäftsbedingungen, Besichtigungsbestätigungen und Kaufanbote.
- Nach der Rolle des Maklers fragen: Lassen Sie sich erklären, ob der Makler nur für den Verkäufer, nur für den Käufer oder für beide Seiten tätig wird.
- Die Provisionshöhe und den Anlass prüfen: Achten Sie darauf, wann eine Provision entstehen soll und ob die Höhe ausdrücklich genannt wird.
- Unklare Aussagen dokumentieren: Bestätigen Sie wesentliche telefonische Auskünfte per E-Mail. So lässt sich später leichter nachvollziehen, was tatsächlich besprochen wurde.
- Vor der Unterzeichnung rechtlich prüfen lassen: Vor allem bei einem Kaufanbot oder Kaufvertrag sollte nicht nur der Kaufpreis, sondern auch eine mögliche Provisionsbestätigung geprüft werden.
- Rechnungen nicht ungeprüft zurückweisen: Wenn eine Maklerprovision verlangt wird, sollten die zugrunde liegenden Unterlagen und der Ablauf der Vermittlung rechtlich beurteilt werden.
Häufige Fragen zur Käuferprovision
Muss ich eine Provision zahlen, wenn ich keinen eigenen Maklervertrag unterschrieben habe?
Nicht automatisch. Ein Maklervertrag kann jedoch auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Entscheidend ist, ob der Makler seine Tätigkeit für den Käufer erkennbar von einer Provisionszahlung abhängig gemacht hat und der Käufer die Leistungen danach weiter in Anspruch genommen hat.
Reicht ein Hinweis in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen aus?
Das hängt von den konkreten Umständen ab. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nicht isoliert zu betrachten. Im Verfahren waren zusätzlich Hinweise im Anfrageformular und im Kaufvertrag vorhanden. Der OGH hielt die Gesamtbeurteilung der Vorinstanzen für vertretbar.
Was bedeutet Doppelmakler?
Ein Doppelmakler ist ein Makler, der für beide Seiten eines Geschäfts tätig wird. Für den Käufer ist wichtig, dass diese Tätigkeit und die erwartete Käuferprovision rechtzeitig und ausreichend deutlich offengelegt werden.
Kann ich eine bereits vorgeschriebene Provision noch überprüfen lassen?
Ja. Dafür sollten sämtliche Unterlagen gesammelt werden: Anfrageformular, Allgemeine Geschäftsbedingungen, E-Mail-Verkehr, Besichtigungsunterlagen, Kaufanbot, Kaufvertrag und Provisionsrechnung. Ob tatsächlich ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen ist, muss anhand des gesamten Ablaufs beurteilt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Beratung bei Streit über die Maklerprovision
Die Entscheidung OGH 23.06.2025, 8 Ob 74/25b zeigt: Eine fehlende gesonderte Unterschrift unter einem Maklervertrag bedeutet nicht zwingend, dass keine Provision geschuldet ist. Mehrere klare Hinweise in unterschiedlichen Unterlagen können zusammen mit dem Verhalten des Käufers ausreichen, um einen provisionspflichtigen Maklervertrag anzunehmen. Gleichzeitig muss die Information über die Provision ausreichend deutlich und rechtzeitig erfolgt sein.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zur Maklerprovision, zur Doppelmaklertätigkeit und zur rechtlichen Bedeutung von Anfrageformularen, Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Kaufverträgen. Wenn Sie mit einer Provisionsforderung konfrontiert sind oder einen Immobilienkauf vorbereiten, können Sie die Unterlagen zur rechtlichen Prüfung vorlegen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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