Maklerprovision trotz Direktverkauf: Wann bleibt die Zahlungspflicht bestehen?
Maklerprovision kann auch dann geschuldet sein, wenn Verkäufer und Interessent den Kaufvertrag später direkt verhandeln. Wer eine Immobilie über einen Makler anbietet, möchte den Verkauf oft möglichst rasch abschließen. Kommt es später zu direkten Gesprächen zwischen Verkäufer und Interessent, liegt der Gedanke nahe: Wenn der Makler beim Vertrag nicht mehr beteiligt war, kann auch keine Provision geschuldet sein. Genau diese Annahme kann jedoch teuer werden.
Bereits die nachweisbare Namhaftmachung eines Interessenten oder die Übermittlung eines Exposés kann für einen Provisionsanspruch rechtlich bedeutsam sein. Entscheidend ist nicht zwingend, wer die letzten Vertragsverhandlungen geführt hat. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Tätigkeit des Maklers den späteren Vertragsabschluss zumindest mitverursacht hat.
Der typische Konflikt: Der Makler wird nicht mehr gebraucht – aber dennoch bezahlt?
Ein Verkäufer beauftragt einen Immobilienmakler mit der Vermittlung einer Liegenschaft. Der Makler erstellt ein Exposé, versieht es mit Fotos und macht das Objekt potenziellen Interessenten zugänglich. Einer dieser Interessenten zeigt zunächst kein weiteres Interesse oder tritt jedenfalls nicht unmittelbar in konkrete Vertragsverhandlungen ein.
Später erkennt der Interessent die Liegenschaft wieder, nimmt direkt Kontakt mit dem Verkäufer auf und schließt mit ihm den Kaufvertrag ab. Der Makler ist an den weiteren Gesprächen nicht beteiligt. Der Verkäufer vertritt daraufhin die Ansicht, die Vermittlung sei letztlich nicht durch den Makler erfolgt.
Für den Makler stellt sich die Situation anders dar: Ohne seine Tätigkeit hätte der spätere Käufer möglicherweise nie von der Liegenschaft erfahren. Genau an diesem ursächlichen Zusammenhang entzündet sich häufig der Streit über die Maklerprovision.
Was der OGH zur Maklerprovision entschieden hat
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH vom 29.03.2017, 3 Ob 27/17t. Die Entscheidung ist damit bereits mehrere Jahre alt, ihre wesentliche Aussage zur Ursächlichkeit der Maklertätigkeit bleibt für vergleichbare Fälle jedoch von praktischer Bedeutung. Zur Entscheidung.
In dem Verfahren verlangte ein Immobilienmakler von einem Verkäufer eine Provision in Höhe von 34.200 Euro. Der Makler hatte Interessenten auf die Liegenschaft aufmerksam gemacht, zumindest den Namen eines späteren Käufers genannt und den Interessenten ein Verkaufsexposé mit Fotos übermittelt.
Die späteren Käufer und der Verkäufer führten die Vertragsverhandlungen anschließend direkt. Die Käufer erkannten die Liegenschaft beim Vorbeigehen anhand der Fotos aus dem Exposé wieder und nahmen Kontakt mit dem Verkäufer auf. Der Kaufvertrag kam somit ohne weitere Beteiligung des Maklers zustande.
Der Verkäufer argumentierte, dass dem Makler deshalb keine Provision zustehen könne. Der OGH ließ diese Argumentation jedoch nicht zum Erfolg führen. Beide Rechtsmittel des Verkäufers wurden zurückgewiesen. Die zugesprochene Provision von 34.200 Euro zuzüglich Zinsen und Kosten blieb damit bestehen.
Warum direkte Verhandlungen die Maklerprovision nicht automatisch beseitigen
Ein Immobilienmakler muss nicht notwendigerweise bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags an jedem einzelnen Gespräch beteiligt sein. Bei einem gewerblichen Immobilienmakler kann es grundsätzlich ausreichen, dass seine Tätigkeit den späteren Vertragsabschluss ermöglicht oder zumindest mitverursacht hat und den Vorgaben des Vermittlungsauftrags entsprach.
Der OGH stellte in der genannten Entscheidung insbesondere auf mehrere Umstände ab:
- Der Makler hatte die Liegenschaft den späteren Käufern präsentiert.
- Er hatte ein Exposé mit Fotos der Immobilie übermittelt.
- Die Käufer erkannten das Objekt später anhand dieser Fotos wieder.
- Durch diese Vorkenntnisse kam es zum Kontakt mit dem Verkäufer und letztlich zum Kaufabschluss.
Die Maklertätigkeit war daher nicht bedeutungslos. Sie hatte nach der Beurteilung des Gerichts einen nachvollziehbaren Beitrag dazu geleistet, dass das Geschäft zustande kam. Dass die abschließenden Gespräche ohne den Makler geführt wurden, änderte an diesem Zusammenhang nichts.
Das bedeutet nicht, dass jeder spätere Verkauf automatisch eine Provision auslöst. Entscheidend bleibt stets die konkrete Vereinbarung und die Frage, ob zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsabschluss ein ausreichender Zusammenhang besteht. Wären die Bemühungen des Maklers endgültig gescheitert und wäre der Kauf später ausschließlich aufgrund völlig anderer, unabhängiger Umstände zustande gekommen, könnte die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.
Welche Bedeutung haben Exposé, Fotos und Kontaktdaten?
Viele Verkäufer unterschätzen, welche Beweiskraft scheinbar einfache Vermittlungsschritte haben können. Ein Exposé ist nicht bloß eine unverbindliche Information. Es kann dokumentieren, wann ein Interessent von einer bestimmten Immobilie erfahren hat und welche Informationen ihm zur Verfügung gestellt wurden.
Auch Fotos können eine entscheidende Rolle spielen. Im Verfahren, das der OGH zu beurteilen hatte, erkannten die späteren Käufer die Liegenschaft anhand der Bilder wieder. Damit wurde der Zusammenhang zwischen dem Exposé und dem späteren Kaufabschluss nachvollziehbar.
Ähnliches kann für die Übermittlung von Kontaktdaten, die Bekanntgabe der Adresse oder die konkrete Namhaftmachung eines Interessenten gelten. Ob diese Umstände im Einzelfall ausreichen, hängt vom Vermittlungsauftrag, vom Ablauf der Kontakte und von den vorhandenen Nachweisen ab. Eine direkte Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Käufer erledigt die Frage der Maklerprovision daher nicht automatisch.
Was Verkäufer jetzt beachten sollten
Wer einen Maklerauftrag beendet oder den Verkauf selbst weiterführen möchte, sollte die Folgen nicht nur mündlich besprechen. Unklare Absprachen schaffen später erhebliche Beweisprobleme. Das gilt insbesondere dann, wenn der Makler bereits Interessenten genannt, Besichtigungen organisiert oder Unterlagen übermittelt hat.
Praktisch empfehlenswert sind insbesondere folgende Schritte:
- Maklervertrag prüfen: Entscheidend ist, welche Art von Vermittlungsauftrag vereinbart wurde und unter welchen Voraussetzungen eine Provision entstehen soll.
- Kontakte dokumentieren: Verkäufer sollten festhalten, wann der Makler welche Interessenten genannt oder Unterlagen übermittelt hat.
- Beendigung schriftlich vereinbaren: Soll ein Auftrag beendet werden, sollte dies klar und nachweisbar erfolgen.
- Provisionsfragen ausdrücklich klären: Wenn bestimmte Interessenten vom Makler unabhängig weiterverfolgt werden sollen, sollte die gewünschte Regelung eindeutig vereinbart werden.
- Keine vorschnellen Zusagen abgeben: Bei einem Provisionsstreit sollten Anerkenntnisse oder Zahlungen nicht ohne Prüfung der Vertragsunterlagen erfolgen.
Für Makler zeigt die Entscheidung umgekehrt, wie wichtig eine sorgfältige Dokumentation ist. Aufzeichnungen über übermittelte Exposés, Besichtigungstermine, E-Mails und namhaft gemachte Interessenten können später entscheidend sein. Je klarer sich der Ablauf nachvollziehen lässt, desto besser kann der ursächliche Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kaufabschluss beurteilt werden.
Auch im Exekutionsverfahren kommt es auf den einzelnen Verfahrensgegenstand an
Die Entscheidung des OGH betraf neben dem Provisionsanspruch auch eine Frage aus dem Exekutionsverfahren. Das Erstgericht hatte die Sicherung der Geldforderung durch die Vormerkung eines Pfandrechts auf drei Liegenschaften des Verkäufers bewilligt. Das Rekursgericht bestätigte diese Sicherung für eine Liegenschaft, lehnte sie hinsichtlich zweier weiterer Liegenschaften jedoch ab.
Der OGH stellte klar, dass mehrere voneinander unabhängige Anträge jeweils gesondert zu beurteilen sind. Beziehen sich die Anträge auf unterschiedliche Liegenschaften, kann die rechtliche Beurteilung für jede Liegenschaft anders ausfallen. Die Tatsache, dass ein Teil der Entscheidung bestätigt und ein anderer Teil abgeändert wurde, eröffnet daher nicht automatisch eine weitere Anfechtungsmöglichkeit für sämtliche Teile.
Auch die spätere Zurücknahme des Exekutionsantrags durch den Makler änderte daran nichts, weil diese erst nach Eintritt der Rechtskraft erfolgte. Für Betroffene bedeutet das: In Exekutionsverfahren muss genau geprüft werden, welcher konkrete Teil einer Entscheidung angefochten werden soll und ob dafür überhaupt noch ein zulässiges Rechtsmittel zur Verfügung steht.
Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Direktverkauf
Muss ich die Maklerprovision auch bezahlen, wenn ich den Kaufvertrag selbst verhandle?
Das kann der Fall sein. Die persönliche Beteiligung des Maklers an den letzten Verhandlungen ist nicht immer erforderlich. Entscheidend ist, ob seine Tätigkeit den späteren Vertragsabschluss zumindest mitverursacht hat und die Voraussetzungen des Vermittlungsauftrags erfüllt sind.
Reicht ein übermitteltes Exposé für einen Provisionsanspruch aus?
Ein Exposé allein führt nicht in jedem Fall automatisch zu einer Zahlungspflicht. Es kann jedoch ein wesentlicher Nachweis dafür sein, dass der spätere Käufer durch die Tätigkeit des Maklers auf das Objekt aufmerksam wurde. Im vom OGH entschiedenen Fall waren die Fotos aus dem Exposé für das Wiedererkennen der Liegenschaft bedeutsam.
Was ist, wenn der Makler nur den Namen eines Interessenten genannt hat?
Auch die Namhaftmachung eines geeigneten Interessenten kann rechtlich relevant sein. Ob sie im konkreten Fall den Provisionsanspruch trägt, hängt vom Inhalt des Auftrags und vom tatsächlichen Ablauf ab. Eine pauschale Aussage ohne Prüfung der Vereinbarung ist daher riskant.
Kann ich gegen jede Entscheidung im Exekutionsverfahren weiter vorgehen?
Nein. Werden mehrere unabhängige Vermögensgegenstände oder Anträge getrennt beurteilt, muss auch die Zulässigkeit eines Rechtsmittels für jeden Teil gesondert geprüft werden. Eine Anfechtungsmöglichkeit für einen Teil bedeutet nicht automatisch, dass auch andere Teile weiter bekämpft werden können.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie die Maklerprovision rechtzeitig prüfen
Ob eine Maklerprovision geschuldet ist, entscheidet sich häufig an Details: an der Formulierung des Maklerauftrags, an der Dokumentation der Kontakte und am tatsächlichen Beitrag des Maklers zum späteren Kauf. Wer erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags über die Provision nachdenkt, hat oft bereits wichtige Handlungsmöglichkeiten verloren.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Verkäufer, Käufer und Makler bei der Prüfung von Provisionsansprüchen, bei der Beurteilung von Maklerverträgen und in damit verbundenen Streit- und Exekutionsverfahren. Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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