Maklerprovision erklärt [Rechtsanwalt Wien]

Maklerprovision trotz Direktverkauf: Wann eine frühere Vermittlung nicht ausreicht

Maklerprovision: Kann ein Immobilienmakler noch Jahre später eine Provision verlangen, wenn der Käufer das Objekt ursprünglich durch ihn kennengelernt hat, der Kauf aber erst nach einem deutlichen Preisnachlass direkt zwischen Verkäufer und Käufer zustande kommt?

Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Entscheidend ist, ob die frühere Tätigkeit des Maklers bei einer Gesamtbetrachtung noch als wesentliche Ursache für den späteren Kauf angesehen werden kann. Eine wichtige Orientierung bietet dazu eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017: OGH vom 24.08.2017, 4 Ob 138/17y. Zur Entscheidung.

Der Fall zeigt, dass eine einmalige Besichtigung oder die frühere Übermittlung eines Exposés allein nicht zwingend genügt, um einen Provisionsanspruch zu begründen. Maßgeblich sind vielmehr die konkreten Umstände des späteren Vertragsabschlusses und die Frage, ob die Maklerprovision auf die frühere Tätigkeit zurückzuführen ist.

Der konkrete Fall: Villa wird Jahre später direkt verkauft

Eine Eigentümerin beauftragte im Jahr 2011 eine Immobilienmaklerin zunächst exklusiv mit dem Verkauf ihrer Villa. Die Maklerin zeigte das Objekt einem Interessenten. Zu einem Kauf kam es damals jedoch nicht. Der verlangte Preis von 1,1 Millionen Euro war dem Interessenten zu hoch.

Auch in den folgenden Jahren entwickelte sich daraus kein ernsthafter Kaufabschluss. Selbst bei einem späteren Angebot von 990.000 Euro kam es nicht zum Verkauf. Im Jahr 2014 nahm die Maklerin nochmals Kontakt mit dem Interessenten auf. Eine Einigung wurde dennoch nicht erzielt.

Ende 2014 endete die Zusammenarbeit zwischen der Eigentümerin und der Maklerin. Im Jahr 2015 wurde die Villa deutlich günstiger angeboten – zunächst um 750.000 Euro. Der Interessent meldete sich daraufhin selbst bei der Eigentümerin. Nach weiteren Verhandlungen kaufte er die Villa schließlich direkt von ihr um 700.000 Euro.

Die frühere Maklerin verlangte daraufhin eine Provision von 25.200 Euro. Das entsprach drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Ihre Argumentation: Der Käufer habe durch ihre frühere Tätigkeit von der Villa erfahren. Der spätere Verkauf gehe daher auf ihre Vermittlung zurück.

Die Eigentümerin widersprach. Ihrer Ansicht nach kam der Kauf nicht wegen der früheren Maklertätigkeit zustande, sondern wegen des massiv gesenkten Kaufpreises und ihrer eigenen Verhandlungen mit dem Käufer.

Warum der OGH die Maklerprovision ablehnte

Der OGH wies die Revision der Maklerin zurück. Damit blieb es bei der Entscheidung der Vorinstanzen: Die Maklerin erhielt keine Provision. Zusätzlich musste sie der Eigentümerin die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.647,18 Euro ersetzen.

Der entscheidende Punkt war der fehlende ausreichende Zusammenhang zwischen der ursprünglichen Maklertätigkeit und dem späteren Verkauf. Ein Makler hat grundsätzlich dann Anspruch auf Provision, wenn seine Tätigkeit für den späteren Vertragsabschluss verdienstlich und ursächlich war. Die frühere Tätigkeit muss also mehr darstellen als eine bloße Vorgeschichte.

Es reicht deshalb nicht automatisch aus, dass ein Makler irgendwann den Kontakt zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten hergestellt oder dem Interessenten ein Objekt gezeigt hat. Entscheidend ist, ob diese Tätigkeit auch für den konkreten späteren Kauf noch eine wesentliche Ursache war und damit eine Maklerprovision rechtfertigen kann.

Der OGH berücksichtigte dabei mehrere Umstände:

• Die ursprünglichen Verkaufsverhandlungen waren am damals deutlich höheren Kaufpreis gescheitert.
• Der Interessent zeigte danach über mehrere Jahre kein ernsthaftes Kaufinteresse.
• Der Kaufpreis wurde später von 1,1 Millionen Euro auf 700.000 Euro reduziert.
• Das konkrete Interesse lebte erst nach dieser erheblichen Preisreduktion wieder auf.
• Der Käufer nahm selbst Kontakt zur Eigentümerin auf.
• Die entscheidenden Verhandlungen führte die Eigentümerin ohne Beteiligung der früheren Maklerin.

In dieser Gesamtsituation war die frühere Kontaktaufnahme durch die Maklerin nicht mehr ausreichend. Der spätere Kauf beruhte nach der Beurteilung des Gerichts nicht wesentlich auf der damaligen Vermittlung, sondern auf den deutlich veränderten wirtschaftlichen Bedingungen und den direkten Aktivitäten von Käufer und Verkäufer.

Maklerprovision ist keine automatische Folge einer früheren Besichtigung

Für Verkäufer ist diese Entscheidung besonders wichtig. Nicht jeder spätere Verkauf an einen früheren Interessenten löst automatisch eine Provisionspflicht aus. Allerdings bedeutet das Urteil auch nicht, dass ein Makler nach Beendigung des Vertrags niemals mehr eine Provision verlangen kann.

Ob ein Anspruch besteht, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine frühere Tätigkeit kann auch nach längerer Zeit noch wesentlich sein, wenn sie den späteren Vertragsabschluss tatsächlich maßgeblich vorbereitet oder herbeigeführt hat. Je größer jedoch der zeitliche Abstand und je stärker die Veränderungen der Verkaufsbedingungen sind, desto schwieriger kann der Nachweis einer ausreichenden Ursächlichkeit werden.

Besonders relevant sind dabei folgende Fragen:

• Wie lange liegt die Tätigkeit des Maklers zurück?
• Hat der Interessent bereits früher ernsthaft kaufen wollen?
• Warum sind die ersten Verhandlungen gescheitert?
• Hat sich der Kaufpreis wesentlich verändert?
• Wer hat den späteren Kontakt hergestellt?
• Wer führte die entscheidenden Gespräche und Verhandlungen?
• War zwischenzeitlich ein anderer Makler beteiligt?

Rechtsanwalt Wien: Was bedeutet das für Verkäufer, Makler und Käufer?

Verkäufer sollten den Ablauf genau dokumentieren

Verkäufer müssen nicht in jedem Fall eine Provision an einen früheren Makler bezahlen, nur weil der spätere Käufer das Objekt einmal über diesen Makler kennengelernt hat. Gegen einen Provisionsanspruch können insbesondere ein langer Zeitraum, ein ursprünglich gescheiterter Kaufversuch, eine deutliche Preisreduktion und eigenständige Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer sprechen.

Trotzdem sollten Verkäufer nicht vorschnell davon ausgehen, dass jede Forderung unbegründet ist. Nach Beendigung eines Maklervertrags kann die konkrete Vertragsgestaltung ebenso eine Rolle spielen wie die Frage, welche Leistungen der Makler tatsächlich erbracht hat. E-Mails, Besichtigungsprotokolle, Preisangebote und Gesprächsnotizen können später von Bedeutung sein.

Makler müssen ihren Beitrag zum Abschluss nachvollziehbar machen

Für Makler zeigt die Entscheidung, dass eine bloße Namensnennung in einem Abschlussbericht oder eine einmalige Besichtigung keinen sicheren Provisionsanspruch garantiert. Wichtig ist, die wesentlichen Vermittlungsleistungen zu dokumentieren und nachvollziehbar festzuhalten, wie diese zum konkreten Kaufabschluss beigetragen haben.

Je länger der Zeitraum zwischen der ersten Tätigkeit und dem Verkauf ist, desto genauer muss der tatsächliche Zusammenhang betrachtet werden. Ändern sich der Preis, die Verkaufsbedingungen oder die beteiligten Personen wesentlich, kann die frühere Tätigkeit an Bedeutung verlieren.

Käufer sollten mögliche Provisionsfragen nicht ignorieren

Auch Käufer sollten aufmerksam sein, wenn sie ein Objekt zunächst über einen Makler besichtigt und später direkt mit dem Eigentümer verhandeln. Ein direkter Vertragsabschluss beseitigt mögliche Provisionsfragen nicht automatisch. Umgekehrt führt eine frühere Besichtigung aber auch nicht zwingend zu einer Zahlungspflicht.

Entscheidend ist, ob die Tätigkeit des Maklers für den späteren Kauf wesentlich war und welche konkreten Vereinbarungen getroffen wurden. Eine rechtliche Prüfung kann helfen, unberechtigte Forderungen ebenso zu vermeiden wie spätere Streitigkeiten über eine Maklerprovision.

Vier typische Situationen aus der Praxis

• Kurzer Zeitraum, unveränderter Preis: Besichtigt ein Interessent eine Wohnung über einen Makler und kauft er sie wenige Wochen später zum vergleichbaren Preis direkt vom Eigentümer, spricht dies eher für einen Zusammenhang mit der Maklertätigkeit.
• Mehrjährige Unterbrechung: Liegen zwischen der ersten Besichtigung und dem späteren Kauf mehrere Jahre, muss genauer geprüft werden, ob die damalige Tätigkeit noch wesentliche Bedeutung hatte.
• Massiver Preisnachlass: Scheitert der erste Kauf am Preis und wird das Objekt später deutlich günstiger angeboten, kann der neue Preis der entscheidende Grund für das wiederauflebende Interesse sein.
• Eigenständige Verhandlungen: Nimmt der Käufer später selbst Kontakt zum Verkäufer auf und führen beide die entscheidenden Gespräche ohne den ursprünglichen Makler, kann dies gegen einen Provisionsanspruch sprechen.

Was Betroffene jetzt prüfen sollten

• Unterlagen sammeln: Sichern Sie den Maklervertrag, Exposés, Besichtigungsnachweise, E-Mails und Preisangebote.
• Zeitablauf festhalten: Dokumentieren Sie, wann der erste Kontakt stattfand und wann der spätere Kauf abgeschlossen wurde.
• Preisänderungen vergleichen: Stellen Sie den ursprünglichen Angebotspreis dem späteren Kaufpreis gegenüber.
• Kontaktverlauf nachvollziehen: Prüfen Sie, wer den späteren Kontakt aufgenommen und wer die Verhandlungen geführt hat.
• Forderung nicht vorschnell anerkennen: Eine Zahlungszusage oder ein Schuldanerkenntnis sollte erst nach rechtlicher Prüfung abgegeben werden.
• Verjährungs- und Fristenfragen beachten: Reagieren Sie auf ein anwaltliches Schreiben oder eine Zahlungsaufforderung zeitnah.

Häufige Fragen zur Maklerprovision nach einem Direktverkauf

„Ich habe das Haus einmal über einen Makler besichtigt. Muss ich jetzt automatisch zahlen?“

Nein, eine frühere Besichtigung allein führt nicht automatisch zu einer Zahlungspflicht. Entscheidend ist, ob die Maklertätigkeit für den späteren Kauf wesentlich war und welche Vereinbarungen im konkreten Fall bestanden.

„Der Käufer war früher schon beim Makler bekannt. Reicht das für die Provision?“

Nicht zwingend. Wenn der Kauf erst Jahre später, nach einer erheblichen Preisreduktion und aufgrund eigener Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zustande kommt, kann der Zusammenhang mit der früheren Vermittlung zu schwach sein.

„Darf ich nach Ende des Maklervertrags direkt an einen früheren Interessenten verkaufen?“

Ein solcher Verkauf ist nicht automatisch unzulässig. Er kann jedoch Provisionsfragen auslösen. Vor allem bei einem früheren Kontakt mit dem Käufer sollte geprüft werden, ob der Maklervertrag oder die konkreten Umstände weiterhin relevant sind.

„Was soll ich tun, wenn der frühere Makler eine Rechnung schickt?“

Prüfen Sie zunächst den Maklervertrag, den zeitlichen Ablauf und die tatsächlichen Vermittlungsleistungen. Lassen Sie die Forderung rechtlich beurteilen, bevor Sie sie anerkennen oder bezahlen.

Fazit: Entscheidend ist der konkrete Zusammenhang

Eine frühere Maklertätigkeit begründet nicht automatisch einen Provisionsanspruch. Maßgeblich ist, ob sie für den späteren Kauf noch eine wesentliche und angemessene Ursache war. Im vom OGH mit Entscheidung vom 24.08.2017, 4 Ob 138/17y, behandelten Fall sprach die erhebliche Preisreduktion, der lange Zeitraum und der direkte Abschluss zwischen Käufer und Verkäufer gegen einen ausreichenden Zusammenhang.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Streitigkeiten über Maklerprovisionen, Immobilienverkäufe und die rechtliche Bedeutung früherer Vermittlungstätigkeiten. Lassen Sie eine Provisionsforderung prüfen, bevor Sie eine Zahlung zusagen oder Ansprüche vorschnell aufgeben.

Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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