Maklerprovision trotz Direktverkauf? Wann ein Provisionsanspruch wirklich besteht
Maklerprovision: Eine Immobilie wird zunächst über einen Makler angeboten. Der Kaufinteressent zeigt kein weiteres Interesse. Monate später verkauft der Eigentümer das Objekt selbst – zu einem deutlich niedrigeren Preis. Muss trotzdem eine Maklerprovision bezahlt werden?
Die Antwort lautet nicht automatisch ja. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit des Maklers für den späteren Vertragsabschluss noch wesentlich war. Eine einmalige Kontaktaufnahme oder die bloße Übersendung von Verkaufsunterlagen genügt nicht in jedem Fall.
Der typische Konflikt: Erst der Makler, dann der Direktverkauf
In der Praxis kommt es immer wieder zu einem ähnlichen Ablauf: Eigentümer beauftragen eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler mit der Vermittlung ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Ein Interessent erhält Informationen zur Immobilie, entscheidet sich aber gegen einen Kauf – etwa weil der Preis zu hoch erscheint.
Später wird der Maklerauftrag beendet. Die Eigentümer bieten das Objekt selbst im Internet an, häufig zu einem niedrigeren oder attraktiveren Preis. Der frühere Interessent entdeckt das neue Inserat, nimmt direkt mit den Eigentümern Kontakt auf und kauft die Immobilie.
Dann verlangt der Makler eine Provision. Die Begründung: Der Käufer sei ursprünglich durch die Maklertätigkeit auf das Objekt aufmerksam geworden. Die Eigentümer halten dagegen, dass der spätere Kauf ausschließlich wegen des neuen Angebots und des niedrigeren Preises zustande gekommen sei.
Genau mit einer solchen Konstellation befasste sich der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung OGH vom 13.07.2016, 3 Ob 110/16x. Zur Entscheidung.
Was der OGH zur Maklerprovision entschieden hat
In dem entschiedenen Fall waren die beklagten Parteien Miteigentümer einer Liegenschaft mit einem Haus und Inventar. Sie beauftragten eine Immobilienmaklerin, einen Käufer zu finden. Die Maklerin übermittelte einem späteren Käufer Unterlagen über das Objekt.
Der Interessent hielt den damaligen Kaufpreis jedoch für zu hoch. Er zeigte kein weiteres Interesse. Zu einer Besichtigung kam es ebenso wenig wie zu weiteren Gesprächen oder Verhandlungen mit der Maklerin.
Danach beendeten die Eigentümer den Vermittlungsauftrag. Sie boten die Liegenschaft selbst in einem Internet-Inserat an – zu einem niedrigeren Preis. Erst dieses neue Angebot veranlasste den späteren Käufer, direkt mit den Eigentümern Kontakt aufzunehmen. Schließlich kaufte er die Liegenschaft um 300.000 Euro.
Die Maklerin verlangte eine Provision von 6.800 Euro. Die Eigentümer verweigerten die Zahlung. Der Streit gelangte bis zum Obersten Gerichtshof.
Der OGH wies die Revision der Maklerin zurück. Damit blieb es bei den Entscheidungen der Vorinstanzen: Die Maklerin hatte keinen Anspruch auf die verlangte Provision. Zusätzlich musste sie den Eigentümern die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 688,92 Euro ersetzen.
Warum die Vermittlung im konkreten Fall nicht ausreichte
Ein Makler hat grundsätzlich Anspruch auf eine Provision, wenn drei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es besteht ein entsprechender Maklervertrag.
- Der Makler erbringt eine vertragsgemäße und verdienstliche Tätigkeit.
- Das vermittelte Geschäft kommt aufgrund dieser Tätigkeit zustande.
Der Makler muss dabei nicht zwingend sämtliche Vertragsverhandlungen führen. Bei einer Immobilie kann bereits die konkrete Bekanntgabe eines möglichen Vertragspartners ausreichend sein. Der Interessent muss also so namhaft gemacht werden, dass der Eigentümer mit ihm Kontakt aufnehmen kann.
Damit ist die Prüfung aber noch nicht beendet. Zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Kauf muss außerdem ein ausreichender ursächlicher Zusammenhang bestehen. Der Kauf muss bei einer Gesamtbetrachtung noch wesentlich auf die Vermittlungsleistung zurückzuführen sein.
Eine entfernte oder nur zufällige Mitursache genügt nicht. Das bedeutet: Nur weil ein Käufer irgendwann einmal Unterlagen von einem Makler erhalten hat, entsteht nicht automatisch ein Provisionsanspruch, wenn er das Objekt später aus einem völlig anderen Grund erwirbt.
Im Fall des OGH sprachen mehrere Umstände gegen eine ausreichende Ursächlichkeit:
- Der Käufer hatte die Immobilie wegen des zunächst zu hohen Preises abgelehnt.
- Es fand keine Besichtigung statt.
- Es gab keinen weiteren Kontakt mit der Maklerin.
- Der spätere Kauf wurde erst durch das günstigere Internet-Angebot ausgelöst.
- Der Käufer wandte sich anschließend direkt an die Eigentümer.
Nach Ansicht des Gerichts war daher vor allem das spätere, attraktivere Angebot der Eigentümer ausschlaggebend. Die ursprüngliche Tätigkeit der Maklerin stand mit dem Kauf nicht mehr in einem ausreichend engen Zusammenhang.
Was bedeutet das für Eigentümer, Makler und Käufer?
Eigentümer sollten den Ablauf lückenlos festhalten
Für Eigentümer bedeutet die Entscheidung nicht, dass nach Beendigung eines Maklerauftrags jeder Direktverkauf ohne Weiteres provisionsfrei wäre. Wird eine Immobilie später an eine Person verkauft, die zuvor vom Makler genannt oder kontaktiert wurde, kann durchaus ein Streit entstehen.
Wichtig sind deshalb nachvollziehbare Unterlagen:
- Wann wurde der Maklervertrag abgeschlossen?
- Wann und auf welche Weise wurde er beendet?
- Welche Informationen wurden welchem Interessenten übermittelt?
- Wann lehnte der Interessent das Objekt ab?
- Wann wurde ein neues Inserat veröffentlicht?
- Wurde der Preis verändert oder das Angebot in anderer Weise wesentlich angepasst?
- Wann nahm der spätere Käufer erstmals direkt mit den Eigentümern Kontakt auf?
Je genauer diese Entwicklung dokumentiert ist, desto besser lässt sich beurteilen, wodurch der spätere Kauf tatsächlich ausgelöst wurde.
Makler müssen den Zusammenhang mit dem Kauf nachvollziehbar machen
Auch für Makler enthält die Entscheidung eine wichtige praktische Aussage. Die bloße Übersendung von Unterlagen kann im Einzelfall eine verdienstliche Tätigkeit darstellen. Sie garantiert aber nicht automatisch eine Provision.
Makler sollten daher dokumentieren, wann ein Interessent kontaktiert wurde, welche Informationen er erhalten hat und wie sich der weitere Kontakt entwickelte. Ebenso wichtig sind Nachweise über Besichtigungen, Gespräche, Preisverhandlungen und konkrete Kaufabsichten.
Mit zunehmendem zeitlichem und sachlichem Abstand zwischen der Maklertätigkeit und dem späteren Kauf wird es schwieriger, den erforderlichen Zusammenhang zu belegen. Das gilt insbesondere, wenn der Interessent das ursprüngliche Angebot ausdrücklich abgelehnt und erst auf ein späteres, deutlich günstigeres Angebot reagiert hat.
Käufer sollten den direkten Kontakt nicht isoliert betrachten
Ein Käufer kann nicht allein deshalb davon ausgehen, dass keine Maklerprovision anfällt, weil er den Kaufvertrag direkt mit dem Eigentümer abschließt. Maßgeblich sind der konkrete Maklervertrag, die Kommunikation mit dem Makler und der gesamte Ablauf.
Wer zuvor über einen Makler von der Immobilie erfahren, Unterlagen erhalten oder an einer Besichtigung teilgenommen hat, sollte vor einer direkten Kontaktaufnahme prüfen lassen, ob daraus Risiken entstehen können. Eine vorschnelle Einschätzung kann später teuer werden.
Vier typische Alltagssituationen
- Unterlagen erhalten, aber sofort abgelehnt: Ein Interessent bekommt ein Exposé, lehnt den Preis ab und kauft erst Monate später nach einem deutlich günstigeren Direktangebot. Hier kann der notwendige Zusammenhang mit der ursprünglichen Maklertätigkeit fehlen.
- Besichtigung und konkrete Verhandlungen: Ein Kaufinteressent besichtigt das Objekt über den Makler und verhandelt bereits über den Preis. Wird später direkt mit dem Eigentümer gekauft, spricht mehr für einen Zusammenhang mit der Maklerleistung.
- Nur ein anderer Kommunikationsweg: Der Interessent wurde vom Makler namhaft gemacht, kauft aber nach kurzer Zeit direkt beim Eigentümer. Der direkte Vertragsabschluss allein beseitigt einen Provisionsanspruch nicht zwingend.
- Völlig neues Angebot: Das Objekt wird nach Beendigung des Maklerauftrags umfassend verändert angeboten, etwa zu einem wesentlich niedrigeren Preis oder mit einem deutlich anderen Leistungsumfang. Dann ist zu prüfen, ob der spätere Kauf noch auf der ursprünglichen Vermittlung beruht.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
Wer mit einer Provisionsforderung konfrontiert ist oder einen Direktverkauf plant, sollte nicht nur auf einzelne Nachrichten schauen. Entscheidend ist der gesamte zeitliche und wirtschaftliche Ablauf.
- Maklervertrag prüfen: Enthält er Regelungen zur Provision, zur Nachwirkung oder zur Beendigung des Auftrags?
- Kommunikation sichern: E-Mails, Nachrichten, Exposés und Inserate sollten vollständig aufbewahrt werden.
- Preisverlauf dokumentieren: Halten Sie fest, zu welchem Preis die Immobilie ursprünglich angeboten und wann der Preis geändert wurde.
- Kontakte zeitlich einordnen: Notieren Sie Besichtigungen, Absagen, Telefonate und den späteren Erstkontakt mit dem Käufer.
- Keine Anerkennung abgeben: Eine unbedachte schriftliche Erklärung kann als Anerkenntnis der Provisionspflicht verstanden werden.
- Forderung rechtlich bewerten lassen: Ob die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ursächlich für den Kauf war, hängt regelmäßig von den Einzelheiten ab.
Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Direktverkauf
Muss ich immer Maklerprovision zahlen, wenn ich später an einen früheren Interessenten verkaufe?
Nein, nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Maklertätigkeit für den späteren Kauf noch wesentlich war. Eine frühere Übersendung von Unterlagen kann dafür sprechen, muss aber nicht ausreichen. Besonders wichtig sind der Grund für die ursprüngliche Ablehnung, der zeitliche Abstand und die Ursache für den späteren Kauf.
Kann der Makler auch dann Geld verlangen, wenn keine Besichtigung stattgefunden hat?
Eine Besichtigung ist nicht zwingend erforderlich. Auch die konkrete Bekanntgabe eines möglichen Vertragspartners kann grundsätzlich eine relevante Maklerleistung sein. Fehlt jedoch jeder weitere Kontakt und kauft der Interessent erst aufgrund eines späteren, deutlich günstigeren Angebots, kann der erforderliche Zusammenhang dennoch fehlen.
Was soll ich tun, wenn eine Provisionsrechnung kommt?
Prüfen Sie zunächst den Maklervertrag und sichern Sie sämtliche Unterlagen zum Ablauf. Zahlen Sie die Forderung nicht vorschnell und geben Sie kein Anerkenntnis ab, bevor die Anspruchsgrundlage und die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit geprüft wurden.
Gilt die Entscheidung des OGH automatisch für jeden ähnlichen Fall?
Nein. Die Entscheidung OGH vom 13.07.2016, 3 Ob 110/16x zeigt wichtige Grundsätze zur erforderlichen Ursächlichkeit. Jeder Einzelfall hängt jedoch von den konkreten Vereinbarungen, Kontakten, Preisänderungen und Umständen des Vertragsabschlusses ab.
Maklerprovision rechtzeitig prüfen lassen
Ein Provisionsstreit lässt sich häufig nur anhand der gesamten Kommunikation und des zeitlichen Ablaufs sinnvoll beurteilen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt bei der Prüfung und Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Makler und Käufer zu Fragen rund um Maklerverträge und Provisionsforderungen.
Sind Sie betroffen oder liegt Ihnen bereits eine Provisionsrechnung vor? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung bei der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Telefon: 01/5130700. E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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