Maklerprovision trotz Direktverhandlung: Wann ein früher Kontakt noch zählt
Eine Maklerprovision kann auch dann geschuldet sein, wenn ein Grundstück zunächst über eine Immobilienmaklerin angeboten wird und Käufer und Verkäufer Jahre später den Kaufvertrag direkt miteinander schließen – ohne weitere Beteiligung der Maklerin. Ist damit auch die Provision vom Tisch?
Nein, nicht zwingend. Entscheidend ist nicht allein, wer den Kaufvertrag letztlich ausverhandelt oder unterschreibt. Maßgeblich kann vielmehr sein, ob die Tätigkeit der Maklerin den späteren Vertragsabschluss wesentlich vorbereitet oder ermöglicht hat.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017: Im OGH vom 24.05.2017, 1 Ob 78/17b wurde ein Provisionsanspruch trotz eines langen Zeitraums zwischen dem ersten Maklerkontakt und dem späteren Kauf bestätigt. Die Entscheidung ist daher nicht als aktuelle Entscheidung zu verstehen, enthält aber wichtige Grundsätze für die Beurteilung von Maklerprovisionen. Zur Entscheidung.
Der Ausgangsfall: Vom ersten Grundstücksangebot bis zum Großprojekt
Eine Immobilienmaklerin bot einer Interessentin im Jahr 2008 Grundstücke an. Die Interessentin suchte eine größere zusammenhängende Fläche, um darauf eine Justizanstalt zu errichten.
Zunächst ging es um Grundstücke einer Verkäuferin mit einer Fläche von rund 8.262 Quadratmetern. Gemeinsam mit weiteren Baurechtsflächen konnte eine größere Gesamtfläche erreicht werden. Später wurden auch angrenzende Grundstücke anderer Eigentümer in die Überlegungen einbezogen. Im Oktober 2009 wurde schließlich eine zusammenhängende Fläche von rund 20.800 Quadratmetern zum Kauf angeboten.
Der Kaufvertrag über das gesamte Areal wurde jedoch erst rund drei Jahre später, um den Jahreswechsel 2012/2013, abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt argumentierten die Verkäuferin und die Käuferin, die ursprüngliche Tätigkeit der Maklerin sei für den Kauf nicht mehr ausschlaggebend gewesen. Außerdem sei nach einer Vertragsklausel kein korrespondierendes, unterfertigtes Kaufanbot über die Maklerin gelegt worden.
Die Maklerin verlangte dennoch eine Provision. Das Berufungsgericht gab ihr grundsätzlich Recht. Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen.
Warum ein Makler nicht bis zur Unterschrift dabei sein muss
Der OGH stellte klar: Für einen Provisionsanspruch genügt es grundsätzlich, dass der Makler eine konkrete Vertragsabschlussgelegenheit nachweist und seine Tätigkeit zumindest eine wesentliche Ursache für den späteren Vertragsabschluss war.
Die Maklerin muss daher nicht zwingend:
- den gesamten Kaufvertrag selbst ausverhandeln,
- bei jedem Gespräch zwischen Käufer und Verkäufer anwesend sein,
- bis zur Unterfertigung des Vertrags weitervermitteln oder
- die alleinige Ursache für den späteren Kauf sein.
Eine wesentliche Mitursächlichkeit kann ausreichen. Das bedeutet: Der spätere Kauf muss nicht ausschließlich auf der Tätigkeit der Maklerin beruhen. Es genügt, wenn der von ihr hergestellte Kontakt oder der von ihr erbrachte Nachweis für das Geschäft weiterhin von Bedeutung war.
Im konkreten Fall hatte die Maklerin der Interessentin nicht nur einzelne Grundstücke angeboten. Sie hatte auch die Möglichkeit eines Erwerbs im betreffenden Gesamtareal vermittelt. Dass später weitere Grundstücke hinzukamen und die Beteiligten teilweise direkt miteinander kommunizierten, beseitigte den Zusammenhang daher nicht automatisch.
Ein langer Zeitraum schließt die Maklerprovision nicht automatisch aus
Zwischen dem ersten Angebot und dem endgültigen Kauf lagen mehrere Jahre. Gerade bei größeren Immobilienprojekten ist das nicht ungewöhnlich. Standortentscheidungen, behördliche Prüfungen, Finanzierungen, politische Entscheidungen und Verhandlungen mit mehreren Eigentümern können viel Zeit in Anspruch nehmen.
Der OGH sah den mehrjährigen Zeitraum deshalb nicht als entscheidend an. Bei einem öffentlichen Großprojekt wie dem geplanten Bau einer Justizanstalt konnte der ursprüngliche Maklerkontakt auch nach längerer Zeit noch von wesentlicher Bedeutung sein.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Provision automatisch bestehen bleibt, sobald irgendwann einmal ein Makler kontaktiert wurde. Je länger der Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss ist, desto genauer muss geprüft werden:
- Welche konkrete Immobilie oder welches Projekt wurde ursprünglich angeboten?
- Wer wurde durch den Makler mit wem in Kontakt gebracht?
- War der spätere Vertragsgegenstand mit dem ursprünglichen Angebot ausreichend verbunden?
- Welche weiteren Schritte führten zum Vertragsabschluss?
- War der Erstkontakt für die spätere Kaufentscheidung noch wesentlich?
Es kommt somit auf die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls an. Der Zeitablauf allein entscheidet die Frage nicht.
Kann eine Vertragsklausel den Anspruch auf Maklerprovision verhindern?
Im entschiedenen Fall wurde außerdem eingewendet, dass kein „korrespondierendes, unterfertigtes Kaufanbot“ vorgelegt worden sei. Nach der vertraglichen Vereinbarung sollte dieses Schriftstück für den Provisionsanspruch Bedeutung haben.
Der OGH ließ jedoch nicht zu, dass diese Klausel losgelöst vom tatsächlichen Geschehen eingesetzt wird, um die Provision durch einen bloßen Formalismus auszuschließen. Die Maklerin hatte mehrfach nach dem Stand der Verhandlungen gefragt, erhielt aber keine ausreichenden Informationen.
Eine schriftliche Vereinbarung kann grundsätzlich festlegen, unter welchen Voraussetzungen eine Provision geschuldet ist. Ihre Anwendung darf aber nicht dazu führen, dass die Maklerin allein deshalb leer ausgeht, weil die weiteren Verhandlungen ohne ihre Beteiligung geführt oder bestimmte Unterlagen nicht übermittelt wurden.
Besonders problematisch kann es sein, wenn Verkäufer und Käufer den weiteren Ablauf bewusst direkt organisieren und anschließend argumentieren, die formalen Voraussetzungen für die Provision seien nicht erfüllt. Eine solche Vorgehensweise beseitigt den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem späteren Kauf nicht automatisch.
Was bedeutet das für Verkäufer, Käufer und Makler?
Verkäufer sollten den Maklerkontakt nicht unterschätzen
Wer einen Makler beauftragt, kann auch dann provisionspflichtig werden, wenn der Verkauf erst deutlich später und ohne weitere Vermittlung zustande kommt. Das gilt insbesondere, wenn der Makler den späteren Käufer namhaft gemacht oder die konkrete Kaufgelegenheit nachgewiesen hat.
Direkte Gespräche mit dem Interessenten führen daher nicht automatisch aus der Provisionspflicht heraus. Ebenso wenig genügt es ohne Weiteres, den Kaufvertrag ohne den Makler zu unterzeichnen.
Käufer sollten den ursprünglichen Kontakt dokumentieren
Auch Käufer sollten genau festhalten, wann und durch wen ihnen ein Grundstück oder ein größeres Immobilienprojekt erstmals angeboten wurde. Wird später unmittelbar mit dem Eigentümer weiterverhandelt, kann weiterhin eine Maklerprovision im Raum stehen.
Das gilt besonders dann, wenn der spätere Kauf wirtschaftlich und sachlich an das ursprüngliche Angebot anknüpft.
Makler müssen ihre Tätigkeit nachvollziehbar festhalten
Für Makler ist eine sorgfältige Dokumentation entscheidend. Angebote, Exposés, E-Mails, Besichtigungstermine, Gesprächsinhalte und Informationen über die weitere Entwicklung sollten geordnet aufbewahrt werden.
Wichtig ist insbesondere, konkret festzuhalten, welche Liegenschaft, welche Grundstücke oder welches Gesamtprojekt dem Kunden nachgewiesen wurden. Bei größeren Vorhaben sollte auch dokumentiert werden, wie sich die angebotene Fläche später verändert oder erweitert hat.
Vier typische Situationen aus der Praxis
- Der Käufer kauft direkt beim Eigentümer: Wurde der Käufer durch den Makler auf die konkrete Immobilie aufmerksam, kann die Provision trotz des direkten Kaufvertrags bestehen bleiben.
- Das Grundstück wird später vergrößert: Kommen weitere angrenzende Grundstücke hinzu, ist zu prüfen, ob weiterhin ein ausreichender Zusammenhang mit dem ursprünglichen Angebot besteht.
- Der Vertragsabschluss erfolgt erst Jahre später: Der lange Zeitraum allein schließt einen Anspruch nicht aus. Entscheidend bleibt die Bedeutung des ursprünglichen Maklerkontakts.
- Ein bestimmtes Schriftstück fehlt: Fehlt ein vereinbartes Kaufanbot, muss geprüft werden, ob die Klausel im konkreten Ablauf tatsächlich den Provisionsanspruch ausschließt oder nur formal gegen die Maklerin verwendet werden soll.
Was jetzt sinnvoll ist
- Prüfen Sie den Maklerauftrag und die Provisionsvereinbarung genau.
- Sichern Sie E-Mails, Exposés, Gesprächsnotizen und sonstige Nachweise zum Erstkontakt.
- Halten Sie fest, welche Immobilie oder welches Projekt ursprünglich angeboten wurde.
- Dokumentieren Sie, wann und wie spätere direkte Verhandlungen begonnen haben.
- Vermeiden Sie unklare Absprachen über eine mögliche Umgehung der Maklertätigkeit.
- Lassen Sie die Rechtslage prüfen, bevor Sie eine Provisionsforderung anerkennen oder zurückweisen.
Das Urteil des OGH bedeutet nicht, dass nach jedem Maklerkontakt automatisch eine Provision zu bezahlen ist. Es macht aber deutlich, dass der Anspruch nicht allein durch Zeitablauf oder direkte Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer entfällt. Entscheidend ist, ob die Maklerin eine konkrete Gelegenheit nachgewiesen und damit den späteren Vertragsabschluss wesentlich mitverursacht hat.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Muss ich Provision zahlen, wenn ich direkt mit dem Eigentümer kaufe?
Nicht zwingend, aber ein direkter Kaufvertrag beseitigt den Provisionsanspruch nicht automatisch. Wurde Ihnen die konkrete Immobilie oder Kaufgelegenheit ursprünglich durch den Makler nachgewiesen und war dieser Kontakt für den späteren Kauf wesentlich, kann eine Provision weiterhin geschuldet sein.
Wie lange darf ein Maklerkontakt zurückliegen?
Eine starre zeitliche Grenze ergibt sich aus der dargestellten Entscheidung nicht. Auch mehrere Jahre können unschädlich sein. Je länger der Zeitraum ist, desto genauer muss jedoch nachgewiesen werden, dass zwischen der ursprünglichen Maklertätigkeit und dem späteren Kauf noch ein wesentlicher Zusammenhang besteht.
Reicht es, wenn der Makler nur ein Grundstück angeboten hat?
Das kann ausreichen, wenn dadurch eine konkrete Kaufgelegenheit nachgewiesen wurde und dieser Nachweis für den späteren Vertragsabschluss wesentlich war. Bei größeren Projekten ist zusätzlich zu prüfen, ob das später erworbene Gesamtareal noch ausreichend mit dem ursprünglichen Angebot verbunden war.
Was kann ich tun, wenn die Provision überraschend gefordert wird?
Prüfen Sie zunächst den Maklerauftrag, die Provisionsvereinbarung und den dokumentierten Ablauf. Antworten Sie nicht vorschnell mit einem Anerkenntnis oder einer endgültigen Ablehnung. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann klären, ob der erforderliche Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kauf tatsächlich besteht.
Rechtliche Unterstützung durch einen Rechtsanwalt Wien
Ob eine Maklerprovision geschuldet ist, hängt häufig von Details ab: dem Inhalt des Auftrags, dem konkreten Nachweis, dem zeitlichen Ablauf und der Frage, wie wesentlich die Maklertätigkeit für den späteren Kauf war. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Käufer, Verkäufer und Makler bei der Prüfung solcher Ansprüche und bei der rechtlichen Einordnung von Vertragsklauseln.
Wenn Sie eine Provisionsforderung erhalten haben oder vor einem Immobilienkauf Klarheit über mögliche Kosten benötigen, können Sie die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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