Wann muss trotz späterem Verkauf keine Maklerprovision bezahlt werden?
Maklerprovision: Ein Immobilienmakler bietet ein Objekt an. Monate später wird genau dieses Objekt verkauft. Ist damit automatisch eine Provision fällig? Nein. Entscheidend ist nicht allein, ob der Makler irgendwann mit der Immobilie befasst war. Maßgeblich ist vielmehr, ob seine Tätigkeit für den später abgeschlossenen Kauf tatsächlich wesentlich war.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: Im OGH vom 26.04.2019, 3 Ob 86/19x, wurde ein Provisionsbegehren eines Immobilienmaklers abgewiesen, obwohl es nach seinen Angaben einen Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem späteren Verkauf eines Hotels gab. Zur Entscheidung.
Der konkrete Fall: Ein Hotel wird später doch verkauft
Eine Immobilienmaklergesellschaft bot einer Unternehmensgruppe im Jänner 2016 den Erwerb eines bestimmten Hotels in Wien an. Ursprünglich war eine befristete Kaufoption vorgesehen.
Der Makler war allerdings nicht von den Eigentümern des Hotels beauftragt worden. Auftraggeber waren vielmehr Gesellschaften, die selbst über die Kaufoption verfügten. Die angesprochene Käuferseite kannte das Hotel bereits. Sie hatte das Objekt schon zuvor besichtigt und sogar eigene Verkaufsverhandlungen geführt. Diese Gespräche waren damals am Preis gescheitert.
Auch der Vermittlungsversuch des Maklers führte zunächst zu keinem Abschluss. Die optionsberechtigten Gesellschaften lehnten das Angebot ab.
Im Sommer 2016 kam es schließlich doch zu einem Verkauf. Die Eigentümer veräußerten das Wiener Hotel gemeinsam mit einem weiteren Hotel in Baden. Der Verkauf wurde ohne weitere Einschaltung des Maklers abgewickelt. Käuferin war eine Gesellschaft, die wirtschaftlich mit der zuvor angesprochenen Unternehmensgruppe verbunden war. Diese Gesellschaft war erst im Juli 2016 gegründet worden – also nach den Vermittlungsbemühungen des Maklers.
Der Makler verlangte dennoch eine Provision. Er argumentierte, seine Tätigkeit habe letztlich zum späteren Verkauf beigetragen.
Warum der OGH keine Maklerprovision zusprach
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Maklers zurück. Damit blieb die Abweisung des Provisionsbegehrens durch das Berufungsgericht bestehen. Der Makler erhielt weder von der ursprünglich angesprochenen Gesellschaft noch von der später gegründeten Käufergesellschaft eine Provision.
Nach der Beurteilung des OGH fehlte der erforderliche Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Kauf. Dafür waren mehrere Umstände entscheidend:
- Die Käuferseite kannte das Hotel bereits. Sie hatte sich schon vor dem Einschreiten des Maklers mit dem Objekt beschäftigt und eigene Verhandlungen geführt.
- Der Makler war mit einem anderen Geschäft befasst. Sein Vermittlungsversuch bezog sich auf einen Vertrag mit den optionsberechtigten Gesellschaften.
- Dieses Geschäft kam nicht zustande. Der ursprünglich geplante Vertrag wurde nicht abgeschlossen.
- Der spätere Verkauf wich deutlich davon ab. Die Eigentümer verkauften nicht nur das Hotel in Wien, sondern gemeinsam damit auch ein weiteres Hotel in Baden.
- Die spätere Käufergesellschaft existierte zunächst noch gar nicht. Sie wurde erst nach Abschluss der Vermittlungsbemühungen gegründet und hatte keinen Maklervertrag mit dem Makler abgeschlossen.
Der bloße Umstand, dass später tatsächlich ein Verkauf stattfindet, reicht daher nicht aus. Ein Makler muss vielmehr zeigen können, dass seine Tätigkeit für genau diesen Vertrag oder zumindest für ein wirtschaftlich gleichwertiges Ersatzgeschäft wesentlich war. Das gilt auch für die Frage, ob eine Maklerprovision verlangt werden kann.
Welche Voraussetzungen gelten für einen Anspruch auf Maklerprovision?
Ein Immobilienmakler hat grundsätzlich dann Anspruch auf Provision, wenn seine Tätigkeit zum Abschluss des vermittelten Geschäfts führt. Bei Immobiliengeschäften kann es häufig genügen, dem Auftraggeber eine konkrete Kaufgelegenheit nachzuweisen. Zwei Punkte bleiben aber zentral:
Die Tätigkeit muss verdienstlich sein
Der Makler muss einen relevanten Beitrag geleistet haben. Er muss also nicht zwingend jeden einzelnen Schritt bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags begleiten. Seine Tätigkeit muss aber geeignet sein, den späteren Vertragsabschluss zu fördern.
Die Tätigkeit muss ursächlich sein
Zwischen der Maklertätigkeit und dem abgeschlossenen Kauf muss ein ausreichender Zusammenhang bestehen. Der spätere Vertrag muss nicht immer in jeder Einzelheit dem ursprünglich geplanten Geschäft entsprechen. Auch ein wirtschaftlich gleichwertiges Ersatzgeschäft kann grundsätzlich eine Provision auslösen.
Das setzt jedoch voraus, dass die Vermittlungsleistung für dieses Ersatzgeschäft noch von Bedeutung war. Je stärker sich die Vertragspartner, der Vertragsgegenstand oder der Ablauf vom ursprünglichen Geschäft unterscheiden, desto genauer muss der Zusammenhang geprüft werden.
Eine Maklerprovision entsteht daher nicht automatisch, weil der Makler ein Objekt einmal genannt, besichtigt oder angeboten hat. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.
Was bedeutet das für Eigentümer, Käufer und Makler?
Für Makler: Auftrag und Vermittlungsleistung präzise dokumentieren
Die Entscheidung zeigt die Risiken einer unklaren Vermittlungssituation. Besonders schwierig kann die Durchsetzung einer Provision werden, wenn der Interessent das Objekt schon vorher kannte oder bereits selbst mit dem Eigentümer verhandelt hatte.
Makler sollten daher möglichst eindeutig festhalten:
- Welches konkrete Objekt soll vermittelt werden?
- Wer ist Auftraggeber des Maklers?
- Welche Personen oder Gesellschaften kommen als Käufer in Betracht?
- Welcher konkrete Vertrag ist Gegenstand der Vermittlung?
- Was gilt bei einem späteren Ersatzgeschäft?
- Erfasst die Vereinbarung auch den Erwerb durch verbundene oder neu gegründete Gesellschaften?
Auch die zeitliche Abfolge sollte nachvollziehbar dokumentiert werden. Dazu gehören etwa die erste Kontaktaufnahme, übermittelte Informationen, Besichtigungen, Angebote und weitere Gespräche. Je besser die Vermittlungsleistung belegt ist, desto leichter lässt sich ein ursächlicher Zusammenhang argumentieren.
Für Eigentümer und Kaufinteressenten: Vorwissen offenlegen und Vereinbarungen prüfen
Eigentümer und Kaufinteressenten sollten nicht davon ausgehen, dass eine spätere Änderung der Vertragsstruktur automatisch jede Provisionspflicht ausschließt. Der Erwerb durch eine andere Gesellschaft oder der Abschluss eines Paketgeschäfts kann rechtlich relevant sein, beseitigt einen Anspruch aber nicht zwingend.
Umgekehrt sollte ein Käufer offen ansprechen, wenn er das Objekt bereits vor der Einschaltung des Maklers kannte oder selbst mit dem Eigentümer verhandelt hatte. Eine klare schriftliche Vereinbarung kann später helfen, Missverständnisse über den Umfang der Tätigkeit und eine mögliche Provision zu vermeiden.
Vier typische Situationen aus der Praxis
- Das Objekt war bereits bekannt: Ein Interessent hat die Immobilie schon vor dem Maklerangebot besichtigt und direkt mit dem Eigentümer verhandelt. Kommt es später zum Kauf, ist zu prüfen, ob die Maklertätigkeit tatsächlich ursächlich war.
- Der Käufer wechselt die Gesellschaft: Statt der ursprünglich angesprochenen Gesellschaft kauft später eine verbundene oder neu gegründete Gesellschaft. Hier kommt es besonders auf den Maklervertrag und den tatsächlichen Beitrag des Maklers an.
- Aus einem Einzelverkauf wird ein Paketgeschäft: Der Makler bietet ein Hotel an, verkauft werden später dieses und ein weiteres Objekt gemeinsam. Die Abweichung kann gegen einen ausreichenden Zusammenhang sprechen.
- Der ursprüngliche Vertrag scheitert: Wird zunächst eine Kaufoption oder ein bestimmter Vertrag abgelehnt und kommt es erst später zu einem direkten Verkauf durch die Eigentümer, ist der Provisionsanspruch nicht automatisch gegeben.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Maklervertrag lesen: Prüfen Sie, welches Objekt, welcher Vertrag und welche Vertragspartner vom Auftrag umfasst sind.
- Zeitablauf festhalten: Notieren Sie, wann das Objekt bekannt war, wann Besichtigungen stattfanden und wann eigene Verhandlungen geführt wurden.
- Kommunikation sichern: Bewahren Sie E-Mails, Nachrichten, Exposés und Gesprächsnotizen auf.
- Vertragsabweichungen vergleichen: Stellen Sie dem ursprünglich geplanten Geschäft den späteren Kauf gegenüber. Wurde ein anderes Objekt, durch andere Vertragspartner oder über eine andere Gesellschaft gekauft?
- Provisionsforderung nicht vorschnell anerkennen: Eine Rechnung oder Zahlungsaufforderung sollte geprüft werden, bevor eine Zahlung oder ein Anerkenntnis erfolgt.
- Rechtzeitig beraten lassen: Bei Immobiliengeschäften können hohe Provisionsforderungen im Raum stehen. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann helfen, die eigene Position zu klären.
Häufige Fragen zur Maklerprovision bei späterem Verkauf
Muss ich zahlen, nur weil mir der Makler das Objekt einmal gezeigt hat?
Nein, allein die einmalige Befassung mit dem Objekt genügt nicht automatisch. Es muss ein ausreichender Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Kauf bestehen. Ob das der Fall ist, hängt vom konkreten Ablauf und vom Inhalt der Vereinbarung ab.
Was gilt, wenn ich die Immobilie schon vorher kannte?
Das kann gegen die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit sprechen. Besonders relevant ist, ob bereits vor dem Maklerkontakt Besichtigungen oder Verkaufsverhandlungen stattgefunden haben und ob der Makler später überhaupt neue, entscheidende Informationen oder Kontakte vermittelt hat.
Kann eine andere Gesellschaft kaufen, ohne dass eine Provision anfällt?
Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob der Maklervertrag auch verbundene oder später gegründete Gesellschaften erfasst und ob die Maklertätigkeit für den konkreten Erwerb wesentlich war. Im vom OGH entschiedenen Fall bestand gegenüber der später gegründeten Käufergesellschaft keine ausreichende Grundlage für einen Provisionsanspruch.
Gilt eine Provision auch bei einem Paketverkauf?
Ein Paketverkauf kann grundsätzlich als wirtschaftlich gleichwertiges Ersatzgeschäft relevant sein. Das setzt aber voraus, dass die ursprüngliche Tätigkeit für den späteren Gesamtabschluss noch wesentlich war. Je stärker der spätere Verkauf vom ursprünglichen Vermittlungsauftrag abweicht, desto unsicherer ist der Provisionsanspruch.
Rechtsanwalt Wien: Beratung zur Maklerprovision
Fazit: Nicht jeder spätere Verkauf löst eine Provision aus
Die Entscheidung OGH vom 26.04.2019, 3 Ob 86/19x macht deutlich: Ein Makler erhält nicht allein deshalb eine Provision, weil er mit einem Objekt befasst war und dieses später verkauft wurde. Erforderlich sind eine verdienstliche Tätigkeit und ein ausreichender ursächlicher Zusammenhang mit dem konkreten Kauf.
Für die Beurteilung kommt es insbesondere darauf an, ob der Käufer das Objekt bereits kannte, ob das ursprünglich geplante Geschäft gescheitert ist, ob andere Vertragspartner beteiligt waren und ob der spätere Verkauf wesentlich vom ursprünglichen Auftrag abwich.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Kaufinteressenten und Makler bei der Prüfung von Provisionsforderungen und Vermittlungsvereinbarungen. Lassen Sie die konkrete Vertrags- und Sachverhaltslage prüfen, bevor Sie eine Forderung anerkennen oder einen möglichen Anspruch aufgeben. Sie erreichen die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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