Loggia mitgemietet oder nicht? Was der Mietvertrag wirklich entscheidet
Loggia mitgemietet: Eine Loggia liegt direkt vor der Wohnung, ist über ein Fenster erreichbar und wirkt auf den ersten Blick wie ein selbstverständlicher Teil des Mietobjekts. Doch dieser Eindruck kann rechtlich täuschen. Wer eine Außenfläche nutzt oder sogar baulich mit der Wohnung verbinden möchte, sollte sich nicht allein auf die räumliche Nähe verlassen.
Entscheidend ist vor allem, was im Mietvertrag vereinbart wurde und welche Umstände bei Vertragsabschluss objektiv erkennbar waren. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021 besonders deutlich: OGH vom 30.03.2021, 10 Ob 4/21t. Zur Entscheidung.
Eine Loggia neben der Wohnung – aber ohne klares Mietrecht
In dem vom OGH beurteilten Fall hatte ein Mieter im Jahr 2018 eine Wohnung auf unbestimmte Zeit gemietet. Im schriftlichen Mietvertrag war ausdrücklich festgehalten, dass ausschließlich die Innenräume der Wohnung vermietet werden. Die einzelnen Räume waren im Vertrag konkret aufgezählt.
An die Wohnung grenzten zwei Außenflächen. Straßenseitig gab es einen Balkon, der durch eine Tür vom Wohnzimmer aus erreichbar war. Hofseitig befand sich eine neu errichtete Loggia. Diese war bei Beginn des Mietverhältnisses jedoch nicht durch eine Tür mit der Wohnung verbunden. Sie konnte lediglich über Fenster erreicht werden; vor diesen Fenstern befand sich sogar ein Bretterverschlag.
Der Mietvertrag erwähnte weder den Balkon noch die Loggia ausdrücklich. Der Mieter war dennoch der Ansicht, dass die hofseitige Loggia mitvermietet worden sei. Die Vermieterin vertrat hingegen den Standpunkt, dass sie diese Fläche gerade nicht zur Nutzung überlassen wollte.
Als der Mieter ankündigte, eigenständig eine Tür von der Wohnung zur Loggia einbauen zu lassen, widersprach die Vermieterin. Sie klagte darauf, dass der Mieter die Loggia nicht benützen dürfe. Nachdem die Gerichte unterschiedlich entschieden hatten, musste sich schließlich der OGH mit der Frage befassen.
Was hat der OGH entschieden?
Der OGH wies die Revision des Mieters zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen:
- Die hofseitige Loggia war nicht Bestandteil des Mietgegenstands.
- Der Mieter durfte die Loggia daher nicht benützen.
- Er durfte auch nicht eigenmächtig eine Tür zur Loggia einbauen lassen.
- Zusätzlich musste er der Vermieterin die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 833,88 Euro ersetzen.
Der Gerichtshof stellte klar: Allein die Bezeichnung als „Loggia“ oder die unmittelbare Lage vor der Wohnung begründet noch kein Mietrecht. Eine Außenfläche wird also nicht automatisch dadurch zum Bestandteil der Wohnung, dass sie baulich angrenzt oder architektonisch wie ein Teil des Wohnbereichs wirkt.
Warum der schriftliche Mietvertrag ausschlaggebend war
Bei der Auslegung eines Mietvertrags kommt es grundsätzlich darauf an, wie die Vereinbarung nach ihrem objektiven Inhalt zu verstehen ist. Im konkreten Fall sprach insbesondere die Formulierung, dass ausschließlich die Innenräume vermietet wurden, gegen ein Nutzungsrecht an der Loggia.
Auch weitere Umstände waren für die Beurteilung wichtig:
- Die Loggia wurde im Mietvertrag nicht erwähnt.
- Sie war bei Beginn des Mietverhältnisses nicht durch eine Tür mit der Wohnung verbunden.
- Die Fläche war erst kurz vor Beginn des Mietverhältnisses errichtet worden.
- Es konnte nicht bewiesen werden, dass die Vermieterin dem Mieter die Loggia tatsächlich zur Nutzung überlassen wollte.
Wenn die Parteien bei Vertragsabschluss unterschiedliche Vorstellungen hatten und nicht mehr festgestellt werden kann, was konkret besprochen wurde, gewinnt der schriftliche Vertrag besondere Bedeutung. Mündliche Erwartungen oder die persönliche Vorstellung eines Vertragspartners reichen dann meist nicht aus. Gerade bei der Frage, ob eine Loggia mitgemietet wurde, sollten daher alle Vereinbarungen eindeutig dokumentiert sein.
Wohnnutzfläche ist nicht dasselbe wie Mietgegenstand
Der Mieter berief sich außerdem auf eine andere Entscheidung des OGH, wonach eine Loggia unter bestimmten Voraussetzungen bei der Berechnung der Wohnnutzfläche berücksichtigt werden kann. Dieses Argument überzeugte den Gerichtshof jedoch nicht.
Die Frage, ob eine Fläche bei der Berechnung der Wohnnutzfläche mitzählt, ist von der Frage zu unterscheiden, ob sie tatsächlich mitvermietet wurde. Eine Fläche kann daher für bestimmte Berechnungen relevant sein, ohne dass der Mieter automatisch ein umfassendes Nutzungsrecht daran besitzt.
Für Mieter bedeutet das: Aus einer Angabe zur Wohnungsgröße oder Nutzfläche sollte nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass jede angrenzende Fläche auch benützt, verändert oder baulich erschlossen werden darf.
Ein Irrtum erweitert den Mietvertrag nicht automatisch
Der Mieter argumentierte weiters, er habe sich über den Umfang des Mietobjekts geirrt. Auch daraus konnte er kein Nutzungsrecht an der Loggia ableiten.
Eine Vertragsanpassung wegen eines Irrtums hätte in dieser Konstellation nur dann weiterhelfen können, wenn auch die Vermieterin bereit gewesen wäre, den Vertrag mit einem zusätzlichen Nutzungsrecht an der Loggia abzuschließen. Nach den Feststellungen wollte sie die Loggia aber gerade nicht mitvermieten.
Ein Gericht kann einer Vermieterin oder einem Vermieter keinen Vertrag aufzwingen, den diese Person nicht abschließen wollte. Der bloße Wunsch eines Mieters, eine zusätzliche Fläche nutzen zu dürfen, verändert daher den Umfang des Mietvertrags nicht.
Warum Schweigen keine Zustimmung zur Loggia bedeutet
Der Mieter meinte außerdem, die Vermieterin habe seinem Vorhaben nicht rechtzeitig widersprochen. Daraus leitete er eine Zustimmung zum Einbau der Tür ab. Auch dieses Argument blieb ohne Erfolg.
Schweigen kann in besonderen Situationen rechtlich relevant sein. Im vorliegenden Zusammenhang führte es jedoch nicht dazu, dass eine bislang nicht gemietete Fläche nachträglich zum Mietgegenstand wurde.
Auch die Zustimmungsfiktion nach § 9 MRG half dem Mieter nicht. Diese Regelung betrifft grundsätzlich Veränderungen innerhalb des bereits gemieteten Objekts. Sie ermöglicht aber nicht, den Umfang des Mietgegenstands einseitig zu erweitern.
Der geplante Einbau einer Tür zur bisher nicht mitvermieteten Loggia wäre gerade keine bloße Veränderung innerhalb der Wohnung gewesen. Er hätte vielmehr eine bauliche Verbindung zu einer zusätzlichen Fläche geschaffen und damit die behaupteten Mietrechte erweitert.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Balkon oder Loggia ohne ausdrückliche Erwähnung
Wer eine Wohnung mit Balkon oder Loggia besichtigt, darf nicht automatisch davon ausgehen, dass die Fläche Teil des Mietvertrags ist. Fehlt eine eindeutige Regelung, sollte vor der Unterzeichnung geklärt werden, ob die Fläche mitvermietet wird.
2. Kellerabteil und Abstellraum
Auch ein Kellerabteil, ein Dachbodenraum oder ein Abstellraum gehört nicht zwingend zur Wohnung. Entscheidend ist, ob dieser Raum im Mietvertrag, in einer Beilage, einem Plan oder einer ergänzenden Vereinbarung eindeutig zugeordnet wurde.
3. Garten, Terrasse oder Stellplatz
Bei Gärten, Terrassen und Parkplätzen kommt es besonders häufig zu Missverständnissen. Eine Fläche kann zur allgemeinen Benützung vorgesehen sein, einem anderen Mietobjekt zugeordnet werden oder überhaupt nicht Bestandteil des Mietvertrags sein. Eine präzise schriftliche Vereinbarung verhindert spätere Auseinandersetzungen.
4. Geplanter Durchbruch oder Türeinbau
Wer eine Tür, einen Durchbruch oder eine andere bauliche Verbindung zu einer angrenzenden Fläche plant, sollte keinesfalls ohne ausdrückliche Zustimmung beginnen. Andernfalls können Unterlassungsansprüche, eine Rückbaupflicht und Kostenersatzforderungen drohen.
Checkliste für Mieter und Vermieter
Wenn Sie Mieter sind
- Lesen Sie den Mietvertrag nicht nur hinsichtlich der Wohnräume, sondern auch hinsichtlich Nebenflächen.
- Prüfen Sie, ob Balkon, Loggia, Terrasse, Garten, Keller oder Parkplatz ausdrücklich genannt sind.
- Vergleichen Sie den Vertrag mit einem allfälligen Wohnungsplan oder einer Übergabedokumentation.
- Halten Sie mündliche Zusagen des Vermieters schriftlich fest.
- Beginnen Sie keine Umbauarbeiten an einer angrenzenden Fläche, bevor eine klare schriftliche Zustimmung vorliegt.
- Lassen Sie unklare Formulierungen rechtzeitig prüfen, bevor Sie Geld in einen Umbau investieren.
Wenn Sie Vermieter sind
- Führen Sie alle mitvermieteten Flächen im Mietvertrag eindeutig an.
- Bezeichnen Sie ebenso klar, welche Bereiche nicht Bestandteil des Mietobjekts sind.
- Regeln Sie die Nutzung von Garten, Terrasse, Loggia, Kellerabteil und Stellplatz gesondert, wenn erforderlich.
- Reagieren Sie auf angekündigte Umbauten oder Nutzungen möglichst rasch und eindeutig.
- Dokumentieren Sie die bei Mietbeginn bestehenden Zugänge, Türen und baulichen Gegebenheiten.
Häufige Fragen zur mitvermieteten Loggia
Ist eine Loggia automatisch Teil der Wohnung?
Nein. Die unmittelbare Lage neben oder vor der Wohnung genügt nicht. Maßgeblich sind in erster Linie der Mietvertrag und die bei Vertragsabschluss erkennbaren Umstände.
Kann ich eine Tür zur Loggia einbauen, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Davon ist dringend abzuraten. Schweigen begründet nicht automatisch ein Nutzungsrecht an einer Fläche, die bisher möglicherweise gar nicht mitvermietet wurde. Der Einbau kann als unzulässige Erweiterung der Mietrechte und als bauliche Veränderung beurteilt werden.
Wenn die Loggia bei der Wohnnutzfläche berücksichtigt wird, darf ich sie dann auch nutzen?
Nicht zwingend. Die Berechnung der Wohnnutzfläche und der Umfang des Mietgegenstands sind unterschiedliche Rechtsfragen. Eine Flächenberechnung ersetzt keine klare Vereinbarung über das Nutzungsrecht.
Was kann passieren, wenn ich die Fläche trotzdem benutze?
Die Vermieterin oder der Vermieter kann die Unterlassung der Nutzung verlangen. Bei eigenmächtigen Umbauten können zusätzlich Rückbaukosten, weitere Schadenersatzforderungen und Prozesskosten entstehen.
Rechtzeitig prüfen lassen statt später über Rückbau und Kosten streiten
Ob eine Loggia, ein Balkon oder eine andere Außenfläche mitvermietet wurde, lässt sich nicht zuverlässig allein anhand des äußeren Erscheinungsbilds beurteilen. Entscheidend können einzelne Vertragsformulierungen, Pläne, Übergabeprotokolle und nachweisbare Absprachen sein.
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