Langfristiger Mietvertrag bis 2093: Wann ist ein jahrzehntelanger Kündigungsverzicht wirksam?
Langfristiger Mietvertrag: Kann ein Mietvertrag wirksam sein, obwohl der Mietzins zunächst noch gar nicht zu bezahlen ist? Und darf ein Vermieter tatsächlich über Jahrzehnte auf eine Kündigung verzichten? Mit diesen Fragen beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2017.
Im Mittelpunkt stand ein unausgebauter Wiener Dachboden, dessen Mieter den Ausbau selbst finanzieren sollte. Der Mietvertrag war langfristig angelegt, der Mietzins erst nach Fertigstellung und Erteilung der Benützungsbewilligung fällig. Als die Vermieterin später aus dem Vertrag aussteigen wollte, entstand ein grundsätzlicher Streit: War überhaupt ein wirksames Mietverhältnis zustande gekommen – oder war die Vereinbarung wegen grober Benachteiligung sittenwidrig?
Der Fall: Ein Dachboden, ein Ausbauprojekt und ein langfristiger Mietvertrag bis zum Jahr 2093
1993 vermieteten eine Mutter und ihre Tochter den unausgebauten Dachboden eines Wiener Hauses. Die Fläche betrug rund 297 Quadratmeter. Zusätzlich durfte der Mieter ein Flachdach nutzen.
Der Vertrag sah vor, dass der Mieter den Dachboden nach eigenen Vorstellungen ausbauen und einen Lift errichten durfte. Die gesamten Baukosten sollte er selbst tragen. Wann der Ausbau begann, konnte der Mieter grundsätzlich selbst entscheiden.
Eine Besonderheit betraf den Mietzins: Dieser sollte erst ab dem Monat nach Erteilung der Benützungsbewilligung für den fertiggestellten Ausbau bezahlt werden. Bei Vertragsabschluss leistete der Mieter außerdem 320.000 ATS. Im Vertrag wurde dieser Betrag als „Kaution“ bezeichnet. Wirtschaftlich handelte es sich jedoch zumindest teilweise um eine Mietzinsvorauszahlung.
Die Vermieterinnen verzichteten grundsätzlich bis Ende 2093 auf eine Kündigung. Gleichzeitig durften die Mietrechte an andere Personen weitergegeben werden.
Der Ausbau begann zunächst nicht, weil der Dachboden teilweise noch von einem Künstler als Atelier genutzt wurde. Später erhielt der ursprüngliche Mieter eine Baubewilligung. Im Jahr 2007 übertrug er seine Mietrechte auf den späteren Kläger. Dieser wollte das Projekt verwirklichen, verfügte nach einer Scheidung jedoch nicht mehr über die notwendigen finanziellen Mittel. Die Baubewilligung lief 2012 ab.
In der Folge wurde unter anderem versucht, den Dachboden zu kaufen oder gemeinsam mit anderen Personen zu entwickeln. Die Vermieterin wollte sich jedoch vom Vertrag lösen. Sie argumentierte, die jahrzehntelange Bindung sei grob benachteiligend und daher sittenwidrig. Außerdem bestritt sie, dass überhaupt ein wirksamer Mietvertrag bestehe.
Was der OGH zum langfristigen Mietvertrag entschieden hat
Der OGH stellte in seiner Entscheidung vom 21.12.2017, 6 Ob 134/17z, das für den Kläger positive Urteil des Erstgerichts wieder her. Der ursprüngliche Mietvertrag aus dem Jahr 1993 war nach Ansicht des Höchstgerichts wirksam.
Die vollständige Entscheidung des OGH können Sie hier nachlesen.
Damit stand insbesondere fest:
- Zwischen den Vertragsparteien bestand ein echter Mietvertrag.
- Die Übertragung der Mietrechte auf den Kläger im Jahr 2007 war wirksam.
- Zwischen dem Kläger und der Vermieterin bestand weiterhin ein aufrechtes Mietverhältnis über den Rohdachboden.
- Der Kündigungsverzicht bis Ende 2093 machte den Vertrag nicht automatisch unwirksam.
Der OGH entschied allerdings nicht, dass der Kläger den Dachbodenausbau tatsächlich durchführen musste. Ebenso wurde nicht festgestellt, dass die alte Baubewilligung noch gültig war. Gegenstand des Verfahrens war vor allem die Frage, ob der Mietvertrag und die Übertragung der Mietrechte rechtlich Bestand hatten.
Warum ein langfristiger Mietvertrag auch ohne sofortigen Mietzins bestehen kann
Die Vermieterin hatte unter anderem argumentiert, es liege noch kein „richtiger“ Mietvertrag vor, weil der Mietzins zunächst nicht fällig war. Der OGH folgte dieser Auffassung nicht.
Für einen Mietvertrag ist entscheidend, dass die wesentlichen Vertragspunkte ausreichend bestimmt oder bestimmbar sind. Dazu gehören insbesondere:
- das vermietete Objekt,
- die Vertragsparteien,
- die eingeräumten Nutzungsrechte,
- die Pflichten von Mieter und Vermieter sowie
- die Regelung, wann und unter welchen Voraussetzungen der Mietzins zu bezahlen ist.
Dass der Mietzins erst nach dem Ausbau und nach Erteilung der Benützungsbewilligung fällig werden sollte, betraf nach der Beurteilung des OGH lediglich den Zahlungszeitpunkt. Es bedeutete nicht, dass der Vertrag bis dahin unverbindlich war.
Diese Unterscheidung ist in der Praxis wichtig. Ein Mietvertrag kann bereits bestehen, obwohl die Nutzung erst später beginnen soll, ein Bauprojekt noch nicht umgesetzt wurde oder der Mietzins an eine bestimmte Bedingung geknüpft ist.
Ein Kündigungsverzicht über viele Jahrzehnte ist nicht automatisch sittenwidrig
Ein Kündigungsverzicht bis zum Jahr 2093 wirkt auf den ersten Blick außergewöhnlich lang. Allein die Dauer führt nach der Entscheidung des OGH jedoch nicht automatisch zur Unwirksamkeit.
Entscheidend ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung des Vertrags. Dabei kommt es unter anderem darauf an, welche wirtschaftlichen Leistungen die Parteien übernommen haben und welchem Zweck die langfristige Bindung dient.
Im konkreten Fall musste der Mieter den Dachboden auf eigene Kosten ausbauen und einen Lift errichten. Er sollte somit erhebliche Investitionen tätigen. Die langfristige Vertragsbindung konnte daher auch als Gegenleistung für diese Investitionen verstanden werden. Der OGH zog teilweise einen Vergleich mit einem Baurecht, das ebenfalls über sehr lange Zeiträume bestehen kann.
Zusätzlich war der Vertrag nicht in jeder Hinsicht starr. Der OGH berücksichtigte, dass eine außerordentliche Beendigung aus wichtigem Grund nicht eindeutig ausgeschlossen war. Eine sofortige Vertragsauflösung bei erheblichen Mietzinsrückständen war ausdrücklich vorgesehen.
Das bedeutet: Ein langfristiger Kündigungsverzicht kann zulässig sein, wenn er sachlich begründet ist und der Vertrag insgesamt ein ausgewogenes Regelungsgefüge bildet. Eine jahrzehntelange Bindung ist aber nicht automatisch in jedem Fall wirksam.
Warum die Vorauszahlung für die Beurteilung eine Rolle spielte
Das Berufungsgericht war davon ausgegangen, dass die Vermieterin den Dachboden bis 2093 blockiert halten könne, ohne eine angemessene Gegenleistung zu erhalten. Der OGH bewertete die wirtschaftliche Situation jedoch anders.
Die bei Vertragsabschluss bezahlten 320.000 ATS waren nach der Vertragsauslegung nicht bloß eine gewöhnliche Kaution. Der Betrag hatte zumindest teilweise den Charakter einer erheblichen Mietzinsvorauszahlung. Eine Rückzahlung war nur für bestimmte Fälle vorgesehen, insbesondere wenn der Ausbau aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich gewesen wäre.
Wenn der Mieter den Ausbau dagegen aus eigenen Gründen nicht begann oder nicht fertigstellte, sollte die Vorauszahlung nicht automatisch zurückzuzahlen sein. Dadurch sah der OGH kein derart extremes Missverhältnis zwischen den Interessen der Parteien, das zur Sittenwidrigkeit des gesamten Vertrags führen musste.
Gerade bei ungewöhnlichen Mietmodellen kommt es daher nicht nur auf einzelne Vertragsformulierungen an. Maßgeblich ist, welche wirtschaftliche Funktion eine Zahlung tatsächlich hatte und wie die verschiedenen Regelungen zusammenspielen.
Was Eigentümer und Vermieter aus der Entscheidung mitnehmen sollten
Wer eine Liegenschaft langfristig vermietet, sollte sich bewusst sein: Ein einmal eingeräumtes Miet- oder Nutzungsrecht kann die spätere Verwertung erheblich einschränken. Das gilt besonders, wenn ein Kündigungsverzicht, ein Weitergaberecht oder eine grundbücherliche Absicherung vereinbart wurde.
Vor Abschluss eines solchen Vertrags sollten zumindest folgende Punkte eindeutig geregelt werden:
- Wann beginnt das Mietverhältnis?
- Ab welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe ist Mietzins zu zahlen?
- Handelt es sich bei einer Zahlung um eine Kaution, eine Vorauszahlung oder eine Mischform?
- Unter welchen Voraussetzungen ist eine Rückzahlung geschuldet?
- Wer trägt die Kosten für Planung, Bewilligung, Bau und Erhaltung?
- Welche Fristen gelten für den Beginn und die Fertigstellung des Projekts?
- Wann ist eine ordentliche oder außerordentliche Vertragsauflösung möglich?
- Dürfen die Mietrechte übertragen oder weitergegeben werden?
Unklare Formulierungen können Jahrzehnte später erhebliche Streitigkeiten auslösen. Das gilt insbesondere dann, wenn sich Eigentumsverhältnisse ändern oder die Liegenschaft verkauft, vererbt oder neu entwickelt werden soll.
Worauf Mieter und Projektentwickler achten müssen
Auch für Mieter und Projektentwickler enthält die Entscheidung wichtige Hinweise. Ein Mietrecht kann verbindlich sein, obwohl der Ausbau noch nicht begonnen hat und der Mietzins erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird.
Wer ein bestehendes Mietrecht übernimmt, sollte den Vertrag daher vollständig prüfen lassen. Besonders wichtig sind:
- die Wirksamkeit und Reichweite des Weitergaberechts,
- die rechtliche Absicherung einer Übertragung auf Nachfolger,
- eine allfällige Eintragung im Grundbuch,
- die Finanzierung und zeitliche Umsetzung des Bauprojekts,
- die Folgen des Ablaufs einer Baubewilligung und
- die Regelungen für den Fall, dass das Vorhaben nicht realisiert werden kann.
Eine alte Baubewilligung darf dabei nicht ungeprüft als weiterhin gültig angesehen werden. Der Bestand des Mietvertrags und die öffentlich-rechtliche Möglichkeit, ein Bauprojekt umzusetzen, sind zwei unterschiedliche Fragen.
Die wichtigsten praktischen Lehren
Die Entscheidung aus dem Jahr 2017 bedeutet nicht, dass jeder 100-jährige Mietvertrag wirksam ist. Sie zeigt aber deutlich, dass Gerichte einen langfristigen Vertrag nicht allein wegen seiner außergewöhnlichen Dauer aufheben.
Wesentlich sind vielmehr der wirtschaftliche Hintergrund und die konkrete Vertragsgestaltung. Hat der Mieter erhebliche Investitionen übernommen? Gibt es eine nachvollziehbare Gegenleistung? Sind Rückzahlungsfragen geregelt? Bestehen Möglichkeiten zur außerordentlichen Beendigung aus wichtigem Grund? Und wurden die Rechte und Pflichten beider Seiten ausreichend klar beschrieben?
Die Beurteilung erfolgt daher nicht isoliert anhand eines einzigen Satzes im Vertrag. Entscheidend ist das Gesamtbild.
Häufige Fragen zu langfristigen Mietverträgen
Ist ein Mietvertrag ohne sofortige Mietzinszahlung überhaupt gültig?
Ja, das kann der Fall sein. Wenn das Mietobjekt, die Vertragsparteien, die Nutzungsrechte und die Voraussetzungen für die Mietzinszahlung ausreichend feststehen, kann bereits ein wirksamer Mietvertrag bestehen. Die spätere Fälligkeit des Mietzinses macht den Vertrag nicht automatisch unverbindlich.
Kann ein Vermieter einen Vertrag mit Kündigungsverzicht einfach wegen der langen Dauer beenden?
Nein. Die lange Dauer allein reicht grundsätzlich nicht aus. Ob ein Kündigungsverzicht wirksam ist, hängt von der gesamten Vertragsgestaltung und den wirtschaftlichen Umständen ab. Eine außerordentliche Beendigung aus wichtigem Grund kann dennoch möglich sein.
Was passiert, wenn die Baubewilligung inzwischen abgelaufen ist?
Der Ablauf einer Baubewilligung beantwortet nicht automatisch die Frage, ob der Mietvertrag weiterbesteht. Vertragsrecht und Baurecht sind getrennt zu prüfen. Für die tatsächliche Umsetzung eines Projekts kann jedoch eine neue Bewilligung oder eine sonstige behördliche Klärung erforderlich sein.
Kann ein solches Mietrecht an eine andere Person übertragen werden?
Das hängt vom konkreten Vertrag ab. Ist ein Weitergaberecht vereinbart, kann eine Übertragung grundsätzlich zulässig sein. Trotzdem sollten die genaue Reichweite der Klausel, die Zustimmungserfordernisse und die Folgen für Rechtsnachfolger geprüft werden.
Langfristige Mietbindungen rechtlich prüfen lassen – Rechtsanwalt Wien
Ob ein ungewöhnlich langfristiger Mietvertrag Bestand hat, lässt sich nicht anhand der Vertragsdauer allein beurteilen. Entscheidend sind die konkreten Vereinbarungen, die wirtschaftlichen Leistungen und die Umstände des Einzelfalls.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Vermieter, Mieter und Projektentwickler bei der Prüfung langfristiger Mietverträge, Kündigungsverzichte, Weitergaberechte und Bauvereinbarungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis können die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken einer solchen Bindung frühzeitig sichtbar gemacht werden.
Wenn Sie von einem langfristigen Mietvertrag betroffen sind oder ein Dachbodenausbau- beziehungsweise Immobilienprojekt rechtlich absichern möchten, erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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