Lagezuschlag beim Mietzins: Was Mieter und Vermieter aus der OGH-Entscheidung lernen können
Ein Lagezuschlag und ein zu hoher Mietzins können sich über Jahre zu einer erheblichen finanziellen Belastung summieren. Besonders umstritten sind dabei häufig der Lagezuschlag und zusätzliche Zuschläge für die Ausstattung oder Sanierung einer Wohnung. Die Berechnung ist für Laien kaum nachvollziehbar. Gleichzeitig können Fehler im Verfahren dazu führen, dass wichtige Argumente später nicht mehr berücksichtigt werden.
Bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 hat der Oberste Gerichtshof klargestellt, worauf es bei solchen Auseinandersetzungen ankommen kann. Im Mittelpunkt standen die Zulässigkeit und Berechnung eines Lagezuschlags sowie Zuschläge für eine generalsanierte Wohnung.
Der Ausgangsfall: Streit um den zulässigen Hauptmietzins
Eine Mieterin einer Wiener Wohnung ließ überprüfen, ob der von ihr zu zahlende Hauptmietzins gesetzlich zulässig war. Im Verfahren ging es insbesondere um zwei Fragen:
- Durfte ein Lagezuschlag von 3,12 Euro pro Quadratmeter und Monat berücksichtigt werden?
- Waren Zuschläge für die Wohnungsausstattung und die Generalsanierung gerechtfertigt?
Das Erstgericht hatte insgesamt Zuschläge von 19 Prozent angenommen. Das Rekursgericht reduzierte diese auf 14 Prozent. Darin enthalten waren insbesondere:
- 10 Prozent für den Erstbezug nach einer Generalsanierung,
- jeweils 1 Prozent für einen Telefonanschluss, einen Telekabelanschluss, einen Waschmaschinenanschluss und eine Gegensprechanlage.
Die Mieterin wollte erreichen, dass der Lagezuschlag vollständig entfällt und lediglich ein Zuschlag von 10 Prozent für die Generalsanierung berücksichtigt wird. Nach ihrer Berechnung hätte der zulässige monatliche Nettohauptmietzins 408,54 Euro betragen.
Was hat der OGH entschieden?
Der Oberste Gerichtshof wies den Revisionsrekurs mit Entscheidung OGH vom 06.11.2018, 5 Ob 170/18p zurück. Zur Entscheidung. Damit blieb die Entscheidung des Rekursgerichts bestehen.
Das hatte mehrere konkrete Folgen:
- Der Lagezuschlag wurde nicht gestrichen.
- Die vom Rekursgericht berücksichtigten Zuschläge für die Generalsanierung und die zusätzlichen Anschlüsse blieben bestehen.
- Die Mieterin musste der Vermieterin die Kosten des Revisionsrekursverfahrens in Höhe von 377,50 Euro ersetzen.
Wichtig ist dabei die genaue Bedeutung der Entscheidung: Der OGH nahm nicht jede einzelne Berechnung vollständig neu vor. Er hielt den Revisionsrekurs vor allem deshalb für nicht zulässig, weil darin keine erhebliche Rechtsfrage aufgezeigt wurde. Die Entscheidung zeigt daher nicht nur, wie ein Lagezuschlag bewertet werden kann. Sie macht auch deutlich, wie entscheidend eine sorgfältige Prozessführung bereits in den unteren Instanzen ist.
Warum neue Argumente in der letzten Instanz zu spät sein können
Im Laufe des Verfahrens hatte die Mieterin zunächst bestritten, dass ein Lagezuschlag grundsätzlich zulässig sei. Später nahm sie diesen Einwand jedoch zurück und erkannte sogar einen bestimmten Lagezuschlag ausdrücklich an.
Im anschließenden Rekursverfahren bekämpfte sie daher im Wesentlichen nur noch die Höhe und die Berechnungsmethode des Zuschlags. Erst im Revisionsrekurs an den OGH wollte sie wieder grundsätzlich argumentieren, dass der Lagezuschlag überhaupt nicht zulässig sei.
Das ließ der OGH nicht mehr zu. Ein rechtliches Argument, das im vorherigen Rechtsmittel nicht ordnungsgemäß vorgebracht wurde, kann grundsätzlich nicht erstmals im Revisionsrekurs nachgeholt werden. Ebenso können ein Anerkenntnis oder die ausdrückliche Zurücknahme eines Einwands den späteren Verfahrensumfang erheblich begrenzen.
Für Mieter bedeutet das: Es reicht nicht, zunächst nur die Höhe eines Zuschlags zu kritisieren und später erstmals dessen grundsätzliche Zulässigkeit infrage zu stellen. Die einzelnen Einwände müssen von Beginn an klar unterschieden und vollständig vorgebracht werden.
Wie wird ein Lagezuschlag berechnet?
Ein Lagezuschlag darf nicht frei geschätzt oder bloß mit einer besonders guten Wohngegend begründet werden. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorgaben des Mietrechtsgesetzes und eine nachvollziehbare Berechnung.
Ausgangspunkt sind insbesondere:
- die üblichen Grundpreise in der betreffenden Gegend,
- die mögliche Wohnnutzfläche unter Berücksichtigung der Bauvorschriften,
- der Vergleich mit dem im Richtwert enthaltenen Grundkostenanteil.
Der Lagezuschlag soll daher nicht pauschal die subjektive Einschätzung wiedergeben, dass eine Wohnung „schön gelegen“ ist. Er muss vielmehr anhand nachvollziehbarer Vergleichswerte und einer sachgerechten Bewertungsmethode ermittelt werden.
Im konkreten Verfahren stellte sich die Frage, ob für die Bewertung nur unbebaute Grundstücke herangezogen werden dürfen. Der OGH hielt auch Grundstücke mit bestehenden Gebäuden als Vergleichsgrundlage für möglich, wenn die Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht sinnvoll erhalten werden können und tatsächlich keine geeigneten unbebauten Vergleichsgrundstücke vorhanden sind.
Gerade in dicht verbauten innerstädtischen Gebieten kann diese Frage eine wichtige Rolle spielen. Die Entscheidung bedeutet aber nicht, dass jedes beliebige Grundstück als Vergleich herangezogen werden darf. Entscheidend bleiben die konkreten Feststellungen des Sachverständigen und der Vorinstanzen.
Zuschläge für Sanierung und Ausstattung müssen im Gesamtbild passen
Auch bei Ausstattungszuschlägen ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Nicht jedes kleine Detail darf automatisch isoliert bewertet und anschließend ohne weitere Prüfung addiert werden. Grundsätzlich kommt es auf eine Gesamtschau der Wohnung an.
Als Vergleichsmaßstab dient die mietrechtliche Normwohnung in einem Altbau. Ausstattungsmerkmale, die über diesen Standard hinausgehen, können daher einen zusätzlichen Wert darstellen. Dazu können – abhängig von den konkreten Umständen – eine Generalsanierung oder bestimmte Anschlüsse gehören.
Im entschiedenen Fall hielt der OGH einen Zuschlag von 10 Prozent für den Erstbezug nach einer Generalsanierung sowie zusätzliche Zuschläge von jeweils 1 Prozent für bestimmte Anschlüsse und die Gegensprechanlage für jedenfalls vertretbar.
Für die Praxis bedeutet das: Eine hochwertige Ausstattung kann den zulässigen Mietzins erhöhen. Die Zuschläge müssen aber sachlich begründet, nachvollziehbar berechnet und im Verhältnis zur gesamten Ausstattung der Wohnung vertretbar sein. Eine bloße pauschale Erhöhung ohne konkrete Begründung bleibt rechtlich angreifbar.
Was bedeutet die Entscheidung im Alltag?
Wenn Mieter den Mietzins überprüfen lassen möchten
Wer Zweifel an der Höhe des Hauptmietzinses hat, sollte nicht nur den Gesamtbetrag betrachten. Zu prüfen sind insbesondere der Grundmietzins, ein allfälliger Lagezuschlag sowie sämtliche Zuschläge für Ausstattung, Sanierung oder besondere Merkmale der Wohnung.
Ein Beispiel: Der Vermieter verrechnet einen Lagezuschlag, nennt aber keine nachvollziehbaren Vergleichswerte. Dann kann die Berechnung näher geprüft werden. Fehlen geeignete Grundlagen, ist nicht automatisch der gesamte Mietzins unzulässig. Es kommt auf die konkrete Begründung und die vorhandenen Unterlagen an.
Wenn eine Wohnung generalsaniert wurde
Bei einer generalsanierten Wohnung kann ein Zuschlag gerechtfertigt sein, insbesondere wenn die Wohnung nach der Sanierung erstmals bezogen wurde. Ob und in welcher Höhe ein solcher Zuschlag zulässig ist, hängt jedoch von der konkreten Sanierung und dem Vergleich mit dem maßgeblichen Wohnungsstandard ab.
Wenn der Lagezuschlag mit Grundstückswerten begründet wird
Fehlen in der Umgebung geeignete unbebaute Grundstücke, können unter bestimmten Voraussetzungen auch Grundstücke mit wirtschaftlich wertlosen oder abbruchreifen Gebäuden herangezogen werden. Mieter sollten daher nicht allein daraus schließen, dass ein Lagezuschlag unzulässig ist, weil kein unbebautes Vergleichsgrundstück gefunden wurde.
Wenn bereits ein Rechtsmittel vorbereitet wird
In jeder Verfahrensstufe sollte genau festgehalten werden, welche Punkte bekämpft werden: die grundsätzliche Zulässigkeit, die Höhe oder die Berechnungsmethode. Wer einen Einwand zurücknimmt oder einen bestimmten Betrag anerkennt, kann diesen Punkt später möglicherweise nicht mehr erfolgreich aufgreifen.
Checkliste für die Prüfung des Mietzinses
- Mietvertrag sichern: Halten Sie den Vertrag, Nachträge und sämtliche Mietzinsaufstellungen bereit.
- Berechnung aufschlüsseln: Prüfen Sie, aus welchen Bestandteilen sich der monatliche Hauptmietzins zusammensetzt.
- Lagezuschlag hinterfragen: Lassen Sie die Vergleichswerte und die Berechnungsmethode nachvollziehbar erklären.
- Ausstattung dokumentieren: Notieren Sie Sanierungsmaßnahmen, Anschlüsse und sonstige besondere Merkmale der Wohnung.
- Einwände frühzeitig formulieren: Unterscheiden Sie zwischen der Zulässigkeit, der Höhe und der Berechnung eines Zuschlags.
- Prozessrisiko beachten: Ein erfolgloses Rechtsmittel kann zu einem Kostenersatz an die Gegenseite führen.
Häufige Fragen zum Lagezuschlag
Kann ein Lagezuschlag verlangt werden, wenn es keine unbebauten Grundstücke in der Nähe gibt?
Nicht automatisch. Nach der Entscheidung des OGH können unter bestimmten Voraussetzungen auch Grundstücke mit bestehenden, wirtschaftlich wertlosen oder abbruchreifen Gebäuden als Vergleich dienen. Voraussetzung ist insbesondere, dass keine geeigneten unbebauten Vergleichsgrundstücke vorhanden sind und die Bewertungsmethode nachvollziehbar ist.
Kann ich in einem späteren Rechtsmittel neue Argumente vorbringen?
Das ist nur eingeschränkt möglich. Ein rechtlicher Einwand, der in einem früheren Rechtsmittel nicht ordnungsgemäß vorgebracht wurde, kann grundsätzlich nicht erstmals im Revisionsrekurs geltend gemacht werden. Deshalb sollten alle wesentlichen Argumente von Anfang an vollständig und klar vorgetragen werden.
Sind einzelne Anschlüsse automatisch ein Grund für einen Zuschlag?
Nein. Die Ausstattung ist insgesamt zu beurteilen. Im konkreten Fall wurden zusätzliche Zuschläge für bestimmte Anschlüsse und eine Gegensprechanlage jedoch als vertretbar angesehen. Ob dies auch in einem anderen Mietverhältnis gilt, hängt von den konkreten Umständen und dem maßgeblichen Wohnungsstandard ab.
Was brauche ich für eine Mietzinsprüfung?
Hilfreich sind vor allem der Mietvertrag, sämtliche Mietzinsvorschreibungen, Informationen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, Unterlagen über Sanierungsmaßnahmen sowie Angaben zur Ausstattung der Wohnung. Je genauer die Grundlagen dokumentiert sind, desto besser lässt sich die Berechnung überprüfen.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie Ihre Mietzinsberechnung rechtzeitig prüfen
Die Entscheidung OGH vom 06.11.2018, 5 Ob 170/18p zeigt, dass beim Lagezuschlag nicht nur die rechnerische Höhe zählt. Ebenso wichtig sind die verwendeten Vergleichswerte, die konkrete Ausstattung der Wohnung und der richtige Zeitpunkt für rechtliche Einwände.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Einordnung von Mietzins, Lagezuschlag und Ausstattungszuschlägen. Wenn Sie eine konkrete Mietzinsberechnung prüfen lassen möchten, erreichen Sie die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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