Lagezuschlag im Gründerzeitviertel [Rechtsanwalt Wien]

Lagezuschlag im Gründerzeitviertel: Wann Mieter Geld zurückfordern können

Lagezuschlag im Gründerzeitviertel kann für Mieterinnen und Mieter erhebliche finanzielle Bedeutung haben. Ein attraktiver Bezirk, kurze Wege und eine gute Infrastruktur können eine Wohnung besonders begehrt machen. Trotzdem darf ein Vermieter nicht automatisch einen Lagezuschlag verlangen. Gerade in Wiener Gründerzeitvierteln gelten dafür besondere rechtliche Grenzen.

Ist ein Lagezuschlag unzulässig, kann nicht nur der laufende Mietzins zu hoch sein. Auch frühere Mietzinserhöhungen, die auf diesem Zuschlag aufbauen, können teilweise unwirksam sein. Unter Umständen besteht ein Anspruch auf Rückzahlung bereits geleisteter Beträge.

Der Fall: Zu hoher Mietzins und ein umstrittener Lagezuschlag

Eine Mieterin hielt den von ihr bezahlten Hauptmietzins für überhöht. Sie beanstandete insbesondere den verrechneten Lagezuschlag sowie Mietzinserhöhungen, die auf dieser Berechnung beruhten.

Die Wohnung lag in Wien in einem sogenannten Gründerzeitviertel. Gemeint ist damit eine Wohngegend, in der überwiegend Gebäude aus der Zeit von 1870 bis 1917 stehen. Diese Häuser wurden ursprünglich häufig mit kleinen und eher einfach ausgestatteten Wohnungen errichtet.

Die Vorinstanzen kamen zu dem Ergebnis, dass für die jeweiligen Zeiträume nur ein bestimmter Hauptmietzins zulässig war. Soweit die Mietzinsvereinbarung diesen Betrag überschritt, war sie unwirksam. Das galt auch für Teile der darauf beruhenden Wertsicherungs- beziehungsweise Mietzinserhöhungen.

Die Vermieterinnen mussten der Mieterin daher die zu viel bezahlten Beträge zurückzahlen. Dagegen wandten sie sich an den Obersten Gerichtshof. Sie argumentierten unter anderem, dass sich das betreffende Viertel inzwischen so stark verändert haben könnte, dass es nicht mehr als Gründerzeitviertel einzustufen sei. Ein Lagezuschlag könne deshalb zulässig sein.

Was der OGH dazu entschieden hat

Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. In seiner Entscheidung OGH vom 27.06.2017, 5 Ob 102/17m, wies er den Revisionsrekurs zurück. Zur Entscheidung des OGH.

Damit blieb es bei den wesentlichen Feststellungen:

• Im gegenständlichen Gründerzeitviertel durfte kein Lagezuschlag verrechnet werden.
• Die über den zulässigen Mietzins hinausgehenden Beträge waren unwirksam vereinbart.
• Die Mieterin hatte Anspruch auf Rückzahlung der zu viel bezahlten Beträge.
• Die Vermieterinnen mussten zusätzlich die Kosten der Stellungnahme zum Revisionsrekurs in Höhe von 368,95 Euro ersetzen.

Wichtig ist zugleich, was der OGH nicht abschließend beantwortet hat: Das Gericht legte nicht allgemein fest, wie groß ein „Wohnviertel“ oder ein sogenannter „Evaluierungsraum“ bei der Beurteilung eines Gründerzeitviertels immer sein muss. Diese Frage war für die konkrete Entscheidung nicht mehr ausschlaggebend.

Warum ein Lagezuschlag im Gründerzeitviertel ausgeschlossen sein kann

Im Richtwertmietzins ist grundsätzlich bereits berücksichtigt, dass sich die Höhe des zulässigen Mietzinses auch nach der Lage der Wohnung richtet. Ein zusätzlicher Lagezuschlag kommt daher nicht automatisch in Betracht.

Ein solcher Zuschlag darf grundsätzlich nur verlangt werden, wenn die Wohnung in einer überdurchschnittlich guten Lage liegt. Das Richtwertsystem behandelt eine Wohnumgebung, in der überwiegend typische Gründerzeitgebäude stehen, jedoch höchstens als durchschnittliche Lage.

Für eine durchschnittliche Lage gibt es keinen Lagezuschlag. Das gilt auch dann, wenn die Adresse für viele Menschen besonders attraktiv wirkt oder das Viertel über eine gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und eine gefragte Infrastruktur verfügt.

Entscheidend ist daher nicht allein die einzelne Wohnung und auch nicht nur das konkrete Gebäude. Maßgeblich ist die Wohnumgebung insgesamt. Der historische Gebäudebestand muss betrachtet werden.

Die Adresse allein entscheidet nicht

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass eine gute oder bekannte Wiener Wohnlage automatisch einen Zuschlag rechtfertigt. Das ist zu kurz gegriffen.

Ob ein Lagezuschlag zulässig ist, hängt von mehreren Umständen ab. Dazu zählt insbesondere, wie das Wohnviertel insgesamt geprägt ist. Ein Gründerzeitviertel kann seine rechtliche Einordnung theoretisch verlieren, wenn im Laufe der Zeit so viele historische Gebäude durch Neubauten ersetzt wurden, dass der alte Gebäudebestand nicht mehr überwiegt.

Diese Veränderung muss jedoch konkret festgestellt und nachvollziehbar belegt werden. Die bloße Behauptung, ein Viertel habe sich wirtschaftlich oder städtebaulich weiterentwickelt, genügt nicht. Ebenso reicht es nicht aus, pauschal auf die Beliebtheit des Bezirks oder gestiegene Grundstückspreise hinzuweisen.

Im entschiedenen Fall gelang es den Vermieterinnen nicht, den erforderlichen Gegenbeweis zu erbringen. Die Feststellung, dass die Wohnung in einem Gründerzeitviertel liegt, blieb daher maßgeblich.

Warum die Beweisfrage in solchen Verfahren entscheidend ist

Der OGH ist in einem solchen Rechtsmittelverfahren grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen gebunden. Er prüft die Beweise nicht nochmals vollständig selbst und ersetzt nicht ohne Weiteres die Beurteilung des Erst- oder Berufungsgerichts durch eine eigene Einschätzung.

Im konkreten Verfahren stand bereits fest, dass sich die Wohnung in einem Gründerzeitviertel befand. Deshalb musste der OGH die abstrakte Frage nach der exakten Größe des zu untersuchenden Wohnviertels nicht allgemein beantworten.

Für die Praxis bedeutet das: In einem Mietzinsverfahren kommt es stark darauf an, welche Tatsachen rechtzeitig vorgebracht und mit welchen Unterlagen oder sonstigen Beweismitteln belegt werden. Die Einordnung des Wohnviertels kann dabei ebenso wichtig sein wie die genaue Zusammensetzung des Mietzinses.

Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter?

Wer eine Wohnung in einem Wiener Gründerzeitviertel gemietet hat, sollte die Mietzinsberechnung nicht ungeprüft akzeptieren. Ein im Mietvertrag ausgewiesener Lagezuschlag ist nicht automatisch wirksam. Auch die Zustimmung zu einer Mietzinsvereinbarung bedeutet nicht zwingend, dass eine gesetzlich unzulässige Überschreitung dauerhaft bestehen bleibt.

Besonders aufmerksam sollten Mieterinnen und Mieter in folgenden Situationen sein:

• Im Mietvertrag wird neben dem Richtwertmietzins ein eigener Lagezuschlag ausgewiesen.
• Der Mietzins wurde in der Vergangenheit mehrfach erhöht und die Erhöhungen bauen auf dem ursprünglichen Betrag auf.
• Die Vermieterseite begründet den Zuschlag lediglich mit einer beliebten Adresse oder einer guten Infrastruktur.
• Die Wohnung befindet sich in einem älteren Wiener Gebäude, das Teil eines überwiegend gründerzeitlich geprägten Viertels sein könnte.

Eine erfolgreiche Prüfung kann nicht nur die zukünftige Mietzinsbelastung reduzieren. Je nach Vertragsbeginn, Mietzinsbestandteilen und maßgeblichen Fristen können auch Rückforderungsansprüche für die Vergangenheit bestehen.

Auch Vermieter sollten die Berechnung sorgfältig prüfen

Die Entscheidung ist nicht nur für Mieter relevant. Vermieterinnen und Vermieter sollten vor der Vereinbarung eines Lagezuschlags genau prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Eine attraktive Wohngegend allein genügt nicht. Befindet sich das Mietobjekt in einem Gründerzeitviertel, ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass die Lage rechtlich höchstens als durchschnittlich eingestuft werden kann. Soll dennoch ein Lagezuschlag verlangt werden, muss dies auf einer tragfähigen tatsächlichen und rechtlichen Grundlage beruhen.

Wer einen Zuschlag mit einer angeblichen Veränderung des Viertels begründet, sollte diese Veränderung konkret darlegen können. Pauschale Einschätzungen sind riskant. Wird der Mietzins später als überhöht beurteilt, können Rückzahlungen und weitere Kosten die Folge sein.

So gehen Betroffene sinnvoll vor

Eine erste Prüfung kann mit wenigen Unterlagen vorbereitet werden. Wichtig ist, die Entwicklung des Mietzinses vollständig nachvollziehbar zu machen.

• Mietvertrag sichern: Bewahren Sie den ursprünglichen Mietvertrag einschließlich aller Beilagen auf.
• Mietzinsaufstellung anfordern: Lassen Sie sich erklären, aus welchen Bestandteilen sich der Hauptmietzins zusammensetzt.
• Lagezuschlag markieren: Prüfen Sie, ob ein eigener Lagezuschlag ausgewiesen oder in die Berechnung eingerechnet wurde.
• Erhöhungsschreiben sammeln: Legen Sie sämtliche Schreiben zu Wertsicherung oder Mietzinserhöhungen chronologisch ab.
• Zahlungsbelege zusammenstellen: Kontoauszüge und sonstige Nachweise können für die Berechnung einer möglichen Rückforderung wichtig sein.
• Wohnviertel beurteilen lassen: Entscheidend ist nicht nur das einzelne Haus, sondern die tatsächliche Prägung der näheren Wohnumgebung.
• Fristen beachten: Ob und in welchem Umfang Ansprüche durchgesetzt werden können, hängt auch von den maßgeblichen Fristen ab.

Eine verlässliche Beurteilung setzt regelmäßig die Prüfung des konkreten Vertrags, des Beginns des Mietverhältnisses, der einzelnen Mietzinsbestandteile und der bisherigen Erhöhungen voraus. Deshalb sollte nicht allein anhand des im Mietvertrag genannten Gesamtbetrags entschieden werden.

Häufige Fragen zum Lagezuschlag

Kann ich Geld zurückfordern, wenn im Mietvertrag ein Lagezuschlag steht?

Das ist möglich, aber nicht automatisch. Entscheidend ist, ob der Zuschlag nach dem anwendbaren Mietzinsrecht zulässig war und ob die Wohnung in einem rechtlich relevanten Gründerzeitviertel liegt. Zusätzlich müssen Vertragsbeginn, Zahlungszeitraum und Fristen geprüft werden.

Reicht es aus, dass meine Wohnung in einem beliebten Bezirk liegt?

Nein. Eine begehrte Adresse oder gute Infrastruktur beweist noch keine überdurchschnittliche Lage im rechtlichen Sinn. Wenn die Wohnumgebung überwiegend durch typische Gründerzeitgebäude geprägt ist, kann ein Lagezuschlag ausgeschlossen sein.

Was ist, wenn das Viertel heute ganz anders aussieht als früher?

Eine städtebauliche Veränderung kann für die Beurteilung relevant sein. Sie muss jedoch konkret festgestellt werden. Die bloße Behauptung, das Viertel habe sich weiterentwickelt, reicht nicht ohne Weiteres aus.

Kann auch eine frühere Mietzinserhöhung betroffen sein?

Ja. Wenn eine Erhöhung auf einem ursprünglich unzulässigen Mietzins oder Lagezuschlag aufbaut, kann auch sie teilweise unwirksam sein. Ob daraus tatsächlich ein Rückforderungsanspruch entsteht, muss anhand der gesamten Mietzinsentwicklung geprüft werden.

Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie Ihre Mietzinsberechnung prüfen

Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2017 zeigt deutlich: Ein Lagezuschlag darf nicht allein wegen einer attraktiven Wohnadresse verrechnet werden. Gerade bei Wohnungen in Wiener Gründerzeitvierteln kann eine genaue Prüfung zu einem anderen Ergebnis führen als der Mietvertrag zunächst vermuten lässt.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieterinnen, Mieter und Vermieter zur Zulässigkeit von Lagezuschlägen, zur Mietzinsentwicklung und zu möglichen Rückforderungsansprüchen. Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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